房產稅制的問題及其改革的思考

張渤雯 中國國際人才交流基金會

引言

就我國現階段的房地產市場而言，其發展過程中存在著土地高價競爭等影響行業秩序的問題，對房地產行業的持續發展產生了負面影響。為實現房地產行業的持續發展，同時為社會經濟發展貢獻更多的力量，必須強化房產稅制度改革。目前，我國關于房產稅相關制度的建立尚未完善，且房地產市場環境的不斷變化也在潛移默化中增加了房產稅制度改革的難度，需要在認清房產稅制度發展問題的基礎上不斷調整。

一、房產稅制度改革的背景分析

房產稅是國家財政稅收的重要組成部分，稅務局相關部門結合房屋的余值抑或者出租房屋的租金，按照一定比例向該房屋所有者收取稅費。改革開放以后，國家相關部門開始不斷建立房產稅管理制度，并快速實施，在一定程度上對我國房地產行業發展起到了約束與規范作用。現階段，房產稅也可以作為個別財產稅，納稅人應承擔個人所有房屋的房產稅。就我國現階段實行的房產稅制度而言，局限性特征突出。這一局限性主要與房產稅的征集對象有關，即現階段的房產稅收對象以城市、鄉鎮等為主，農村房屋并不在稅收征集范圍內。除此以外，個人自住的房屋也不需要繳納房產稅。對于享有房屋使用權與所有權，但沒有足夠的能力進行納稅的單位，如國防經費單位自用房產等，也不需要按照規定繳納稅費。個人出租的房屋征稅是按照房屋租金進行計算的。在此背景下強化房產稅制度改革，能夠進一步提升財政收入，有助于房地產市場的規范。2003年，國家相關部門就開始倡導房產稅制度改革，但直到2021年，才確定將上海、重慶作為試點。截至目前，房產稅制度改革依然是社會公眾最為關注的問題之一。2018、2019年，李克強總理先后在十三屆全國人大第一次會議與第二次會議中強調房產稅法律制度的健全，倡導房產稅制度的穩步推進。由此可見，國家及地區相關部門高度重視房產稅制度改革。

二、房產稅特點分析

前文提到，房產稅是財產稅的一種。現階段實行的房產征稅主要有以下幾種特點。首先，由于所有征稅房屋均屬于不動產，稅源穩定性較高，且相較于其他動產稅收容易區分。其次，房產稅收的面積較廣，除居民外，企業法人也需要繳納房產稅。最后，房產稅能夠帶來的經濟效益更加明顯。通常，地方政府會將收集到的房產稅用于公共設施建設等方面，納稅人也能夠間接獲取利益。

三、房產稅制改革的重要性

（一）縮小個人貧富差距的要求

近年來，我國房價漲幅明顯，部分人通過房產投資獲取了超乎其他投資的收益。但目前我國并沒有明確的制度對上述超額獲取的投資利益的稅收進行說明，這并不利于市場的公平，潛移默化中增加了貧富差距。事實上，貧富差距較大這一問題也對我國社會政治、經濟等的發展產生了影響。從經濟學角度來說，若基尼系數大于0.4，則說明貧富差距過大，社會各階層之間容易出現矛盾，甚至階層與階層之間產生對立情緒。有關數據顯示，2019年與2020年，我國基尼系數均為 0.465，已經超出貧富差距的警戒值，且自2013年至今我國連續多年在0.4以上。因此，有必要通過房產稅制度的建立對社會不同層級之間的經濟發展進行約束，從而逐漸縮小個人差距。

（二）確保房地產市場健康發展

社會經濟的快速發展與城鎮化的不斷推進，使得房地產市場發展迎來高潮。在房價不斷上漲的背景下，越來越多的人選擇通過炒房、囤房等方式獲取更多的經濟效益，越來越多的居民負擔起沉重的房貸，大大降低了居民的消費能力，同時企業的發展成本也不斷提升。這一發展現狀并不利于國家實體經濟的持續發展。

通過房產稅制度改革，上述不良情況能夠得到改善。對于居民來說，其個人所有房屋的持有成本能夠得到回升。若居民擁有多套房產，可通過出售或出租的方式，為二手房市場及房租租賃市場發展創造機遇。不論采取上述哪種解決方式，都有助于房屋空置率的降低，這對于房產市場的健康發展十分重要。

（三）有利于保障地方財政收入

房產稅是地方稅的重要組成部分。由于房產稅穩定性較高，不易引發地區間關于房產稅的惡意競爭。在存量房成為主流趨勢的時代，多地政府已經擁有了相對豐厚的稅基。營改增的實施，使得營業稅逐漸淡出人們的視野，要想實現地方財政的持續增加，需要增加其他的穩定稅源彌補營業稅的空缺。

科學合理的房產稅制度的實施能夠對房地產價格的調控起到積極作用，使地區間房價保持相對平衡，為人們的住房需求提供保障的同時維護房地產市場的發展秩序。基于此，可選擇提高擁有多套房屋所有人的稅率，強化社會公平，同時起到調節貧富差距的作用。

四、房產稅制現存問題分析

（一）稅率設置問題

按照現階段我國實行的房產稅管理制度，企業自用房產需要按照房屋余值的1.2%進行納稅，出租房產需要繳納租金的12%作為稅費。在房地產市場快速發展，市場環境不斷變化的背景下，上述稅率的設置標準與依據，稅率設置的科學性與合理性還有待查證。同時，上述稅率的實施是否能夠與當前社會發展的經濟變化趨勢相適應也是一個值得思考的問題。

（二）立法層級問題

就目前我國實行的房產稅法治依據而言，依然以1986年提出的暫行條例為主。至今為止，該條例已經擁有三十余年的歷史，立法層級相對較低，不能很好地與當前社會經濟發展體制相適應，同時法律效力難以得到展現。2019年，國家相關部門提出了穩步推進房地產稅制度的觀點，但其制度建立與實施仍處于探索階段。

（三）計稅依據問題

結合前文所述，房屋余值與租金是房產稅計算的主要依據。在筆者看來，將房屋租金按照比例進行征稅是合理的，但房屋余值這一數據的參考價值有所下降。房產稅制度實施之初，國家發展正處于改革開放時期，各項管理制度均在摸索中前進，再加上當時稅務機關發展水平普遍較低，公民納稅意識不足，采取房屋余值作為收稅依據能夠最大程度上反映房屋的實際價值，且與當時的發展背景相適應。但現階段，不論是社會經濟發展，還是房地產市場均發生了較大變化，在房價不斷上升的情況下，依然將房屋余值作為參考，經濟色彩偏重，房產的真實價值難以體現出來。

（四）征稅范圍問題

在對房產稅特點進行分析時提到，現行的房產稅制度將征稅范圍集中于城市、縣城等地。農村及城鎮居民的自用房產等均不屬于納稅范圍。在貧富差距較大的背景下，對農村房產不進行征稅較為合理。但近年來城鎮居民住房保有量上升趨勢明顯，且處于持續上升的階段。由此可見，多數城鎮居民已經擁有繳納房產稅的能力，若放棄對該部分非經營性房產的稅收，會大大減少稅收來源與地方財政稅收。

五、房產稅制改革的有效措施

（一）做好房產稅的立法工作

做好房產稅的立法工作首先需要國家及地區相關部門總結上海、重慶試點改革經驗，為加快房產稅立法指明方向，同時將提高房產稅立法層級作為主要工作內容，即建立新的房地產稅收制度，取代暫行條例的主導作用，明確新稅收制度的法律效力，促進房產稅征收效率的提升。盡管從發展層面來說，房產稅改革制度的提出與實施不能令所有公眾滿意，但依然有必要收集民主意見，并結合公證立法程序對新的稅收制度進行完善，一方面使新房產稅收制度的建立更加公平，另一方面提高民眾對新法律法規的接受程度，潛移默化中提高居民的納稅意識。由于我國現階段實行的房產稅制度并不完善，新房產稅制度的建立不宜過快，在吸取上海、重慶試點改革經驗的基礎上，總結失誤，并鼓勵各地區單位在不違背國家房產稅法的前提下，結合當地經濟發展、房屋市場實際情況，對新房產稅收制度進行進一步完善。國家方面也需要加強對地區房產稅收制度建設與調整的關注度，結合不同地區出臺的發展政策修訂相關文件，強化新法律法規的權威性。

（二）完善房產稅的構成要素

房產稅構成要素的完善需要從以下兩方面改進。首先，擴大征收范圍是十分必要的。目前來說，上海、重慶兩座試點城市將征收范圍擴大到了非普通住房與二套以上的普通住房，但大部分農村住房依然不需要納稅。在房產稅制度相對完善的發達國家，農村房產不僅被列入納稅范圍內，且被定義為重要納稅對象。基于此，我國可借鑒他國的發展經驗。在經濟發展與城鎮化進程不斷加快的背景下，我國城鄉之間的差距有所減小，部分沿海城市已經能夠實現獨立發展，甚至能夠超越內地部分中小城市，城市與農村之間的經濟界限也愈發模糊。因此，現階段不論是城鎮還是農村，其經濟發展均取得了較大進步，能夠對農村房產進行征稅。從另一方面來說，若堅持不將農村房產納入稅收范圍內，很可能會導致房產征稅空白地帶的產生。這樣一來，一些高價值房產為減少稅收負擔，會將發展目標轉移到農村。當然，城市與農村之間的貧富差距仍然存在，因此，城鎮與農村的稅收征集制度可結合不同的發展特點進行調整，例如有關部門可首先在城市進行試點，收集發展經驗，此后結合農村經濟發展實際情況，建立相對完善的農村房產稅收制度，并不斷推進。

其次，房產稅制改革還需要加強對計稅依據的調整。在房屋價格不斷上漲的背景下，可將房屋的評估價格作為計稅依據。將房屋評估價格作為終極評判標準能夠在房屋價格不斷變化的情況下確保稅收的同等變化，有助于房產稅收與當地經濟發展水平的匹配。在進行房屋價值評估時，不僅需要考慮到地理位置，還需要對其年限、周邊設施等進行思考，使房屋評估價格最大程度上體現實際價值。當然，為減少因房屋評估造成的其他成本，可適當增加評估周期，如3年或5年進行一次評估。

（三）明確房產價格評估方法

前文提到，房產評估價格可作為計稅的主要依據之一。這就需要相關機構對房屋進行評估。由于我國在房屋評估方面的發展經驗有限，至于應選擇三方評估機構還是任命稅務局相關部門進行評估可借鑒其他國家的發展經驗，并結合我國發展實際進行調整。值得注意的是，無論以何種方式開展房屋評估，都需要強化對相關人員綜合素質的培養。房產稅制度改革以后，我國房屋評估工作量會驟然增加。為確保房屋價格評價的準確性，強化以房產評估價格為主要計稅依據的發展制度的實施，政府相關部門可在征稅之前，派遣專業人員進行現場評估。由于該項工作的開展需要較多的人力，對于部分地方政府來說，執行這一工作難度較高。因此，可適當與三方房屋評估機構展開合作。同時，可結合不同房屋所處的不同地理位置及類型等標注最低價格。為提高房屋價格評估的公平公正，可建立評估爭議處置機制進行約束。在遇到評估結果存在爭議的情況下，可啟動上述機制進行處理。如采取訴前爭議的解決方式，即由納稅人提出異議，三方評估機構或稅務局相關部門進行審查與評估。加拿大為促進該爭議處置機制的實施，開放了專屬信息通道，即納稅人可通過電子郵件等多種方式向相關部門表達自己的訴求。評估團隊在進行信息收集與審查之后，會針對納稅人提出的訴求作出決定，并出具書面解釋。除此以外，還可以成立委員會對評估爭議問題進行解決。

（四）做好涉稅信息網絡建設

就我國目前實施的不動產登記制度而言，其房產數據并不完善。在大數據如此發達的現在，有必要建立更加詳細的數據庫對房產信息進行存儲。首先，相關單位和部門可通過涉稅座談的方式強化對涉稅信息網絡建設的宣傳，促進全民護稅意識的提升。其次，政府相關部門可派遣專業素質較高的工作人員成立工作小組，并通過制度規定對相關主體應該承擔的義務與享有的權利進行說明。強化涉稅信息網絡建設最為關鍵的是構建相關系統或軟件。因此，工作組可通過招標等方式進行軟件開發，通過軟件的使用促進各單位與部門的信息共享。在經濟受限的情況下，也可以利用其他平臺構建房產數據庫。當然，僅僅能夠在部門與單位之間實現信息共享是遠遠不夠的，地區間的房產信息共享也是十分重要的。基于不同地區房產信息的不同，可建立地區間的信息共享機制，由政府單位出具相關文件對相關主體享有的訪問權限等進行說明，確保信息共享機制的安全性。這樣一來，既能夠實現各部門及各單位之間的協調合作，又能夠促進稅收征管效率的提升。在稅務出現糾紛的情況下，通過大數據跟蹤與還原，也能夠為房屋所有者合法權益的維護提供支持。

結語

綜上所述，我國房產稅制度改革工作的開展是十分必要且迫切需要的。現階段，上海、重慶兩地已經進行了房產稅制度改革試點，各地區可結合試點改革經驗，同時結合自身發展條件，對房產稅制度進行改革。由于我國現行房產稅制制度實施時間較長，我國關于房產稅制度改革的研究尚處于探索階段。因此，可充分借鑒國外成功經驗進行創新。在大數據不斷普及的現在，房產稅制度改革也可以與信息技術相結合，加強部門之間、單位之間、地區之間的信息交流，從而強化稅收征管質量與效率的不斷提升，進一步維護社會主義市場經濟的穩定發展，為中國房產稅制度改革提供更加強大的支持。