管窺《民法典》中“居住權”的定位與適用

唐 旭

建東職業技術學院，江蘇 常州 213032

一、居住權的立法背景與時代價值

居住權在2021年1月1日施行的《民法典》中作為物權編的一大亮點，以立法形式正式呈現給社會。但其進入公眾視野并非首次，早在2001年《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國婚姻法〉若干問題的解釋（一）》（已廢止）中就已亮相，該解釋規定：夫妻離婚進行財產分割時，可以房屋的居住權對其中生活困難的一方進行幫助。①參見2001年《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國婚姻法〉若干問題的解釋（一）》第二十七條第三款：離婚時，一方以個人財產中的住房對生活困難者進行幫助的形式，可以是房屋的居住權或者房屋的所有權。

而在物權法律領域，首次提出“居住權”是2002年1月全國人大法工委在《關于＜中華人民共和國物權法＞（征求意見稿）的說明》中。最初的立法精神旨在保障社會弱勢群體，讓其住有所居。在該意見稿中，弱勢群體也被明確，具體包括老年人、婦女及未成年人這三類人群的居住他人住房的權利。如表1所示，居住權從提出到最終入典，其動議由來已久，幾經波折，條文數目變化頗多，主要由于反對聲音較多，立法者有諸多顧慮。

表1 原《物權法》和《民法典》居住權立法的對比

反對入法的理由主要有：（一）居住權適用范圍較窄。反對者認為有關房屋居住方面的矛盾，若是基于家庭、親屬等人緣關系產生的，適用婚姻、繼承相關法律法規中有關撫養、贍養等規定即可；若基于租賃關系產生的矛盾，可以適用合同相關法律法規的規定。（二）從適用人群來看，居住權的糾紛大多發生在親屬朋友等倫理關系間，實踐中也有雇主保姆之間的個例存在。這些情形，可以通過附義務的遺囑繼承、遺贈、附條件買賣等途徑來解決，大可不必專章對居住權進行立法。這些觀點被人大法工委接受，最終居住權的章節被全國人大常委會在2007年的《物權法（草案）》中刪除。

但是近年來在社會實踐的情形與立法者和反對學者的設想大相徑庭。2012年《人民法院報》明確指出，要求確認對房屋享有居住權的請求者人數在較高位徘徊。如父母給子女集資購房，一方請求獲得居住權的情形，或者離婚夫妻間、繼父母與繼子女間、兄弟姐妹間等要求確認居住權的訴訟請求多見。原因在于近年市場經濟發展中的財富分配不均的問題和隨之而來的住房矛盾逐步顯現，再加上房價的急速攀升，民眾為緩解住房困難，便以不同的形式在不同場合中，自發創設居住權。而伴隨著財產秩序和家庭結構的變化，作為一個家庭主要財富構成的房產的所有權和居住權引發的矛盾糾紛日益增長。因此立法者注意到了社會和民眾對于居住權的緊迫需求，在2018年討論《民法典草案（征求意見稿）》時，居住權作為專章再次進入公眾視野。

居住權入典，有緊迫的時代需求和時代價值。（一）回應社會對于養老問題的迫切需求。中國社會近年老齡化加劇①參見《2020年度國家老齡事業發展公報》：截至2020年11月1日零時，全國60周歲及以上老年人口26402萬人，占總人口的18.70%；全國65周歲及以上老年人口19064萬人，占總人口的13.50%；全國老年人口撫養比為19.70%，比2010年提高了7.80個百分點。，現實中失獨、空巢老人的養老問題尤為迫切和艱巨。為了幫助老年人能安度晚年，以房養老是解決該矛盾的重要手段之一。（二）有利于發揮家庭職能，體現人際互幫互助。適用于婚姻家庭關系時，能保障照顧子女方和生活困難者等弱勢群體住有所居。當適用于繼承關系時，能保障被繼承人的配偶老有所養或其他家庭成員的生活居住需求，有利于實現全社會的有序和諧。（三）充分發揮房屋的效能，促進財富的良性流動、公平合理配置。設立居住權的住宅，通過將房屋的完整所有權分割負擔所有權和居住權，兩者分開流轉，有效回應了投資和居住兩種截然不同的需求，在保障弱勢群體住有所居的作用上尤為巨大。根據《民法典》第三百六十八條②參見《民法典》第三百六十八條：居住權無償設立，但當事人另有約定的除外。規定，原則上無償設立居住權，但又充分尊重當事人的“意思自治”，給了當事人充分的自由決定權。此條任意性規定給投資性居住權的設立留下了空間。

二、居住權的法律建構

居住權位于《民法典》物權編中第三分編的第十四章，分別就其定義、設立方式、不可轉移性、消滅及以遺囑方式設立居住權等5個方面6個條文進行了規定。

在《民法典》中，歸類到了“用益物權”篇中。而《民法典》的體例采用的是“總分”結構。因此當適用法律來處理居住權相關問題時，優先適用第十四章中的特別規定和具體規定；當沒有相關特別規定或具體規定時，才可適用益物權編中的一般規定，再順次適用總則編中的一般規定。另外，居住權可以通過合同和遺囑方式設立。當采用合同方式設立居住權時，優先適用第三百六十七條的特別規定，要求采取書面要式合同的形式；如果沒有特別規定就要參照《民法典》第三編合同編的相關條款進行適用。而以遺囑方式設立居住權的，同樣優先適用第三百七十一條和三百六十七條，采用書面要式遺囑，再順次參照第六編繼承的相關規定。如此一來，居住權就與整個《民法典》的其他各編分別銜接，相互呼應，共同形成了完整自洽的中國特色社會主義的民法法律體系。

三、居住權的內容

《民法典》第三百六十六條對居住權進行定義。其特征包括：1.滿足生活需要的用益性。用益物權的基本屬性是他物權，是在他人享有的物上設定或享有的權利。屬于用益物權的居住權，其客體進一步進行緊縮，僅指向他人所有的住宅。因居住權多為無償設立，所以居住權的用益物權包括占有和使用，只為滿足生活需要，并不包含收益，因此該住宅原則上不可作為商用。2.人役性與恩惠性。居住權是為特定自然人設立的物權，是人役權，具有特定的人身性。值得注意的是，《民法典》中在做出人群規定時，比最初原《物權法》討論稿中提出的人群范圍有所擴大，從最初的“特定三大類人群”擴大到“特定自然人”。此處特定自然人的范圍廣泛，只要在法律允許的范圍內，均可由住宅的所有權人意思自治進行約定。這種變動也能體現出民法領域“意思自治”的核心價值和居住權的相關立法精神。正因居住權的人身性和其設定通常是一種恩惠行為，進而明確了其不可轉讓性。因此若居住權人死亡，則該住宅上設定的居住權終止，不隨遺產進行繼承，死亡的居住權人的同住人員則不享有居住權。

（一）居住權的設立

居住權的設立方式是書面合同訂立居住權合同和以遺囑方式設立居住權兩種方式。并且通過對法條的解讀，發現除了必須書面要式合同或者書面遺囑之外，在《民法典》第三百六十八條，進一步增加了強制條款，即登記要件主義。登記發生主義的立法目的是明確將隸屬于物權的居住權和隸屬于債權的房屋租賃權進行區分，而不讓性質截然不同的兩個權利相互混淆。在近期居住權相關判決中，強調了要式合同和登記強制的重要性，也提醒民眾今后生活中設立居住權時，形式要件是必需事項。如北京市第三中級人民法院宣判的“（2021）京03民終12983號”案例中，子女因未與房屋所有權人父母簽訂要式居住權合同，法院判定居住權不成立。

但是值得注意的是，雖然第十四章只規定了兩種居住權取得方式，全國人大常委會法工委的相關釋義書中明確指出，法院裁判可以設立居住權。依據《民法典》第二百二十九條①參見《民法典》第二百二十九條：因人民法院、仲裁機構的法律文書或者人民政府的征收決定等，導致物權設立、變更、轉讓或者消滅的，自法律文書或者征收決定等生效時發生效力。，當法律裁判文書生效時，裁判文書中涉及的居住權即使不經登記，也依法設立。針對于此，我們不能忽視實踐中由此所帶來的風險。由于生效裁判認定居住權人享有居住權，該居住權未能在不動產登記簿上登記公示，第三人無從查閱房屋實際狀況，從而勢必影響交易安全，給購房者增加了風險。

（二）居住權的消滅

《民法典》第三百七十條規定了當居住權期限屆滿和居住權人死亡時，居住權消滅。居住權期限是由房屋所有權人和居住權人意思自治，合意約定。期限屆滿之時，居住權人以及同住的家庭成員應當將所住房屋返還所有權人；居住權人死亡時，該居住權因其人役性，并不隨著繼承的發生而轉移到繼承者上。第三百七十條還強制規定了居住權注銷登記，以使該房屋所有權盡快回到圓滿狀態，以此保護房屋所有權人做出恩惠行為的善意和利益。

另外居住權的客體，即該他人的房屋，如果滅失或被征收，導致居住權實現不能，也會導致居住權的消滅。

（三）居住權人的權利

1.關于收益權。《民法典》物權編中關于居住權的法條僅有6條，在權利的規定上有較大的空白，只有第三百六十六條規定了居住權人享有占有和使用的權利，排除了收益的權利。但在第三百六十九條②參見《民法典》三百六十九條：設立居住權的住宅不得出租，但是當事人另有約定的除外。，在做出該負擔房產不得出租而收益的強制性規定之外，又加了一款任意性規定。此法條看似矛盾，但結合立法者的目的，可以明確：在居住權人是否有收益的權利這點，完全尊重雙方當事人的意思自治，究其動因是更有效地促進財富的分配流動。若通過書面形式訂立的居住權合同中，明確約定了可以由居住權人部分出租房屋并獲得租金，則居住權人有出租收益的權利。若沒有約定或者約定不明，我們視為只有占有和使用的權利。

2.物上代位請求權。設立了居住權的房屋，如果被征收、征用或被他人毀損，有了替代物時，那么居住權基于物權的屬性，可延伸到替代物的用益權上，即享有物上代位權。若因為征收，產生相應的補償款，或者獲得了替代房，再如由于第三人侵權，產生了賠償費、保險費，則居住權人有權在居住權合同中約定的期限內進行延伸，包括在替代房上獲得居住權，或者獲得相應的補償款或者賠償款等。

（四）居住權人的義務

法條并未明確規定相關義務，但居住權設立的基礎是他人所有的房屋，因此對該房屋及其附屬設施的占有、使用，可參照《民法典》合同編第十四章租賃合同中的相關法條。雖然居住權作為物權，與債權所屬的租賃權在性質上截然不同，前者更穩定和獨立，但在對他人房屋的利用、占有、日常維護和改良修繕等方面有諸多類似之處，所以可以比較參照租賃權的相關法條。

而在房屋的維修費用上，常規維護抑或重大維修，其產生的費用該由誰來承擔？在這點上，立法者有意留下了“開放式的法律漏洞”。針對這一問題，筆者的觀點是，若是通過合同方式設立居住權的，既然居住合同的設立有很大的意思自治空間，則合同雙方當事人可以就該事項做出明確約定。若未約定或約定不明，或是通過遺囑方式、生效裁判方式設立的居住權，可以看該維修的獲益對象是誰，來決定其費用承擔。如是常規一般維護，其服務及受益于居住權人，則居住權人自己承擔該項費用。但若是重大維修，其受益者是房屋的所有權人，則該費用可以由所有權人來承擔，也能與設立居住權的目的實現邏輯自洽。

四、結論

黨的十九大報告明確指出未來的住房制度是以“實現全體人民住有所居為最終目標”。而居住權入典是對“住有所居”的積極回應，是立法的一大進步。居住權僅6個條文立法，在千變萬化的社會實踐中，疏漏不可避免，這就需要在法律適用中進一步補充相關配套規則。如居住權自登記時設立，那么登記的具體程序如何？這點在《不動產登記暫行條例》中尚無所規。另外，居住權的頒布，也提醒在購買二手房時不僅需要查詢房屋的權屬、司法查封、設立抵押等情況，還應注意查詢房屋是否登記、設立居住權。