淺談國企改制中低效無效土地資產(chǎn)盤活利用
——以某企業(yè)改制土地資產(chǎn)盤活為例

郭 亮，劉登高，劉 軍，周萬華，唐琳琳

（株洲時代新材料科技股份有限公司，湖南 株洲 412000）

0 引 言

國有企業(yè)是我國國民經(jīng)濟(jì)的支柱，企業(yè)改制中產(chǎn)業(yè)剝離、讓渡控股權(quán)等不可避免地涉及土地資產(chǎn)處置問題，由于城市土地屬于國有土地，土地的所有權(quán)和使用權(quán)兩權(quán)分離，對土地的處置實質(zhì)是對土地使用權(quán)及其價值的處置，即所謂土地資產(chǎn)處置。處置土地資產(chǎn)，必須依法處置，因地制宜、因企制宜，既要有利于企業(yè)改革的順利進(jìn)行，又要避免國有土地資產(chǎn)的流失。在國資委提出的深化改革、聚焦主業(yè)的要求下，企業(yè)剝離落后產(chǎn)業(yè)后或?qū)⒚媾R土地資產(chǎn)閑置的問題，制訂科學(xué)合理的土地資產(chǎn)處置方案，盤活利用低效無效土地資產(chǎn)，對企業(yè)經(jīng)營資金補(bǔ)充、降低資產(chǎn)負(fù)債率、提高資產(chǎn)經(jīng)營效益具有重要的現(xiàn)實意義。盤活土地資產(chǎn)對企業(yè)改革發(fā)展、經(jīng)營管理具有重要意義，鼓勵企業(yè)充分利用和盤活土地存量資產(chǎn)，所得收益將反哺企業(yè)主業(yè)升級、深化改革。

1 低效無效土地資產(chǎn)盤活利用方案

1.1 土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓

各城市的原址地轉(zhuǎn)讓土地政策稍有不同，但大體上主要采取兩種政策：一是政府收儲。一般由市級土地儲備中心按照政策規(guī)定納入儲備、統(tǒng)一招拍掛出讓。企業(yè)出讓的工業(yè)用地按照市場價格進(jìn)行統(tǒng)一收購儲備，由土地使用權(quán)屬方與市級土地儲備中心簽訂國有用地收儲協(xié)議。二是因地施策。根據(jù)企業(yè)原址地土地性質(zhì)，即劃撥、出讓等不同取得方式，各地在政策實施運用上都有區(qū)別劃分。部分城市規(guī)定企業(yè)原址地以劃撥取得土地使用權(quán)，土地由政府統(tǒng)一組織拍賣，土地成交價款中政府收取30%左右土地出讓金；以出讓方式取得土地使用權(quán)，土地成交價款中政府收取5%左右土地出讓金。

1.2 原址土地自主開發(fā)

搬遷企業(yè)在按規(guī)定繳納原址土地用途變更費用的基礎(chǔ)上，可自主進(jìn)行開發(fā)。市級政府按城市規(guī)劃要求進(jìn)行土地變性，企業(yè)依程序申請，依法取得土地使用權(quán)，扣除政府相關(guān)提留后，土地收益全部返還企業(yè)。企業(yè)開發(fā)原址土地，如用地按城市規(guī)劃全部或部分規(guī)劃為公共綠地或其他公用事業(yè)的，按平均凈用地率計算出可建設(shè)用地面積后，按規(guī)劃由市級政府在企業(yè)土地附近或異地調(diào)整同等面積建設(shè)用地置換。

1.3 異地重置遷建

新址選定要符合城市總體規(guī)劃，合理布局。企業(yè)異地遷建應(yīng)以出讓方式取得，按國家規(guī)定繳納土地出讓金。各城市原則上限定新址占地面積、新廠建筑面積不超過原址占地和建筑面積的適當(dāng)比例，超過部分不再享受政府專項優(yōu)惠政策，由企業(yè)自行承擔(dān)。一般來說，市級政府將土地收儲后，通過招拍掛出讓土地獲得出讓金后才能將收儲補(bǔ)償費用支付給企業(yè)，而企業(yè)異地遷建涉及先建后搬，給企業(yè)帶來很大的資金成本壓力。部分城市通過政府財政部門先行撥付部分資金到企業(yè)，再按搬遷進(jìn)度支付補(bǔ)償款，為企業(yè)排憂解困。同時，搬遷企業(yè)可按照遷入地園區(qū)招商引資政策享受一定的獎補(bǔ)優(yōu)惠政策。

1.4 土地使用權(quán)出資入股

土地使用權(quán)產(chǎn)權(quán)清晰，外部專業(yè)房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)主導(dǎo)實施開發(fā)，企業(yè)以土地及地上建筑物、廠房、不可搬遷設(shè)備等資產(chǎn)經(jīng)資產(chǎn)評估入股公司，風(fēng)險共擔(dān)，利益共享，但是合作回報周期長。

2 土地交政府收儲價值分析

某企業(yè)為在株洲央企旗下全資二級子公司，為響應(yīng)集團(tuán)公司聚焦主業(yè)、深化改革的要求，同時為落實集中精力發(fā)展高端材料產(chǎn)業(yè)的戰(zhàn)略目標(biāo)，企業(yè)決定將下屬產(chǎn)業(yè)剝離，產(chǎn)業(yè)退出后原廠區(qū)留有80 畝（約5.33 公頃）土地待盤活利用。經(jīng)公司內(nèi)部組織研究論證并報集團(tuán)審批同意后，啟動廠區(qū)土地收儲工作，于2019 年與株洲市土地儲備中心簽訂《國有建設(shè)用地儲備合同》。

企業(yè)在權(quán)衡不同方案收益性、時間性后，確定產(chǎn)業(yè)改制閑置土地提請株洲市政府收儲。不同方案下耗時、收益性對比分析見表1。

表1 不同方案下耗時、收益性對比

市場經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，無形資產(chǎn)與土地使用權(quán)一同作為企業(yè)法人資產(chǎn)，由企業(yè)對其擁有的和可利用的全部資源和生產(chǎn)要素進(jìn)行籌劃、運作經(jīng)營，以實現(xiàn)股東價值最大化。通過資本運營，盤活資產(chǎn)，實現(xiàn)股東價值保值升值。微觀上，盤活利用為企業(yè)獲得大量資金，實現(xiàn)更好的資源配置以提高企業(yè)效率和效益；宏觀上，為地區(qū)城市整體規(guī)劃作出了貢獻(xiàn)；從區(qū)域經(jīng)濟(jì)角度看，可以為地區(qū)產(chǎn)業(yè)集群的形成和壯大貢獻(xiàn)力量。對于企業(yè)來說，成本方面主要是置地費用和搬遷費用以及機(jī)器設(shè)備損耗，還有一些潛在成本，如交通、員工等方面的成本。

3 總 結(jié)

國有企業(yè)改制背景下，低效無效土地資產(chǎn)盤活是企業(yè)瘦身健體提質(zhì)增效的必要途徑，也為企業(yè)高質(zhì)量發(fā)展提供了新的思路。同時，我們也看到，隨著國家對土地的管控日趨嚴(yán)格，地方政府要結(jié)合城市規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)發(fā)展、稅收貢獻(xiàn)等多方面因素，綜合考量土地調(diào)規(guī)變性和開發(fā)，切實把握好政策窗口期，在政策時效內(nèi)實現(xiàn)既定目標(biāo)亦是土地盤活利用的關(guān)鍵。國企改制以新舊動能轉(zhuǎn)換為核心，以城市更新和區(qū)域功能完善為目標(biāo)，兼顧了企業(yè)發(fā)展需要和產(chǎn)城融合，使產(chǎn)區(qū)土地?zé)òl(fā)新的生機(jī)，能夠?qū)崿F(xiàn)多方共贏。