對商品房住宅項目實施過程中項目管理的研究

黃善富

（上海外高橋集團股份有限公司，上海 200137）

0 引言

商品房住宅這一項目工程在實際實施過程中需要從市場等多方面元素出發，綜合考慮不同的因素，實現全過程管理工作。尤其是精裝修工程在商品房住宅項目中不斷落實的背景下，展開系統的項目管理，圍繞著建筑外立面、內部構造、建筑功能、建筑人性化等方面進行分析，是當下的重點管理內容，不容小覷。

1 商品房住宅項目管理現狀分析

商品房住宅項目主要分為4個階段，第一階段，土地獲取、立項申請；第二階段前期招標、勘察設計；第三階段，項目開工、項目預售；第四階段，竣工驗收、交房入戶。根據不同的開發階段，所采取的管理工作、管理角度都存在一定的差異，在項目實施過程中面臨的是項目開工、竣工驗收等活動，項目實施監理在科學的規劃方案、設計方案基礎上，在項目實施階段，需要先落實嚴格的審圖工作，確保施工圖紙符合國家標準，就可以正式開展項目施工。在這個過程中，需要注意的是，圖紙沒有問題要根據圖紙制定具體的管理方案，明確具體的管理要點，確保項目本身的質量。從裝配式商品房住宅項目實施過程來看，需要開發企業、施工承包單位、材料設備供應商等上下游產業主體共同努力，在不同部分項目施工后，高效率、高質量地落實每一個施工節點，包括但不限于：土方開挖、地基與基礎、主體結構、外檐、室內裝修、機電配套、室外景觀等方面，確認沒有問題后才可以辦理相應的交付工作。

2 商品房住宅項目實施過程中的預售管理策略

預售是商品房住宅項目實施過程中較為特殊的一點，也是常規建筑工程項目實施過程中，所不具備的。根據國家現行的施工管理方案來看，商品房住宅項目施工建設資金達到了總投資的25%后就可以進入預售，可提交現行的項目施工進度和預計竣工交付日期就可以申領商品房預售許可證。需要注意的是，具體的計算要根據提供預售的商品房價格進行，除此之外，還需要滿足以下3個原則：①商品房已經全部交付土地使用權出讓金，并取得土地使用權證書，且土地使用權未經抵押。②項目持有建設工程許可證，同金融機構已經簽訂商品房預售款監管協議。③已經向縣級以上人民政府房產管理部門辦理預售登記，取得商品房預售許可證明。另外，如果向境外預售商品房的，應當同時取得向境外銷售的批準文件。預售管理非常重要，從商品房住宅項目角度來看，一般會選擇建立樣板房，以此讓消費者對精裝修效果進行確認，同時，也為后續的施工技術、施工管理提供參考和輔助，盡可能降低施工成本，實現標準化生產。樣板房引路制度是商品房住宅項目實施過程中的關鍵環節，為工程管理工作提供依據。以浦東新區祝橋鎮在建商品房住宅工程海天名筑項目為例，在10號樓、14號樓、15號樓的自然層第三層，設計6套商品房樣板房，分別涵蓋了130m2、100m2、90m2這三種戶型，每種戶型分別對應工藝樣板房（帶軟裝）和戶型樣板房，讓消費者更好地了解到戶型內部的空間構造、線管預埋、門洞尺寸等關鍵性部分，形成充分的了解和認識。而工藝樣板房的建立可以讓施工工藝得到落實，配合材料封樣制度，最大程度確保材料質量合格。在項目實施前會對項目總成本進行預測，在預售中需要收集大量資料，展開詳細分析，從而制定出合理的銷售策略，加速回款。但從目前來看，在項目實施過程中，受到多方面因素的影響，目標售價和實際售價必然會存在一定的聯系，而且規劃面積和測量面積也存在差距，最終銷售額也會隨之降低，施工過程中材料、設備、人力成本都會出現變化，項目無法按照預測成本完工。因此，在預售階段，需要展開科學的管理，明確項目開發定位，同時考慮到社會效益。以該高端住宅小區為例，要保證35%的綠地率，同時建筑密度需要控制在21.55%，這些要點不僅是社會發展要求，也會影響預售的效果，可以讓銷售工作更加順利地開展[1]。

3 商品房住宅項目實施過程中的其他管理策略

從目前來看，商品房住宅項目在實施過程中依然面臨諸多問題，需要嚴格遵守一定的建設程序，綜合考慮經濟效益、社會效益、環境效益等方面的影響，制定出切實可行的項目管理措施。

3.1 項目案例

以浦東新區海天名筑項目為例，該項目位于上海市浦東新區祝橋鎮核心區03單元H-5、H-14地塊內，項目用地面積76474m2，限高45m，容積率1.4，設計總建筑面積為169298m2。其中地上建筑總面積117738m2，地上建筑主要包含可售住宅、自持住宅、保障性住房和社區養老院、室內菜場、居委會等公建配套設施；地下建筑面積51560m2，地下建筑主要有機動車及非機動車停車庫、設施設備用房等。這一項目是目前最為典型的商品房建筑項目，而且作為精裝修項目，施工過程中還涉及諸多內容，需要落實全面系統的管理工作。項目實施前針對地塊價值、消費需求、市場環境等多個角度進行分析，對項目的市場運營情況進行了初步估計，在確認可行性后，按照規定進行了立項申請，審核成功后，采用公開招標的方式確保勘察、設計、施工、監理等不同的單位均具有相應資質，符合國家規定。還要確定設計、施工方案滿足建設標準和管理要求。上述工作均得到穩定落實后，就正式進入了項目實施階段，在這一階段中涉及更多的管理細節和管理要點，不僅需要嚴格遵守國家的相關條例，還要依照法律法規展開系統的項目管理，包括進度管理、資金管理、質量管理、安全管理等方面內容。在進行質量管理的過程中，需要綜合考慮到環境效益、社會效益，確保項目得到穩定落實。在項目實施前，必須要清楚明確項目的具體落實項目的產品定位、可行性分析、潛在購買客戶調研、項目融資分析、開發方案，把握開發節奏，尤其是銷售、成本、質量等方面內容，讓項目創造出良好的經濟效益。

3.2 項目管理的統籌發展

質量是項目管理控制中的核心關鍵，在商品房住宅項目中，需要結合實際發展需求展開分析，以此確保全過程質量，盡早解決施工過程中出現的問題。從目前來看要采取全壽命管理模式，并且落實自檢、復檢、交接檢等工作，最大程度避免施工中存在問題，切實發揮出監理部門的作用。商品房住宅項目對事后質量控制有著嚴格的要求，需要對各種功能性的部門進行合理把控，確保項目可以正常運營[2]。在實施過程中，項目質量管理可以進一步分為資料管理、進度管理、投資控制、質量控制幾個方面，在保證項目經濟效益的同時強化社會效益。區別于其他建設項目，商品房住宅項目設計諸多復雜的施工技術，成本風險無處轉移，工程體量較大、工期較為緊張，而且其中涉及很多精細材料，這些都需要經過系統的控制，以此讓商品房住宅項目得到穩定發展。總而言之，在商品房住宅項目中設計諸多不同的細節問題，想要讓項目得到穩步推進，就要結合實際施工項目進行分析，明確標準化流程，構建完善的管理框架，以此提高管理質量。以前文提及的項目為例，采用了全過程質量管理，借助現代網絡技術對項目合同等關鍵性資料妥善處理保存，為后續的工程變更提供了參考。不僅如此，編制了設計任務書，設計了工程建設方案，為項目實施提供參考，在相關人員的支持下，施工工作協調有序地落實，項目可以正常運轉。不僅如此，該施工團隊采用了動態化的管理模式，為了確保項目正常運轉，結合項目施工實際情況，修改、完善施工管理方案，捋順不同崗位的職責，最大程度規避風險。商品住宅項目設計管理工作的好壞直接決定了最終的質量，項目管理工作貫穿始終，無論是事前、事中、事后，都需要從細節上進行把控，才能夠更好處理項目建設運行情況。

3.3 項目管理的細節發展

在商品房住宅項目施工過程中，需要統籌項目的每一個細節，擴大管理范圍，讓項目可以順利完成。材料的控制格外關鍵，不同于其他常規施工項目商品房住宅項目中會涉及一些周期較長的材料、設備，在管理過程中結合實際需求進行科學的采購。在施工過程中，需要做好跟蹤審查，明確不同階段的管理目標內容，讓整個工程得到全面的保證[3]。部門之間的協同合作非常關鍵，以此可以從根本上保證項目本身的管理質量，讓項目建設工作得到穩定開展。在信息化平臺上，部門之間可以更好地進行溝通，借助網絡監控技術，讓項目管理工作穩定開展，讓施工現場的工作得到合理落實。以材料管理為例，為了滿足商品房住宅項目的施工效果，在前期采購過程中充分調查分析了市場和企業的情況，所有的數據信息被保留在企業數據庫中，設計人員也能夠登錄數據庫平臺，查看材料情況，最終選擇出來的材料符合企業施工需求。這一施工管理工作的落實，對經濟效益、成本控制具有極大的價值。商品房住宅項目實施過程中，需要認識到這一項目最終需要推向市場，因此在施工過程中必須要綜合考慮市場情況，不論是材料采購還是施工管理，都需要實現協調聯動，從而取得更大的經濟效益。在項目實施過程中，需要考慮到項目發展的主客觀因素，明確施工過程中存在的風險，按照整體管理目標、分階段目標進行管控，為整個項目的實施開展提供強有力的保證。比如：上述商品房住宅項目在實際施工過程中，對管理工作內容進行了標準化建設，明確不同部門的責任。不僅如此，該公司針對可能出現的變更問題進行了針對性設計和管理，詳細設計了相應的變更控制內容、原則，變更工作就可以得到相應的支持。圖1為設計變更流程。

圖1 設計變更流程

3.4 項目管理的后續發展

在商品住宅項目設計管理過程中，事后管理維護也非常關鍵，而商品房住宅項目本身需要承擔更多的，事后養護、維護責任，保證商品房住宅項目的運營效果質量。良好的售后處理可以提高企業的品牌形象，商品房住宅項目在實際施工結束后，要嚴格遵循地區質量驗收標準展開系統的檢測，實現精益工程管理，嚴格按照PDCA循環展開事后管理工作。BIM技術在建筑行業內應用不斷推廣，將其應用在商品房住宅項目中可以為事后管理工作提供便捷的條件，設計、施工、運營都可以在同一個建模環境中展開工作，信息交流更加順暢，很多事后養護、管理工作也會得到落實。如今，RFID技術也得到了廣泛應用，將其應用在材料上，能夠更好地更換材料，了解材料的具體信息，后續的養護管理工作也可以更加順利地開展。在事后管理工作項目交付后，還需要對建材垃圾進行妥善處理，保證商品房住宅項目的環境效益。目前裝配式商品住宅項目較為常見，其中涉及大量的材料和建材，將RFID技術和BIM技術引入其中，建材管理工作可以得到極好的發展，也能夠實現項目的成本優化控制。商品房住宅是一種產品，因此，客戶滿意度才是其中的關鍵，施工團隊和運營團隊都要明確具體的交房標準，以此確保房產交接工作順利進行。借助現代化信息手段打造出信息化的管理程序，可以有效解決竣工交付周期出現的建房矛盾，在信息化系統中全面收集基礎數據，作為原始數據。需要注意的是，對于商品房住宅項目所有的信息收集都要按照個體進行設計，最大程度確保數據的精確性。不僅如此，還要建立形成全員參與、全員補位的責任制度，從而讓事后管理工作得到真正的落實。以上述商品房住宅項目為例，該項目落實了REMPC五位一體的管理模式，覆蓋了項目實施全過程，實現了自動化、智能化生產，有效解決了水電氣等管線的預埋預留、機電管線碰撞前置分析等問題，同時也避免了交付后面臨的施工問題，施工效率提高，施工成本也隨之降低[4]。

4 結語

綜上所述，商品房住宅項目的全過程管理涉及了諸多不同的專業內容，需要工作人員之間展開充分的溝通，從而讓這一復雜的體系得到落實。通過對商品房住宅項目實施后的管理工作分析，對施工策劃、標準化生產、竣工管理等方面形成了更加透徹的了解。未來還需要不斷總結經驗，從而完善相應的管理體系，讓管理重難點工作得到落實。