論房地產企業會計實務中公允價值計量的運用

■蘭晶

一、房地產企業運用公允價值計量的必要性

近年來我國房地產市場蓬勃發展，房地產市值逐年提升，但在成本計量模式下，其賬面價值無法反應真實的市場價值，降低了房地產企業市值，也不能反應真實的企業情況。而使用公允價值計量模式，房地產企業進行評估時，能夠按照市場價值進行賬面價值的調整，會計信息更貼合實際情況，同時真實反映了企業業績，使企業價值由靜態計量變為動態計量，使房地產企業使用公允價值計量成為了趨勢。

二、房地產企業會計實務中公允價值計量存在的問題

1.房地產公允價值計量條件限制。房地產會計核算成本一般使用兩種方法：成本計量和公允價值計量，但在使用模式時只能選擇其中一種，不能兩種同時使用，如果選擇公允價值計量需要滿足兩個條件，活躍的房地產市場和同類型或類似房地產的市場價格及相關信息。房地產企業往往多區域有著項目，如果其中一個地區房地產市場不活躍，那么房地產企業都無法使用公允價值計量模式。同時，我國房地產企業以往使用的都是成本計量模式，如果調整為公允價值計量模式，需要對所有項目進行調整，大型房地產公司有著眾多項目，如果進行調整勢必將投入極大的人力成本、物力成本及時間成本，過高的成本投入影響了公允價值計量模式的使用。另外，房地產企業使用公允價值計量模式后不能更改，未來只能使用這種模式，這無疑增加了企業的隱性風險，比如項目區域房地產市場不活躍、不能提供有效信息、缺乏使用公允價值計量的財務人員等，成本計量模式使用多年，對于企業來說風險性可控，衡量利弊下大部分企業暫緩進行公允價值計量模式的使用。

在會計準則中規定公允價值計量模式的使用條件為房地產存在活躍的交易市場，并且有確鑿證據表明獲得的公允價值具有真實性和可靠性，對于條件如何界定沒有明確的范圍，比如“活躍的”，房地產市場到達哪種條件才可以被認為是活躍的呢，供需平衡還是供不應求？“確鑿證據”也無法有效界定，第三方評估機構給出的文件是否包含在內，相關條件的不確定性，影響了房地產公允價值計量模式的使用。

2.缺乏有效的公允價值。獲取有效的公允價值，就需要房地產信息，一般情況下會選擇網上信息或第三方評估，網上房地產信息與實際情況相差較大，難以成為公允價值的標準，比如同一小區類似房源在不同網站上價格出入較大，究其原因是房產中介為了吸引購房者聯系，借此來獲得潛在客戶信息，故意將價格標的很低，一旦聯系就告知房屋已經售賣，可以推薦其它房源，導致網上房地產信息失真情況嚴重。由于上述原因，第三方評估成為獲取公允價值的主要渠道，但我國評估行業發展較晚，沒有經過長時間的行業沉淀，行業內部評估質量參差不齊，評估機構為了得到客戶，往往滿足客戶的非正常要求，當評估項目得到后，直接派給評估人員，評估人員無法拒絕，降低了公允價值的質量。另外，評估人員的專業素質也非常重要，我國準入制度與國外相比較為寬松，并且有著職業資格的人數僅占評估行業30%，大部分評估人員沒有過硬的專業能力，也對公允價值造成一定影響。

3.增加信息成本。第三方評估成為房地產公司獲得公允價值信息的主要方式，而雇傭第三方公司將增加信息成本，當今社會數據信息成為新的生產力，有效信息的獲取勢必將產生成本的提升，但成本不僅是資金方面，還有時間成本，以及第三方評估真實性的風險成本，而如果不適用公允價值計量，還是用原來的成本計量方式，就能夠節省這部分成本支出，并避免第三方潛在的風險因素，這都影響了使用公允價值計量的積極性。

4.缺乏完善的法律法規。對于房地產公允價值計量模式的法律法規僅有會計準則及《投資性房地產評估指導意見》，缺少針對性的法律法規，使得部分房地產企業渾水摸魚，在使用公允價值計量模式時，有意利用漏洞進行業績調整，通過這種方式粉飾自身業績，不能客觀的反應房地產企業的實際情況，造成市場混亂，給優質企業帶來經營困擾，如果一旦形成“劣幣驅逐良幣”的現象，那么房地產市場就會從整體上被影響，降低了公允價值計量模式的使用效果。

三、房地產會計實務中公允價值計量運用的對策

1.完善公允價值計量細則。對于公允價值計量的相關法規，建議進行一段試運行期，在試運行階段可以使用公允價值計量及成本計量兩種模式，并允許使用公允價值計量后，如房地產企業未能達到滿意結果，給予更改為成本計量模式的機會，放寬公允價值計量準則寬度，并在試運行期間找出問題，根據問題及實際困難，完善相關細則，積極推動并輔助房地產企業使用公允價值計量模式。房地產企業三四線項目如果因為不滿足使用公允價值計量模式的條件，應該允許滿足條件的項目使用公允價值計量，而三四線項目使用成本計量模式，另外對于無法一次性將項目全部調整為公允價值計量模式的房地產企業，建立變更周期表，允許按照周期表進行逐步的調整，減少房地產企業的一次性投入成本。

另外對于會計準則中的相關細則給予明確的界定范圍，使公允價值計量模式有的放矢，房地產企業在前期準備階段也能夠高效的完成，對于界定要求應該不僅是文字說明，應給予一定的數量標準，比如活躍度標準等，使用數量標準要求也使得準則更清晰，提升房地產企業使用公允價值計量模式的積極性。

2.強化第三方評估機構監管。房地產企業獲取公允價值信息的主要渠道是第三方評估機構，而信息是計量的基礎，想要獲得真實有效的公允價值計量，就必須強化對第三方評估機構的監管。國外對于評估行業的監管依靠對于評估人員的約束，從而強化了對評估機構的限制性，我國也可以借鑒，通過這種方式強化評估人員的獨立性，明確評估人員的相關法律責任，建立對評估報告的審計核查要求，一旦發現評估作偽將給予嚴厲的處罰，如果造成重大損失還要追究相關法律責任，使評估人員不再一味的迎合客戶要求，對客戶的不合理要求進行糾正或拒絕，保持評估的獨立性。另外，強化評估人員的資格審查，對于評估人員必須持證上崗，相關機構可以建立多層級的認證模式，比如新人通過初級評估考試后，持證上崗，而后通過不斷的考試，逐步從初級提升為中級、高級等，通過對評估人員的資產審查，提升評估人員專業能力及風險意識，從人員結構上確保評估報告的真實性及有效性，為公允價值計量夯實基礎。

3.優化房地產信息平臺。利用數據信息技術建立房地產信息平臺，利用信息平臺獲取有效及真實的公允價值信息，降低企業信息成本，并提升企業工作效能。可以利用區塊鏈技術建立信息平臺，區塊鏈的去中心化功能能夠有效的消除信息壁壘，并確保信息的真實性及可追溯性，從而建立完善的信息共享體系。區塊鏈可以分為公用鏈、聯盟鏈及私有鏈，利用區塊鏈中的公有鏈，讀寫權限對所有房地產企業或機構開放，所有信息能夠在公有鏈中體現，而且信息的無法通過人為進行修改，在公有鏈中適合進行普通信息的載入，而一些核心信息則可以存放在聯盟鏈中，聯盟鏈的范圍更小，僅對聯盟內部的房地產企業或機構開放讀寫權限，防止核心信息外流，在聯盟鏈中將房產數據、項目信息等進行信息共享，使機構、企業進行信息共享平臺得到客觀準確的數據，由于數據的公開性及唯一性，提升信息質量，并降低了各方獲取信息的成本，消除了信息不真實的隱患。另外，由于信息的保密性較強，房地產企業不會擔心信息過多披露后遭到外泄，提升房地產企業對信息披露的積極性，而隨著信息披露的增多，也能夠反過來促進房地產企業對公允價值計量模式的運用，確保公允價值計量模式的廣泛運用。

4.提升內外部監督力度。對于房地產企業施行內外部監督，內部監督依靠內部控制制度，外部監督依靠監管部門，通過雙向的監督實現企業規范化、標準化發展，確保公允價值計量模式結果的真實性。另外，通過建立健全法律法規，對那些渾水摸魚企業一經查實，給予相應的懲處，并對違規行為進行公示，從多方面多角度制約房地產企業的違規行為，確保公允價值計量模式的有效運用。

四、結束語

綜上所述，我國房地產會計實務中公允價值計量的運用，提升了房地產企業會計信息效能，真實反應房地產企業實際情況，當下在實際應用過程中還存在一些不足，通過政府部門及企業的不斷優化，將持續完善公允價值計量模式的應用環境，強化公允價值計量在房地產企業中的實用性，確保房地產會計實務效能的提升。