銀行信貸與我國房價互動關系研究
——基于VAR 模型檢驗的證據(jù)

劉亞瑋

(南京財經大學，江蘇 南京 210023)

一、 引言

隨著我國經濟的高質量發(fā)展，人們對住房的需求也不斷增加，房地產行業(yè)得到快速發(fā)展，并成為我國支柱型產業(yè)。 自2001 年以后，房地產對GDP 的貢獻率一直在10%以上，而從1998 年到2018 年我國商品房的均價已由2063 元/平方米一路飆升至8737 元/平方米。 一般情況下，對個人資產來說，房地產在資產中占比最重，一旦房價發(fā)生波動，會對市場穩(wěn)定性以及信貸規(guī)模產生重大影響。 與此同時，房價呈現(xiàn)出周期波動的趨勢，一旦房價發(fā)生大變動，可能會引起經濟周期隨之劇烈波動，因此需要找出房價上漲的具體原因，及時采取應對措施，從而使得房地產行業(yè)平穩(wěn)發(fā)展。 而近些年，我國房價不斷上漲，這與銀行信貸有很大的關系。 房地產行業(yè)在其發(fā)展過程中所需資本都依托于銀行信貸。 開發(fā)商開發(fā)地皮時需要銀行信貸支持，在項目開發(fā)完成后，購房者購買時也會向銀行貸款或按揭。 對中國人來說，擁有一套自己的住宅是剛性需求，即使沒有錢，人們也需要買房子，因此房地產需求不斷增加，但土地是有限的，且房地產建設周期很長，導致房價不斷飆升，且銀行信貸也不斷擴張。 房地產行業(yè)在我國占有重要的經濟地位，因此為了促進我國經濟平穩(wěn)發(fā)展，必須穩(wěn)定房價，使房地產行業(yè)健康有序發(fā)展，警惕房地產泡沫的產生。 作為房地產發(fā)展的重要影響因素，必須使銀行信貸規(guī)范化，明確兩者之間的關系，確保房地產經濟平穩(wěn)發(fā)展。

二、 文獻綜述

梳理現(xiàn)有文獻發(fā)現(xiàn)，部分國外學者認為銀行信貸與房價互為因果關系，Goodhart 和Hofmann 選取部分工業(yè)國家的截面數(shù)據(jù)，構建了房價與銀行信貸規(guī)模之間的脈沖響應，發(fā)現(xiàn)二者存在長期雙向關系[1]。 部分國外學者則認為房價與銀行信貸之間僅存在單向引導關系，Gerlach 和Peng 通過研究香港20 年間的相關數(shù)據(jù)，認為房價會影響銀行信貸，而銀行信貸不會影響房價[2]。 此外，還有部分外國學者就二者變動關系搭建了理論模型，Baldi 構建了與房地產相關的動態(tài)隨機均衡模型，認為政府對銀行信貸做出的政策調整可以顯著地影響房價[3]。

國內學者方面，李秀婷等構建了VAR 模型，測算房地產政策變動對房價產生的具體影響，并發(fā)現(xiàn)信貸政策的變動通過對投資項目選擇的影響，最終會對房價產生影響[4]。 還有部分學者研究了二者之間的單向引導關系，況偉大通過10 年數(shù)據(jù)研究發(fā)現(xiàn)，房價對銀行信貸規(guī)模的影響遠遠大于經濟增長所帶來的影響[5]。 蔡真和汪利娜將銀行信貸看作內生性變量，得出結論認為銀行信貸的擴張會引起房價的上漲[6]。 胡逸飛對二者互動進行了機理分析和VAR 實證檢驗，結果表明貸款規(guī)模會顯著影響房價[7]。 當然還有部分學者，就二者的互動關系進行了分析研究，南錦順和沙挪婭進行Granger 因果檢驗和多變量協(xié)整模型分析認為信貸政策對房地產投資影響重大，但這種影響存在一定的滯后效果[8]。

無論是實施的信貸政策還是房地產行業(yè)發(fā)展進程，我國與其他國家均存在較大的差異，因此國內外研究結果也有很大不同。 目前，我國研究大多數(shù)基于宏觀層面，即從全國的視角來研究房價與銀行信貸之間的關系。 從大部分研究結論來看，并沒有形成一致的結論，雖然有學者提出信貸政策實施對房地產的影響具有明顯的滯后效應，但對滯后效應的具體時間并未給出明確的分析研究。 文章先對房地產的供求雙方進行研究，并從企業(yè)與居民的微觀主體角度進行分析，判斷房價與銀行信貸之間的理論機制。

三、 互動機制

(一)銀行信貸對房價的影響

1. 從房地產行業(yè)供給端分析

房地產行業(yè)的供給端就是房地產開發(fā)商，而房地產開發(fā)項目大概可以分為三個階段，前期主要是為了獲取土地并且進行初步開發(fā)，中期則是房地產建設階段，后期需要對建設好的房地產進行售賣。對房地產企業(yè)來說，只有獲得了銀行的貸款支持才能更快地拿地，才有接下來的房產項目的開發(fā)。 第一，對中國居民來說，受根深蒂固的傳統(tǒng)觀念的影響，每個人都希望能有一套自己的房產，因此買房對他們來說是一種剛性需求。 隨著近些年我國房地產市場的發(fā)展與成熟，有些人選擇了房地產進行投資，增強了房產的投資屬性，進一步擴大了社會對房地產的需求。 第二，房地產投資的特殊性，使得賣方房地產企業(yè)對市場具有一定的壟斷性，對價格有一定的控制力度，當需求上升時，根據(jù)廠商利潤最大化原則，房地產開發(fā)商一定會制定一個較高的壟斷價格，抬升房價。 而且銀行信貸的擴張意味著房地產企業(yè)的杠桿更大，可以用較少的資金獲得更多的銀行貸款，流動資金更多，負債能力也得到了提升，公司財務狀況更好。 雖然房價的上漲可能帶來更長的銷售周期，但是財務狀況的轉好以及流動資本的擴大，使得房地產企業(yè)可以很好地應對房價上漲所帶來的更長的銷售周期。 我國房地產起步較晚，相關制度還不完善，房地產行業(yè)存在一定的壟斷行為，雖然政府對房地產項目有限價政策，但在銀行信貸規(guī)模擴大的同時也意味著房地產開發(fā)商可以獲得更多的壟斷資本。 第三，當信貸政策相對寬松時，銀行會適度降低其貸款利率，擴大信貸規(guī)模。 此時房地產企業(yè)擁有更多的壟斷資本用于房地產項目的開發(fā)，導致房地產企業(yè)會去瘋狂地開發(fā)土地，以獲得更多的利潤。然而我國的土地均是國家持有，土地資源相對稀缺，需求增加抬高了地價，使得房地產建造成本增加，增加的成本最終會轉移到房價中，因此房價也會隨之上漲，但需要注意的是，最終反映到房價上還需要一段不短的時間，信貸規(guī)模對房價的影響存在一定的時滯性。

2. 從房地產行業(yè)需求端分析

現(xiàn)在房地產市場上絕大部分的購房者是通過公積金貸款或商業(yè)貸款來買房，現(xiàn)在購買第一套房的首付比例為20% ～30%，剩下的大部分款項是通過向銀行貸款來支付，因此購房資金中銀行貸款占了很大的比重。 我國房地產經濟在整個社會經濟中具有很高的地位，導致有些人會選擇房產來進行資本保值和投資。 當信貸政策寬松時，對購房者來說，利率的減少使得貸款成本減少，也意味著可以更輕松地獲得住房貸款，因此市場上對房產的需求也會增加；而對投機者來說，銀行信貸政策寬松不僅意味著銀行貸款的獲取變得簡單，房地產行業(yè)的擴張會使其對未來房價有更高的價值預期。

(二)房價對銀行信貸的影響

1. 企業(yè)角度

對房地產開發(fā)企業(yè)而言，較高的房價會提高企業(yè)的供給意愿，加大房地產投資力度。 而房地產項目的開發(fā)是一個加杠桿的行為，房地產商會進行商業(yè)銀行融資，以獲取更多的資本，此時將會引起銀行信貸規(guī)模的擴張。 與此同時，對企業(yè)來說，房地產升值意味著現(xiàn)有的項目在未來可以獲得更大的價值，其借貸能力會得到提升，追求利潤最大化的企業(yè)往往會通過銀行信貸來增加房地產投資。 因此，房價上漲會引起房地產開發(fā)企業(yè)對銀行信貸的需求增加，從而導致銀行信貸規(guī)模發(fā)生擴張。

就非房地產開發(fā)企業(yè)而言，進行銀行融資時往往需要抵押物抵押，才能獲取相對應價值的融資資金。 若房價上漲，意味著以房地產作為抵押物時，企業(yè)可以獲得更多的銀行貸款，因此企業(yè)更傾向于增加銀行貸款，從而增加對銀行信貸的需求，使銀行信貸規(guī)模發(fā)生擴張。

由此可以看出，不管是從房地產開發(fā)企業(yè)角度還是非房地產開發(fā)角度，房價的上漲都會導致銀行信貸規(guī)模的擴張。

2. 個人居民角度

個人居民可以分為已有個人住房的居民與尚未擁有個人住房的居民，個體不同，其消費需求也存在一定的差異。 根據(jù)弗里德曼的永久收入假說，一個前瞻性消費者的消費行為和消費水平是由他一生的永久收入所決定的，而房價變動會使得消費者的永久收入發(fā)生變動，進而消費者會調整自身消費來適應收入波動。 對那些已經擁有個人房產的消費者來說，當房價上漲時，他們的房產價值隨之上升，代表著他們的總資產價值也得到了提升。 而且房地產在個人總資產中所占的比重很高，因此當房價上漲時，會使消費者對自身資產有一個很樂觀的價值預期，此時他們的永久收入上升，他們會增加消費來適應收入的增加。 當消費者消費能力提升后，對房地產購買意愿將會增加，但由于房地產的高價值性，許多消費者仍然會選擇向銀行貸款，擴大了銀行信貸規(guī)模。 綜上所述，從我國已有個人住房的居民角度來看，房價的上漲會促進銀行信貸規(guī)模的擴張，但從尚未擁有個人住房的居民角度來看，房價的上漲會抑制其對銀行信貸的需求。

四、 實證分析

(一)數(shù)據(jù)

房價這個指標本文選取“商品房銷售總額/銷售總面積”的值來表示，數(shù)據(jù)來源于國家統(tǒng)計局并選取其中2000 ～2019 年的年度數(shù)據(jù)。 銀行信貸可以用中國境內房地產開發(fā)企業(yè)取得的銀行貸款來表示，數(shù)據(jù)來源于Wind 數(shù)據(jù)庫并選取其中2000～2019年的年度數(shù)據(jù)。

(二)VAR 模型建立

初步建立如下模型:

其中，y為房價，x為銀行信貸規(guī)模。

(三)Granger(格蘭杰)因果關系檢驗

接下來對數(shù)據(jù)進行格蘭杰因果檢驗，滯后期對最終結果產生的影響至關重要。 為了使格蘭杰因果檢驗的結果顯著，繼續(xù)選取原數(shù)列進行檢驗。 根據(jù)檢驗結果可以看出，只有在滯后期取2 時，在10%的顯著水平下，銀行信貸規(guī)模與房價互為格蘭杰原因(表1)。

表1 格蘭杰因果檢驗結果

續(xù)表

(四)檢驗結果

由VAR 模型檢驗得出銀行信貸規(guī)模對房價存在強正向關系且通過ADF 單位根平穩(wěn)性檢驗。 通過一階協(xié)整模型檢驗證明房價對銀行信貸間存在較強的正相關關系且通過單位根平穩(wěn)性檢驗。

五、 結論與政策建議

(一)結論

文章先對國內外已有文獻進行梳理，又通過房地產行業(yè)的需求端以及供給端來分析，得出結論，銀行信貸規(guī)模的擴張會對房價產生一定的正向影響，且這種影響存在時滯性。 最終得出結論:銀行信貸與房價之間存在一種長期的正向的互動機制，且二者在過去的近20 年間一直存在長期穩(wěn)定的關系，即銀行信貸規(guī)模的擴大會使得房價上漲，同樣房價的變動也會影響銀行信貸的規(guī)模。

(二)政策建議

1. 建立風險預警機制

宏觀經濟與房地產發(fā)展有著密切的聯(lián)系，一方面宏觀經濟劇烈波動會影響房地產供求，另一方面房地產的發(fā)展狀況也會影響宏觀經濟。 要建立一定的風險預警機制，在宏觀經濟出現(xiàn)低迷狀態(tài)時，加強對房地產經濟的調控，以盡可能地降低宏觀經濟波動帶來的風險，從而避免房地產市場出現(xiàn)劇烈的變動而導致整個產業(yè)的非良性發(fā)展。

2. 加大抵押物管理力度

現(xiàn)在社會上大部分個人或者是企業(yè)貸款時往往會選擇用房產來作為貸款抵押物，當房價下降時，銀行手中抵押品價格出現(xiàn)較大程度貶值。 當貸款人無法及時歸還銀行貸款時，銀行會選擇在市場中低價拋售抵押的房產，對房地產市場造成劇烈的沖擊，更加劇了房地產市場的動蕩。 因此，銀行需要建立完善的抵押物管理制度，比如可以在貸款合同中規(guī)定抵押物價值出現(xiàn)較大波動時的處理措施，一旦房價下滑，銀行可以提前回收貸款以避免更大的損失，也避免了拋售房產對市場造成的影響。

3. 銀行應建立完善的評級體系

由于銀行無法全面了解個人的還款能力，僅從征信報告上來判斷其信用水平，缺乏真實性，一個人過去的信用等級無法完全代表未來的還款能力，從而造成了還款危機。 因此，銀行應建立健全的個人信用評級體系，比如通過核實個人的收入和稅單，來了解個人真實的經濟狀況和收入水平。