不動產轉移登記撤銷后，此前辦理的抵押登記是否有效

□ 鐘京濤

案 例

居民甲與乙是母子關系。甲名下有一套房產（以下簡稱案涉房屋），2017年4月，乙偽造相關材料辦理案涉房屋的繼承公證手續后，轉移登記至自己名下并取得不動產權證書。同年5月，乙以案涉房屋作抵押與丙訂立借款合同，約定丙出借200萬元，還款期限3年。雙方簽訂借款合同及抵押合同后予以公證，并辦理了抵押登記手續（以下簡稱案涉抵押登記），丙的同事丁隨后向乙轉賬200萬元（因丁為某單位負責人不便于對外放款，以丙的名義訂立借款合同并辦理抵押登記。乙對此知悉）。2018 年8月，公證處因乙提供虛假證明材料騙取房屋繼承公證書，作出撤銷案涉房屋繼承公證書的決定；同年10月，市人民法院根據甲的訴訟請求作出行政判決書，撤銷不動產登記機構辦理的案涉房屋繼承登記及向乙頒發的不動產權證書。

此后，甲多次要求登記機構撤銷案涉抵押登記無果，遂于2019年5月以登記機構基于非法物權變動作出抵押登記、乙不再是合法抵押人、案涉抵押權登記合法基礎已喪失，以及抵押權人與債權人不一致等為由，向人民法院提起行政訴訟，請求撤銷案涉房屋抵押登記行為。

一審法院經審理認為，依照不動產物權登記公示公信原則，登記設定的抵押權人應與債權人保持一致，否則不符合法律規定。隨后，一審法院判決，撤銷案涉抵押登記。丙、丁不服提起上訴。

分 析

該案是民事和行政結合的案例，因當事人提供虛假材料導致轉移登記被法院撤銷，以及抵押權人與債權人不一致等引發抵押登記合法性爭議。

關于抵押登記中抵押權人與債權人不一致是否影響其法律效力問題，筆者認為，認定抵押權與特定債權之間的對應關系，應當從實質上而非僅從形式上予以判斷，抵押權設立的目的是擔保特定債務履行，因而充分保護債權人的優先受償權是其基本功能，人民法院應結合抵押權設立是否存在債權基礎、抵押權撤銷能否損害債權人利益等因素綜合認定，并不能僅以形式分離而判定無效。

關于不動產權證書被撤銷后，基于所有權而辦理的抵押登記是否仍合法有效的問題，筆者認為，不動產權證書在未依法撤銷前，應當基于信賴利益基礎而認定其具有合法性，符合形式要件并經合理審慎審查后設立的抵押登記行為合法有效。此后，主權利登記被依法撤銷的法律效果，并不能基于其依法設立的抵押權，此時要考慮善意取得等法定情形，在符合善意取得條件的情況下，據此設立的抵押登記并不能隨意撤銷。這既是基于不動產登記信賴保護利益考慮，也是不動產登記行為所具有的公定力、確定力、拘束力的客觀體現。

綜上，本案二審法院經審查后認為，抵押權設立目的主要為擔保債務的履行，應以主債權債務關系存在為基礎，對此應從實質上審查；不動產權證書被撤銷的法律效果并不必然導致據此設立的抵押登記被撤銷，抵押登記效力認定要充分考慮是否依法作出、是否存在善意取得抵押權情形。本案中，丙雖與乙簽訂抵押借款協議后登記為案涉房屋抵押權人，但案涉抵押權實質上是為擔保丁所享有債權能順利實現而設立；抵押權人與債權人不一致僅是登記上的形式不一致，而實質上的抵押權人與債權人仍相統一， 因而案涉抵押權的設立具有相應債權債務基礎，符合法律規定。撤銷乙不動產權證判決的效力并不自然及于涉案房屋后續登記行為，不影響后續登記行為的效力；案涉抵押登記申請要件齊全、程序合法、適用法律準確，登記機構在職責范圍內盡到了審慎審查的義務；案涉房屋不動產權證書未依法撤銷前作為抵押登記要件之一對外具有法律效力，抵押登記系基于其公信力的信賴基礎而作出，可認定本案抵押權的善意取得。據此，二審法院判決，撤銷一審行政判決，駁回甲的訴訟請求。

因此，判斷不動產登記行為能否撤銷，需要綜合事實基礎、基礎法律關系、民事法律行為效力等多種因素審慎研判。