關于商品房制度的一些思考和建議

張濤（河南省漯河市）：“精裝房”亂象呼喚精細化標準。 近年來，精裝房成為房地產(chǎn)市場新寵。這本是一件好事，然而，一些“精裝房”非但未能幫業(yè)主省心省力，反而帶來一連串煩惱，貨不對板、縮水、漏水等質量問題時有發(fā)生，致使精裝房變成“驚裝房”。究其原因，除開發(fā)商以次充好、偷工減料心態(tài)作祟外，關鍵在于裝修標準不明晰，讓人鉆了空子。因此，首先，精裝修是否合格不能由開發(fā)商自說自話，有關部門應盡快出臺管理辦法，明確精裝修驗收標準，進一步規(guī)范商品房買賣合同文本，增加“精裝修清單”，注明裝修材料的品牌和規(guī)格，杜絕開發(fā)商“暗度陳倉”。其次，樣板房是消費者購房的重要參考和監(jiān)督裝修質量依據(jù)，多地規(guī)定在交房后保留樣板房三到六個月。但不少開發(fā)商早早一拆了之，致使客戶沒了對證依據(jù)。有關部門應對提前拆除樣板房的開發(fā)商處以重罰，并將之列入失信黑名單，在土地競拍、行政許可等方面予以限制。此外，杭州、溫州等地試點住宅全裝修質量責任保險，通過第三方“風控團隊”對相應裝修工程實施全過程質量監(jiān)控，對在保險期限內(nèi)出現(xiàn)的質量問題，保險公司依據(jù)保險責任承擔賠償義務，有力保障了業(yè)主的合法權益，值得各地借鑒。

李英鋒（河北省灤南縣）：讓公攤面積成為“明攤面積”。 110平方米的房子到手套內(nèi)面積只有60多平方米；銷售人員口頭承諾的31%公攤面積收房時卻變成46%……青島一位市民被公攤面積帶來的問題困住了。其實，民眾質疑公攤面積久矣。一些開發(fā)商在銷售過程中利用各種專業(yè)術語“繞暈”購房者，讓其在公攤面積上多花錢吃暗虧。然而，要想一刀切地取消公攤面積具有不小難度，也尚未達成社會共識，當務之急是對公攤面積的測量、計算以及開發(fā)商的營銷、宣傳、締約等行為進行規(guī)范，讓公攤面積成為“明攤面積”。《商品房銷售管理辦法》明確規(guī)定，商品房建筑面積由套內(nèi)建筑面積和分攤的共有建筑面積組成，開發(fā)商有義務向購房者全面準確提供商品房的公攤面積信息。監(jiān)管部門也應完善監(jiān)管規(guī)則，健全監(jiān)管機制，并升級優(yōu)化商品房銷售合同范本，重點加強對開發(fā)商核算公攤面積行為以及履行公攤面積信息告知義務的監(jiān)督，倒逼開發(fā)商規(guī)范公攤面積的核算、宣傳、履約行為，填平“暗坑”，提升準確度、透明度，充分保障購房者的知情權、選擇權、公平交易權和監(jiān)督權，助力房地產(chǎn)市場健康有序發(fā)展。

張淳藝（河南省漯河市）：商品房預售亟須制度堵漏。 商品房預售制度是特定歷史時期的產(chǎn)物。在我國房地產(chǎn)市場發(fā)展初期，城鎮(zhèn)住房總量不足，商品房預售制加速了建設資金周轉，有力推動了房地產(chǎn)開發(fā)。如今，商品房預售制度的問題逐漸凸顯，取消商品房預售的呼聲日漸高漲。不過也應看到，商品房預售制度已實施多年，取消預售牽一發(fā)而動全身，不能操之過急、一蹴而就。因此，當務之急是改革完善預售制度以堵塞漏洞。一是夯實監(jiān)管職責。按規(guī)定，預售資金進入指定監(jiān)管賬戶，按工程建設進度撥付。但現(xiàn)實中個別開發(fā)商常通過一些手段，提前支取甚至擅自挪用預售監(jiān)管資金。因此，應進一步規(guī)范商品房預售資金監(jiān)管制度，對濫用職權、擅自撥付等情況依法追責。二是落實“封頂放貸”。進一步落實中國人民銀行等發(fā)布的《關于加強商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》，重點支持借款人購買首套中小戶型自住住房的貸款需求，且只能對購買主體結構已封頂住房的個人發(fā)放住房貸款，以提高開發(fā)商的自有資金比例，降低銀行貸款風險。三是加強信息透明。對監(jiān)管賬戶的使用情況，有關部門應定期在網(wǎng)上公布施工進度和預售資金提取情況，通過公眾監(jiān)督避免提前支取、擅自挪用預售資金現(xiàn)象。

責任編輯：黃明朗