房地產企業財務風險的防范及控制策略的探討

■周婷

目前我國房地產企業處在發展轉型時期，其自身的發展也帶動了相關行業的迅速發展，在國民經濟的持續發展中起到了相當重要的作用。然而房地產企業由于自身生產經營的特點，其面臨的風險和挑戰也在逐漸的增加，生產經營過程中的各種風險尤其是財務風險也在與日俱增。因此全面分析房地產企業中的財務風險，并且制定相應的風險控制策略對房地產企業健康發展是非常有必要的。

一、財務風險的概述

財務風險的涵義通常可以分為廣義和狹義兩種范疇。從狹義的方面來看，財務風險僅指企業的籌資風險，也就是企業因生產經營的需要借入資金而產生債務問題，從而導致的財務風險。而從廣義的方面理解，企業經營活動中所有與資金相關的各種風險都屬于財務風險，本質上是通過貨幣形式反映的企業整體財務狀況。由于企業生產經營活動中會受到宏觀環境和微觀因素的影響，因此在經營周期中存在收益或損失的不確定性。所以在財務風險控制中，企業需要關注所有與資金相關的各種風險，通過分析企業整體財務狀況，確定企業財務風險的高低水平。在企業資金運行的全過程中，廣義上的財務風險都是客觀存在的。本文也是從廣義的角度對財務風險進行分析闡述。

財務風險的特征可以歸納為以下幾種：1.客觀性。財務風險在企業日常經營過程中是客觀存在的，時刻有可能發生且不能被人為操控的。在企業生產經營的每一個發展階段，企業管理人員都不可能提前預知財務風險，也無法消滅財務風險，只能通過選擇合理方法去盡可能地降低財務風險，維持企業健康有序發展。2.全面性。在企業生產經營過程中，只要有財務活動就會產生財務風險。就目前的情況來看，企業管理人員大部分對財務風險沒有足夠的認識，既難以識別財務風險也無法采取有效的措施防范財務風險。我們可以把財務風險看作是企業生產經營過程中各種矛盾的綜合體現，其分布十分廣泛，具有全面性的特征。3.損益性。風險與收益之間存在著正比例的發展關系，如果企業想獲取更大的收益，其承擔的財務風險也就越高。因此企業管理人員必須平衡好風險與收益之間的關系，在保證財務安全的基礎上，為企業創造最大的收益。

通常我們可以按照來源不同把企業財務風險劃分成以下幾種類型：1.籌資風險，這是指企業因籌資活動所帶來的到期可能不能按時還本付息的風險。2.投資風險，這是指企業因投資活動引起的未來收益不確定性從而給企業帶來的風險。3.資金回收風險，就是企業在銷售商品和服務的過程中采取了賒銷的方式，在資金回收的過程中由于回收時間和回收金額的不確定性，可能蒙受損失的風險。4.收益分配風險，這是指企業在對收益進行分配的過程中，由于分配不均可能對今后的生產經營活動產生的不利影響的風險。

二、房地產企業財務風險的影響因素

由于受到行業性質的影響，房地產企業的經營管理活動的特點有別于一般企業，財務風險的影響因素主要有以下這些：

1.開發周期長，籌資金額大。

房地產企業的開發對象決定了房地產項目開發過程需要巨額資金投入。地價和房屋工程造價都要求企業投入大量資金，而且房地產開發項目包括了征用土地、土地開發、房屋建設、工程竣工、交付使用等階段，整個開發經營過程耗費的時間較長。同時項目資金需要較長的周轉期限，整體資產周轉率也不高，企業資金壓力大，必須拓寬融資渠道，靈活運用各種融資手段，盡量籌集足夠的資金。因此房地產企業的資金籌集任務繁重，籌資風險也較大。

2.開發風險大，投資決策要求高。

房地產開發活動資金投入量大、開發管理周期較長，不確定因素較多，稍有不慎就會對企業整體經營發展造成不利的影響。因此房地產開發企業的財務管理人員必須對企業開發項目進行可行性研究，做好投資決策分析，及時為企業經營者投資項目決策提供真實可靠的信息，有效地分散投資風險，以降低企業整體財務風險。

3.宏觀經濟因素復雜，宏觀調控力度大。

（1）通貨膨脹風險。當通貨膨脹率大幅上升時，會引起各種建筑材料成本、管理費用和勞動力成本的上升，增加房地產企業產品的開發成本。（2）利率變動風險。利率提高，銀行貸款成本提高，導致企業負債成本增加，預期收益相應減少。同時降低社會整體消費水平。房地產市場一方面成本增加，另一方面消費需求降低，從而導致房地產企業資金鏈斷裂的風險大幅度增加。事實上利率變動風險對房地產企業生存發展的影響最為巨大。（3）稅率變動風險。房地產企業的生產經營涉及到城建稅、企業所得稅、土地使用稅、增值稅等諸多稅種，如果稅率提高將會導致企業成本增加，預期收益減少。

房地產行業的發展關系到國民經濟的健康有序的發展，房地產開發項目從立項開始，各個環節都會受到國家和地方政府的宏觀調控和政策引導。如項目開發必須符合國家產業發展政策，服從城市整體規劃，房地產售價受到相關政策的制約等等。因此國家宏觀調控政策勢必會對房地產企業的發展和行業布局產生深刻的影響。

三、降低房地產企業財務風險的意見建議

1.改善房地產企業資本結構，降低籌資風險。

籌資風險是指在由于企業負債經營而產生的不能還本付息，使企業陷入困境，甚至破產的可能性。房地產企業的負債經營能夠給企業帶來杠桿效益，加大企業的經濟效益，但隨著負債比例的上升，企業的債務風險也會隨之加大。為了降低和控制房地產企業籌資風險，企業應制定適當的籌資原則：一是合理確定資金的需求量，保證資金的需求量和籌集量達到平衡，防止籌資不足或者籌資過剩。二是選擇合適的籌資來源，房地產企業可以利用自身良好的信用及土地抵押進行銀行貸款，同時采用多種融資渠道和方式，增加資金的來源，充分發揮財務杠桿的作用，形成最優的籌資組合，達到最低的綜合籌資成本。三是應把債務風險控制在企業能夠接受的范圍內。通過改善房地產企業的資本結構，合理控制債務資本的比例，盡可能地降低財務風險。

2.科學分析房地產開發項目的可行性。

通常房地產企業開發項目的規模巨大，需要占用大量資金，財務風險也就越大。因此企業應該對房地產開發項目的可行性進行科學嚴謹的分析，通過分析開發背景、開發規模、開發技術等指標，初步確定開發項目的投資成本。可以按照以下步驟進行：第一，對開發項目背景情況進行認真調查，獲取真實可靠的背景資料，科學地分析開發項目的市場供求情況，以決定是否投資該項目。第二，如果是大型的房地產開發項目，工程建設時間長，項目投資金額大，需要長期分階段地進行開發。企業要對開發進度進行合理的時間安排，綜合統籌開發項目的進度。同時分階段對開發項目成本費用進行初步估算。第三，企業應該根據事先預估的項目開發成本和開發進度安排，合理估算每個階段所需的項目資金。通過科學計算和認真分析，減少籌資成本，降低企業整體財務風險。房地產企業應對那些已做出可行性研究的開發項目，按照風險收益最優的原則進行排序，優先選擇那些資金占用少、開發周期相對較短、發展前景較好的項目作為企業投資開發的項目。

3.進一步提高企業整體資產利用率。

目前房地產企業資產主要是以房產、土地為主的固定資產，目前主要有兩種方式提高這些資產的利用率。第一種是盡快銷售現有的商品存貨。房地產企業銷售部門應該根據市場供求狀況和宏觀經濟環境的變化，靈活制定銷售策略，通過加快現有商品銷售變現，保障企業現金流入；同時財務部門應該做好成本核算與利潤分析工作，為企業管理者提供科學的決策依據。第二種是充分利用現有資產進行融資。房地產企業資金需求量大，主要是依靠銀行貸款進行籌資。企業擁有的房產、土地均可作為抵押物，盤活現有資產、增加資金流入，通過提高企業資產利用率，降低企業整體財務風險。

4.積極樹立財務風險管理的理念。

現在是知識經濟時代，風險管理尤其是財務風險管理的重要性大大提高。房地產企業在創新發展的同時，也要科學分析和防范各種風險，企業管理人員要積極樹立財務風險管理的理念。企業可以根據自身實際情況，建立健全財務風險預警機制。財務風險預警是指對導致企業未來收益不確定的一系列因素進行跟蹤、監測、預測，對負面影響超標的事件發出風險警報，并采取相應對策，以避免或降低企業的損失。企業通過對企業生產經營過程的重要指標如保本點、收入安全線、現金流等進行評估，可以系統地辨認可能出現的財務風險，預先采取各種對應措施，最大限度減少不必要的財產損失。

5.政府部門加強對房地產企業的監管。

政府監管機構應當加強對房地產企業的監管，規范房地產企業行為。通過政策引導和宏觀調控，完善房地產行業運行機制，重點監管財務風險較大的房地產企業。政府部門還應該制定相應的法律法規，建立房地產信息披露機制，提高信息透明度，改善投資者的信息不對稱的問題，促進房地產需求均衡，降低房地產企業財務風險，促進房地產行業整體健康可持續發展。

綜上所述，房地產企業由于自身生產經營的特點，比起一般企業來說財務風險水平相對更高。因此房地產企業為了提高自身的經濟效益以及市場競爭力，應該在合理的范圍內控制財務風險，積極提升風險防控能力與財務管理水平，促進企業的健康可持續發展，實現更大的經濟效益和社會效益。