中央密集出臺穩樓市政策

王曉霞

9月29日和9月30日，中央有關部門在國慶節前密集發布了三項支持首套房和居民換購住房的政策，顯示出穩定房地產市場、支持住房剛性需求的決心。

9月29日，中國人民銀行（下稱“央行”）、中國銀行保險監督管理委員會（下稱“銀保監會”）聯合發布通知，宣布階段性放寬部分城市首套住房貸款利率下限。對于2022年6～8月份新建商品住宅銷售價格環比、同比均連續下降的城市，在2022年底前，階段性放寬首套住房商業性個人住房貸款利率下限。按照“因城施策”原則，符合上述條件的城市政府可根據當地房地產市場形勢變化及調控要求，自主決定階段性維持、下調或取消當地首套住房商業性個人住房貸款利率下限，央行、銀保監會派出機構指導省級市場利率定價自律機制配合實施。

9月30日，央行又宣布自2022年10月1日起，下調首套個人住房公積金貸款利率0.15個百分點，5年以下（含5年）和5年以上利率分別調整為2.6%和3.1%。這是央行時隔7年首次下調這一利率。為落實相關政策，據不完全統計，近日，湖南、安徽、海南、吉林、哈爾濱、杭州、成都、濟南、昆明、鄭州、南寧、石家莊、無錫、天水、瀘州、襄陽、宜昌等多地已發布相關通告。事實上，即便地方有關部門沒有專門發布通知，自今年10月1日起，這一政策也已開始執行。

此外，財政部在9月30日也發布支持居民換購住房有關個人所得稅政策的公告，宣布自2022年10月1日至2023年12月31日，對居民換購住房繳納的個人所得稅予以退稅優惠。其中，新購住房金額大于或等于現住房轉讓金額的，全部退還已繳納的個人所得稅;新購住房金額小于現住房轉讓金額的，按新購住房金額占現住房轉讓金額的比例退還出售現住房已繳納的個人所得稅。

近兩年來中國的房地產業出現拐點。房地產終端需求的下降疊加政府對房地產業的強力整肅，跟疫情前水平相比，很多房地產業相關指標都處于被腰斬的狀態。今年以來，房地產市場持續低迷，給中國經濟穩增長帶來了巨大壓力，消費者購房意愿和對房地產的市場預期均偏弱。據國家統計局9月16日發布的數據，8月份，70個大中城市中，新建商品住宅和二手住宅銷售價格環比下降城市分別有50個和56個，比上月分別增加10個和5個。1～8月份，全國商品房銷售面積同比下降23%，房地產開發投資同比下降7.4%。

面對仍在下行的房地產市場，中央果斷出手予以支持，并不意味著“房子是用來住的、不是用來炒的”這一定位發生改變。目前出臺的政策，主要著眼于落實房地產長效機制，因城施策用足用好政策工具箱，更好支持剛性住房需求，促進房地產市場平穩健康發展，其政策效應也有待進一步釋放。

在疫情持續散點多發、穩增長壓力依舊較大、失業率特別是青年失業率仍處于相對較高水平、消費增長乏力的大環境下，這些政策能否刺激、能在多大程度上刺激剛性住房需求，仍是一個未知數。今年4月以來，盡管央行下調了首套房貸利率下限、并兩次下調5年期貸款市場報價利率（LPR），房地產銷售回暖仍顯波折。

拿階段性放寬部分城市首套住房貸款利率下限這一政策來看，據貝殼研究院、中金等市場分析機構專家對國家統計局房價漲跌公開數據的統計整理，70個大中城市中，符合條件的包括安慶、包頭、北海等23個城市，占比約三分之一。

中國社科院財經戰略研究院住房大數據項目組組長鄒琳華分析，從積極的方面來說，金融主管部門從市場實際出發，引導部分房價持續低迷的城市大幅調低首套房貸利率，有利于緩解當地公眾對房地產市場的悲觀預期，從而在一定程度上有利于抑制市場過快下行。從消極方面看，該項政策要對市場產生預期的顯著積極的效果，還存在兩個大的障礙：一是由于房價數據不符合要求，部分可能最需要金融支持政策的城市反而被排除在外;二是在當前仍處于房地產市場下行階段，在市場觸底回升之前，購房需求難有以效增長。

華泰證券固收團隊也認為，本輪地產政策相比2015年仍相對克制，但至少從政策端來看，不應懷疑存量工具儲備和穩增長的決心。