土拍市場冷熱不均 新政注重降成本

楊現華

國慶節前后，不少城市完成或者即將實施第三輪集中供地。隨著三輪土拍結束，不少城市年內土拍市場將暫告一段落。在銷售回暖艱難的影響下，土拍市場同樣涼熱不均。

部分熱點一、二線城市集中供地尚能全部售罄甚至保持一定的溢價，部分銷售遇冷或者樓市出現停工、延期等問題的城市土拍市場靠著平臺公司托底保存了顏面。集中拍地、集中上市使得資金本就捉襟見肘的民企壓力更大。

在集中供地城市中，國慶節前長沙宣布今后不再按年度批次推介土地，改為年度常態化持續更新推介。地方政府調整集中供地政策的同時，央行、銀保監會等部門也在節前密集發布放松政策，從金融層面放松樓市。政策組合拳支持剛性和改善性需求，但樓市回暖并非一蹴而就。

9月27日，上海第三批集中供地拍賣落下帷幕，35宗土地無一例外全部成交，1053.84億元的成交金額還刷新了上海歷次集中供地的最高總價紀錄。當然與其他地方類似，上海土拍市場的主力也是央企、國企和城投類公司，有26宗由上述公司競得，比例超過七成。而且，在總額創新高的同時，溢價率有所下降，平均溢價率為2.27%，而第一輪超過3%、二輪約4.5%，2021年上海三次土拍中溢價率最低的第三次也到達約2.5%。

2021年，上海的土地出讓金收入為3142億元，2022年前三輪集中土拍共成交109宗地，且沒有一宗土地流拍，土地總成交價達到約2713億元，2021年上海三輪集中供地收入約1724億元，2022年新增了約千億的絕對額。而且，2021年前兩次土拍都有不同程度的流拍。

在上海土拍落錘之前，北京也完成了第三輪土地集中供應。18宗土地也都全部成交，總成交價款達到了500.3億元，前兩次分別為480.2億元和499.6億元，即三輪土拍合計獲得土地收入約1480億元，2021年北京三輪集中供地共計成交逾1900億元，但2022年北京增加了一次集中供地，全年集中供地4次。

從溢價率上看，北京土地市場熱度有所回升，所有地塊均成功出讓，且溢價率不斷回升。2022年首輪土拍時，18宗地塊中1宗流拍，平均溢價率約為4%;二輪土拍的17宗地塊中3宗流拍，溢價率超過5%;剛剛結束的第三次集中土拍中，18宗地塊全部成交，平均溢價率超過6%，而且還有4宗地塊到達最高限價。北京土拍市場的主角也是央企、國企和城投類公司，民企身影寥寥。

其他一線城市或者熱門的二線城市土拍市場波瀾不驚，成交溢價率普遍不高，部分省會城市的土拍市場更為冷清。9月底，在多數城市進行三輪土拍時，鄭州的第二輪土拍姍姍來遲;且在開拍前，3宗地塊因故終止掛牌，合計起始總價為23.27億元。最終，成交的14宗地塊全部底價成交，成交總價為103.2億元。其中，河南國企鄭州地產集團有限公司一家公司就包攬了7宗地塊。如果將其他平臺公司計入在內，12宗土地由其獲得，政府托底意圖明顯。在2022年6月首次土拍中，河南鄭地集團拿下了13宗地塊中的5宗，同樣是拿地最多的公司。

在2022年年中，鄭州多個樓盤爆發的斷供潮曾引起軒然大波。在公開統計的信息中，鄭州爛尾樓盤名列榜首，多家資金鏈出現危機的房企在鄭州均有項目開發中。2018年和2019年，鄭州土地出讓金收入分別約為1064億元和1289億元，漲幅都超過了20%。

快速增長的土地供應在疫情下才有所放緩，但房企資金鏈爆雷后，前期拿地項目難以為繼，在建項目紛紛停工，市場信心在爛尾項目面前跌至谷底。即使目前保交樓穩步推進，但并沒有給土地市場帶來更多刺激。

土地集中供應政策是2021年在首批22個城市推出的，其目的在于穩定地價。同時，集中供地加大了對房企現金流和融資能力的考驗。在房企爆雷的當下，即便是國企或者央企，資金壓力也都在加大。

長沙是首批22城集中供地的城市之一，9月底，長沙宣布為了“適應土地招商工作需要，切實為市場主體提供及時便捷的信息服務”，長沙今后不再按年度批次推介土地，更改為年度常態化持續更新推介。

如其他城市后續跟進，有望結束已持續近兩年的“集中供地”，減輕公司短期投資壓力，提升資金周轉效率。實際上，地方政府已經微調集中供地政策。原本一年內集中供地不能超過三次，如今包括北京在內的不少城市已經調整為四次，緩解房企資金調撥壓力。

為了樓市恢復增長，不止是土地端政策在松綁，國慶節前金融端更是密集釋放利好。與2014年國慶節前政策出爐后樓市出現波瀾壯闊的全國性上漲不同，政策對國慶樓市銷售的刺激有限。

國慶節前即9月30日，央行等部門密集發布放松政策。央行宣布，10月1日起下調首套個人住房公積金貸款利率15個基點，5年以下（含5年）和5年以上利率分別調整為2.6%和3.1%，已降至歷史最低值。

同一時間，財政部、稅務總局公布，自2022年10月1日至2023年12月31日對出售自有住房并在現住房出售后1年內在市場重新購買住房的納稅人，對其出售現住房已繳納的個人所得稅予以退稅優惠。

9月29日，央行連同銀保監會發布通知，對于2022年6-8月新建商品住宅銷售價格環比、同比均連續下降的城市，在2022年底前“因城施策”可自主決定階段性維持、下調或者取消當地首套住房商貸利率下限，目前70大中城市中23城符合條件。

貸款利率下降、稅收返還等一系列放松政策的推出，旨在自上而下推動樓市需求復蘇。2014年，也是在國慶前夕，央行推出了“認貸不認房”政策，并下調貸款利率。在金融端全面放松下，樓市開啟了一波持續性上漲行情。

在政策出臺后，部分城市率先響應。廣東清遠、陽江，山東青島、濟寧等地的首套房貸利率或者首套公積金貸款利率有了不同程度的下調，廣東云浮、湛江等城市取消首套房貸利率下限。與前次普遍性政策不同，此次新政更加有針對性，力度也不及。首先是首套住房商貸利率調整的決定權在地方政府，而且是符合條件即2022年6-8月，新建商品住宅銷售價格環比、同比均連續下降的城市，房價持平或者上漲的城市不在此列。

個稅優惠也有時間和對象的限制。優惠對象是出售自有住房并在現住房出售后1年內在市場重新購買住房的納稅人，且優惠至2023年年底結束。公積金貸款利率下調0.15個百分點，這意味著如果有100萬元的公積金房貸，一年也只是節省1500元，實際意義并不明顯。

房地產政策組合拳對樓市是有提振作用的，可以讓購房者得到一定的實惠。但這些利好帶給購房者的真正實惠終究還是有限的，是特地地區、特地對象的部分受益。組合拳政策對樓市的刺激更多的或許是提振消費者的信心。

樓市素有“金九銀十”之說，政策出臺前的9月份和出爐后的國慶假期，政策刺激下的樓市銷售都沒有明顯回升。民生證券跟蹤的30個重點監測城市數據顯示，30城整體新增商品住宅供應1506萬平方米，環比上漲15%，但成交環比8月下降4%，“金九”的成色略顯不足。

政策發布后的國慶期間，根據中指監測數據，2022年國慶假期期間（10月1日-10月7日），20個重點監測城市新建商品住宅成交面積較上年國慶假期下降37.7%。華西證券跟蹤的58個重點城市一手房合計成交26069套，同比下降48.3%，環比下降69.9%，假期銷售表現并不佳。

多個機構跟蹤的數據也多大同小異，在政策的助推下，樓市“金九銀十”并未出現。雖然從三、四線城市直至一、二線城市 都開始逐步推出放松政策，但是市場信心不足，預期不穩的難題并未實質性解決。

天風證券指出，本輪930政策密集放松，一方面代表了需求托底從地方零散發力升級至系統放松，從二、三、四線為主擴大至涵蓋一、二線城市;另一方面有望通過密集出牌形成合力提振市場信心。

不同于2014年率先放松居民加杠桿的空間，本輪930政策重心在于降低居民購房的交易、置換和資金成本。新政助力樓市復蘇的同時，仍堅持房住不炒的原則。