北京市房地產庫存過剩問題及對策研究

摘 要：2008年世界經濟危機以來，中國房價的虛高，其價格超過普通大眾消費者的實際購買力，房地產行業庫存過剩問題隨之產生，去庫存問題關系到我國的經濟運營狀況、社會民生工程建設和人民生活水平的提高等方面。本文將試圖以北京市房地產庫存為例，從社會經濟的運動、金融市場運轉和人民社會生活保障方面探索房地產庫存的問題的由來或者現狀，并由此相應的措施和辦法，以保障去除房地產庫存具有明確的方向和實質性進程，對于其他地區相繼化解房地產庫存提供可靠的范例和思路。

關鍵詞：庫存；供需；杠桿；產業升級

一、北京市房地產現狀庫存的概念和現狀

（1）房地產庫存過剩的概念

房地產庫存過剩是指房地產住房和相應房地產副產品（主要指房地產相關的材料、機械和設施等）在預售期內和在以后長期時間銷售期中無法正常進行銷售而導致房地產住房和相關副產品的長期滯留的狀態。

（2）北京市房地產庫存現狀

直到2017年年底，北京市房地產庫存面積總量高達900多萬平方米，庫存套數達60000多套，大興地區住房空置套數為7000多套，通州為5000多套，密云為8000多套，相對而言，西城為600多套，東城800多套。另一方面，從08年房地產住房價格一路飆升以來，北京市中心地區房地產價格長期居于全國房價首位，北京市普遍房地產住房價格高達30000元/m^2（如下表），在居高不下的北京市房地產價格的大環境下，住房銷售出現下滑，庫存量顯著提升，北京市市政府施行了一系列房地產去庫存政策，如上調公積金貸款、每平米住房銷售政府補貼制度等等，刺激需求，減少庫存存量。但是在一定時期內，北京市房地產去庫存能力有限，房地產投資風險趨高，房地產行業的良性運行存在壓力。

二、北京市房地產庫存過剩問題的原因

（1）2008年世界經濟危機的沖擊

在2008年金融危機時，四萬億的經濟刺激計劃由此帶來大量的流動性資本，出現了一些列的生活品價格上漲的現象，消費者手中貨幣持續貶值，為了抑制這種較高通貨膨脹勢頭，房地產大宗型固定投資盛行，由此帶來了房價的虛高，超過了普通消費者者的購買能力，另一方面，一定數量的房地產商通過灰色融資渠道融資，加大了房地產泡沫化，在這樣的情況下房地產住房供給十分容易超出合理范圍，導致生產、供應、銷售的產業鏈不能合理地循環。

（2）市場過度投機行為的存在

過度投機是指市場參與者在對外部市場信息沒有充分的了解情況下，不能對收益、風險和成本的做出有效的權衡時，為市場造成資源浪費和運作的無效率化，由此可能引發某產業的經濟泡沫，造成虛假繁榮，引發大量的產能過剩，嚴重地還會波及整個國民經濟，造成整體經濟的衰退。隨著經濟的持續發展，北京市的城市開發和建設趨于飽和狀態，有限的土地資源易出現供不應求的局面，普遍消費者對住房的需求仍然是很大的、剛性的，在這種需求很大和房地產居高不下的情況下，房地產市場存在投機風險。

三、北京市房地產庫存過剩問題的對策

（1）加快各地區間的現代化城市步伐，實現各區域間的均衡發展

北京市各地區間的經濟文化發展水平和資源利用水平不平衡，人口自然流向經濟文化教育醫療等較為發達的地區，最終導致經濟文化較為發達地區的房地產庫存低于經濟文化水平相對欠發達地區。由此加快各地區的現代化城市進程，實現各地區的均衡發展，縮小各地區的發展水平差異，將資本、技術和人力等方面的合理分配和運用，避免較為發達地區的經濟飽和又促進經濟文化較為落后地區的發展和相應房地產行業住房銷售，減少相對落后地區的庫房存量，實現房地產行業的正常運行。

（2）規范房地產行業融資渠道

建立健全相關法律條文，嚴厲打擊不法個人以非法資金進行融資投資以此獲得非法高額利潤，構建誠信合法融資教育平臺，對房地產廠商和民間、銀行等融資投資機構、個人進行宣傳教育，從源頭上遏制非法集資、非法融資、非法貸款等非法資本的流動，為房地產去庫存進程提供一個良好有序的誠信環境。

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作者簡介：范斯恒（1993—），男，漢族，四川樂山人，經濟學碩士研究生，單位：四川大學經濟學院，研究方向：宏觀經濟分析。