房產過戶次日來了征收公告 賣家哭訴“一夜虧上百萬元”交易能撤銷嗎？

鄞州區一名賣家辦完房屋過戶手續的第二天，政府頒布了征收公告。按照征收政策，他這套不足60平方米的房子可以置換一套至少90平方米的房子。賣家頓覺賣虧了想反悔，起訴到法院，請求撤銷房屋買賣合同。近日，他的訴請被鄞州區人民法院駁回。

案例

2021年，家住鄞州區東吳鎮的劉女士打算在鄞州中心城區購買一套二手房。她委托好友楊先生幫忙物色。楊先生通過寧波某中介公司找到了一套55平方米的待售房屋，房主是陳先生。

看房、協商了好幾次后，劉女士和陳先生最終以200萬元的價格成交。劉女士按約支付了全部房款，并和陳先生簽訂了存量房屋買賣合同。雙方在合同簽訂當日辦理了房屋過戶手續，同時約定第二天交付房屋。

就在交房日，鄞州區政府發布了一則征收公告，按照公告，這套房屋被劃入征收范圍。得知此事的陳先生馬上聯系劉女士和楊先生，想要取消交易，但遭到劉女士拒絕。索回房屋無果后，陳先生不僅拒絕交付房屋，還將劉女士、中介公司起訴至鄞州區人民法院，并將楊先生列為第三人。他請求法院解除中介合同和房屋買賣合同，判令劉女士將涉案房屋不動產權變更登記到他名下，他退還劉女士購房款200萬元。

庭審中，陳先生表示：“按拆遷政策，我原來的房子能置換一套90平方米以上的拆遷安置房，哪怕每平方米只按3萬元計算，我的虧損也在100萬元以上。我平時不住這套房子，根本不知道房屋要拆遷的消息。兩被告明知要拆遷，卻故意隱瞞此事，我要求依情勢變更原則解除房屋買賣合同。”對此，劉女士則認為，這樁交易是你情我愿的。涉案房屋面臨拆遷的消息在當地眾所周知，陳先生作為業主又怎會毫不知情？況且，她已經將房款全額付清，也辦完過戶手續，房屋買賣合同已履行完畢。因拆遷工作尚在進行中，涉案房屋最終是否會被拆遷尚無定論，陳先生的訴訟請求有違誠信原則，她不同意解除合同。

承辦法官實地走訪涉案房屋所在社區后，了解到該區域流傳即將拆遷的消息已有較長時間，陳先生在多家中介公司掛牌出售此房屋，成交價格也并未低于此小區當時正常的市場價格，而且，在簽訂房屋買賣合同當天辦理過戶手續的要求也是他自己提出的。

最終，鄞州區人民法院認為，原被告之間簽訂的中介合同和房屋買賣合同均已成立并生效。陳先生與劉女士關于涉案房屋的價格、過戶方式及交付時間等重要條款的約定都是出自雙方的真實意愿。劉女士已全額支付了購房款，房屋過戶手續也已辦理完畢，陳先生不能證明繼續交付房屋會產生明顯不公平的結果。故對陳先生主張依情勢變更原則解除合同的訴訟請求，法院不予支持，判決駁回。

一審判決后，陳先生不服，提起上訴，二審法院維持了原判。目前，此案判決已生效，涉案房屋已交付完畢。

說法

情勢變更原則起源較早。按照通說，12—13世紀的注釋法學派著作《優帝法學階梯注釋》提出了“情勢不變條款說”。此學說假定每一個合同訂立時均附有一個默示條款，即合同的繼續有效應當以訂立時的情勢存在為基礎。如果當時的客觀情況，即訂立合同的基礎發生重大變化或不復存在，應當準許變更或解除合同。

16、17世紀，“情勢不變條款說”在法律領域得到廣泛應用，但后來由于遭到濫用，逐漸被法學家和立法者所摒棄。直到20世紀，人類社會經歷了第一次世界大戰、第二次世界大戰和1923—1933年的經濟危機等諸多劇變，幾乎沒有哪個國家能在時代大潮的漲落中，擺脫各種情勢的變更。每一次時局的劇烈變動都對原來的法律體系產生巨大沖擊，尤其是戰爭期間，由于市場劇烈波動，造成大量的合同無法履行，為了解決這些法律問題，“情勢不變條款說”重新被重視，并幾經完善形成了情勢變更原則。

情勢變更原則是指合同有效成立后，因不可歸責于雙方當事人的原因（當事人不可預見的事情的發生），合同的基礎發生動搖或喪失，若繼續維持合同原有效力則顯失公平或者不能實現合同目的，應允許當事人變更合同內容或者解除合同。我國《民法典》在第五百三十三條做了相應規定。

但在司法實踐中，法官對情勢變更原則的適用十分審慎，因為嚴守契約為合同法的基本原則，只有保持交易的穩定，才能更好地促進經濟社會的發展。一般認為，適用情勢變更原則須具備以下要件：一是有情勢變更的事實，也就是合同賴以存在的客觀情況確實發生了變化。二是變更須為當事人所不能預見。如果當事人在訂立合同時能夠預見到相關的情勢變更，即表明其了解并甘愿承擔相關情勢變更產生的風險，在這種情況下情勢變更原則就不能適用。三是情勢變更須不可歸責于雙方當事人，即變更是由除不可抗力以外的其他意外事件所引起。如果可歸責于當事人，則應由當事人承擔風險或違約責任，而不適用情勢變更原則。四是情勢變更發生在合同成立之后，履行完畢之前。五是情勢變更后，如繼續維持合同效力，對當事人顯失公平，或不能實現合同目的。

對上述案件，承辦法官之所以沒有適用情勢變更原則，原因有二：其一，涉案房屋所在區域較長時間流傳即將拆遷的消息。原告為出售房屋，對房屋的基本情況包括即將面臨拆遷應該有所了解，故拆遷不屬于不可預見的情形。其二，情勢變更原則只考慮繼續履行合同是否顯失公平或能否實現合同目的。此案中，買賣雙方已經完成付款和過戶手續，合同已經履行完畢，合同目的也已實現，故不存在繼續履行合同顯失公平的情形。■