全力保持房地產市場平穩有序發展

當前國內經濟運行的內外部環境仍存在較大不確定性，“穩就業保民生”壓力仍在。客觀認識當前房地產行業存在的風險，全力保持房地產市場平穩有序發展，對我國“穩住經濟大盤”有重要作用。本文系統分析了當前國內房地產市場運行的宏觀環境和國內房地產行業整體運行特征，就促進房地產市場平穩有序發展提出了建議。

當前國內房地產市場運行的宏觀環境

房地產市場的平穩有序運行離不開宏觀經濟的正向支撐。然而，當前國內經濟運行的內外部環境仍存在較大不確定性，“穩就業保民生”壓力仍在。可以說，支撐房地產市場回暖的宏觀形勢并不樂觀。

第一，國際、國內新冠肺炎疫情反復，居民收入增長預期較弱，直接影響住房消費信心。新冠肺炎疫情自2020年暴發以來對全國經濟的影響較大，不同行業、不同區域均受到了明顯的影響。持續的疫情反復造成了居民就業的不穩定，甚至部分居民出現了收入下降，對未來的收入預期也相對保守。從行業的角度來看，根據2022年上半年國內上市企業的業績披露情況，上半年24個行業中僅新能源、半導體等8個行業門類實現了歸母凈利潤同比正增長。而消費者服務、房地產、媒體、零售、運輸等行業凈利潤水平均下降明顯。

第二，經濟復蘇偏弱，城鎮調查失業率明顯高于正常年份水平。從經濟形勢來看，2022年上半年，我國國內生產總值（GDP）增長2.5%，其中第二季度僅增長0.4%，全年經濟增長承壓。從近期情況來看，7月，全國社會消費品零售總額同比增長2.7%，較上月收窄0.4個百分點。固定資產投資同比增長5.7%，較上月收窄0.4個百分點。出口同比增長23.9%，增速較上月擴大1.9個百分點。目前經濟復蘇偏弱，企業融資及個人信貸需求較弱，疊加部分地區疫情又不斷反復，企業和個人對于未來經濟發展前景信心不足，消費和投資的復蘇仍然需要更多時間。從就業情況來看，7月全國城鎮調查失業率為5.4%，2022年以來部分月份已超過6%，明顯高于正常年份水平。其中，16～24歲人口失業率進一步提升至19.9%。

第三，全國人口增長放緩，出生率降至1949年以來最低水平，新增人口規模紅利效應減弱。2021年，我國出生人口1062萬人，較2020年減少140萬人，出生率降至1949年以來最低水平，為7.52‰。2021年城鎮新增常住人口1205萬人，比上個10年均值2324萬人減少了1119萬人。人口規模總量見頂，總量增長放緩后，遷移式增長將成為各城市人口增長的主力。在此背景下，我國長期住房需求總量或將回落，未來人口凈流入地區與人口持續凈流出地區的房地產市場分化將進一步加劇。

圖1 2022年上半年各行業歸母凈利同比增速（%）

圖2 2017年以來消費品零售總額、固定資產投資、出口的同比走勢

當前國內房地產行業整體運行特征

自2021年下半年以來，受多因素影響，我國房地產市場迅速降溫，至今已調整一年有余。從近期市場新房成交量價、房企銷售及拿地、投資及新開工、房企融資情況等分項指標綜合判斷，當前我國房地產市場整體仍處于筑底階段，在宏觀經濟復蘇偏弱的背景下須防止行業風險的進一步放大。

第一，當前房地產市場需求偏弱，市場仍在筑底。銷量方面，國家統計局數據顯示，2022年1—7月全國商品房銷售面積同比下降23.1%。中指研究院監測的成交數據也顯示，2022年1—7月，重點100城新建商品住宅成交規模同比下降四成左右，為近幾年來同期最低水平；價格方面，國家統計局數據顯示，2022年7月除一線城市房價同環比微漲外，二、三線城市房價同環比均下跌，且跌幅有擴大之勢。中指研究院監測的數據也顯示，2022年1—7月全國100個樣本城市新房價格累計漲幅較2021年同期明顯收窄，處于近5年同期最低點。

第二，房企銷售業績同比降幅較大，部分房企資金鏈緊張，企業經營面臨困境。根據中指研究院數據監測顯示，2022年1—7月，前100名房企銷售額均值為418億元，同比下降47.3%。銷售的大幅下降導致房企的經營性現金流進一步吃緊，近期已有部分項目出現無法交付現象，進而引發部分消費者集體斷供。未來幾個月房企仍面臨償債高峰，如果疊加銷售持續低迷，那么行業風險出清仍有距離。

第三，房企到位資金累計同比降幅仍然較大，大多數民營房企的融資現狀依然較為困難。國家統計局數據顯示，2022年前7月，房地產開發企業到位資金為88770億元，同比下降25.4%，降幅與前6月的25.3%相比略有擴大，房地產開發企業到位資金整體規模依然處于歷年較低水平，當前房企獲得資金渠道仍然相對受阻。綜合來看，在近期銷售端遇冷回落、房企融資渠道不暢等因素影響下，房企資金壓力依舊較大。

第四，土地市場仍較低迷，部分民企拿地積極性仍然較弱。2021年，全國土地使用權出讓收入為8.7萬億元，同比僅增長3.5%，增速較之前年份明顯下降。2022年，全國土地市場也維持低迷態勢，1—6月全國土地出讓收入共2.36萬億元，同比大幅下降31.4%。根據中指研究院數據監測顯示，2022年1—7月全國300城住宅用地累計成交規模同比下降近五成，前100名企業拿地總額同比下降56%。其中，拿地企業仍以央企、國企、地方國資為主，民企拿地積極性仍然較弱。值得注意的是，隨著土地市場熱度下降，地方財政壓力也在加大，部分土地財政依賴度較高的城市短期財政壓力更大。

第五，投資及新開工仍處于探底階段，企業投資、新開工意愿仍然較弱。國家統計局數據顯示，2022年1—7月，全國房地產開發投資額為7.9萬億元，同比下降6.4%，房屋新開工面積為7.6 億平方米，同比下降36.1%。整體來看，伴隨著銷售端活躍度的下降以及市場預期的走弱，房地產開發投資額及新開工面積同比降幅繼續擴大，企業投資、開工意愿仍未改善，在資金壓力疊加銷售恢復不明顯背景下，企業開工力度及意愿仍然較弱。

2003年，房地產行業被定位為我國國民經濟的支柱產業，由于房地產產業鏈條長、關聯產業多，當前房地產行業在國民經濟中仍然發揮著重要作用。數據顯示，2017—2021年房地產業增加值占我國GDP的比重在6.8%～7.2%之間，建筑業增加值占GDP的比重在7.0%～7.2%之間，兩者合計約占GDP總量的14%，其在國民經濟中仍占據著舉足輕重的地位，因此，房地產行業的平穩運行也直接影響著國民經濟的穩定發展。而當前國內房地產市場整體運行在冷區間，并不利于國民經濟的穩定發展。

政策力促房地產市場平穩有序發展

整體來看，造成當前房地產市場表現低迷的原因是多方面的。一是受宏觀經濟影響，居民置業信心尚未完全恢復，市場有效需求不足；二是房企流動性緊張，導致推盤和拿地意愿低迷；三是部分城市庫存處高位，供求雙方也從賣方市場向買方市場轉變，去化壓力加大。對此，為了打破房地產行業內部的“負循環”，近期相關政策也在持續優化，力促房地產市場平穩有序發展。

第一，中央聚焦穩就業、保民生，持續發聲穩定房地產市場預期。2022年8月31日，國常會強調“支持剛性和改善性住房需求，地方要‘一城一策’用好政策工具箱，靈活運用階段性信貸政策和保交樓專項借款”。8月21日，國常會提出“允許地方‘一城一策’靈活運用信貸等政策，合理支持剛性和改善性住房需求”。8月16日，李克強總理主持召開經濟大省政府主要負責人經濟形勢座談會提到，“經濟大省人口多，要多想辦法促消費，擴大汽車等大宗消費，支持住房剛性和改善性需求”。7月28日，中央政治局會議提出，“要穩定房地產市場，堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，因城施策用足用好政策工具箱，支持剛性和改善性住房需求，壓實地方政府責任，保交樓、穩民生”。7月21日，國常會指出要“因城施策促進房地產市場平穩健康發展，保障住房剛性需求，合理支持改善性需求”。4月29日，中央政策局會議提出，“支持各地從當地實際出發完善房地產政策，支持剛性和改善性住房需求，優化商品房預售資金監管，促進房地產市場平穩健康發展”。可以說，2022年初以來，中央力促房地產市場穩定的決心是非常堅定的。

第二，地方“一城一策”多維度促進需求釋放。目前地方政府已著手圍繞“一城一策”靈活運用信貸等政策，合理支持剛性和改善型住房需求。從政策出臺的數量來看，2022年上半年已經有超過180省市優化調整房地產政策，目前部分核心二線城市也開始加入政策優化保障合理需求的行列。從政策涉及的城市類別來看，政策調整的范圍涉及4個一線城市，近40個二線城市，近200個三、四線城市。從政策具體內容來看，地方目前出臺政策的維度非常豐富，優化限購、優化限售、優化限貸、下調房貸利率、優化公積金政策、優化限價政策、放寬落戶加大引才、發放購房補貼、貨幣化安置、降低交易稅費等不同維度均有涉及。此外，各地還將住房政策與人口（多孩家庭購房支持）、租賃政策等方面進行有效結合，多維度促進需求釋放。

第三，多方協同，出臺“保交樓、穩民生”舉措，維護社會穩定大局，恢復市場信心。2022年7月，由于部分房地產企業資金鏈緊張，導致部分項目出現了交付困難現象，部分業主采取了集體“斷供”的現象。事件發生后，銀保監會及多家商業銀行均發聲表態，積極穩定市場預期。7月17日，銀保監會有關部門負責人接受采訪，在關于積極做好“保交樓”金融服務中強調，“配合壓實企業、股東等相關各方責任，……千方百計推進‘保交樓’，……保障金融消費者合法權益”。7月28日，中央政治局會議也首次提出“保交樓、穩民生”。在下一階段，“保交樓、保民生、保穩定”已經成為化解房地產市場風險的首要原則。近期，已由政府牽頭，聯動地方資產管理公司、地方國企等多種形式的國有資本，共同成立房地產紓困基金。“保交樓”舉措將有助于維護購房者合法權益，維護社會穩定大局，恢復市場信心。

綜合來看，當前全國房地產市場仍處于深度調整階段。為此，第二季度以來，全國各地加快落實因城施策，積極出臺樓市優化政策，但短期市場供求預期仍然偏弱，成交回暖的持續性不強，未來優化政策仍須結合實際情況動態調整力度和節奏。

對保持房地產市場長期平穩有序發展的思考

短期來看，近期各地通過出臺優化限購、優化限售、優化限貸等政策確實能夠在一定程度上穩定市場預期，對保持當前房地產市場平穩運行具有重要的作用。

從中長期來看，仍然要綜合運用金融、土地、財稅等手段，注重從供需兩側共同發力，加快研究建立符合國情、適應市場規律的基礎性制度和長效機制，促進房地產市場平穩健康發展。一是堅持市場體系和保障體系并行發展，在商品住宅市場之外，逐步建立以公租房、保障性租賃住房和共有產權住房為主體的住房保障體系，提高住房保障覆蓋面；二是綜合考慮人口流動規模及產業經濟發展需要，合理配置區域及城市間新增建設用地指標，建立人—房—地聯動機制，優化土地供給模式；三是重視當前房地產企業普遍面臨的流動性資金壓力，在加大當前金融政策支持力度的基礎上，再進一步減稅降費，疏堵結合，在抑制過高負債的同時，增加股權融資渠道，促進房企持有的價值約18.2萬億元人民幣商業不動產的盤活，靈活、穩妥實施房地產金融審慎管理制度。

此外，考慮到政策傳導需要一定的周期，政策的出臺要提高對房地產市場的預判性，前置相關政策。同時，此次房企經營風險的出現并非一朝一夕，未來仍需強化對房地產企業經營指標的監測，委托專業機構定期開展行業調查和風險評價（行業體檢）。