房屋租賃合同違約金法律依據

黃 芳

山東港口煙臺港集團有限公司運營保障中心，山東 煙臺 264000

自2015年國家提出鼓勵租房居住后，越來越多的年輕人選擇租房住，主要有以下幾類人群，第一類是初入職場的年輕人，特別是剛畢業的大學生，他們經濟能力不強，選擇租房比較劃算；第二類是工作流動性較大的人群，如果在工作尚未穩定的時候買房，一旦工作調動，出現單位與住所距離較遠的情況，就會產生一筆不菲的交通成本支出；第三類是收入不穩定的人群，如果盲目貸款買房，一旦出現不能還貸的情況，房產就有可能被銀行沒收。第四類就是越來越多涌入到城市的外來務工人員。據統計，目前中國房屋租賃人數已超2億人，由房屋租賃而引發的糾紛成為承租人和出租人之間的一個有待解決的難題。

承租人和出租人之間一旦發生糾紛，首先應按照合同約定向對方追償違約金，若違約金約定過高，則可以請求法院或仲裁機構對違約金進行調整，如果合同中沒有約定違約金，則需要根據公平原則，按照實際損失來計算違約金。

一、按照房屋租賃合同中違約金的約定進行支付

如果出租人與承租人在租賃合同中已經明確規定了違約金，出租人在承租人出現違約事項后就可以按照合同的約定向承租人追究違約責任。《中華人民共和國民法典》（以下簡稱《民法典》）第五百七十七條規定：“當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的，應當承擔繼續履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任［1］。”

如果承租人在未與出租人達成一致意見的情況下提前解除租賃合同，就會使得房屋出現一種“空置”的情況，而在這種情況下，出租人就無法獲得相應的租金，也就減少了出租人所擁有的房屋能帶來的預期經濟效益，勢必會給出租人造成一定的損失，出租人可以根據承租人的違約實際情況來進行違約金的索取，大致可以從幾個方面來展開。

首先，是承租人提前解除了租賃合同，該房屋處于空置狀態下的租金損失費用。其次，出租人還可以將免租期的租金損失按照雙方在房屋租賃關系確立之前所達成的一致意見來進行索取，要按照雙方共同簽訂的合同當中所規定的金額數量或者租金比例來索取。除此之外，還有一部分損失賠償內容，也就是承租人在接下來尋找新租戶時所損失的中介費用。當然，這三個損失內容只是最關鍵的幾個部分，還有很多其他的損失內容可以按照相關的要求和規定依法索賠。

而在實際的房屋租賃合同違約案例當中，房屋的空置損失費用以及房屋繼續進行出租所需要花費的中介費用損失一般都是難以證明的。法院也難以對每一項損失費用進行詳細的了解和衡量，因此一般情況下都是通過對以往案例的借助參考來進行審理。比方說，可以對違反房屋租賃合同的承租人的過錯和合同當中所規定的雙方需要履行的責任以及違約金額進行綜合考慮，最后再斟酌考慮出一個賠償金額的評判標準。

二、房屋租賃合同中約定的違約金過高或過低時可以尋求司法幫助

一般情況下，承租人作為房屋所有權人或支配權人，在租賃這個法律關系上處于強勢地位，租賃合同往往是由承租人提前擬定好，承租人租房時直接簽訂，很少能有討價還價的余地。很多房屋租賃合同當中會出現違約金過高的約定，在這種情況下，即使承租人發生了一些違反房屋租賃合同當中所約定的事項時，法律也不會完全支持過高的違約金額索賠行為。在遇到這種事情時，承租方不用被過高的違約金額所束縛。

根據我國的《民法典》第五百八十五條規定：“當事人可以約定一方違約時應當根據違約情況向對方支付一定數額的違約金，也可以約定因違約產生的損失賠償額的計算方法。約定的違約金低于造成的損失的，當事人可以請求人民法院或者仲裁機構予以增加；約定的違約金過分高于造成的損失的，當事人可以請求人民法院或者仲裁機構予以適當減少［2］。”

按照該規定可以得知，如果事件當中雙方當事人事先所簽訂的房屋租賃合同當中的違約金數量過高或過低，對于違約方或者守約方來說無法接受時，可以對其進行是否過高和是否過低的確定工作。而對合同當中的規定不滿的一方當事人可以依法向人民法院或者是仲裁機構尋求法律幫助，如果原來雙方簽訂的房屋租賃合同當中所規定的違約金數量無法彌補守約方的實際損失費用，則守約方可以依法提出對違約金數量予以增加的請求，相反也是一樣的，如果原先簽訂的房屋租賃合同當中所規定的違約金數量過高時，違約方也可以依法向人民法院或者仲裁機構尋求法律援助來進行適當的減少。而過高和過低到底該如何進行判斷。

在一個房屋租賃合同當中，這個房屋每個月的租金為1000元，合同簽訂時承租方支付了押金2000元。

如果說，房屋租賃合同當中所規定的違約金額高達1萬元，因承租人的原因需要提前解除租賃合同，出租人要求其按照合同的約定承擔1萬元的違約責任，針對這種情況，違約方就可以依法提出將違約金進行適當降低的請求。

或者說，承租人對所承租的房屋內部的家具或者墻體造成了一定程度的損壞，維修費用高達1萬元，而承租人在退租時只愿意償還押金數量的違約金，也就是兩千左右的賠償金，針對這種情況，房屋的出租人也可以依法對違約方進行違約金額的適當提高。

針對違約金數量過高或者過低也需要進行一個標準確定工作。如果事件當中的雙方當事人存在著對房屋租賃合同當中所規定的違約金數量不認同的情況，就需要進行對違約金是否過高或者是否過低的認定工作。

原《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋（二）》第二十九條第二款規定，當事人約定的違約金超過造成損失的百分之三十的，一般可以認定為原《合同法》第一百一十四條第二款規定的“過分高于造成的損失”［3］。該條規定嘗試為認定違約金過高提供一個可量化的標準，但仍需以明確損失為前提，未涵蓋損失難以確定的情形。不僅如此，隨著2020年12月最高人民法院對該司法解釋的廢止，百分之三十的標準也不再適用，似乎使得違約金“天花板”的界線越發模糊。

但違約金的司法調整并非全無依據和限制，司法解釋及相關規范文件列舉了法院裁量過程中應當衡量的若干因素，包括：1.違約行為發生時，原合同履行程度；2.當事人雙方的過錯程度；3.合同能夠達到的預期利益；4.當事人締約地位的強弱；5.原合同是否適用格式合同或條款；6.當事人是否已在訴請中對違約金進行了減讓；7.違約金計算的基數；8.法官根據具體案件情況認為應當進行考量的其他因素。

三、在合同中沒有約定違約金的情況下按照實際損失來計算

我國的《民法典》當中明確規定，違約金的數量以及違約金的計算方法等內容都需要合同的簽訂雙方進行協商和約定。如果租賃合同中沒有約定違約金數額或損失賠償額的計算方法，那承租人理應賠償自己所造成的一系列實際費用損失。我國的《民法典》所支持的違約金的索賠行為包括以下幾個種類：

首先是由于承租人違約行為，造成出租人損失的，損失賠償額應相當于因違約所造成的損失。如果是承租人在入住期間對房屋造成了實際的一些損失和破壞，房屋的出租人員也可以依法采取索賠行為，我國的法律對此也是給予支持的態度。

其次是合同履行后可以獲得的利益。承租人違約提前解除租賃合同后，房屋的出租人所損失的房屋空置費用，也可以采取索賠。

當然，兩種情況都要按照法律的相關規定依法進行，并且在這種違約的情況之下，雙方可以首先通過協商的形式進行索賠和賠償工作，如果協商未果，守約人可以依法向人民法院提起訴訟對自己的合法權益進行維護。

違約方給對方造成的損失包括違約方在履行合同當中約定的情況之下，守約方可以獲得的收益，當然不能超過違約一方在簽訂合同時能夠預見或者應當預見到的可能造成的損失。而這些損失可以根據損失性質分為兩個種類：

第一個是直接損失。這一點比較容易理解，也就是違約方在違反房屋租賃合同當中約定的內容時使得守約方也就是出租人自身現有財產遭受損失或者是一些必要的費用支出，這種損失費用在實際的房屋租賃合同違約糾紛事件當中比較容易確定并且證據也很方便提供，并且承租人在租住房屋時如果進行了房間的設計和裝修從而出現了資金成本的支出，這種情況之下如果出租人也就是房屋的出租人違約時，承租人也較為容易得到法院的支持。

第二個比較麻煩的是可期待利益損失。可期待利益損失也可以稱作是預期利益損失。這部分損失內容在一般的房屋租賃合同違約糾紛事件當中，就比較難以確定和裁決，這是因為這部分的利益損失是預期的，也就是還沒有實現的，并且我國當前的房屋租賃市場變化速度很快，發展趨勢不可預知。在這種發展大背景下，很難對交易性質和合同目的等多種因素進行判定。除此之外，法院結合這些復雜的因素也將可得利益損失的主要內容分為了生產利潤損失和經營利潤損失以及轉售利潤損失等多種類型的損失。

對于實際的糾紛來說，需要考慮的內容可以大致分為以下幾個方面。

首先是房屋租賃合同違約糾紛事件當中的雙方當事人的過錯，如果事件當中的雙方當事人對可期待利益損失的造成都負有一定程度的責任，那么就要區分雙方所出現過錯的程度和水平，并且要結合實際情況來讓雙方各自對自己的過錯和責任進行承擔。比方說，在一個商場當中，如果一個商鋪的格局和構造受到了一定程度的調整和轉變，就必然會在一定程度上影響到承租方的客源和生意狀態，這種情況發生之后就會引起承租人的強烈不滿，并且極有可能會對出租人提出房租租金的調整和改變，而如果出租人考慮到自己的經濟利益長時間拒絕承租人的提議，就會使得承租人更加地不滿從而會出現不交租金的情況。這樣一來就會使得房屋租賃雙方所簽訂的合同被迫解除。針對這樣的事件，首先導致房屋租賃合同解除的直接原因是承租方長時間拒絕繳納房屋租金，而實際上出租人的運營方案和規劃也的確使得承租方的利益受到了一定程度的損失從而降低了房屋的經濟效益。這樣的案例就必須結合實際情況對房屋租賃合同簽訂的雙方過錯進行追究，并且要讓雙方都負起一定的責任。

其次就是要對損失的擴大責任問題予以考慮。顧名思義也就是需要針對房屋租賃合同中的約定被打破之后，守約方要結合實際情況采取一系列有效措施，從而避免損失的擴大化問題的產生。而如果守約方在房屋租賃合同中的約定被打破之后選擇損失擴大化，就必須要將這一點考慮到最終的裁決當中。房屋租賃合同當中的約定被打破之后，按照《民法典》當中的相關要求和規定，守約方應當盡可能地避免損失的擴大化，如果守約方對這些損失進行了擴大化的處理，在最終進行違約金額的索賠行為時，就不能將擴大部分的損失費用算到違約金額所考慮的損失內容當中。

最后需要考慮到的是損益相抵原則。也就是在承租方的違約行為發生之后使得守約方不僅沒有因此受到損失反而獲得了一定程度的收益，則不能再向承租方進行索賠行為。比方說，承租方所租住的房屋破舊不堪，自掏腰包對其進行進一步的裝飾裝修從而使得房屋的質量水平得到了提升，使得房屋的經濟價值相較于承租方入住之前有了顯著的提升，這種情況之下，就要應用損益相抵原則。

總而言之，隨著租賃行為的增多，相應的房屋租賃合同違約糾紛事件也逐漸增多，在日常的租賃關系中承租人和出租人都要不斷加強自己的法律意識，按照自愿、公平、合理的原則協定合同，避免出現霸王條款及其他與法律規定不一致的約定。如果在履行合同的過程中出現了違約情況，雙方當事人可以按照合同的約定協商解決。如果合同中約定的違約金數量過高或過低，也可以尋求法院或者仲裁機構的法律幫助，來對違約金額進行適當的調整。合同中沒有對該類違約情形的約定，則可以按照《民法典》規定的損害賠償范圍進行協商或請求司法判定。相信在社會各界人士的共同努力下，現實生活中因房屋租賃合同導致的違約金問題將會尋求到更好的解決方法和方式。