風險預警模型在房地產企業資金管理中的應用分析

潘美青

（濟寧海情置業有限公司青島分公司，山東 青島 266071）

目前，直接導致房地產波動的一個主要因素是房地產行業體制環境的變化，不斷變化的新政策。例如，金融政策作為限制國家經濟的主要手段，直接影響投資的變化。它們是決定社會生產力增長的重要因素，直接影響房地產開發。另外，房地產市場的發展中心是社會需求的變化。如果及時、準確地反映在房地產市場上，則會促進房地產行業的穩定增長，反之，也會導致房地產行業的異常變動。由于與不動產產業變動相關的各種因素，政府和企業無法正確判斷變動的轉折點，宏觀經濟政策的動搖調整變得困難，企業開發計劃和變動矛盾。那么，這將不利于產業的健康發展。但是，會發現問題常常出現在一些指標的變化上。通過這些指標的變化，可以預測波動性的轉折點，并分析未來的趨勢。因此，中國的房地產早期警戒系統開始被使用，并逐漸發展起來。

一、預警與房地產預警系統的要素組成

1.預警

所謂的早期警戒就是在發生之前預測狀況。最廣泛使用的早期預警是經濟初期預警，經濟初期預警是圍繞經濟循環變動的特定經濟現象進行經濟監視和評價的一套理論和方法。房地產早期預警，主要是以房地產市場和房地產經濟活動為目的的經濟初期警告分公司。

2.不動產預警系統要素

房地產預警系統的開發過程包括選擇預警指標、選擇預警指標的方法以及時間相關分析，確定預警邊界，預測預警條件。物業預警系統的設計應能反映物業市場運作的特點，方便學習知識及房地產專家的經驗，使用不同的方法、模型和數據庫進行綜合規劃，并允許進行系統的監管通過動態建模方法實現系統監管目標。通過在云中引入計算機信息系統建模方法來控制房地產關鍵指標城市房地產預警系統，完成城市房地產預警。系統要素通常包括以下幾個部分。

（1）警情

它也被稱為“警義”，房地產預警包括過熱和房地產過度快速增長兩個方面，房地產企業不能正常工作，因為它超過了國家經濟社會發展的總承容量，嚴重失衡了住房產業結構，商業房地產不合理不足，供過于求，資金和資源大量流入，資本不能正常流動。第一，銀行和其他金融機構在內的住宅成本急劇增加，居民沒有買房的錢；第二，房地產投資減少，投資大幅減少，收益性大幅減少，房地產市場萎縮，資源未用，由于房地產企業缺乏積極性，不能充分刺激國內需求，滿足人民的正常需求，促進國民經濟增長。

（2）警源

警源就是預警的根源，從房地產經濟的影響以及傳導機制來看，警源的內生來源是國內房地產投資額的變化，結構和成本，以及內部因素，如需求規模、結構等；外部來源是宏觀經濟條件和政策的結果，也是自然、環境等外部因素的影響，影響房地產行業。

（3）警素

警素是影響警源狀態變化的一個或多個因素。影響房地產風險狀況的民兵內部來源，如投資、結構、規模等，應視為警源的一個組成部分，外部警素來源的需求和宏觀經濟因素。

（4）警兆

警兆是警素的一部分，警兆是在警素的基礎上經過提料和總結得來的，警兆在嚴格意義上來說是一種可以反映警情變化的警素。

（5）警限

警限一般來說分為兩種含義，一種是有多個警兆綜合得到的警素，另一種是指警兆的變化范圍。

（6）警度

警度，顧名思義就是對警情的程度判斷，警度通常是由警兆指標經過綜合的計量分析后得來的。

3.指標原則

（1）全面性原則

房地產行業的風險預警指標需要更全面、更深刻地反映各方面的聯系，房地產行業的聯系和經濟因素，并確保它們具有明確的經濟意義，在房地產經濟的更廣泛背景下，交易具有足夠的代表性和反映性。在選擇指標時，不僅要考慮物業的具體經營階段，也請考慮整體的商業過程：房地產事業流程的綜合性；房地產需求綜合性房地產要素對影響房地產的因素的綜合性。

（2）靈敏度和精度的原理

根據靈敏度和準確性原則，房地產行業風險預警指標的波動應準確反映房地產行業的實際變化。因為向政治轉變不是需要時間，而是需要時間。如果過度的延遲可能導致問題的積累，那么將采取更多的努力來基于此標準采取管制措施，而小的調整可能導致大的調整和高的管制成本。只有極為敏感的風險早期預警指標，才能在適當的高度保持政策，及時進行早期調整，使經濟波動最小化。在這一點上，要建立有效、敏銳的預警和風險監測機制，正確預測房地產產業的風險傾向，及時給予警告，為政策實施提供可靠的信息源，以解決問題。

（3）可操作性原則

可操作性原則是指在建立房地產行業風險預警指標體系時，應充分考慮到相關指標在實踐中應該是實惠的、統計上容易獲得的、匯總的，指標的選擇應該建立在明確的基礎上，精心設計和現實的原則。“細化”是通過指標體系指標，對我國房地產發展的規模、質量和潛力有一個清晰的認識的機會，盡可能少地反映房地產經濟發展狀況的房地產指標。“貫穿各領域”是指與實踐，包括國際國內實踐的一致性，以及指標連續性的歷史邏輯，適用于房地產行業的指標體系，或適用于全國不同地區的公認原則；“現實”是衡量房地產的指標體系中房地產指標的科學化計算方法，它可能實際上是功能性的，不能純粹是指標的理論概念。

（4）適時一貫性原則

適時性和一致性的原則是房地產行業風險預警指標應盡可能與經濟變化時間同步，從而反映房地產行業在時間內的變動。制定不動產產業風險預警指數制度時，必須從開發和可持續性的概念出發，充分考慮各種因素的變化趨勢和影響。在可持續發展的指導下，在房地產產業風險預警指標的制定中，必須在所有級別上都注意經濟主體的主要作用，充分考慮房地產開發與社會、經濟、自然環境的關系。

（5）綜合、系統的原則

房地產風險預警指數系統應能與房地產開發、運營、管理、服務等方面的系統進行比較，充分反映中國房地產開發的內部特性；另外，根據社會經濟開發的原則，房地產行業的風險、預警指數制度也應該綜合、系統地反映房地產社會中房地產產業的社會分布和社會環境等方面的基本發展條件，房地產行業的可持續發展等。房地產本身就是一種服務，涉及住宅用地的開發、經營、管理和維修，并且是第三個產品為服務的部門；從事房屋、機械設備安裝等建筑施工和大修的建筑業是第二產業，其產品為建筑產品。由于物業發展及發展活動通常涉及投資住宅發展，然后出售土地作物業用途，包括一些建筑工程。因此，在制定房地產風險預警指標體系時，必須考慮房地產和建筑業，包括指標，反映住房和房地產投資情況。

（6）區域性原則

中國擁有廣闊的地理區域，與世界上的經濟、社會、市場的發展有很大的不同。因此，在選擇指標時，必須考慮區域特性，對城市的人類環境選擇系統指標。地理位置、地質結構、氣候條件、經濟基礎、消費習慣與其他城市不同。

二、房地產風險預警分析

1.預警指標建立

表1 預警指標及類型

表2 預警指標（一）

表2 預警指標（二）

2.預警指標優化處理

表4 單指標預警分值表

根據主成分的特征值大于1的原則選擇主成分，本文最終選擇6個主成分，各個主成分在各年度的數值，分別如表5所示。

表5 主成分矩陣

二、綜合預警指標的確立及警情判斷

1.綜合預警指標的確立

本文根據所選擇的主要成分的特征值確定各個主成分的權重，即：

式中：λi為主成分的特征值； n 代表主成分的個數。

本文根據以上公式，計算出各個主成分的權重，如表7所示，確立綜合指標 Z 的計算公式，最終計算出的綜合指標 Z 的結果如表6 所示。

表6 綜合指標值

表7 綜合指標預警線

表8 單指標權重結果

表9 綜合判斷

2.房地產風險預警分析

表10 Fisher判別分析結果

3.SVM 預警模型的檢驗

表12 2018年預警指標

4.SVM 預警模型的應用

表13 2019年預警指標

三、結果分析

SVM模型預測表明，青島的房地產市場在2021年是正常的。通過以上分析，可以得出青島房地產產業發展前景非常廣闊，有很大發展潛力的結論。這是兩個機會和房地產企業的課題。銀行可以增加房地產行業的貸款投資，促進房地產行業的快速發展，從而獲得更大的利潤。但是，房地產開發過熱的情況下，也會顯示泡沫，對地產企業來說風險很大，畢竟，在中長期貸款中仍占很大比例。因此，房地產行業關注行業發展趨勢，也要采取相應的防范措施，減少因行業波動而產生的風險。

房地產企業應通過分析兩個指標的預警指標，合理實施房地產貸款：固定資產投資占銀行貸款的比重和固定資產投資占房地產投資的比重。青島歷年來基本處于正常狀態，但在2012年和2013年出現了信貸投資適度過熱的跡象，雖然這類投資沒有它們還可能導致房地產開發過程中的泡沫，并給企業帶來風險。第一，企業內部使全體員工樹立起風險防范意識，不動產業是擁有準確高收入和高回報的產業。幾乎所有的投資項目，伴隨著風險較高的風險，企業的經營者和決策者都必須以高風險的觀點，正確地認識風險，在進行判斷之前，考慮各種因素進行適當的判斷。第二，要及時注意房地產行業國家政策的變化。由于中國經濟在房地產行業中的特殊地位，房地產監管不僅受到市場，而且受到國家政策的限制。因此，在籌措資金的時候，房地產企業必須時刻注意相關國家政策，避免重大損失。第三，加強投資項目的可行性研究。房地產企業的所有投資項目都需要巨大的財政支援。因此，企業為了慎重收集有關投資項目的信息，確保投資計劃的妥當性，應該從技術和經濟層面展示投資項目的可行性。