宅基地“三權分置”助推鄉村振興之探討

文/韓立軍

黨的十九大報告指出，農業農村農民問題是關系國計民生的根本問題，必須始終把解決好“三農”問題作為全黨工作的重中之重，實施鄉村振興戰略。鄉村振興戰略圍繞“產業興旺、生態宜居、鄉風文明、治理有效、生活富裕”的總要求，涉及產業發展、生態環境、精神文明、社會治理、農民生活等“三農”問題的各方面。土地作為人類生活最基本的資源，是最重要的財產和生產資料。近年來，黨中央提出的“鄉村振興”戰略，走中國特色社會主義鄉村振興道路，一個很重要的難題就是農村土地問題。農村集體土地流轉問題一直是多年來政府和農民關心的話題。土地作為鄉村振興的載體，在鄉村振興戰略實施以及新修改土地管理法背景下，集體土地能否順利流轉成為助推鄉村振興的關鍵因素之一。

集體土地包括農用地、建設用地和未利用地，其中，建設用地類型包括宅基地、公益性公共設施用地和經營性用地。鄉村振興的重點項目，如現代農業產業園、康養、文旅、田園綜合體、特色小鎮等等，這些項目面臨或者首先要解決的是建設用地問題。

集體建設用地中可以高效利用的就是宅基地，其為康養、文旅等項目選擇集體建設用地類型中不可或缺的一部分。多年來，由于宅基地的福利性和身份性特征，宅地基的流轉受到嚴格的限制，但全國范圍內宅基地閑置問題比較突出，而如何盤活利用閑置宅基地是需要亟待的問題。2018年9月，中共中央、國務院印發《鄉村振興戰略規劃（2018—2022年）》明確提出了完善農民閑置的宅基地和閑置的農房政策，探索宅基地所有權、資格權、使用權“三權分置”。2019年新修訂的土地管理法規定了“國家允許進城落戶的農村村民依法自愿有償退出宅基地，鼓勵農村集體經濟組織及其成員盤活利用閑置宅基地和閑置住宅。”對宅基地和農民房屋使用權的適度放活，助推了鄉村振興文旅、康養等項目的發展。各類項目在宅基地及農民房屋使用權的商業運作模式上有以下幾種：

1.村民將閑置的宅基地及房屋以租賃形式提供給投資人，投資人通過投資改造，建設高標準民宿項目，投資人進行運營、管理。此種模式項目往往規模較小、有的還形成了村民與消費者合作建房模式，最終建設成自住+經營的模式形成了單體民宿項目。

2.農村集體經濟組織統一收回宅地基，對整村進行統一規劃、統一建設，將騰退的宅基地與投資人進行合作，由投資人進行投資改造，統一經營。此種模式往往可以形成一定的規模，不僅僅是打造民宿，還可以挖掘當地一定的歷史、文化資源。

上述模式獲取收益的方式主要有三種：（1）固定租金（2）收益分紅（3）保底租金+收益分紅。通過對宅基地及房屋的盤活利用，可以有效增加農民及集體經濟組織的收入。

以上是宅地基“三權分置”在項目商業模式上的具體應用，在鄉村振興戰略背景下，農村宅基地流轉可以很大程度上解決鄉村振興的用地矛盾問題，進一步優化土地利用結構，使土地資源達到優化配置，城鄉融合發展，助推鄉村振興。

在具體實踐過程中，投資人要有足夠的經濟實力和持續發展的經營模式；僅依靠投資人進行農村資源整合是不夠的，需要政府主導，相關部門大力支持、協調配合，甚至成立專班，做好統籌規劃和模式創新；需要村級干部做好群眾工作，切勿圖眼前利益，村干部要有執行動力，真心實意從長遠角度出發，擰成一股繩，辦成鄉村振興這件大事。