廣州城市更新微改造技術經驗探討
——以環東廣場項目為例

文／任明霞 廣州珠江發展集團股份有限公司 廣東廣州 510000

1、廣州城市更新概述

1.1 廣州建成區概況

公元前214年，秦朝在嶺南地區設南海郡，建立番禺城（今廣州），面積約0.05km2，從此開啟了廣州2200多年的建城歷史。中華人民共和國成立后，廣州城市發展發生了翻天覆地的變化，廣州市行政區劃經歷了數次調整，目前市轄11 區，全域總面積7494km2，截止2021年底，廣州市城市建成區總面積為1351 km2，全國排名第四（全國部分重點城市建成區面積排名見圖1）。

圖1 部分重點城市建成區面積一覽表

1.2 廣州城市更新概況

據克而瑞不完全統計，截至2021年上半年，全市共有402 個整村改造項目，合共占地規模27807 萬m2正在推進；其中已中標的合計150 個，有126 個項目已被納入相應城市更新計劃，占比達84%。廣州城市更新工作逐步從過去簡單的三舊改造，轉向以“存量與增量聯動、產業與空間結合、文化與活力并重”為特征的轉變。

1.2.1 城市更新政策概述

《“十四五”發展規劃及2035年愿景目標綱要》提出全面提升城市品質，加快轉變城市發展方式，統籌城市規劃建設管理，實施城市更新行動，推動城市空間結構優化和品質提升；加快推進城市更新，改造提升老舊小區、老舊廠區、老舊街區和城中村等存量片區功能，推進老舊樓宇改造；2022年1月，全國住房和城鄉建設工作會議提出要重點抓好城市更新行動，實施城市更新行動作為推動城市高質量發展的重大戰略舉措。國家城市更新政策發展歷程見圖2。

圖2 國家城市更新政策發展歷程

2021年8月30日住房和城鄉建設部印發的政策文件《關于在實施城市更新行動中防止大拆大建問題的通知》（建科〔2021〕63 號），要求原則上城市更新單元（片區）或項目內拆除建筑面積不應大于現狀總建筑面積的20%；原則上城市更新單元（片區）或項目內拆建比不應大于2；城市更新單元（片區）或項目居民就地、就近安置率不宜低于50%；城市住房租金年度漲幅不超過5%。同時，通知還要求保留既有建筑，保持老城格局尺度，延續城市特色風貌；加強統籌謀劃，探索可持續更新模式，鼓勵推動由“開發模式”向“經營模式”轉變，補足功能短板，提高城市安全韌性。

《廣州市關于在城市更新行動中防止大拆大建問題的實施意見（試行）》提出，在老城區范圍內，廣州將嚴格控制大規模拆除，嚴格控制大規模增建，不突破原有密度強度，最大限度保留老城區具有特色的格局和肌理，延續城市的歷史文脈和特色風貌；通過實施城市更新，提供高質量產業發展空間，推動城市結構調整優化，提升城市品質。當前政策的收緊，是對城市更新沿用過度房地產化老路的否定，也是為接下來城市更新指引方向——城市更新不再是簡單的舊城舊村改造，還要涵蓋建成后的經營、服務、管理以及功能拓展等內容，城市更新將從“開發”轉為“經營”。

1.2.2 城市更新微改造的必要性

（1）老城區土地資源稀缺，依靠城市更新挖掘存量資源成為促進經濟增長產業優化升級的重要抓手。廣州市中心六區建成面積占比36.4%，排名前四的越秀、荔灣、天河、海珠，建成區比例達70%以上，其中越秀區建成區面積比例為99.4%，較難通過增量土地資源引入產業，資源約束倒逼政府從過去的“增量擴張”轉向“存量挖潛”，以新的發展和資源觀念為指導，以構建經濟發展與用地、人口、環境、資源的和諧關系為目標，探索一種“非擴張型”的城市發展模式。各區建成區面積詳見圖3。

圖3 2021年廣州市各區建成區面積占比圖

（2）政策面要求防止大拆大建、破壞環境和保護歷史文化。從近年來的政策來看，一方面要加大力度實施城市更新行動，將城市更新作為拉動經濟增長、提高城市品質的重要引擎；另一方面要防止過度拆建行為破壞生態環境和歷史建筑。既要鼓勵城市更新，解決公共配套不足、土地利用率低下、城市規劃不合理、居住安全隱患等城市病，也要避免城市更新中的過激行為產生新的城市問題。保護城市格局和肌理、不增加資源環境承載力，老城區范圍內嚴格控制大規模拆除，嚴格控制大規模增建，不突破原有密度強度，以“繡花”功夫進行修補、織補式城市更新微改造，將成為轉變城市開發建設模式，形成以調整重構為主、結構性拓展為輔的空間發展模式的重要舉措。

2、環東廣場項目改造技術分析

廣州市越秀區環市東路418 號項目（下稱本項目）毗鄰區莊立交，地段位置優越，區位價值明顯。項目始建于1986年，證載權屬建筑面積3.3 萬m2，高度90m，共30 層，原功能為酒店；在2021年前長期閑置，外觀老舊落后、內部裝修老化，無法實現一線城市核心區域價值，亟待改造更新。

2.1 改造總體思路

習近平總書記在視察廣東時提出城市規劃和建設“要突出地方特色，注重人居環境改善，更多采用微改造這種‘繡花’功夫”，結合住建部提出的我國城市發展已進入城市更新的重要時期，由大規模增量建設向存量的提質改造和增量的結構調整并重轉變，項目在維持建筑高度及面積不變前提下，保留現狀主體結構，加固完善，翻新建筑外立面及室內裝飾，重塑周邊環境景觀；結合區政府對產業轉型升級的要求，擬將項目打造“科技+健康”產業綜合體，促進區域產業升級發展。

2.2 保留城市記憶

原建筑結構由中國工程院院士容柏生設計，在局限的三角場地內通過折型立面和多層退臺，大大提升了采光和通風面積。項目保留了原來極具特色的退臺設計，重塑老城區新地標（詳見圖4）；保留原有樹木作為重要的綠化景觀和城市記憶，設置沿街文化景墻，通過城市輪廓的描摹來塑造城市文化印記，改善街區環境，提升人文景觀，打造“老城市新活力”。

圖4 環東廣場改造前后外立面實景圖

2.3 社會效益和經濟效益兼顧

優化人車動線，退讓部分用地打造市民廣場，釋放更多公共空間，同時優化人車流線，提升通行的便利性。

（1）打造市民廣場。原車道入口占用了大量內部場地，本次改造將車道入口調至南側，將原車道入口填平后作為市民廣場來打造，增加公共空間，同時保留原有樹木并提升景觀品質，在保留城市記憶的基礎上實現換新升級。

（2）優化交通動線。調整交通動線，實現人車分流，同時對行車流線重新規劃，整體上實現“東進西出”，一方面進入時增加標識導引，另一方面離開時進入立交環島，增加方向可選性，減少對城市交通的壓力。

（3）聚焦產業轉型升級，發展總部經濟。改造前項目用于低端酒店經營，長期經營不善、效益低下；改造后整體持有經營，重點服務優質中小企業，為地區經濟增長注入活力。通過全面分析城市發展規劃、識別區域優勢產業，圍繞政府工作目標，明確項目以生物醫藥及健康產業為主題，改造后全部自持經營、統一運營管理，引入符合所在區域產業規劃的優質中小企業，并提供完善的產業配套服務，盤活存量資產，促進區域產業升級發展。

環東廣場微改造項目實現了政府、企業、社會三贏效果。為政府，實現助力經濟增長、推動產業升級。為企業，改善物業經營狀況、提升收入水平。為社會，提供現代宜人空間、創造消費辦公場所。

2.4 修煉“繡花”功夫，實現建筑物整體升級

（1）調整建筑功能布局，內部交通組織優化。項目將原有單一業態（低端酒店）單一動線（一組電梯），改造為多業態多動線復合。為保障辦公、酒店、商業動線相互獨立，通過調整建筑布局增加了6 座手扶梯、3 座垂直梯，保證了日常運營的使用效率，辦公區升級配置了時速2.5m/s 的客梯，滿足高峰期的使用需求。

（2）優化立面設計，營造舒適健康辦公環境。把原建筑的窗臺改成落地窗，將玻璃升級為雙層中空low-E玻璃，以達到更好的采光、隔音和節能效果，同時實現窗窗可開啟，最大限度做到自然通風、降低能耗；利用原有建筑退臺升級多層花園露臺，提供有氧休憩空間，打造更舒適、更健康的辦公環境。

（3）突破結構加固難關。組織結構超限專家會，通過性能化設計，采用剪切型錨栓技術加固方式，將原Dsu級別（需立即加固）的舊樓改造成滿足今后長期使用要求的建筑。整個建筑實施了1 萬多個結構加固點、近4 萬處的裸露老舊鋼筋保護處理、約30%的梁柱剪力墻加固加強；同時通過精細化管理，管線路由精準開洞，分毫必爭確保室內凈高，凈高從改造前的2.0-2.5m 提高到2.3-2.8m，最大限度保證了辦公空間的品質。

（4）升級機電設備，完善業態配套功能。辦公區域采用VRV 小型中央空調，可實現24 小時全天候辦公，通過獨立開關及溫控、分戶計量，極大降低了無效冷量的浪費，節省了企業運營成本，助力碳排放目標實現。同時為完善項目內部停車需求，通過犧牲部分建筑面積并調整場地標高，設置兩組機械停車庫，從原有35 個車位提升至75 個，一定程度上緩解了停車困難的問題。

3、廣州城市更新微改造經驗總結

3.1 開發與保護的協調，實現從“物質空間”改造向“社會治理”提升轉變

堅持以人民為中心，保護傳承歷史文化，城市更新微改造對滿足人民群眾美好生活需要、推動惠民生擴內需、推進城市更新和開發建設方式轉型、促進經濟高質量發展具有十分重要的意義，應堅持因地制宜，“一項目一特色”。從片區統籌的角度推進老城區進行聯動改造，結合需求缺口與用地資源挖潛進行整合提升，實現片區服務設施、公共空間等共建共享。改造要涵蓋基礎設施改造、整體內外部環境整治、社區公共服務產品的供給等。組織實施上注重公眾參與，提升社區治理能力，實現共謀、共建、共管、共評、共享，鼓勵社會資本和社會力量參與改造運營。

3.2 各方主體的均衡

傳統的城市更新由市場主導，是“經濟利益”驅動下的城市更新，更多關注單一經濟效益，未來的城市更新應圍繞“實現城市結構優化、人居環境改善”的目標，均衡考慮多方主體訴求（參見圖5），以利于實現城市更新總體目標，保證更新效率和社會公平的統一，實現社會效益和企業經濟利益的平衡。

圖5 各方主體訴求示意

3.3 關注技術難點，合理控制成本

關注項目更新改造與周邊的和諧統一。項目定位應匹配周邊區域功能，實現“強鏈補鏈”，更好的發揮改造價值；同時，應考慮周邊交通組織和容量，對周邊居民的影響，提升城市景觀。

打磨內部交通動線組織，提升建筑使用價值，消費、辦公更加便捷高效；注重提升項目的綠色環保水平，盡可能采用綠色建材和性能優良的部品部件，實現改造與后期運維管理相融合；結構安全前提下兼顧空間舒適度，必要的話組織召開結構專家會，運用先進技術進行結構加固，確保建筑物安全。

經濟可行性是項目的前提，項目改造必須有較強的成本導向，精細控制成本，以實現投入產出相匹配，這對改造主體的設計和產品能力提出了較高的要求。

結語：

城市更新微改造是城市轉向“存量挖潛”，實現“有機更新”的重要模式，有利于提升城市產業結構升級和經濟轉型發展，改造主體應統籌考慮各方主體訴求，充分論證技術細節，實現經濟利益和社會效益相統一，助力城市發展目標實現。