城市綜合體項目工程交接與轉資業務優化與提升的研究

0 引言

城市大型綜合體項目結決算周期長、工程實物資產數量龐大，且涉及酒店、辦公、商業、住宅等多種業態，運營界面復雜，項目交接面臨多個主體和不同管理需求。建設轉運營環節，建設單位與運營單位對于工程驗收標準缺乏統一認識，交接程序不完善、時間滯后、權責不清，部分場景甚至采用現狀交接的方式，大量工程實物資產實際使用在前、存在管理空白，易產生推諉扯皮和資產流失；工程轉資環節，實物資產交接與項目轉資細度不一致、缺乏延續性，業財存在一定脫節，實物管理難度大。針對上述問題，結合城市大型綜合體項目的業務實踐，本文對工程資產交接與轉資業務規則進行了串聯和優化，以推動業務精細化、標準化管理。

1 業務整體設計

1.1 總體目標

按照精益價值管理的工作要求，規范城市綜合體項目各業態工程實物資產交接與轉資工作，建立完善竣工交付資產的實物識別和價值計量規則，明確資產交接管理標準，指導做好項目承接查驗和資產清查盤點，以匹配運營期實物資產管理要求，推動實物資產全生命周期管理體系建設。

1.2 管理原則

城市綜合體項目主要實行建設總承包建造、部分資產采用直接采購供應的模式，工程結算和現場驗收關系到實物資產的確認，需要建設項目全鏈條的業務銜接，更需要建設單位的有效引領和參建方的密切配合，具體遵循以下原則：

①綜合體各業態建立統一的資產分類和管理標準，明確資產交接和管理界面，理順資產所有權、使用權和管理權關系，明晰資產歸屬、使用、監管和維護責任。

②加強源頭管控，推動建設單位、督促參建方從施工圖設計、控價清單、招采合約、實物查驗、調試移交等管控點分步篩選做好實物資產識別，并符合業務管理需要和成本效益原則。

③強化建設過程與工程結決算之間實物資產計價的銜接，在做好實物識別和計價的基礎上，通過工程結決算確定實物價值，保持實物資產明細和價值計量維度在各階段的一致性和連貫性，確保賬實相符。

④統籌考慮銷售、租賃、資產處置等業務模式，結合實物資產識別、成本分攤、開發產品分類、折舊計提及計稅口徑對核算管理的需求進行歸集和分配。

1.3 業務邏輯

以工程實物資產管理為業務主線，串聯工程交付（交接）和轉資兩個重要節點，形成實物資產交付（交接）和轉資兩個清單，建立一致性關系，并通過工程建設、驗收、交接逐步識別完善，厘清工程實物資產與固定資產關系，建立實物資產全生命周期管理邏輯，規范和指導建設項目工程交接與轉資，具體見圖1。

圖1 城市綜合體項目工程實物資產交接與轉資業務流程圖

2 工程實物資產識別

2.1 識別原則

2.1.1 建設單位直采實物的識別

建設單位直接采購的實物資產，根據供貨合同清單、現場驗收、移交實物清單、結算清單明細等進行識別區分，一般依據合同購置單價和現場清點驗收情況等直接確認為實物資產。

2.1.2 建設總承包工程資產的識別

實行建設總承包的工程實物資產識別，首先要結合項目預算、進度結算造價資料的設備清單，按照國家建設工程設備和材料劃分標準，對現場移交實物清單進行初步篩選，將混入的材料剔除，明確移交清單中的實物資產；其次根據實物清單，結合現場驗收和清點情況，區分屬于固定資產范疇的實物和低值易耗品；最后簡要區分設備類實物資產間的主輔關系、歸屬關系和所屬位置，初步明確資產組的分類組成，為匯總計價做準備。

①設備與材料的劃分。

工程建設清單設備與材料的劃分，直接關系到設備實物識別及資產計價構成，建設工程設計、招采、施工、驗收移交和結算應參照按照國家現行的建設工程設備和材料劃分標準執行。

②固定資產與低值易耗品的區分。

建設項目竣工后，承接查驗及移交過程需進行實物的現場點驗，對納入實物管理的工程資產，可結合預算價值、預計壽命、更新頻率等初步區分屬固定資產的實物及低值易耗品，且移交時原則上均應進行實物查驗和登記。物業承接查驗時，涉及的備品備件等材料，原則上不納入實物管理。施工單位提報工程結算時，附屬清單資料應與交付（交接）清單核對相符，屬固定資產的實物應逐一列示資產名稱、規格型號、數量、單價、坐落位置等信息。

③主輔資產的合并歸集。

梳理明確屬固定資產實物的主輔、歸屬關系，確定單項固定資產和資產組的分類組成。主資產為符合單項固定資產確認條件的單件資產或資產組；附屬資產為主資產不可分割的部分。明確主輔資產關系后，按照使用管理界面或位置組合識別為資產組，實物需明細列示，按資產組合計價。對于房屋建筑物一體的隱蔽工程及低值易耗品，原則上計入房屋建筑物和附屬設施資產，不單獨計價。

2.1.3 實物資產位置的識別

實物資產位置或坐落地主要通過施工圖、竣工圖進行標示，項目使用統一的地下空間區位編號和測繪報告分類進行位置區分。建設項目在施工圖的基礎上結合設計變更和簽證，組織做好竣工圖的編制和審核工作，明確并固化資產位置，通過竣工圖和位置編號來區分確認單項實物資產的位置分布。

2.2 資產識別過程與清單編制

2.2.1 工程交付（交接）階段

①清單編制要求。

工程實物資產交付（交接）清單應分業態、分系統識別確認最小顆粒度的單項實物資產，即：需要納入實物管理、符合工程項目承接查驗或交接清點范圍、能夠獨立發揮作用的最小實物單元，此階段同類實物資產可以以批為單位列項，涵蓋實物資產類別、名稱、品牌、規格、供應商、存放位置、初始價值等基本信息，后續與使用運營單位實物資產維護工作有序銜接。

②資產識別過程。

按照工程實物資產識別原則，結合項目竣工驗收和交付（交接）等工程節點，由建設單位組織各參建方對工程實物資產進行識別和第一輪梳理，區分設備與材料后，編制形成實物資產交付（交接）清單，滿足工程交付（交接）要求，并具備項目預轉資條件。

實物資產交付（交接）清單以專項工程驗收、項目竣工驗收等相關資料附件的形式體現，完成基本信息填報后，呈報建設單位，一并作為建設單位對外工程付款條件、對內項目交接依據。建設單位組織物業及使用運營單位進行承接查驗和清查盤點確認后，實物資產清單最終交接至資產權屬單位或資產使用運營單位。

2.2.2 工程轉資階段

①清單編制要求。

基于工程項目結（決）算結果和實物資產交付（交接）清單，工程轉資清單應分類別識別確認最小顆粒度的固定資產，即：需要納入固定資產管理、符合固定資產價值標準、能夠獨立發揮作用的最小資產單元，此階段同類實物資產應按件、個為單位列項。

②資產識別過程。

按照工程實物資產識別原則，根據資產權屬關系，由資產權屬單位進行第二輪梳理，對主附資產進行整合、計價分攤、剔除不需要財務入賬管理的低值易耗品后，形成工程項目轉資清單，具備項目正式轉資條件。

工程轉資清單以工程結（決）算相關資料附件的形式最終體現。根據需要，資產權屬單位組織現場核對和二次清查盤點后，通過資產管理系統向財務核算系統推送固定資產信息，組織開展工程轉資工作。

3 工程實物資產計價

工程實物資產計價分為預轉資和正式轉資兩個階段，計價來源于項目投資預算、動態目標成本預計和工程結（決）算等相應數據。

3.1 工程預轉資

建設項目完成竣工驗收、承接查驗或試運營時，按照財務核算及管理要求，應進行必要的資產價值預計。預轉資價值一般根據建設項目投資統計、開發成本（在建工程）歸集和預計數據，著重滿足稅法和會計準則中關于房產原值歸類和核算基本規則，可按房屋建筑物和機器設備等大類資產進行價值預計，原則上不展開進行設備明細等細項資產計價，減少正式轉資時業務調整工作量。

房屋建筑物和附屬設施的區分和計量以預測繪（實測繪）樓棟門牌號、樓層門牌號及相應測繪面積報告為基礎，原則上按產權初始登記進行單項實物資產識別，初始價值或攤余價值按財務成本配比分攤法和上述原則進行計量，對于工程項目材料原則上計入房屋建筑物和附屬設施資產中，不單獨列示。通過直接采購形成的固定資產，可依據到貨驗收及結算清單一次性確認計價。

3.2 工程正式轉資

工程轉資主要依托工程結（決）算資料，結合項目規劃、竣工驗收、測繪數據等參數進行計價分攤，通過建設項目財務決算方式進行最終確認，夯實單項固定資產價值。

項目工程結算列示數據與現場移交確認的實物資產交付（交接）清單應保持一致；數據不一致的，按移交數據進行實物明細調整，上報結算清單多于移交明細的，應予以實物審減，結算清單少于移交明細的，按移交清單列示，屬于設備資產的價值計為零。

項目工程決算時，對工程結算報告中的實物資產清單計價規則如下：判定為固定資產（主設備）的，直接計價、數量單列，編制資產卡片；判定為附屬設備的，并入依附的主設備資產組計價；判定為低值易耗品的設備，移交時清點實物，但不計入固定資產實物數量，價值應一次性分攤計入所屬建筑物實體價值中。

項目工程決算后的資產入賬價值一般為原始工程價值或攤余價值。完全自持的建設項目，按工程結算和財務決算拆分單項資產計價；涉及自持、銷售、租賃等不同業務模式的建設項目，應重點籌劃計列存貨、在用固定資產（含投資性房地產）計價，考慮成本效益、價值核算和運營管理的不同需求，兼顧土地增值稅和房產稅等計量標準。工程轉資后，設備及配套設施的資產初始價值與工程結算明細計價不一致的，在編制工程決算時按財務分攤規則予以據實調整。

4 保障措施

4.1 明晰工程實物資產管理責任界面

根據綜合體項目不同業態，工程實物資產管理以竣工驗收交付（自建自用）或實物資產交接（租賃、委托管理等），最遲不晚于實際投入使用運營前，為時間節點進行職責界面切分，交接或實際投運前，由建設單位履行工程實物資產管理責任；交接或實際投運后，按照“誰使用、誰負責”的原則，由資產權屬單位或使用運營單位履行實物資產管理責任。

4.2 結合資產信息化管理保證業務延續性

基于資產信息化手段，對工程實物資產強化早期介入和前置管理，實物資產交付（交接）清單、轉資清單均納入資產信息系統進行管理，分別于交接或實際投運后、資產正式轉固前，由資產權屬單位錄入資產管理系統，做好電子臺賬和分步識別過程記錄。按照信息化系統業務邏輯，正式轉資由資產系統業務端發起向財務核算端進行數據推送，以保證工程資產轉資過程的業財一致性。

5 結語

本文研究和優化形成了工程實物資產交接和轉資的業務規則，對工程交接和轉資兩個關鍵環節進行了有效串聯，建立了一套清晰和標準的業務邏輯，在多業態、多業主、多種商業模式的管理界面下，為城市大型綜合體項目的交接和轉資提供了理論和方法，并在集團多個大型綜合體項目建設開發過程進行了實踐和驗證，有效保證了工程資產的源頭管控和全生命周期的延續性，確保賬實相符，也為同類大型綜合項目在建設轉運營過程中實物資產的標準化、規范化管理提供了借鑒和指導。