國有企業的房屋租賃內部控制存在的問題及對策

【摘? 要】新時期社會不斷發展變革，國有企業為了適應市場化運行，提高經營收益，進行了房屋租賃。但房屋租賃會存在一定風險，需要強化內部控制。為讓國有企業能通過房屋租賃實現增收，論文通過經驗總結法以及文獻資料法對國企房屋租賃內部控制進行了研究，先對國有企業房屋租賃內部控制進行了概述，然后分析了內部控制的重要作用，最后深入分析了國企房屋租賃內部控制存在的問題，并提出通過內部控制幫助國有企業創收的策略，以供參考。

【關鍵詞】國有企業;房屋租賃;內部控制

【中圖分類號】F276.1;F299.23? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ?【文獻標志碼】A? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ?【文章編號】1673-1069（2022）07-0075-03

1 引言

伴隨著國有企業經濟體制改革的推進，國有企業經常通過合并重組的方式來擴大規模，提高經濟效益。在這個過程中，國有企業會產生一定經營性房產資源。合理設置這些房產資源可給企業帶來經濟利潤，如房屋租賃。目前很多國有企業開始對房屋租賃重視起來，但由于缺乏經驗，在進行房屋租賃的過程中易引發風險。想要降低國企房屋租賃的風險，就應重視內部控制的作用，通過科學的內部控制，降低風險發生的概率。但目前一些國有企業在內部控制方面還存在不足，如內控體系不完善、評估機制不健全、監督體系有待優化、現代化管理水平低、考核機制陳舊等，所以就需要國有企業經營者深入分析合理解決，強化房屋租賃內部控制。

2 國有企業房屋租賃內部控制概述

2.1 內部控制

內部控制指的是企業為了完成生產目標、經營任務，保證收集的信息真實可靠、相應的資產安全，在企業內部進行的自我調控，以此來避免經營風險的產生，促進企業經濟效益的提升。內部控制包含五大要素：

一是內部環境控制。內部環境指的是企業經營的工作環境，是進行內部控制的基礎，主要包括企業文化構建、人力資源管理、機構設置以及內部審計等。二是風險評估。企業在開展經營活動時，存在相應的經營風險，進行風險評估可確定風險的類型，從而采取恰當的應對策略。三是控制活動。該要素和風險評估息息相關，指的是根據風險評估的內容，對企業的經營活動進行有效控制，將風險降至最低。四是交流溝通。在企業開展經營活動的過程中，會涉及信息的傳遞，需要各部門能進行有效交流，保證經營活動順利進行。五是內部監督。內部監督指的是企業針對內部控制的執行情況展開監督，及時地發現內部控制中存在的問題，不斷地優化調整，以此來實現內部控制的有效性。企業進行內部控制主要包含3個階段，即經營活動開展前、開展中以及開展后。每個階段企業都需要足夠重視，開展前需要嚴格審批、科學規劃;開展中根據規劃合理調控，保證經營活動的安全性、效益性以及合法性;開展后需要進行監督和總結，結合經營活動實際對資金的變動情況進行核實，根據活動開展的情況進行總結，積累內部控制經驗。

2.2 國有企業房屋租賃

房屋租賃指的是房產的所有者或者經營者，通過合同約定，將房屋交給消費者使用，消費者獲得該房屋的使用、經營等權利。在此過程中，出租者能獲得相應的經濟報酬。近年來，社會經濟體制發生深刻變革，國有企業開始進行轉型升級，形成了一定經營性房產，通過租賃的方式可提高國有企業的經濟效益。因此，目前很多國企開始重視房屋租賃。國企房屋租賃指的是企業在保證正常經營的情況下，出租存量房屋，以獲得經濟利潤。在進行房屋租賃時，首先需要進行的是招租，招租需要合理合法、公平公開。具體的租賃流程包括以下幾個方面：

一是房產評估，請專業人士結合租賃房產的實際情況展開定價評估。二是制定方案，在明確房產定價后，企業可開始制定租賃方案，方案應具有可操作性。三是決策報批，對租賃活動開展集體決策，然后進行報批。四是掛牌招租，企業委托相關機構掛牌，公開企業房屋租賃的信息。五是合同簽訂，在確定承租方后，雙方需要進行合同的簽訂。

2.3 房屋租賃特點以及內控要求

相比于房地產銷售行業，國有企業房屋租賃有著明顯的不同。對于國企房屋租賃而言，需要投入一定資金，同時利潤回收期較長，這也就導致了國企房屋租賃具有較大的風險，需要經營者精心管理。國有企業想要控制風險，通過房屋租賃給企業帶來經濟利潤，就應重視內部控制。科學的內部控制是國有企業房屋租賃管理的基礎，有助于促進經濟效益的提升。在國有企業房屋租賃內部控制中，應從租賃前、租賃中以及租賃后3方面加強內部控制，降低房屋租賃過程中的經營風險，增強國有企業的核心競爭力。

3 內部控制的重要作用

內部控制在國有企業房屋租賃中具有至關重要的作用，主要體現在以下4個方面：

第一，能提高財會信息的準確性。國有企業在房屋租賃的內部控制過程中，需要進行會計信息的收集、整理以及匯總等，這些信息能反映租賃活動的實際狀況。如果財會信息不準確，會直接影響到企業的經濟效益。通過內部控制，能規范財務人員的工作行為，保證相關會計信息的真實性。第二，能保證財產的安全與資源的完整。國有企業房屋租賃需要將企業的房產轉交給承租者使用，涉及資源使用等問題。通過有效的內部控制，可增強租賃合同的規范性，保證房產資源完整以及企業財產的安全。第三，能促進國家政策方針的落實，合理合法進行經營活動是企業經營的基礎。國家對國有企業房屋租賃有著明確的規定和要求，完善的內部控制可強化各環節的監督，保證國有企業房屋租賃的方式符合國家的法律政策，以便積極地落實關于房屋租賃的方針。第四，能推動企業高質量經營。內部控制和企業健康發展息息相關，能健全相應機制以及提高管理水平等，促進全體員工形成合力，朝著企業的戰略目標努力，以此實現高質量經營。

4 國企房屋租賃內部控制中存在的問題

4.1 缺乏完善的內部控制體系

國有企業通過房屋租賃可實現創收，但要以科學的內部控制為基礎。內部控制體系是企業經營發展的關鍵，可明確相關工作人員的崗位職責，提高工作效率。但在目前的國有企業房屋租賃內部控制中，內控體系不健全的問題還較為突出，無論是業務流程，還是財務控制上都有所不足，控制體系不具有全面性、系統性，這使國有企業難以及時地獲取有效的信息，給房屋租賃帶來了一定影響。當然也有些國有企業具備完善的內控體系，但在落實的過程中有所忽視，導致內控體系成為一種形式，沒有帶來實質性效果[1]。

4.2 缺乏健全的風險評估機制

在國有企業房屋租賃中，存在一定經營風險，需要結合具體情況開展風險評估，提前做出風險預案，將風險降低到可接受的范圍內。國企房屋租賃中極易發生欠租風險、合同風險，如果不進行科學評估，會在很大程度上增加租賃風險的發生，降低企業的經濟效益。但目前有些國有企業為了能快速地將房產租賃出去，在沒有深入調查承租方的情況下，就在合同中給予承租方免押金等優惠。這種情況下，一旦承租方違約，國有企業會處于被動狀態。此時雖然國有企業可運用法律手段維權，但也會給國有企業帶來一定影響。導致這種局面主要是因為國有企業忽視風險防控，沒有建立健全的風險評估機制。

4.3 監督體系有待優化

強化監督是國有企業內部控制中的重要因素，通過合理監督可保證相關工作人員能各司其職，促進房屋租賃業務的穩定進行。但在目前的國有企業中，經營者在監督方面有所忽視，監督體系還需要進一步優化。

首先，缺乏對財務核算的監督，導致財務人員核算并不規范。如在需要確認收入時，個別財務人員沒有根據相應原則及時地確認收入，而是在收入到賬后，再去確認，這會給國有企業帶來稅務風險。其次，缺乏詳細的監管制度。國有企業沒有明確的監管制度導致財務人員監管意識較差，僅注重收租工作，忽視了合同簽訂和執行中的管控，易引發風險。

4.4 現代化管理水平不高

現代社會信息技術較為發達，在國有企業內部控制中應用信息化技術可促進內部控制效果提升，如建立租賃信息數據庫。但在目前國企中，管理形式還較為陳舊，沒有利用現代化的管理手段進行內部控制。此外，在財務的臺賬等方面，還沒有實現電算化，這在一定程度上對財務工作效率造成了影響，同時還易出現錯誤。

4.5 考核機制較為陳舊

國有企業在房屋租賃內部控制績效考核上，形式較為單一陳舊，缺乏獎勵機制，影響了員工工作的積極性。體現在績效考核不具有靈活性，基本上都是針對回款率等可量化指標開展，缺乏對不可量化指標的考核，如內部控制效果等。這在一定程度上降低了工作效率。

5 國企房屋租賃通過內部控制創收的策略

5.1 通過內部控制體系的完善促進創收

國有企業想要通過房屋租賃實現創收，就應重視內部控制體系的完善。

第一，建立崗位責任制度。國有企業經營者應根據房屋租賃的實際情況，建立健全崗位責任制度，明確不同部門工作人員的崗位職責，促使各部門在開展工作中能做到合理分工、各司其職。同時責任制度應具體到個人，量化部門的工作，讓所有員工都能明確自己的工作內容，提高工作效率。在國企房屋租賃中，通過責任制度要能實現及時追責，快速解決問題，以便于員工嚴格執行工作。第二，健全內部審計制度。對國有企業而言，其規模較大，具備成立內控部門的條件。因此，國有企業應建立內控部門，主要進行企業的內部審計工作，強化國企房屋租賃過程中的監督。第三，構建業財融合制度。國有企業想要提高經濟效益，應重視財務管理。而財務工作要有一定預見性，這就需要企業業務和財務的有效融合。財務人員能通過業務提高工作有效性，同時財務人員也可對相關業務進行專業分析。第四，建立長效管理制度。內部控制在企業房屋租賃上具有舉足輕重的作用，所以內部控制不應流于形式，應構建長效機制促進內部控制的有效落實，促進國企房屋租賃的創收。

5.2 通過風險評估機制的健全促進創收

在國有企業房屋租賃中合同風險、欠租風險較為常見，會給企業帶來不良影響。因此，國有企業需深入分析房屋租賃中潛在的風險，建立健全風險評估機制。國有企業應根據房屋租賃的實際情況，對管理細則作出明確規定，統一租賃流程，重視租賃前規劃、租賃中調控以及租賃后監督貫穿整個房屋租賃活動，避免出現違規行為，促進國企創收。

第一，重視對承租方調研。在正式簽訂合同前，國企經營者應對承租方有充分了解，重點審查承租方的信用情況，看是否存在違約失信的情況，然后根據承租方具體情況，制定出具有針對性的租賃方案。第二，重視合同的制定。合同是國有企業和承租方開展租賃活動的基礎，必須具有一定規范性與合理性。國有企業經營者可根據承租方的情況，適當對合同條款進行調整，防止房屋租賃過程中產生相關糾紛。第三，重視租賃上限的設定。當今社會市場不斷變化，經濟不斷提升。這樣的背景下市場整體租金可能會有所變化，有可能導致國有企業正在租賃的房屋發生租金損失。對此，國有企業可設定租賃的上限，在合理合法的情況下，加入租金依據市場變化上漲的條款。通過健全風險評估制度，可有效避免相應風險的發生。

5.3 通過監督體系的優化促進創收

針對監督體系缺乏的問題，國有企業應優化內部監督機制，強化財務管控，以此來促進國有企業在房屋租賃中實現創收。通過監督機制，提升財務人員工作的嚴謹性，讓他們能充分了解房屋租賃的整個過程。

第一，確認租賃收入時，財務人員需要依據權責發生制原則，根據約定及時進行收入確認。第二，加強租金的收繳管理。財務人員應結合租賃的實際情況，建立相應的臺賬、報表等。將記錄的數據報送給企業的相關部門，協助相關部門完成租金的收繳工作。第三，針對承租方的欠租行為，財務人員需要根據違約情況進行違約金、滯納金等的計算，聯合相關機構進行追繳。第四，注重部門間的合作。財務部門和業務部門人員應定期對租賃房產進行排查，檢測承租方是否存在違約行為，如違約轉租等。通過有效監督，可促進相關工作人員落實崗位職責，并在部門間形成合力，促進國企創收。

5.4 通過現代化管理水平的提升促進創收

當今社會數字化、信息化的發展，逐漸改變了人們生活和工作的方式，可以說信息化管理是企業發展的方向。因此，國有企業在房屋租賃內部控制上就必須重視信息化建設。

第一，建立房屋租賃數據庫，將關于房屋租賃的相關信息錄入其中，如房屋信息、租賃合同等。數據庫的建立可實現相關數據的快速調取，能顯著提升工作效率。第二，建立承租方電子化檔案，將承租方的征信、租賃等相應信息記錄到電子檔案中，并且在租賃期間實時更新。企業經營者可根據電子化檔案隨時了解承租方信息，避免租賃風險的發生。第三，國有企業還應引進現代化的財務軟件，促進財務人員工作質量和效率的提高。

5.5 通過考核機制的創新促進創收

對于考核機制陳舊的問題，國有企業應重視預算管理，科學開展績效考核。國有企業在考核上應定崗定責，讓所有員工都有明確的工作任務，然后結合房屋租賃內外部環境以及員工工作情況，進行績效考核。同時還要結合員工工作完成情況，給予員工一定獎勵，促進其工作積極性的提升。

5.6 通過統一街區商戶營收模式促進創收

國有企業在進行房屋租賃的過程中，還應注重統一街區商戶營收模式，建立相關的管理標準，以此來提高管理效率，強化國有企業內部控制，促進房屋租賃創收。

6 結語

綜上所述，房屋租賃是國有企業增收的有效途徑，但存在一定風險，需要國有企業結合實際情況科學地進行內部控制。通過對國有企業內部控制體系的完善，建立健全風險評估機制，優化內部監督機制，強化財務管控，提升現代化管理水平，創新考核機制，統一街區商戶營收模式，以不斷地提高國有企業房屋租賃的經濟效益。

【參考文獻】

【1】王鯤.內控視角下國有房屋租賃企業面臨的風險與對策[J].會計師，2019（2）：63-64.

【作者簡介】楊悅（1986-），女，江蘇泰州人，會計師，從事內部控制研究。