美國州評估師委員會發(fā)文指出評估師最終需要為從第三方獲得的數(shù)據(jù)負責

評估師對于從第三方獲得的數(shù)據(jù)、信息是否承擔責任以及如何承擔責任，一直是各國評估界的爭議焦點。在美國，房利美（Fannie Mae）和房地美（Freddie Mac）作為兩個最大的不動產(chǎn)評估服務委托方出于降低成本的考慮，近年來明確提出傾向于接受混合和桌面評估（hybrid and desktop appraisals）。所謂混合和桌面評估是指評估師可以不用去現(xiàn)場（從而降低成本費用），而依賴第三方在現(xiàn)場的工作（測量、拍照、檢查等）進行評估。由此評估師依賴第三方提供的數(shù)據(jù)進行評估的適當性和責任歸屬，近年也成為美國不動產(chǎn)評估界的焦點。很多評估師撰文抨擊所謂的混合和桌面評估，認為其不符合評估準則的要求。但在競爭激烈的評估實務中，此種作法由于成本的優(yōu)勢、手機APP軟件的方便高效、委托方的支持等原因依然大行其道，發(fā)展很快。

2022年4月22日，美國馬里蘭州不動產(chǎn)評估師委員會（Maryland Commission of Real Estate Appraisers）發(fā)文警示該州不動產(chǎn)評估師——他們需要對所依賴的數(shù)據(jù)負責。在此文件中，委員會指出：“委員會也注意到房利美（Fannie Mae）新1004混合評估和1004桌面評估表（The new Fannie Mae 1004 Hybrid and 1004 Desktop appraisal forms）。兩者均涉及到不動產(chǎn)數(shù)據(jù)報告的使用，評估師會將其作為數(shù)據(jù)來源。評估師執(zhí)行桌面評估需要參照USPAP準則1和咨詢意見2。 評估師需最終對由第三方收集的數(shù)據(jù)負責?！保ˋn appraiser preparing a desktop appraisal should refer to USPAP Standard 1 and Advisory Opinion 2. Ultimately the appraiser is responsible and liable for data collected by third parties.）

該文件從州評估委員會的角度表明了嚴厲的態(tài)度，強調(diào)評估師對其使用的來源于第三方的數(shù)據(jù)需要負責。這一表態(tài)實質(zhì)是支持傳統(tǒng)的評估理念，通過明確評估師使用第三方數(shù)據(jù)的責任，提醒評估師不要為迎合客戶降低成本的需求而將極其重要的評估現(xiàn)場工作交給第三方，鼓勵不動產(chǎn)評估師開展現(xiàn)場工作，間接對房利美等提倡的混合和桌面評估等新市場需求和發(fā)展表明了不支持態(tài)度。

美國不動產(chǎn)評估市場（服務于金融抵押目的）競爭激烈，迫于房利美及各大金融機構(gòu)降低成本的需求，傳統(tǒng)的評估執(zhí)業(yè)方式不斷受到挑戰(zhàn)，新的執(zhí)業(yè)理念和方式不斷出現(xiàn)。20世紀90年代以來出現(xiàn)的自動評估模型（AVM）和評估管理公司（AMC）是最突出的代表。兩者雖然在出現(xiàn)之初受到傳統(tǒng)評估行業(yè)和評估理念的抵制，但確實從評估手段和評估組織管理方式上大大降低了成本，滿足了委托方的需求，已成為近二十年來金融抵押目的不動產(chǎn)評估領(lǐng)域的主流方式。近年來房利美等提出的混合評估和桌面評估是一種新的趨勢，即不動產(chǎn)評估工作可分為兩階段進行，現(xiàn)場勘查、繪測、拍照等工作通過手機APP軟件等方式由并無專業(yè)資質(zhì)要求的第三方人士進行，估值工作由評估師在此基礎(chǔ)上進行。市場需求與評估行業(yè)專業(yè)理念的博弈仍將進行下去，州評估師委員會發(fā)布的警示文件是否能夠見效仍將有待觀察。