債務壓頂開發商如何破局

文｜《小康》·中國小康網記者 郭煦

圖源/hellorf

住宅市場“停貸浪潮”此前席卷全國，引起社會各界的關注。尤其是一些購買到延期交付樓盤的業主們，在看到業主強制停貸后，仿佛抓住了救命稻草，不得已提出用停貸的方式來保證自己的利益。

“保交樓、保民生、保穩定”，銀保監會對“停貸事件”的明確回應給購買爛尾樓的業主吃下了一顆“定心丸”。在這場波及全國的業主事件中，所牽涉的爛尾樓之所以爛尾，與開發商挪用預售監管資金密切相關。

這兩年，開發商頻頻爆雷，連頭部房企也無法幸免。自從有了恒大違約，目前各地違約的開發商隨處可見。實際上，房企債務違約是風險暴露的第一步，越來越多的房企出現債務違約，無疑是一個行業陷入危機的最顯著特征。

《小康》雜志、中國小康網記者近日從住房和城鄉建設部獲悉，住房和城鄉建設部、財政部、人民銀行等有關部門日前出臺措施，完善政策工具箱，通過政策性銀行專項借款方式支持已售逾期難交付住宅項目建設交付。

上述措施要求，房地產企業作為保交樓的責任主體，積極處置資產、多方籌措資金，努力完成保交樓任務。地方政府為了防范房地產企業風險外溢，切實承擔“保交樓、穩民生”的屬地責任，幫助企業做好保交樓工作。目前，在各方共同努力下，各地保交樓工作取得積極進展，但仍然存在資金壓力。

都是預售資金被挪用惹的禍

自6月30日江西景德鎮的強制停貸告知書刷屏社交媒體后，多地陸續出現了業主欲“停貸”現象，不少爛尾樓業主開始聯合起來：“不交樓就不還錢?！?/p>

此前，武漢時代新城項目因工程爛尾，逾期數月無法交付，數千業主網上聯名發布集體停貸聲明：若該項目規定時間內仍未全面復工，業主將集體強制停還銀行月供。一石激起千層浪，全國先后有河南、湖南、江西等10多個省市100多個“爛尾樓”項目業主紛紛效仿呼應。一場席卷全國多地的“爛尾樓”業主停貸“討房”事件持續發酵。

房企擺爛，收房無期。對于業主來說，選擇停貸也是無奈之舉。7月13日，河南鄭州中能大都薈業主方青（化名）表示，業主們基本上都是貸款購房，目前大部分人在準備強制停貸的事宜?！拔覀円彩瞧炔坏靡巡胚x擇這條路，希望可以讓相關監管機構和銀行負起責任?！?/p>

針對業主集體停貸一事，上海市光明律師事務所律師付永生、上海尚法律師事務所律師唐震東共同發布了法律分析。他們在分析中稱，“在沒有依法解除擔保貸款合同的情況下，如果銀行不存在違反監管規定，買受人以聲明方式明確表示停止還貸，即以聲明方式明確表示不履行還款義務或者真的不還貸，均屬于違約行為?！?/p>

“爛尾樓”事件緣起期房銷售，長期以來，房地產行業實行的是商品房“預售制”，“預售制”出臺時在房屋銷售、按揭貸款條件、資金使用等諸多方面，對房屋建設主管部門、貸款銀行制定了嚴格監管制度，以保證項目按期交付。既然主管部門、貸款銀行都有嚴格明確的監管流程，那期房怎么就變成了“爛尾樓”呢？

據了解，這些發出“強制停貸告知書”的樓盤業主，對于樓盤停工或者爛尾的原因，都指向兩點，一是銀行違規放貸，二是監管缺位導致預售資金被違規挪用。

本該使用到項目建設的預售資金，卻被挪走他用，這成為樓盤停工乃至爛尾的最主要原因。IPG中國首席經濟學家柏文喜表示，房地產預售制度下，項目預售資金（含按揭貸款）與項目開發貸款的使用監管就成為項目能否順利交付的關鍵，而這次“抱團停貸”的集中爆發，無疑將疑點再次瞄向預售資金監管。

“此次事件的核心是，銀行既是運動員，又是裁判員，在實際執行過程中，沒有起到裁判員的作用，出現了違規放貸、經營貸流向房地產、預售資金被挪用等現象?！敝性禺a首席分析師張大偉如是說。

預售資金是指新房項目預售后，房企收到的各種購房款，包括定金、首付款、按揭貸款等。預售資金監管是指由房地產行政主管部門會同銀行對商品房預售資金實施第三方監管，房企須將預售資金存入銀行專用監管賬戶，只能用作本項目建設，不得隨意支取、使用。當房企達到規定的工程建設進度節點，可申請支取相應比例的預售款。

預售資金是如何被挪用的呢？最常用的一種手段是，錢沒進入監管賬戶，而是進入了非監管賬戶。項目公司設置多個銀行賬戶屬于常事，將占比較小的首付款放置于監管賬戶上，另將按揭款放在非監管賬戶上，這樣被監管的資金就只有30%左右。另一種手段是虛報工程進度，聯合施工方將監管資金的錢套出來。此外，也有個別賬戶監管形同虛設，開發商直接抽調資金。

開發商債務“壓力山大”

經濟學家馬光遠認為，引發強制停貸的根源有兩個：一是開發商由于資金鏈斷裂導致無力繼續開發，項目停工，引發爛尾風險；二是房地產市場長期以來不合理的預售制度。

實際上，自2021年下半年以來，房地產市場環境發生劇烈變化，行業整體銷售情況下滑，境外融資功能喪失，境內融資不斷收緊。在此背景下，民營房企面臨整體流動性壓力，為了化解流動性風險，不少房企尋求債券展期，以時間換空間。

開發商債務纏身，無法按期交房，已是不爭的事實。不管是拋售資產，還是去融資，資金壓力巨大的房企們要想更多的辦法拿到錢，才能活下去。

5月5日，恒大地產集團有限公司召開2022年第一次債券持有人會議，會議審議通過將本期債券于2021年5月6日至2022年5月5日期間的利息支付時間，調整至2022年11月6日完成支付。這也意味著該筆債券第三年付息日成功展期六個月。

此前4月28日，中梁控股集團有限公司也發布公告稱，為改善公司整體財務狀況，擬推動公司旗下兩筆分別于5月和7月到期的美元債券進行交換展期，預期兩筆債券實際平均展期期限為1.4年。此外，中梁控股還指出，一筆將于2022年8月到期的私募美元債，存量規模1.5億美元，已于4月26日簽訂“再融資貸款”協議，展期至2023年。

在一位機構分析師看來，目前的行業形勢下，不少房企尋求債務展期是一種無奈之舉，但也是當下房企平衡到期債務和穩定經營的最佳選擇，應理性看待。

據了解，2021年，房地產行業面臨超萬億元的償債規模壓力。機構數據顯示，房地產企業2022年預計到期債務約9603億元，雖然同比下降約25%，但償債規模仍處于高位。在此背景下，推動臨期債券展期已成為眾多房企應對債務壓力的首要選擇。

據不完全統計，最近一年內有20家房企對旗下超35筆債券進行過交換展期行為，涉及其中的既有融創中國、恒大地產、中梁控股、正榮地產、龍光集團等千億規模房企，同時也有花樣年、當代置業、鴻坤地產等中小型房企。

據克而瑞數據顯示，上半年TOP100房企實現銷售金額30564.6億元，同比下滑50.3%，但6月份規模房企銷售額環比出現明顯增長，單月TOP100房企實現銷售金額7329.7億元，環比大幅增長61.2%。

整體來看，受多重因素影響，房地產市場上半年戰果欠佳。部分房企盲目擴杠桿而深陷債務困局，導致相關房企信用和市場信心下降或是原因之一。

愛建信托總經理吳文新此前在中國華融舉辦的論壇上表示，信托機構也可介入盤活出險房企項目，如果困境項目有大量資金被限制在銷售監管賬戶，地方住建部門擔心爛尾不愿放松監管，而銀行由于對民營房企授信不足，也難以推進保函置換。在這種情況下，房地產項目可以探索通過債務重組信托、監管資金信托、企業破產重整服務信托等模式，解決當下授信不足、債權各方信任不足的問題。

此外，從全行業角度來看，違約事件頻發，將繼續影響房地產銷售、投資、新開工、土地購置等方面預期。

危險并未過去

那么，推動債券展期是房企緩解債務壓力的有效措施嗎？一位不愿具名的某房企證券部人士告訴記者，答案是肯定的?！澳壳罢呙嬉呀浺姷?，市場面的刺激政策不斷出臺，雖然政策傳導還需時日，但毫無疑問行業最危險的時候已經過去?！?/p>

自去年12月以來，中央及地方密集出臺較為寬松的樓市刺激政策，多措并舉緩解房企資金壓力。

今年以來，各地限購限貸政策陸續放開，居民按揭支持力度不斷加大，預售資金監管趨勢放松，局部債券展期為等待市場面轉暖贏得寶貴時間。

7月6日，據市場消息顯示，華夏幸福正在出售武漢長江中心項目。除出售資產，華夏幸福還在謀求戰略轉型。2022年7月5日，華夏幸福宣布從產業新城運營商全面轉型成為產業新城服務商。在新戰略的指引下，華夏幸福業務將分為住宅開發、資產管理、產城開發及服務、招商服務、園區服務和物業服務六大核心板塊。

CRIC數據顯示，2022年上半年100家典型房企融資規模為3837億元，同比下降53%。2021年以來，房企的融資需求一定程度被壓抑，今年3月，融資政策開始適度糾偏，支持房企合理融資需求，因此3至5月房企融資規模同比降幅有所控制，5月降幅較2月低點時收窄25個百分點降至36%。

雪上加霜的是，房企到期債券規模卻與日俱增，7月達到年內高峰，約830億債券到期。下半年，一旦房企無法通過新發債或銷售回款回籠資金，到期債務壓頂，違約事件還將持續增加。

另一方面，6月份，隨著規模房企沖刺半年度業績，供求有所放量，同比跌幅明顯收窄，市場復蘇跡象顯現。

今年，房企債務違約事件頻頻發生，很大一方面的原因在于，當前企業新發債券已經無法覆蓋到期舊債。

CRIC數據顯示，2022年上半年企業發債金額2068億元，同比下降49%，不足2021年全年的35%，其中境外發債大幅下降77%至437億元。

反觀房企到期債券規模不減反增。

2022年上半年房企債券到期規模為3417億元，同期發行規模只有2068億元，到期規模高出發行規模39%。

發債總量縮水，疊加債券到期高峰，“借新還舊”的邏輯被打破，房企迎來至暗時刻。如果這一痛點得不到解決，下半年還將出現更多房企“爆雷”事件。

值得注意的是，下半年房企債券到期規模約為3102億元，其中7月和10月有兩波到期高峰，尤其是7月到期規模高達830億元，為月度最高。

業內專家建議，在市場開始回暖當口，房企要拒絕“躺平”，趁勢盡快強化經營“造血”功能，多措并舉“翻越”償債高峰，穩信用保生存，才能真正迎來行業信心恢復。

近期，樓市有了改善的跡象，比如5月份商品房銷售量比4月份好轉，6月份好轉的勢頭更明顯。但客觀講，拋開疫情原因延緩需求，樓市仍處于探底通道中，需求疲弱仍是當下樓市的核心問題。

如果房企違約情況短期無法得到緩解，未來房地產行業將面臨什么？

從民生角度來看，部分民營房企的違約和“躺平”，已造成全國多地樓盤出現延期交付、工程停滯，如果房企違約得不到緩解，那么樓盤停工現象或將擴大化，困境房地產項目的處理也是一個亟待解決的難題。

目前這個問題正由地方政府和金融機構共同著手處理。住房和城鄉建設部、財政部、人民銀行等有關部門強調，在做好“保交樓、穩民生”工作的同時，將對逾期難交付背后存在的違法違規問題，依法依規嚴肅查處，對項目原有預售資金被挪用的，追究有關機構和人員責任。