多“箭”齊發(fā)“政策底”撬動房地產行業(yè)新拐點

熊穎

而各家房企在享受政策紅利的同時，也同樣面臨著巨大考驗。行業(yè)中的差生面臨徹底出清，而優(yōu)等生則有望成功上岸。

11月15日，國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，今年前10月，全國房地產開發(fā)投資113945億元，同比下降8.8%；此外，房屋新開工面積103722萬平方米，同比下降37.8%；商品房銷售面積111179萬平方米，同比下降22.3%；商品房銷售額108832億元，下降26.1%。

知名房地產業(yè)內人士張宏偉向《紅周刊》表示，從國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)可以看到，房地產開發(fā)投資資金、新開工面積，銷售面積、銷售金額，都出現(xiàn)大幅同比下滑，這在歷史上是沒有的。即使是在曾經的2008年房地產低谷期，投資增速也是呈現(xiàn)正增長的。

“從房企端來看，百強房企中，絕大多數(shù)民營房企或是爆雷或是面臨資金鏈斷裂風險；從土地端來看，大量土地流拍，雖有城投托底但效果欠佳，目前土地市場同樣陷入較低迷狀態(tài)。”張宏偉表示，“綜合來看，在多項金融調控下，市場需求大量萎縮，房地產市場進入深度調整階段。現(xiàn)在看調整有一點過度。所以現(xiàn)階段有必要出臺一些措施，來讓行業(yè)局面有所恢復。”

而房地產的問題更關系到整個宏觀經濟。中房商學院副院長鄧明政向《紅周刊》如是分析，在“房住不炒”的形勢下，去杠桿、三道紅線、預售資金監(jiān)管、嚴查經營貸、控制按揭額度等精準的調控政策再加上三年疫情巨大影響，導致房地產全行業(yè)遇冷，甚至陷于危機，連一些頭部房企都“危在旦夕”。房地產行業(yè)的不景氣直接或間接導致就業(yè)壓力變大、投資活力變差、經濟發(fā)展趨緩等一系列問題。“因為房地產行業(yè)一直是中國第一大支柱行業(yè)，房地產行業(yè)穩(wěn)則經濟穩(wěn)，當前房地產行業(yè)已經到了一個非常關鍵的時期，再不出臺強有力的利好政策，很多優(yōu)質房企都無法挽救了。”

身處行業(yè)中的房企對此更是深有感觸。某頭部房企高管劉繼（化名）也向《紅周刊》表示，“房地產確實到了‘不得不救’的時候。”他表示，今年房地產這么難，有房地產本身的問題。2020年疫情導致貨幣寬流動性的大政策下，住房的銷售并無受影響，很多房企在此基礎上繼續(xù)加杠桿，融資都是1～2年的中期貸款，隨著2021年的貨幣流動性收緊，導致房企出現(xiàn)流動性難的問題，疊加疫情防控政策一直未放松，企業(yè)和居民也不貸款、不投資和不消費，繼而出現(xiàn)企業(yè)裁員，居民就業(yè)和收入不穩(wěn)定，直接導致了房企銷售不及預期，資金回籠效率低，資金鏈緊張。此時房企在2022～2023年又到了還債高峰期，現(xiàn)金回籠不及預期的情況下，諸多房企整體出現(xiàn)了債務危機。但之所以出現(xiàn)這么大的市場回調，本質上還是受內部疫情防疫政策影響以及外部全球經濟衰退和供應鏈受阻等一系列因素影響下的問題。企業(yè)和居民不再貸款、投資和消費，經濟活力減弱，增速就會放緩，而投資和消費里面的最大支出正是房地產。

劉繼還向《紅周刊》透露，“近期，中央和地方政府也在關心頭部的房企的資金和債務壓力。當頭部公司確實遇到很大困難時，信息就會反饋到中央及各部委及銀保監(jiān)等監(jiān)管層。如果頭部企業(yè)出現(xiàn)問題，對整個金融地產的影響是巨大的。”

正是在上述背景下，“第二支箭”、“金融16條”等利好政策在本月接連出馬。

11月8日，中國銀行間市場交易商協(xié)會表示，將繼續(xù)推進并擴大民營企業(yè)債券融資支持工具（即“第二支箭”），支持包括房地產企業(yè)在內的民營企業(yè)發(fā)債融資。預計可支持約2500億元民營企業(yè)債券融資，后續(xù)可視情況進一步擴容。

“第二支箭”從發(fā)文到落地行動極其高效。11月10日，龍湖集團200億元儲架式注冊發(fā)行獲受理；11月11日，新城控股公告擬申請新增150億元債務融資工具的注冊額度；11月14日，美的置業(yè)150億元儲架式注冊發(fā)行獲受理；11月15日，龍湖集團已完成200億元中期票據(jù)注冊。此外，包括碧桂園在內的多家房企也正在溝通發(fā)債注冊意向。

與此同時，11月13日，央行、銀保監(jiān)共同發(fā)布《關于做好當前金融支持房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展工作的通知》（金融16條），內容涉及保持房地產融資平穩(wěn)有序、積極做好“保交樓”金融服務、積極配合做好受困房地產企業(yè)風險處置、依法保障住房金融消費者合法權益、階段性調整部分金融管理政策、加大住房租賃金融支持力度六大方面共十六條具體措施。

“金融16 條”被視為更加強有力的利好房地產行業(yè)的政策。劉繼將其稱之為有著“史詩級別”的救市政策。他表示，“‘金融16條’是一個全方位的金融政策”，而之所以這么比喻，是因為政策的落腳點在于，想辦法去從根本上解決房企的流動性問題，近期的資本市場已經有所反映。

劉繼稱，房地產曾經因城鎮(zhèn)化率迎來拐點，但當下，人口生育率在走下坡路。這說明，依靠外部因素，房地產市場很難實現(xiàn)逆轉，只能從房企本身的流動性上去解決問題，通過金融市場的方式來幫房企融資、輸血。

11月14日，利好“組合拳”再度加碼，中國銀保監(jiān)會辦公廳、住房和城鄉(xiāng)建設部辦公廳、人民銀行辦公廳聯(lián)合印發(fā)了《關于商業(yè)銀行出具保函置換預售監(jiān)管資金有關工作的通知》（以下簡稱《通知》），允許商業(yè)銀行按市場化、法治化原則，在充分評估房地產企業(yè)信用風險、財務狀況、聲譽風險等的基礎上進行自主決策，與優(yōu)質房地產企業(yè)開展保函置換預售監(jiān)管資金業(yè)務。

《紅周刊》注意到，在“金融16條”中還特別提到，“對于新發(fā)放的配套融資形成不良的，相關機構和人員已盡職的，可予免責。”房地產行業(yè)的新拐點，正隨著政策拉動悄然來臨。

多家房企內部人士向《紅周刊》透露，針對“金融16條”等一系列有力政策，公司召開了全條線會議。不過不同業(yè)務線的處境卻截然不同。

某民營房企內部人士向《紅周刊》透露，現(xiàn)在最忙的是兩個部門。一個是銷售，想辦法賣樓回款；另一個是融資，融資一是發(fā)新債來替換舊債，二是和銀行談展期。而投資部門則集體“躺平”，項目也處于“半躺平”狀態(tài)。因為只有賣了多少樓才能決定開多少工，以銷定產，現(xiàn)在沒有太多的錢來成片做開發(fā)。

上述民營房企內部人士還向《紅周刊》提到，11月16日，公司內部也召開會議，會議針對近期政策做了宣告、梳理和鋪排。就目前集團所對接的資源來看，這個政策只是大的兜底，但最終還要看執(zhí)行力度有多大，各省行、分行，包括監(jiān)管機構具體出具什么樣的一個細則還都要再觀望，如果細則能落地，那可行性還是會比較高的。

不過，也有國有房企投資崗內部人士向《紅周刊》表示，目前更多感覺是振奮士氣。我們（投資）條線現(xiàn)在依舊拿不了地，還是在等，（公司強調）現(xiàn)在給營銷做大單。

雖然還有一些細則在觀望，但《紅周刊》在和行業(yè)接觸過程中，依然可以明顯感受到，一系列利好政策出臺之后，房企在更加積極地找錢。

那么，“第二支箭”、“金融16條”、置換預售監(jiān)管資金等利好政策究竟能給房地產帶來多大的刺激作用？

劉繼告訴《紅周刊》，從房企的負債結構來看，房企負債中有30%左右的預收賬款；30%左右的應付賬款；剩下40%是包括信托、前融、開發(fā)貸、境外債、銀行借款等各類借款。就目前而言，還債迫切程度比較高的還是銀行借款和境外債。不過境外發(fā)債占比并不會特別高，所以主要還是國內的銀行借款問題。

劉繼指出，現(xiàn)在出臺的“金融16條”主要就是為了解決這一問題，房企需要梳理今年還有多少債務到期，賬戶現(xiàn)金有多少能去還債，還差多少資金缺口。缺口的這部分，銀行給房企進行債務展期，把房企的還債周期拉長，目的是改善房企的貸款難度，增加民營房企流動性，讓房企在短期內不要因為銀行的還債問題導致房企爆雷、付不起工程款，甚至交不起房等一系列問題。展期時間內，再通過售樓回款慢慢還債。

鄧明政也指出，這一波政策力度很大，很大程度上提振了市場信心。頭部房企的反應速度也很快，一部分融資端的問題預計得到改善。但是否能夠救廣大房企于水火還有待觀察。如果效果達不到預期未來可能還會繼續(xù)出臺力度更大的政策。因為保房地產行業(yè)、保房企，就是保增長、保就業(yè)。

不過，微木控股董事長兼CEO呂曉彤向《紅周刊》表示，上述政策本質上還是為了保交樓，不讓房企躺平而提供的保交樓專項資金。他表示，目前并沒有太感受到業(yè)內地產公司老板的“歡呼雀躍”，政策對企業(yè)本身的影響力后續(xù)還需觀察。

值得注意的是，自去年以來，穆迪、標普、惠譽三大國際信用評級機構對內房企評級屢屢下調。但伴隨國內房地產救市政策的層層加碼，近期內房企評級也迎來了較為罕見的上調現(xiàn)象，11月14日，瑞銀發(fā)布龍湖集團研究報告，表示“最壞的情況已經過去”，并上調龍湖為“買入”評級。

此外，穆迪、標普、惠譽也一致認為，國內房企的融資壓力有望緩解。其中，標普信評最新報告指出，“近期針對民營企業(yè)和房地產開發(fā)企業(yè)的融資政策頻出。我們認為，這些政策是在保持‘房住不炒’的政策定力的同時，使用金融手段支持房地產行業(yè)健康發(fā)展，保證房地產企業(yè)合理的融資需求。”

標普還預計，中國商品房銷售額將在當前的水平持續(xù)保持“L”形態(tài)。雖然商品房銷售額大概率不會回暖，但只要再融資渠道通暢，企業(yè)也可以度過艱難周期。標普相信，在當前商品房銷售額處于相對低位時，這些舉措旨在通過保障金融資源讓房地產行業(yè)“以時間換空間”，最終實現(xiàn)平穩(wěn)落地。

不難看出，當前房地產已在全方位發(fā)力。

劉繼指出，“基本可以判斷，政策已經到底了，下一步或更多的是去提振經濟。要想解決房地產的根本問題，還需要經濟、消費、收入、就業(yè)的全面支撐。”

而張宏偉向《紅周刊》預測，從經濟和收入恢復來看，當前防疫政策的松動傳導到房地產行業(yè)，使得購房需求企穩(wěn)，購房信心增加，可能也要到明年6月或者第三季度，彼時房地產供需才有可能形成一個良性的正循環(huán)，市場才能步入一個穩(wěn)定上行的周期。

此外，《紅周刊》獲取的一份頭部券商內部研究會議紀要。會議上，房地產分析人士和經濟學家預測，從拿地和新開工角度來看，房地產在2023年是否有正向改善，應該看具體的企業(yè)。

該會議紀要指出，在2022年能正常拿地的企業(yè)，可能2023年銷售有能力實現(xiàn)正增長，如果2022年沒有拿地的企業(yè)，2023年的銷售可能不太好，不應該有太高的預期。因為一些比較長時間不拿地的企業(yè)可能需要一些比如企業(yè)自身實際控制人的支持、企業(yè)積極處置一些資產、相對比較積極的營銷策略等才能渡過難關。而從投資角度上來看，投資人還是應聚焦在現(xiàn)在具有拿地能力并且銷售數(shù)據(jù)在2023年可以預期的企業(yè)上面。

身為深耕房地產的一員，劉繼相信至暗時刻很快就會過去，房地產這個大的方向還是會好起來的。他告訴《紅周刊》，對于那些熬過去的房企，意味著，還可以收割未來10年約10%左右的城鎮(zhèn)化率市場份額。

根據(jù)社科院報告，預計2035年后進入相對穩(wěn)定發(fā)展階段，中國城鎮(zhèn)化率峰值將出現(xiàn)在75%至80%。而住建部數(shù)據(jù)，2021年我國常住人口城鎮(zhèn)化率達到64.72%，以此推算，仍有超過十個點的上漲空間。

11月以來，利好政策的強強出擊，讓資本市場也隨之歡呼雀躍，房地產板塊出現(xiàn)明顯反彈。據(jù)Wind顯示，11月以來（截至11月17日），漲幅超50%的A+H房企就有33家。其中，龍光集團漲幅直沖200%，碧桂園、時代中國控股、合景泰富集團、旭輝控股集團、新城發(fā)展、中梁控股、龍湖集團漲幅緊隨其后，也在100%之上。

但在政策利好組合拳下，房地產迎來的不僅僅是融資等利好；同時也將面臨業(yè)內的嚴苛“大考”。

比如，“第二支箭”政策要求意向民營房企提交《項目需求意向表》來提出增信需求，而表格內容涉及總資產、凈資產、已發(fā)債類型及額度、債券未償還余額、房企銷售排名、境內外債有無違約或展期情況、擬提供的風險緩釋方式等多項指標。

“通過這些財務指標數(shù)據(jù)，可以篩選出一批優(yōu)質房企，比如說已經拿到‘第二支箭’融資額度的龍湖集團、美的置業(yè)、新城發(fā)展等，給這些房企融資，增加流動性，讓他們能夠正常活下來。相反，拿不到融資、流動性又承壓的房企，則有可能被優(yōu)質房企收并購。”劉繼向《紅周刊》表示。

值得注意的是，“金融16條”中有一條專門針對于此，“要做好房地產項目并購金融支持，鼓勵商業(yè)銀行穩(wěn)妥有序開展房地產項目并購貸款業(yè)務，鼓勵資產管理公司與地方政府、商業(yè)銀行、房地產企業(yè)等協(xié)商風險化解模式，推動加快資產處置，支持符合條件的商業(yè)銀行、金融資管發(fā)行房地產項目并購主題金融債券。”

劉繼表示，說白了就是，在這次“大考”中，好的學生安全上岸，差的學生徹底出清。然后再通過收并購“差生”項目的方式來解決金融風險問題和交樓問題。

鄧明政指出，一般能夠滿足充分抵押物或反擔保條件的房企債務風險都有限，這意味著，真正能夠受益的房企只是少數(shù)。

張宏偉也向《紅周刊》指出，受益的房企基本上可分為兩類，一類是大部分國企央企；一類是極少數(shù)的民營房企，比如說，在房企TOP30中，還沒有出現(xiàn)過爆雷的房企存在少數(shù)機會。

標普則認為，有三類企業(yè)在未來有可能獲得投資人更好的認可度：一是，家底厚的企業(yè)，表現(xiàn)為歷史上發(fā)展審慎，在手可動用現(xiàn)金可以覆蓋未來到期債務；二是，到期結構好的企業(yè)，表現(xiàn)為債券到期相對較晚，短期內到期壓力不大；三是，對公開市場依賴度低的企業(yè)。這類企業(yè)融資以銀行貸款為主，相對容錯空間較大。