我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理存在的問題及其解決對策

文／魯法艷 平原縣自然資源局 山東德州 253100

引言：

改革開放以來，我國經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展。城市化進(jìn)程不斷加快。人口也呈正增長現(xiàn)象、人們對住房品味的需求越來越高。這些都極大促進(jìn)了我國房地產(chǎn)行業(yè)的迅速發(fā)展。同時工業(yè)商業(yè)的規(guī)模發(fā)展。不僅需要科技、資金的發(fā)展和投入。也需要物質(zhì)空間的拓展、這也是刺激我國房地產(chǎn)發(fā)展的重要原因。

一般而言，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理是指房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營管理開發(fā)項目的一切制度、措施和方法。房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部經(jīng)濟(jì)管理通過理順各部門的經(jīng)濟(jì)關(guān)系和高效運作，可以有效促進(jìn)企業(yè)實現(xiàn)利潤最大化目標(biāo)。意思是在一定數(shù)量的商品房內(nèi)，對這些商品房所支出的費用，進(jìn)而管理這些費用，并以成本項目對這些費用進(jìn)行分類和分配。對這些費用進(jìn)行管理分類的目的就是對房地產(chǎn)開發(fā)項目的所用的成本和房地產(chǎn)項目投入所用的總成本進(jìn)行有效的管理。房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)管理中有許多問題，沒有頒布相關(guān)的扶持政策、管理的目標(biāo)不確定、管理機(jī)制也不完善等，將房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理中存在的問題進(jìn)行妥善解決，才是房地產(chǎn)行業(yè)所要關(guān)注的重要話題。

房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理與國計民生密切相關(guān)，既是一個經(jīng)濟(jì)問題，也是一個社會問題。雖然近年來，我國加強(qiáng)了房地產(chǎn)宏觀經(jīng)濟(jì)管理，實施了一系列調(diào)控政策，但對房地產(chǎn)市場的影響并不顯著。這主要是因為房地產(chǎn)市場發(fā)展中存在一些深層次的根本性問題，使得房價上漲無法得到有效抑制。在這種情況下，我們需要正視房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理中存在的問題，確保房地產(chǎn)業(yè)的健康穩(wěn)定發(fā)展。

1、我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理現(xiàn)狀

目前，房地產(chǎn)業(yè)已成為我國國民經(jīng)濟(jì)的重要產(chǎn)業(yè)部門，并已成為我國國民經(jīng)濟(jì)的基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)。對我國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展具有支柱性及先導(dǎo)性。房地產(chǎn)的健康發(fā)展是我國經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展的基礎(chǔ)和保障。我國的改革開放給我國的經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶來了動力。與此同時也促使了我國房地產(chǎn)業(yè)的迅猛發(fā)展、這給房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的管理也提出了更高的要求。以下總結(jié)了當(dāng)前我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理的現(xiàn)狀和發(fā)展前景。

（1）對于我國的房地產(chǎn)行業(yè)，我國頒布了一些關(guān)于房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的政策，也對房地產(chǎn)行業(yè)的管理控制進(jìn)行了加強(qiáng)，然而這些房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的政策卻沒有起到實際的作用，這些政策完全解決不了房地產(chǎn)行業(yè)中問題，卻一定程度上提高了商品房的房價。

（2）我國的房價持續(xù)不斷的上漲。我國物價水平的持續(xù)上升，帶動了房地產(chǎn)行業(yè)所需的建材以及土地等資源成本的提高，這就造成了我國房地產(chǎn)行業(yè)商品房的房價持續(xù)上漲。

（3）從當(dāng)前的發(fā)展形勢來看，房地產(chǎn)行業(yè)在未來幾年還是有很好的發(fā)展前景的。而在2008年經(jīng)濟(jì)危機(jī)后，國家已經(jīng)意識到推動經(jīng)濟(jì)發(fā)展的不合理的`發(fā)展模式，以投資、出口的形式來擴(kuò)大內(nèi)需，而我國同時出臺了一些促進(jìn)消費的政策，使商品房的房價進(jìn)一步提升。而我國在今后的推動城鎮(zhèn)化發(fā)展的進(jìn)程時，房地產(chǎn)行業(yè)一定會快速發(fā)展，房價也會逐漸穩(wěn)定上升。

2、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理中存在的問題

2.1 房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理缺乏完善的管理機(jī)制

目前，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理已成為各級政府管理的重點和內(nèi)容。近年來，中國各級政府加大了對房地產(chǎn)的投資，加強(qiáng)了經(jīng)濟(jì)管理，出臺了一系列政策，但這些政策在很多情況下沒有得到具體落實，導(dǎo)致政策流于形式。各級政策對房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理進(jìn)行了監(jiān)督、管理和規(guī)范，有些政策沒有明確規(guī)定。此外，房地產(chǎn)業(yè)具有低成本、高收入的特點，已成為地方財政收入的主要來源，地方房地產(chǎn)官商結(jié)合的現(xiàn)象普遍存在，如果這個問題得不到有效解決，將給房地產(chǎn)出口的經(jīng)濟(jì)管理帶來很大困難。國家宏觀調(diào)控政策如何加強(qiáng)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理，其作用非常有限。

擁有一個完善的房地產(chǎn)管理機(jī)制，才會使房地產(chǎn)市場更加規(guī)范，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展。即使我國頒布了關(guān)于房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理方面的政策，然而這些政策卻沒有實際的效果，缺少一個完善的市場監(jiān)督機(jī)制來保證這些政策能夠貫徹落實。隨著我國商品房房價的不斷上漲，許多房地產(chǎn)開發(fā)商都發(fā)現(xiàn)其中的商機(jī)，因此對房地產(chǎn)行業(yè)的投資不斷加大。另外，我國依然有很多購房投機(jī)者，它們進(jìn)一步拉高了房產(chǎn)價格，且價格已經(jīng)產(chǎn)出了消費者的購買能力。這些購房投機(jī)者沒有嚴(yán)格按照我國頒布的相關(guān)房地產(chǎn)的政策，使得這些政策無法正常落實，政策成為了一種形式，在沒有完善的管理機(jī)制下，我國房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)濟(jì)管理必然會存在一些漏洞。

2.2 管理目標(biāo)不確定，沒有長期的政策

我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理的相關(guān)政策中，并沒有連續(xù)的政策扶持，從而使目標(biāo)的管理不確定。對目標(biāo)認(rèn)識模糊，缺乏相關(guān)政策。通常情況下，我國將遏制房地產(chǎn)的市場需求來當(dāng)作市場管理的目標(biāo)。而現(xiàn)在，我國對于房地長試產(chǎn)出現(xiàn)的問題還不能從本質(zhì)認(rèn)知，因此，在這些政策頒布后并沒有針對性，對房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)管理也就起不到實際作用。而國家頒布的一些長期政策與短期政策存在一些矛盾，使房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理的效果降低很多。房地產(chǎn)相關(guān)的政策由于其沒有連續(xù)性，使得房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的秩序得不到規(guī)范，一些購房投機(jī)者趁虛而入，嚴(yán)重制約了房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。比如房產(chǎn)稅的稅收政策以及經(jīng)濟(jì)適用房政策等政策的落實時，都表明了我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理沒有一個連續(xù)的政策，管理目標(biāo)也不準(zhǔn)確。此外，當(dāng)前房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理存在一定的被動性。由于規(guī)劃缺乏科學(xué)性和合理性，事后監(jiān)管現(xiàn)象較為普遍。

2.3 缺乏正確的戰(zhàn)略計劃

任何成功的項目都不可能一蹴而就。只有經(jīng)過長期的持續(xù)改進(jìn)和發(fā)展才能實現(xiàn)。因此，長期戰(zhàn)略規(guī)劃是該行業(yè)最有效的發(fā)展規(guī)劃。目前，我國許多房地產(chǎn)開發(fā)商缺乏這樣一個長期的戰(zhàn)略規(guī)劃。他們往往只能看到眼前利益的獲得，在進(jìn)行經(jīng)濟(jì)管理時，他們只關(guān)注眼前的發(fā)展需要，忽視了對未來發(fā)展的預(yù)測和規(guī)劃。

2.4 缺少完善的法律法規(guī)體系

近年來，中國房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展導(dǎo)致了行業(yè)法律法規(guī)的滯后。導(dǎo)致這種情況的原因大致來自兩個方面：一是我國現(xiàn)行的房地產(chǎn)市場法律法規(guī)不能滿足房地產(chǎn)市場的需求，在房地產(chǎn)開發(fā)過程中，存在著許多對房地產(chǎn)快速發(fā)展的需求問題。房地產(chǎn)市場需要一個完整的體系，但我國房地產(chǎn)市場的法律法規(guī)不僅不完善，而且滯后，這導(dǎo)致房地產(chǎn)市場的正常發(fā)展秩序難以得到有效保障。第二，目前，在中國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理聯(lián)盟的管理中，很大一部分文件是由國務(wù)院發(fā)布的，其中大部分是憑借行政權(quán)限在具體實施中。雖然相關(guān)法律法規(guī)也已經(jīng)全面，但在具體實施過程中，特別是在土地市場發(fā)展過程中，仍然存在許多問題，有一些法律沒有遵循，規(guī)則沒有遵循，執(zhí)法不嚴(yán)的問題，如果這些問題不能得到有效解決，將需要很長的時間才能繼續(xù)發(fā)展，這將形成惡性循環(huán)，導(dǎo)致法律效力下降，監(jiān)管缺乏嚴(yán)肅性。

與國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)相比，國外房地產(chǎn)業(yè)具有較為完善的法律法規(guī)體系，促進(jìn)了經(jīng)濟(jì)管理政策在房地產(chǎn)業(yè)中的有效實施。然而，我國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展還不成熟，也沒有一套完善的法律法規(guī)來規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理在房地產(chǎn)行業(yè)中，貫穿了整個房地產(chǎn)的建設(shè)、開發(fā)、交易以及后期管理等各個時期，我國還沒有相關(guān)的法律法規(guī)貫穿于房地產(chǎn)行業(yè)的各個階段。另外，我國頒布的相關(guān)法律法規(guī)，并不能順應(yīng)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展速度，從而架空了這些法律法規(guī)。

3、針對房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理中存在的問題提出相關(guān)解決策略

3.1 制定合理的發(fā)展規(guī)劃，指導(dǎo)短期實踐

在當(dāng)前制定我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理規(guī)劃的過程中，要根據(jù)我國特殊國情，有效發(fā)揮短期效應(yīng)，更好地滿足人民群眾的住房需求，確保社會和諧穩(wěn)定。在制定房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理中長期發(fā)展規(guī)劃時，要做好房地產(chǎn)市場調(diào)查工作，深入調(diào)查研究當(dāng)前我國房地產(chǎn)開發(fā)的具體情況，根據(jù)調(diào)查結(jié)果制定科學(xué)的合同和合理的發(fā)展規(guī)劃，以確保中國房地產(chǎn)業(yè)健康穩(wěn)定發(fā)展。

3.2 建立完整的管理機(jī)制

針對我國房地產(chǎn)市場的混亂局面，可以建立和完善房地產(chǎn)行業(yè)的管理機(jī)制進(jìn)行規(guī)范。要建立完善的管理機(jī)制，政府應(yīng)發(fā)揮其應(yīng)有的作用，借鑒國外先進(jìn)的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理經(jīng)驗，進(jìn)而制定完善合理的制度。

加快推進(jìn)房地產(chǎn)管理體制改革。目前，中國房地產(chǎn)市場的發(fā)展缺乏合理化。鑒于這種不利局面，我們需要進(jìn)一步深化房地產(chǎn)管理體制改革，以確保房地產(chǎn)市場的發(fā)展趨于更加合理。特別是在當(dāng)前市場經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，我們需要深刻認(rèn)識政府經(jīng)濟(jì)管理職能的重要性。下一步是調(diào)整政府部門的管理職能。面對市場失靈的存在。在具體干預(yù)過程中，要在市場有效調(diào)控能力的基礎(chǔ)上，有效把握變化，確保干預(yù)程度的適當(dāng)性和適宜性。建立健全房地產(chǎn)管理機(jī)制。為房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)健康可持續(xù)發(fā)展創(chuàng)造良好的法律和社會環(huán)境。理順中央與地方房地產(chǎn)管理各方關(guān)系，明確責(zé)任主體，確立雙方責(zé)任范圍，做好監(jiān)督工作。特別是地方政府要正確把握科學(xué)發(fā)展觀的精髓，按照可持續(xù)發(fā)展觀構(gòu)建和諧社會。在房地產(chǎn)業(yè)中，經(jīng)濟(jì)管理的價值取向應(yīng)與中央政府的價值取向高度一致。從當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)出發(fā)，根據(jù)房地產(chǎn)市場的實際情況，因地制宜地采取差異化調(diào)控措施，避免各種做法的負(fù)面影響。同時，完善探索性財稅體制改革，遏制土地財政，降低地方財政收入對房地產(chǎn)業(yè)依存度的影響，提高地方政府對國家房地產(chǎn)宏觀管理的力度和政策執(zhí)行的積極性。

3.3 建立連續(xù)的房地產(chǎn)政策，優(yōu)化資源

我國的房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展還不成熟，只有制定連續(xù)的房地產(chǎn)政策，才能促使房地產(chǎn)行業(yè)的有序進(jìn)行，以防房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)混亂，確保房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展。此外，要制定長遠(yuǎn)規(guī)劃，明確房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理目標(biāo)，努力引導(dǎo)居民住房消費。

合理的資源配置是房地產(chǎn)健康穩(wěn)定發(fā)展的重要基礎(chǔ)之一。因此優(yōu)化當(dāng)前發(fā)地產(chǎn)資源配置的工作也是解決房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理中存在的問題的重要舉措之一。首先政府要對現(xiàn)行的房地產(chǎn)資源審批制度進(jìn)行改革與完善，對開發(fā)商提出的更合理的要求，避免因無法高效利用資源而造成的浪費，同時要注意環(huán)境的保護(hù)，推行綠色建筑的概念，從而減少生態(tài)破環(huán)，促進(jìn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的協(xié)調(diào)發(fā)展，進(jìn)而使得房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理有很好的基礎(chǔ)。其次，各地政府要對自己負(fù)責(zé)區(qū)域內(nèi)的土地使用情況進(jìn)行調(diào)查，對閑置的土地進(jìn)行回收以及規(guī)劃，打擊囤積土地的違法行為。

3.4 控制好開發(fā)成本

開發(fā)成本的有效控制是房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)管理的核心，它關(guān)系到房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益，與房地產(chǎn)的未來使用價值密切相關(guān)。也就是說，如果一個房地產(chǎn)項目的投資金額已經(jīng)確定，合理控制開發(fā)成本是實現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益的最重要途徑之一。然而，該項目的商業(yè)成本是靈活的，難以控制。控制時，我們需要從這些方面開始。

3.5 進(jìn)一步完善相關(guān)的法律法規(guī)

我國對于土地管理而言，有相應(yīng)的土地管理的完善的法律法規(guī)，就城市房地產(chǎn)管理而言，也有相應(yīng)的完善的法律法規(guī)，但在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理這一方面卻沒有比較完善的法律法規(guī)，且在前兩者相關(guān)的法律法規(guī)中，其經(jīng)濟(jì)管理部分內(nèi)容不符合我國的房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀，這阻礙著房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)的良好發(fā)展。因此，重視和加強(qiáng)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)相關(guān)的法律體系的完善是刻不容緩的。建立一套符合當(dāng)前的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r的法律體系，需要全面的分析當(dāng)前房地產(chǎn)的情況并對未來的房地產(chǎn)發(fā)展趨勢有一個準(zhǔn)確的判斷:對房地產(chǎn)市場的發(fā)展進(jìn)行過多的干預(yù)是不可取的，引導(dǎo)與支持才是政府對于房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)良好的發(fā)展應(yīng)該做的。

法律制度的完善一般需要經(jīng)過一定的發(fā)展階段和經(jīng)驗積累。當(dāng)前，要實現(xiàn)我國房地產(chǎn)市場的正常運行，必須逐步建立和完善我國房地產(chǎn)法律法規(guī)，建立一套完整的具有特色的房地產(chǎn)法律體系，實現(xiàn)房地產(chǎn)市場運行的規(guī)范化和房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理行為的合理化、法制化。首先，我們應(yīng)該通過法律有效地約束政府在經(jīng)濟(jì)管理中的作用，避免政府的過度反應(yīng)。許多行政干預(yù)對房地產(chǎn)市場秩序產(chǎn)生了負(fù)面影響，而房地產(chǎn)市場秩序則受到了更多的干擾。同時，宏觀調(diào)控體系的建立和實施，應(yīng)為我國房地產(chǎn)的全面、全方位、多層次發(fā)展提供法律保障。

4、對我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理的解決對策提出的一些建議

隨著房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，中國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速，是我國國民經(jīng)濟(jì)不可或缺的組成部分。由于房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)業(yè)的快速發(fā)展，相應(yīng)的問題不可避免。如何全面、正確地分析并提出相應(yīng)的解決對策，是我們?yōu)榉康禺a(chǎn)經(jīng)濟(jì)健康穩(wěn)定發(fā)展所應(yīng)做的工作。

4.1 積極地核算出公司的投資總額

房地產(chǎn)項目可行性研究報告批準(zhǔn)后，房地產(chǎn)公司需要選擇合適的項目管理部門進(jìn)行有效實施，以進(jìn)一步獲得批準(zhǔn)的可行性研究報告的最基本依據(jù)，并對項目的總體投資進(jìn)行初步估算，并為此提出了具體的項目資金流量表。

4.2 積極應(yīng)對的思路

其一，房地產(chǎn)企業(yè)管理應(yīng)該積極地把“政府”和“市場”兩只手的作用充分地發(fā)揮出來。我們在在房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)管理中，為了有效地增強(qiáng)房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)管理能力，一方面需要房地產(chǎn)市場自身的有效地調(diào)節(jié)能力的支撐，與此同時，還需要我們國家政策的調(diào)節(jié)有效地配合。加強(qiáng)對房地產(chǎn)市場的有效調(diào)節(jié)，有利于房地產(chǎn)市場健康秩序的確立。讓市場自我調(diào)節(jié)，比國家行政手段的宏觀調(diào)控更有效和快捷。故而，有效地增強(qiáng)房地產(chǎn)自身調(diào)節(jié)能力，也就成為了市場長遠(yuǎn)發(fā)展的一個必然。國家在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中所發(fā)揮出的是宏觀微調(diào)的積極作用，而中央和地方有效地結(jié)合，有助于對市場進(jìn)行有效地指導(dǎo)和監(jiān)督作用。

其二，切實了解土地利用與住房情況土地資源是房地產(chǎn)發(fā)展的基礎(chǔ)，因此土地的使用狀況直接決定了房地產(chǎn)領(lǐng)域市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展質(zhì)量。當(dāng)前我國部分地區(qū)的一些投機(jī)取巧者為了在房地產(chǎn)開發(fā)和土地利用環(huán)節(jié)中謀取私利，私自放松了土地利用審批條件，導(dǎo)致了土地使用正常的審配秩序被打亂。部分不合格的開發(fā)商雖然能將土地審批下來，但是在建設(shè)過程中還會遇到許多問題無法解決，直接導(dǎo)致了建筑施工工程無法順利進(jìn)行，造成土地資源的限制于浪費。對此，我國某地區(qū)采取了相應(yīng)的解決措施，例如加大政府部門對于土地使用情況的調(diào)查，對于處于閑置狀態(tài)的土地進(jìn)行重新規(guī)劃或回收處理。并且該地區(qū)還大力打擊囤積土地等違法行為，對于閑置土地加強(qiáng)清理力度。不僅如此，該地區(qū)政府還在全面掌握了土地使用狀況的前提和背景下，對于城市內(nèi)部限制房屋的數(shù)量進(jìn)行了全面統(tǒng)計，結(jié)合當(dāng)前購房者需求，建立起較為完善的區(qū)域房地產(chǎn)市場預(yù)警系統(tǒng)，幫助政府制定出長期的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理計劃，促進(jìn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定發(fā)展。

結(jié)語：

我國的房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展迅猛，是我國國民經(jīng)濟(jì)中不可缺少的部分。由于發(fā)展速度過快，相應(yīng)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理會存在的問題是不可避免的，如何全面正確的分析以及提出相應(yīng)的策略，這樣的工作才是為房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的健康穩(wěn)定發(fā)展應(yīng)該做的。由于房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理是一個比較繁雜的項目，要想把房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理做好，就要有合理的發(fā)展規(guī)劃，制定完善的管理機(jī)制，確定管理目標(biāo)，控制好成本，制定連續(xù)的房地產(chǎn)政策以及要有完善的法律法規(guī)體系，只有這樣才能使我國的房地產(chǎn)行業(yè)的市場進(jìn)行規(guī)范，避免投機(jī)者鉆空子，故意抬高房價，保證房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展，全面推動我國房地產(chǎn)行業(yè)的快速高效的發(fā)展。