殘疾人如何申請辦理不動產登記

□ 徐映雪

案 例

近日，王二陪同自己的配偶張三來到不動產登記機構申請辦理不動產轉移登記，欲代張三申請將張三單獨所有的一套住宅出讓給李四。王二表示張三是殘疾人，并出示了張三的殘疾人證。殘疾人證顯示殘疾類型是智力殘疾，程度為三級。王二能否代張三申請辦理不動產登記？

分 析

有觀點認為，張三智力殘疾程度是三級，屬于中度殘疾，已不具有完全民事行為能力，可由其配偶王二作為監護人代為申請登記。此觀點混淆了殘疾人與非完全民事行為能力人之間的關系。

首先，殘疾人不能直接認定為非完全民事行為能力人。

殘疾人證是經國家批準的由中國殘疾人聯合會統一制發的殘疾人專用證件。根據《殘疾人證管理辦法》第二條規定，殘疾人證是認定殘疾人及其殘疾類別、等級的合法憑證，是殘疾人依法享有國家和地方政府優惠政策的重要依據。殘疾類別包括視力、聽力、言語、肢體、智力、精神、多重殘疾等七類，殘疾等級分為輕度、中度、重度、嚴重等四個等級。

民事行為能力是民事主體以其行為參與民事法律關系，取得民事權利、履行民事義務和承擔民事責任的資格。自然人的民事行為能力，是自然人能夠獨立通過意思表示，實施民事行為的能力。我國《民法典》根據自然人的年齡、智力、精神狀況、健康狀況等把自然人的民事行為能力分為完全民事行為能力、限制民事行為能力和無民事行為能力三種。

殘疾人證是從純醫學的角度對自然人做出的評定，與其是否具有民事行為能力沒有直接的關系。殘疾人患有殘疾的類別較多，患有視力、聽力、言語、肢體等殘疾的人，只是在參與民事活動中與正常人相比有更多的不便，并非不能獨立通過意思表示實施民事行為。患有智力、精神殘疾的人，存在不能辨認或不能完全辨認自己的行為的可能性，但不能據此把殘疾人等同于非完全民事行為能力人。

其次，如何認定殘疾人是否具有民事行為能力。

根據《民法典》的有關規定，從年齡上可以進行區分，但對于一個已成年的殘疾人，是否具有民事行為能力不動產登記機構無法判斷，需要由人民法院進行認定。《民法典》第二十四條第一款規定：“不能辨認或者不能完全辨認自己行為的成年人，其利害關系人或者有關組織，可以向人民法院申請認定該成年人為無民事行為能力人或者限制民事行為能力人。”認定時需要向法院提出申請，并由法院做出判決。已成年的殘疾人是否具有民事行為能力，也需如此認定。

最后，不具有完全民事行為能力的殘疾人如何申請登記。

《民法典》第二十三條規定：“無民事行為能力人、限制民事行為能力人的監護人是其法定代理人。”《不動產登記暫行條例實施細則》第十一條第一款規定：“無民事行為能力人、限制民事行為能力人申請不動產登記的，應當由其監護人代為申請。”由此可知，認定殘疾人是否具有完全民事行為能力，可通過法院判決認定，但在司法實務中有時法院判決書中并未明確。根據《民法典》第二十八條規定：“無民事行為能力人或者限制民事行為能力的成年人，由下列有監護能力的人按順序擔任監護人：（一）配偶；（二）父母、子女；（三）其他近親屬；（四）其他愿意擔任監護人的個人或者組織，但是需經被監護人住所地的居民委員會、村民委員會或者民政部門同意。”

此外，根據《民法典》第三十五條第一款規定：“監護人應當按照最有利于被監護人的原則履行監護職責。監護人除為維護被監護人利益外，不得處分被監護人的財產。”

針對上述案例，不動產登記機構不能憑張三的殘疾人證直接認定其為非完全民事行為能力人，可告知王二向人民法院提出申請，并由法院做出判決進行認定。法院判決張三確為非完全民事行為能力人，且指定王二為監護人或未指定監護人的，王二方可代張三申請登記。登記時還需提交轉移房產是為維護張三利益的證明或承諾。