物權(quán)期待權(quán)與抵押權(quán)沖突的權(quán)利優(yōu)先順序

吳云燕

江蘇太滆律師事務(wù)所，江蘇 無錫 214206

一、案情展開

2015年6月11日，劉某、謝某與某置業(yè)公司簽訂商品房買賣合同，雙方約定由劉某、謝某向置業(yè)公司購買坐落于某市區(qū)某小區(qū)房屋一套（以下簡(jiǎn)稱案涉房屋），建筑面積為89.96平方米，單價(jià)為6207.53元每平方米，房款為558429元，房屋交付時(shí)間為2016年12月31日前，雙方對(duì)上述合同進(jìn)行了網(wǎng)簽的備案。于2016年12月1日置業(yè)有限公司將案涉房屋實(shí)際交付給了劉某。2016年8月15日，劉某、謝某將案涉房產(chǎn)出售給王某，雙方通過中介簽訂了房屋買賣協(xié)議，約定房屋為毛坯房，無抵押、無出租情況，雙方協(xié)商一致，當(dāng)時(shí)房屋成交價(jià)格為68萬元。王某在房屋買賣合同簽訂時(shí)向劉某、謝某支付定金2萬元，約定于產(chǎn)權(quán)過戶到王某名下支付房款66萬元。簽約后，王某按約向劉某支付了購房定金2萬元，劉某出具了收條。2016年12月1日劉某與王某簽訂補(bǔ)充協(xié)議一份，約定雙方于2016年12月1日交接案涉房屋購房款73.5萬元，包括簽訂購房合同支付的定金2萬元，另實(shí)際支付71.5萬元，并約定收到全款73.5萬元后，劉某即刻開始辦理案涉房屋不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證，限期3個(gè)月。當(dāng)劉某出證后，雙方約定日期到產(chǎn)權(quán)證，當(dāng)?shù)毓C處辦理房屋委托出售公證，劉某無條件配合將房屋全權(quán)委托出售公證給王某提供的人員，拿證費(fèi)用王某承擔(dān)，劉某于2016年12月15日前將房屋鑰匙交付給王某等等。2016年12月1日劉某出具收條確認(rèn)收到王某購買案涉房屋購房款73.5萬元。事后劉某按約將案涉房屋鑰匙交付給王某，王某主張于2017年3月份開始對(duì)房屋進(jìn)行裝修入住至今，提交了物業(yè)提供相關(guān)裝修押金收據(jù)、水電費(fèi)交費(fèi)憑證，經(jīng)查王某在該市無其他住房。某市于2017年5月20日出臺(tái)關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策，明確規(guī)定購買住房在取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證兩年內(nèi)不可轉(zhuǎn)讓。2017年6月1日劉某、謝某領(lǐng)取了案涉房屋不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證。2017年7月劉某便攜房產(chǎn)證述稱房屋需裝修至銀行辦理抵押貸款，經(jīng)銀行工作人員實(shí)地入戶對(duì)房產(chǎn)現(xiàn)狀進(jìn)行拍照核實(shí)并至不動(dòng)產(chǎn)登記核查不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證登記情況，通過貸前審核，劉某向銀行貸得款項(xiàng)75萬元。

二、裁判

一審法院判決①上述判例內(nèi)容援引自（2020）蘇0205民初1349號(hào)。認(rèn)為：王某的房屋買賣合同及銀行的抵押合同均為合法有效。兩種權(quán)利產(chǎn)生了沖突，法院考量了權(quán)利產(chǎn)生的先后時(shí)間、權(quán)利性質(zhì)等因素，對(duì)何種權(quán)利應(yīng)當(dāng)優(yōu)先保護(hù)做出綜合判斷。從權(quán)利產(chǎn)生時(shí)間的先后來判斷銀行的抵押權(quán)設(shè)立于2017年8月18日，而王某在2016年12月1日就基于合法的買賣關(guān)系，付清全部房款后，即占有使用的房屋，王某對(duì)房屋的占有使用與房屋租賃關(guān)系中，承租人支付租金后對(duì)房屋的占有使用相比較權(quán)利屬性相同，且王某支付的對(duì)價(jià)按常理高于租金，因此對(duì)其權(quán)利的保護(hù)強(qiáng)度不應(yīng)低于對(duì)房屋承租人權(quán)利的保護(hù)，而按《民法典》第四百零五條的規(guī)定，訂立抵押合同前，抵押財(cái)產(chǎn)已出租的原租賃關(guān)系不受該抵押權(quán)的影響，該條規(guī)定實(shí)際上確立了先承租人的權(quán)利優(yōu)先于抵押權(quán)的規(guī)則，原租賃關(guān)系尚且不受抵押權(quán)的影響，則本案中房屋買賣關(guān)系及買賣合同的履行，即王某繼續(xù)占有使用房屋，并要求轉(zhuǎn)移登記的權(quán)利，也不應(yīng)受抵押權(quán)的影響，優(yōu)先于抵押權(quán)，從權(quán)利性質(zhì)判斷對(duì)居住性房屋的占有使用，涉及人的基本生存權(quán)利，而抵押權(quán)的設(shè)立是為債權(quán)提供擔(dān)保，作為抵押權(quán)核心內(nèi)容的優(yōu)先受償權(quán)，通常是指抵押權(quán)人優(yōu)先于一般債權(quán)人而獲得清償，并非優(yōu)先于其他任何權(quán)利人，無論是最高人民法院關(guān)于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)問題的批復(fù)，還是《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十九條中，關(guān)于對(duì)商品房買受人權(quán)利保護(hù)的規(guī)定，均體現(xiàn)了對(duì)生存權(quán)的保護(hù)優(yōu)于其他債權(quán)的原則，案涉房屋系王某在某市的唯一住房，王某作為商品房買受人的權(quán)利應(yīng)得到優(yōu)先保護(hù)。銀行向劉某、謝某出借款項(xiàng)，并以案涉房屋作為抵押物，其行為屬于出借款項(xiàng)謀取利益的營利行為，其對(duì)劉某、謝某享有的權(quán)利只是屬于有擔(dān)保的債權(quán)。從權(quán)利性質(zhì)而言，王某的權(quán)利應(yīng)優(yōu)于郵儲(chǔ)銀行宜興支行的權(quán)利而受到保護(hù)。此外從權(quán)利來源判斷，王某是基于合法買賣關(guān)系和長(zhǎng)期占有使用案涉房屋，而劉某、謝某將實(shí)際上已不屬于自己的房屋，設(shè)定抵押向銀行借款嚴(yán)重違背誠信，甚至涉嫌犯罪。銀行基于劉某、謝某違背誠信甚至涉嫌犯罪的行為而取得抵押登記。在兩種權(quán)利都應(yīng)受保護(hù)的情況下，民事訴訟中優(yōu)先保護(hù)王某的權(quán)利，更具有正當(dāng)性。綜合以上判斷，王某作為房屋買受人的權(quán)利應(yīng)當(dāng)優(yōu)于銀行的抵押權(quán)利受到保護(hù)。最終一審判決主要內(nèi)容為：（一）銀行應(yīng)于本判決生效后3日內(nèi)至登記機(jī)關(guān)辦理案涉房屋的抵押權(quán)注銷登記手續(xù)。（二）劉某、謝某繼續(xù)履行房屋買賣合同及補(bǔ)充協(xié)議，于抵押權(quán)注銷登記完成后，3日內(nèi)共同協(xié)助王某辦理案涉房屋的不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)變更登記手續(xù)。

二審①上述判例內(nèi)容援引自（2021）蘇02民終4372號(hào)。維持原判。判決理由除與一審判決理由一致外，二審法院還認(rèn)為王某與劉某、謝某訂立合同時(shí)，劉某、謝某尚未辦理案涉房屋的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證不具備直接過戶的條件。劉某、謝某雖于2017年6月1日辦理了房產(chǎn)證，即使王某與劉某、謝某約定在產(chǎn)證下來后直接過戶，也因相關(guān)政策的限制而無法辦理，故在銀行設(shè)立抵押權(quán)之前，王某未辦理過戶登記，并非王某自身原因所致，王某對(duì)此并無過錯(cuò)。故王某的物權(quán)期待權(quán)應(yīng)當(dāng)優(yōu)先予以保護(hù)。

三、觀點(diǎn)評(píng)析

案件爭(zhēng)議焦點(diǎn)：關(guān)于買賣合同和抵押合同均有效的情況下，王某作為房屋買受人的權(quán)利與銀行的抵押權(quán)利何種權(quán)利應(yīng)當(dāng)優(yōu)先保護(hù)？

第一種觀點(diǎn)是認(rèn)為抵押權(quán)應(yīng)當(dāng)優(yōu)先保護(hù)，銀行已經(jīng)盡到了嚴(yán)格的審查義務(wù)。按照《民法典》②中華人民共和國主席令第六十二號(hào)，原《中華人民共和國物權(quán)法》第九條，2007-03-16。第二百零九條：“不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外。”之規(guī)定，我國不動(dòng)產(chǎn)采登記生效主義，既然銀行已經(jīng)辦理了抵押登記，便已對(duì)外公示產(chǎn)生抵押物權(quán)，銀行對(duì)涉案房產(chǎn)善意取得了抵押權(quán)。《民法典》③中華人民共和國主席令第五十號(hào)，原《中華人民共和國擔(dān)保法》第三十三條，1995-10-01。第三百八十六條“抵押權(quán)設(shè)定后，當(dāng)債務(wù)人不履行債務(wù)時(shí)，債權(quán)人有權(quán)依照本法規(guī)定以該財(cái)產(chǎn)折價(jià)或者以拍賣、變賣該財(cái)產(chǎn)的價(jià)款優(yōu)先受償”之規(guī)定，抵押權(quán)具有優(yōu)先受償權(quán)。而王某購買的房屋，未經(jīng)登記不發(fā)生效力，系債權(quán)，其權(quán)利不能對(duì)抗有法定具有優(yōu)先權(quán)的抵押權(quán)，故已登記的物權(quán)優(yōu)先于未經(jīng)登記的債權(quán)，王某可向相對(duì)人劉某、謝某主張解除合同返還合同價(jià)款和違約金，因此認(rèn)為抵押權(quán)優(yōu)先于王某買賣房屋的合同權(quán)利而得到優(yōu)先保護(hù)。

第二種觀點(diǎn)認(rèn)為：王某的買賣合同有效，劉某應(yīng)當(dāng)配合辦理過戶，房屋買受人的權(quán)利高于銀行抵押權(quán)。理由是《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》④中華人民共和國最高人民法院，《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十八條、第二十九條，2015-05-05。第二十八條，符合下列情形的依法予以支持：一是在人民法院查封之前，已簽訂合法有效的書面買賣合同；二是在人民法院查封之前，已合法占有該不動(dòng)產(chǎn)；三是已支付全部?jī)r(jià)款，或者已按照合同約定支付部分價(jià)款，且將剩余價(jià)款按照人民法院的要求交付執(zhí)行；四是非因買受人自身原因未辦理過戶。本案王某的權(quán)利取得滿足上述四個(gè)條件，是抵押權(quán)優(yōu)先權(quán)的例外保護(hù)。

筆者同意第二種觀點(diǎn)。

上述第一種觀點(diǎn)從單純的法條依據(jù)似乎比較合乎常規(guī)案件的裁判思路，而在司法實(shí)踐中兩種權(quán)利均合法有效產(chǎn)生沖突時(shí)，究竟何種權(quán)利又將讓步呢？筆者認(rèn)為，王某的基于房屋買賣且實(shí)際占有的權(quán)利，表面上是未取得物權(quán)的債權(quán)，但實(shí)際上是一種物權(quán)期待權(quán)，王某在該市無其他住房，且該房屋用途為結(jié)婚用房，從該角度來看，由于房產(chǎn)涉及人的基本生存，更上一位階的說法王某的權(quán)利也可視作生存權(quán)，其權(quán)利位階高，應(yīng)優(yōu)先于抵押權(quán)進(jìn)行保護(hù)。理由：《民法典》第二百零九條規(guī)定雖確立了享有抵押權(quán)的銀行優(yōu)先受償?shù)匚唬@種權(quán)利排他性并不是絕對(duì)的，法律并未賦予抵押權(quán)排除或優(yōu)先于其他一切權(quán)利的效力。基于一些特定權(quán)益優(yōu)先保護(hù)的必要，該條文在最后設(shè)置了除外規(guī)定，即有特殊規(guī)定的可以除外。《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十八條恰好就是這個(gè)特殊的規(guī)定。該條是基于人的生存權(quán)至上的考慮，突破債權(quán)平等而設(shè)置的特別規(guī)定，撼動(dòng)了抵押權(quán)具有優(yōu)先性的基本原則。該種特殊立法旨在保護(hù)從開發(fā)商處購買商品房消費(fèi)者之外的一般買受人的生存權(quán)，必須同時(shí)滿足上述四個(gè)條件，缺一不可。筆者對(duì)一審判決中王某買房所取得物權(quán)期待權(quán)的權(quán)利屬性與租賃權(quán)權(quán)利屬性相同的說法并不認(rèn)同。筆者認(rèn)為，先承租權(quán)的繼續(xù)保護(hù)的前提是租賃物本身并不會(huì)因租賃關(guān)系的繼續(xù)而導(dǎo)致租賃物的價(jià)值嚴(yán)重貶損或滅失，租賃期間可以通過收取租金、拍賣、變賣、折價(jià)租賃物實(shí)現(xiàn)債權(quán)。承租權(quán)從權(quán)利屬性上來看是債權(quán)，但其本身不能轉(zhuǎn)化為物權(quán)，而王某的占有使用并要求轉(zhuǎn)移占有的權(quán)利是要求由債權(quán)轉(zhuǎn)化為物權(quán)變動(dòng)的權(quán)利。當(dāng)其債權(quán)轉(zhuǎn)化為物權(quán)所有權(quán)后，抵押權(quán)就將被迫喪失優(yōu)先受償權(quán)，抵押權(quán)人的優(yōu)先受償權(quán)是抵押權(quán)人最主要的權(quán)利，也是抵押權(quán)最主要的效力，抵押權(quán)人若無此權(quán)利，抵押權(quán)將失去存在的意義，那銀行便也喪失了實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的民事救濟(jì)途徑，抵押合同即使認(rèn)定有效也將毫無意義，而先承租權(quán)卻不會(huì)喪失救濟(jì)途徑。因此筆者認(rèn)為，其權(quán)利屬性、權(quán)利后果完全不一致的情形下，故兩者權(quán)利不可相提并論，更不能推斷其權(quán)利優(yōu)先于抵押權(quán)，而應(yīng)適用《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十八條特殊條款更為合適。而非一審法院所述的該法第二十九條之規(guī)定：金錢債權(quán)執(zhí)行中，買受人對(duì)登記在被執(zhí)行的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)名下的商品房提出異議，符合下列情形且其權(quán)利能夠排除執(zhí)行的，人民法院應(yīng)予支持：（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；（二）所購商品房系用于居住且買受人名下無其他用于居住的房屋；（三）已支付的價(jià)款超過合同約定總價(jià)款的50%。該條很明確僅適用于從房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)名下購買商品房的買受人，但二十八條適用的對(duì)象僅為除商品房消費(fèi)者之外的一般買受人。雖該兩條均體現(xiàn)了保護(hù)買房者的基本生存權(quán)的優(yōu)先地位，然適用條件并不相同，第二十八條則需以買房人在房屋買賣過程中是否存在過錯(cuò)來衡量其權(quán)利是否具有優(yōu)先性，而第二十九條卻無需審查，一手房商品房消費(fèi)者權(quán)利的反轉(zhuǎn)適用條件相對(duì)寬松。主要原因筆者認(rèn)為系房屋買賣合同的出售方權(quán)利主體相對(duì)于買房者來說權(quán)利的不對(duì)等，商品房消費(fèi)者的權(quán)利相對(duì)方系開發(fā)商，開發(fā)商系強(qiáng)勢(shì)主體，理應(yīng)對(duì)房屋的所有權(quán)承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任，而二手房買賣中的一般買受人，雙方系平等主體，法律賦予其選擇出售人的權(quán)利同時(shí)也注重買房人其自身審查的義務(wù)。故在本案二審筆者在代理本案時(shí)也著重強(qiáng)調(diào)并要求二審法院審查的一個(gè)關(guān)鍵點(diǎn)，即本案王某在買賣合同中是否存在過錯(cuò)？著眼本案，一是王某在簽訂買賣合同時(shí)，明知?jiǎng)⒛硾]有領(lǐng)取房產(chǎn)證，應(yīng)當(dāng)預(yù)防存在一房多賣或抵押的風(fēng)險(xiǎn)卻并未辦理網(wǎng)簽或預(yù)登記，導(dǎo)致銀行在設(shè)立抵押登記時(shí)，憑當(dāng)時(shí)審核制度來講，無法得知該房產(chǎn)被出售的事實(shí)；二是為了避稅，王某在簽訂買賣合同時(shí)，選擇直接辦理開發(fā)商更名，選擇過戶的時(shí)間為2年之后，又以另行簽訂補(bǔ)充協(xié)議的形式對(duì)房?jī)r(jià)進(jìn)行調(diào)整，為非善意買受人；三是在簽訂補(bǔ)充協(xié)議時(shí)變更約定為應(yīng)在支付完全款后3個(gè)月期限內(nèi)辦理產(chǎn)證并辦理委托出售公證，履行時(shí)卻仍耽于催促劉某辦理產(chǎn)證及過戶手續(xù)。帶著這些疑點(diǎn)，二審中，王某補(bǔ)充了相關(guān)證據(jù)進(jìn)一步證明了實(shí)際占有且因政策導(dǎo)致無法轉(zhuǎn)移所有權(quán)證的實(shí)際過錯(cuò)在于而非王某本人，二審采納并補(bǔ)充增加了王某無過錯(cuò)部分的說理。

四、結(jié)語

本案屬二手房屋買賣合同糾紛，本文僅從民事糾紛的角度所作分析，鑒于代理本案，筆者結(jié)合司法實(shí)踐，發(fā)表如下心得：生活中二手房交易頗多，但問題尤其是拆遷安置房、工抵房，由于不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證可領(lǐng)取等待時(shí)間長(zhǎng)、程序較從開發(fā)商處購買一手房復(fù)雜，辦理過戶需出售人協(xié)助配合，極有可能在此空窗期間產(chǎn)生不可控的物權(quán)的實(shí)際變動(dòng)。對(duì)于銀行來說，風(fēng)險(xiǎn)防控措施是應(yīng)對(duì)抵押物的實(shí)際狀況從嚴(yán)審查，包括至房屋所在社區(qū)、物業(yè)調(diào)查實(shí)際居住人的情況，結(jié)合《民法典》出臺(tái)，居住權(quán)的設(shè)立，對(duì)于《民法典》出臺(tái)后新設(shè)立的抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)可能的評(píng)估更有增設(shè)該項(xiàng)審核的必要。而對(duì)于買房人來說，更需要謹(jǐn)慎，在買房前要求出售方提供房屋所有權(quán)證并要求出售方提供房屋權(quán)屬證明以排除房產(chǎn)所有權(quán)上的其他瑕疵風(fēng)險(xiǎn)，如未取得房產(chǎn)證的，或者房屋權(quán)屬證明上有查封限制的房產(chǎn)均應(yīng)慎重購買，購買時(shí)盡量縮短過戶期限，不要因?yàn)槭∈禄蜇潏D稅費(fèi)而因小失大。另外實(shí)務(wù)中也經(jīng)常發(fā)生“接貸”的情況，一些二手房買家為了省事，在支付首付款后，繼續(xù)使用出售人的名義歸還剩余房款，待房貸結(jié)清后過戶，殊不知，在未取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證之前，風(fēng)險(xiǎn)無處不在，也容易在此期間造成類似本案的情況發(fā)生。司法實(shí)踐中雖最終權(quán)利可能得到實(shí)現(xiàn)，但確實(shí)訴累，謹(jǐn)以此文，愿天下無訟！