房地產企業推進業財融合面臨的挑戰及應對措施

文／王雷 重慶首鋼房地產開發有限公司 重慶 401120

引言：

近年來，房地產行業對于國民經濟的貢獻作用持續降低，2013年25%，到2018年12%，五年間實現倍速下跌，雖然近年來房地產行業發展持續受到打擊，但房產仍然是剛新需求，行業的市場規模仍然巨大。自房改后，房地產行業在我國經歷多年的發展，行業的“增量時代”已經過去，“存量時代”已經到來，地產行業面臨的形式不斷發生改變，要不斷調整自身格局，尋求在政策倒逼，企業盈利空間進一步縮小的情況下，應對企業經營風險，促進企業的健康發展，是企業管理者戰略眼光以及決策智慧的高度體現。近年來，行業內部政策不斷變化，國家對于房地產行業的調控手段以及頻率不斷密集，地產行業實行“房住不炒”，房產行業控制的手段包括房產融資、信貸、限購、房價以及二手房交易，貫穿各個產業鏈。同時國家出臺相關政策《關于推進城鄉建設綠色發展的意見》、《關于開展第一批城市試點工作的通知》等各項舉措，地產行業的發展方式在不斷變化，數字化、智慧化、以及綠色化的發展趨勢進一步顯現，在企業內部推行業財融合順應發展趨勢的要求。

1、關于企業業財融合的概述

財政部制定的《管理會計基本指引》中指出“在單位實行管理會計，要實現業務與財務活動之間的融合，為支持企業戰略決策提供相關信息”，這對企業的會計核算有了更高的要求，企業的決策開始出現前置化，通過前期規劃、過程控制以及事后分析的方式轉變財務管理方式，這是時代發展趨勢下的新要求[1]。在這種環境下，企業的財務人員才能更好地發展，企業的經營也更加良性健康。企業實行“業財融合的模式”就是通過信息化平臺，建立業務部門與財務部門之間的聯系，通過加強部門之間的溝通以及數據共享，打破原有各部門獨立工作的模式，使得財務數據更加準確，實時對企業的經營狀況做出反應，這是企業決策的依據。業財融合的模式要求企業的員工共同參與，在戰略目標的基礎上共同進行價值創造，實現企業經營目標。

2、房地產企業推進業財融合的重要性

2.1 降低企業資金使用的風險

房地產行業屬于資金密集型行業，財務管理是內部管理的重點。地產行業經歷過迅速發展的時期，過去一段時間由于房地產行業的迅速擴張，整個行業處于經營的紅利期，各大企業對于行業未來的發展趨勢也有較高的期待，因此在經營過程中加速企業的發展，不斷進行借貸、融資，擴大企業規模。自國家限購政策的出臺，波及到金融市場，房地產行業因此也受到了較大的影響，商品房出現滯銷的情況，企業自身資金短缺，融資成本大，資金鏈的破裂給企業的經營發展帶來致命一擊[2]。在嚴峻的市場環境下，房地產企業探索內部管理環境的優勢，實行“業財融合”的模式已經成為發展的必然趨勢，通過優化內部管理能夠清晰地掌握自身的資金運營、資源以及經營發展的狀況。對企業的發展進行長期戰略規劃，根據市場環境變化，及時調整戰略目標，避免出現資金問題造成經營安全隱患。當前，盲目地擴張發展不利于企業的經營，增加企業的安全風險，實現業財融合，加強內部溝通，促進決策科學，對降低資金風險，保障企業安全經營具有重要意義。

2.2 提高企業的經營質量

政策變化影響著企業的決策制定，當前粗放的發展方式不適應新時期的高要求，也威脅著企業的經營安全。企業立足自身，適應行業變化的趨勢，尋求適合自身的發展方式為企業的生存發展開辟道路，一部分房地產業放棄一線城市市場，轉向開拓小城市的剛性需求市場，有的通過內部經營管理方式的調整，實現企業的健康發展。企業經營管理成功的秘訣在于產品的品牌、高效的成本控制能力以及內部管理能力，內部管理能力的提高是從根本上解決經營質量的問題，促進企業的健康發展。在實行業財融合的模式之后，通過內部管理的優化，尋找自身發展短板，及時補充短板，建立自身發展優勢，提高企業的競爭力，業財融合是企業內部完善的一種重要方式。

2.3 能為企業的管理者提供經營決策的依據

房地產行業資金回籠速度慢，另一方面，由于其規模大導致內部溝通不夠通暢，其行業具有特殊性，實施業財融合非常必要。資金的回籠速度導致企業的資金管理具有很高的要求，房地產行業在經營的過程中通過縮短施工周期以及資金回籠時間來保障企業的經營，一般實行拿地開工的經營方式，避免不必要的時間浪費，保障項目交付的及時性。在建設之前，充分的準備工作非常關鍵，要考慮到建設選址、項目成本、以及項目吸引客戶的方式，實行什么樣的定價策略，以及產品的賣點，這一系列問題都需要經過全面地考慮。業財融合能夠幫助企業控制成本，實現效益最大化目標，保障工程建設進度，是房產企業經營決策的重要依據。

3、房地產企業推進業財融合面臨的挑戰

以M 公司為例，公司成立于2006年3月，注冊資金50000 萬元，國家房地產開發一級資質，隸屬于首鋼集團。多年來，公司本著“用心細筑，綠色未來”的理念，贏得了客戶的認同和市場的贊賞。公司歷年來先后獲得綠色生態小區、中國別墅節最具典藏價值別墅等獎項。

M 公司在房地產市場具有很強的影響力，開發項目已遍布北京、重慶、成都、貴陽、河北、福建、安徽、遼寧等多個省市地區，開發產品涵蓋中高檔商品房、星級酒店及會議中心、海濱休閑旅游度假基地等多種業態。M 公司已成為集開發、經營、資本運作于一體的大型國有房地產企業，累計獲得過質量信得過產品、中國房地產百強企業等房地產等近百項行業榮譽，同時，與知名房地產企業碧桂園、中海、華潤、金科開展長期合作。近年來，房地產行業受市場變革的影響，面臨的挑戰以及發展問題開始逐漸顯現，M 公司為了保持自身在行業中的競爭優勢，開始調整內部管理結構，不斷優化內部系統管理。自2019年采用業財一體化以來，降低了企業運營整體風險，財務方面采用浪潮系統，營銷及辦公方面采用OA 系統、成本采購類采用BPM 系統，以上系統整合到oa 系統界面，同時加入全面預算系統，財務分析系統、投資管理系統及資產管理系統。但在M 企業業財融合的過程中，也面臨著相關的問題，主要包括以下幾個方面：

3.1 財務部門缺乏業務系統的思維方式

在企業內部，業務部門與財務部門長期獨立運作，缺乏部門之間的交流。由于財務與業務部門人員之間具有獨立性，業務人員對于財務工作了解不足，在兩個部門的溝通環節中，業務人員難以充分理解財務的專有名詞，例如財務的專業名詞銷售回款率、財務人員舉例關鍵性財務指標等，都會使得部門之間產生無效溝通。其次，財務人員與業務人員之間的關注點不同，業務人員更加關心項目過程指標，這是與業務人員自身息息相關的數據，例如出租、收繳以及租售比率等等，對于結果性指標不關心，兩個部門之間存在站在自身角度獨立思考的問題，未站在公司的角度，形成業務系統的思維，這對業財融合提出新的挑戰。

3.2 財務部門和業務部門的部門目標很難一致

企業要想迅速發展，內部共同目標的建立非常重要，共同目標的建立是企業員工凝聚力的重要保障。房地產行業在預售之前投入的成本較大，包括土地費用、建設成本以及融資成本等等，由于建設的周期比較長，企業資金需要快速回籠保障企業資金鏈的及時供應[3]。在房地產行業中，融資方式一般都采用銀行貸款的方式，自身資金的投入比例小，這會使得企業面臨的壓力進一步加劇，商品房滯銷會使得企業的現金流入出現困境，無法及時償還銀行貸款，給企業帶來巨大的損失。因此，地產行業的財務部門更加關心如何合理設置資本結構以及債權關系，通過優化企業的財務管理減少企業經營風險的發生幾率，規避因滯銷造成貸款無法償還的問題，由此引發財務風險；業務部門關心的是與各個合作單位之間的關系，合同問題以及施工現場的安全問題，保障項目能夠在工期內完成，及時進行項目交付。銷售人員關心的則與自身業績息息相關的方面，例如客戶、產品的價格，以及如何進行營銷策略制定，實現自身的營銷目標。各部門之間的目標不統一，缺乏部門之間的溝通協調，這會影響到部門效益的達成，最終，也不利于企業整體經營目標實現。

3.3 企業進行業財融合的信息化進程較慢

信息化、數字化工具為企業的現代化管理賦能，是企業提升管理效率，跟隨時代發展的重要體現。在地產行業，業財融合是通過信息化平臺對企業銷量變化趨勢、銷售數據、財務資金以及項目建設數據及時進行收集和分析，這是建立在大數據以及信息發展的基礎上。但目前在企業內部，信息化的建設進程相對滯后，信息化的手段在企業的應用效率不高，導致財務信息無法及時對接，難以實現對各分公司的有效控制，企業內部的管理復雜度不斷增加，產生信息傳遞的“牛鞭效應”[4]。內部信息化建設不完善，信息共享不及時，業財融合的實施難度大，同時企業的信息安全也存在較大的漏洞，信息泄密給企業帶來經營風險的問題。

3.4 企業缺乏業財融合專業的人員

人員儲備對于企業競爭力的提高至關重要，房地產行業與其他行業相比具有特殊性，企業面臨高額的貸款壓力，工程項目的建設周期長，企業資金的回籠速度慢，企業的經營風險也會隨之提高，企業經營一旦出現資金鏈的斷裂，就會面臨破產的風險，因此實施業財融合對于財務人員的專業素質要求非常高，財務人員的戰略眼光格局非常重要[5]。企業目前對于業務部門的建設比較重視，投入大量的人力、財力、物力開展業務拓展，但財務人員培養力度方面的重視程度不夠，能夠開展業財融合的專業人才較少，企業內部的管理停留在傳統的管理方式，業財融合的體系不健全，業務方面無法進行深入的開展，數據分析停留在表面，不能及時地分析企業經營問題產生的本質，也更無法提供相應的解決方案，這是制約房地產企業內部管理優化升級的重要因素。

4、房地產企業推進業財融合的有效措施

4.1 樹立業務系統思維

在開展業財融合的過程中，全面分析問題時關鍵，這是建立在充分的部門交流基礎上。在溝通交流的過程中，財務人員應使用通俗易懂的語言，促進溝通的有效性，在分析回款方面的問題是，要做到具體化，是按揭還是首付回款的問題，是否是銀行審批方面的問題，幫助業務部門找到問題的根本原因，及時高效地解決問題[6]。同時，在業務開展的過程中，要對影響資金流的關鍵指標進行明確，資金流的控制貫穿于拿地、開盤、銷售以及項目交付的全過程，樹立系統性的業務思維，開展全過程監控，才能夠實現對資金流的有效控制，發展問題解決問題保持前置性，保障企業運營效率。

4.2 為財務部和業務部建立統一的部門目標導向

在地產行業中，業務以及財務部門一定不是相互獨立的，各部門的工作對于企業的生產經營來說環環相扣、關系緊密，又能夠相互制約。建設部門要把握工期進程，確保項目及時完工，及時交付，避免企業承擔超時違約金，這對于企業控制借貸成本來說非常重要，銷售部門要制定良好的營銷策略、科學的定價策略，這與企業的銷售收入以及盈利空間有著很大的關系，是企業經營目標實現的重要保障。部門與部門之間看似相互獨立，各司其職，但企業要想實現長期的健康發展，部門之間的協作配合是關鍵。企業的戰略目標要統一，不斷提高企業員工之間的內部凝聚力。首先，業務部門制定預算計劃，財務部門審核各部門的預算計劃；其次，開展部門之間的交流，定期開展部門之間的數據交換工作，實現業務與財務之間的高度融合。

4.3 構建業財一體化的信息化平臺

企業信息化建設勢在必行，這是企業內部發展的方向，也是降低人員基礎工作強度，實現企業發展目標的重要途徑。房地產行業要緊跟發展的腳步，加強企業內部信息化建設，這是企業實現高效運作的重要保障，要求企業不斷提高對于大數據手段的應用能力。首先，建設內部管理信息化平臺，要包含合同、預算、資金等涉及企業經營環節中的關鍵信息，信息化平臺要結合企業實際，適應企業的財務管理方式，保障財務工作的高效開展。在這個過程中業務人員與財務人員要共同參與信息化平臺的設計與建設，通過完善的信息化平臺建設，集中企業管理的各個環節，降低人員手動操作的不可控性，這是規避風險的一種重要手段，同時，也便于財務收集整理信息。其次，對于現有的軟硬件設施要與信息化平臺結合，對于資源實行高效整合，有利于系統的安全，規避經營風險。

4.4 加強財務團隊的人才建設

在房地產企業中推進業財融合，由于行業的特殊性，對于財務人員的素質水平要求更高，財務人員的工作范圍以及職責進一步擴大，這是地產企業建立新型財務管理的一種方式。一方面，地產行業要加強對于員工思維的引導，使得員工擁有加強自身綜合素質提高的意識，在開展財務管理的過程中不是停留在原本簡單的會計核算層面，是要建立在企業的經營以及戰略發展方向的基礎上，開展企業內部的財務管理工作。財務人員要加強邏輯思維能力建設，能夠分解企業的經營戰略目標，進行過程控制，確保目標的實現。另一方面，財務人員自身的學習能力至關重要，要轉變固有的思維方式，對于自身的知識結構進行梳理，利用業余時間不斷學習，促進自身綜合素質以及業務能力的提高，保障自身水平能夠服務于現代化財務管理方式。最后，財務人員要熟悉各個部門的基礎業務，這是開展財務活動的基礎，加強與業務部門之間的溝通，培養與業務部門之間的默契程度，保障業財融合順利開展。

4.5 進行業財一體化的監督機制和考核體系。

房地產企業為了推進業財融合進程的順利開展，建立監督機制與考核體系是重要的保障，監督與考核體系的建立是激發員工積極性與創造性，加強員工責任感的一種重要方式，業財融合的權責要落實到員工個人，避免出現職責推諉的現象。按照企業的年度經營戰略目標，將戰略目標細分，劃分給員工個人。同時建立相應的考核機制，獎懲分明，對于執行力好的員工進行物質獎勵，充分肯定員工的價值，滿足員工的情緒價值，充分激發員工的潛力，對于出現問題的員工，實行專門人員負責，幫助員工進行改進，在發展過程中，不能使任何一個人員掉隊，產生企業發展的“木桶效應”。員工要意識到實施業財融合對于企業經營發展以及員工自身的益處，加強重視程度。再就是考核指標的量化至關重要，這是對于員工工作成果的評價標準，在執行的過程中，員工之間進行相互監督，保障業財融合的有序開展。

結語：

房地產行業在我國經過多年的發展，形成的規模體系龐大，在企業的經營管理過程中，資金維持企業正常運轉的關鍵，也是企業生存發展的命脈。由于行業的特殊性，房地產企業資金的回籠速度相對于其他企業來說較慢，企業自身在融資的過程中又具有較大的債務壓力，所以，房地產企業要更加關注資金安全，優化內部財務管理結構。最近幾年，受地產改革影響，房地產行業的生存環境更加嚴峻，為了優化內部資金安全管理，行業內對于財務人員的要求也不斷提高。本文通過對M 房地產企業業財融合的研究，對房地產行業業財融合的問題展開討論，制定解決企業業財融合問題的對策，房地產行業不僅要重視項目開發、制定銷售策略，也要不斷調整內部結構，優化內部管理，保障企業的資金鏈安全，重視經營發展的關鍵，促進企業健康發展。企業在推進業財融合過程中要建立系統化思維、統一企業發展的戰略目標，增強人員之間的凝聚力、建立信息化平臺促進內部溝通交流，加強人員的培養力度。在此基礎上，完善相應的考核機制與監督機制，通過一系列措施的實行，及時發現并解決業財融合的問題，保障業財融合的順利進行。