以新時代“楓橋經驗”推動老舊小區改造

索向東

江蘇省第十四次黨代會提出，堅持和發展新時代“楓橋經驗”，健全城鄉基層治理體系，推進市域社會治理現代化，促進社會和諧穩定。新時代“楓橋經驗”的精髓是發動和依靠群眾，而老舊小區改造的關鍵在于引導群眾、實現共治共建共享。沛縣近年來的老舊小區改造，就是以新時代“楓橋經驗”引領老舊小區改造、推動群眾自治的具體實踐。

一、沛縣老舊小區改造面臨的突出問題

老舊小區改造是發展工程、民生工程，更是基層治理工程。2020年以來，沛縣累計改造老舊小區面積17萬平方米、惠及群眾1928戶，改造工作得到絕大多數群眾的認可。但在實際工作過程中也遇到不少困難，主要表現為部分群眾不理解、不支持、不配合、不參與，說到底還是群眾工作之難。

前期啟動難——違建拆不掉、物業費收取難。老舊小區居民聽說要實施老舊小區改造一般都會拍手贊同，但提到啟動條件時大部分居民開始犯難，原因是違建量大不易拆、物業費收繳率達不到標準。鄰居之間相處多年，礙于情面不愿到持反對意見的家里做工作，也很少有人站出來主持公道。老舊小區居民多為老年人和租房客，老年人缺少“花錢買服務”的現代觀念，而租房客經常找不到人。此外，老舊小區空房率較高，聯系業主收取物業費難度較大。

敲定方案難——眾口難調、方便自己。施工方案改來改去，是老舊小區改造的通病。對于安裝監控、改造雨污管網、建設充電樁等改造項目，居民認為是百利而無一害的事情，希望越多越好、多多益善，但當改造項目涉及群眾切身利益時，又很容易陷入“一人反對、全員擱置”的困境。如加裝電梯會影響一樓住戶的采光，有車居民希望把綠地改造成停車位，但無車居民不希望把綠地改沒了。還有居民反映，既然是改造就改徹底，希望把自家附近的變壓器、配電室搬到其他地方。

推動實施難——施工制約多、作業時間短。由于老舊小區建設年代較早，基礎設施破舊不堪，各類管線雜亂無章，存在較多衛生死角，這些都給改造施工增加了難度。施工單位認為最費時費力的事情就是和居民溝通，大事小事都要溝通，“碰釘子”是常有的事，甚至有些居民故意阻撓施工導致工期一拖再拖。嚴格在允許時段內施工還不夠，還要把施工噪音降至最低，稍有疏忽就會被居民舉報投訴。除此之外，小區車流和人流復雜、安全問題突出，有的施工單位寧愿少賺錢也不愿承接老舊小區改造工程。

后續管理難——服務跟不上、回到老樣子。從近幾年老舊小區改造過程不難發現，物業公司接管改造小區后，前兩年物業費收繳維持在70%左右，物業服務基本正常，接下來就會進入“業主不繳物業費、物業就不盡心服務”和“物業服務差、業主就不繳物業費”的怪圈。甚至有的物業公司單純以營利為目的，看到無利可圖就“圈錢跑路”。由于缺乏管理和維護，毀綠種菜、亂停亂放、違章搭建、雜物亂堆、垃圾清理不及時等各種亂象屢屢上演。

二、沛縣推進老舊小區改造的實踐經驗

新時代“楓橋經驗”證明，發動群眾參與是妥善解決各類矛盾糾紛的“金鑰匙”，更是老舊小區改造的重要法寶。沛縣把老舊小區改造的出發點和落腳點放到做好群眾工作、走好群眾路線上來，將群眾工作方法貫穿到老舊小區改造工作全過程，突出“體現民意、匯聚民力、引領民風”的沛縣特色，以新時代“楓橋經驗”引領老舊小區改造走出新路子，形成了一批可復制、可推廣、可借鑒的經驗。

必須由“政府主導”向“群眾自治”轉變。縣委、縣政府在制度設計上下功夫，擬定老舊小區改造“四個啟動條件”即“成立業主委員會或物業管理委員會、100%業主同意改造、100%業主同意拆除違建、物業費繳納率達到95%”，真正實現了老舊小區改造的理念創新、制度創新和機制創新。發揮鎮（街道）、村（居）兩級黨組織作用，成立“民馨匯”溝通議事平臺，發動群眾選樓長、做志愿者，形成共建共治共享的治理局面。由縣住建部門牽頭，財政、資規、城管等多家單位參與，聯合編制改造方案，列出“基礎、完善、提升”三類標準30項改造備選項目，讓群眾自己選、自己定。對群眾的偏好需求進行分析，繪制“突出問題短板、群眾需求意愿、材料成本測算”等三張清單，充分吸納群眾意見建議，解決“群眾有需求、規劃沒想到”的問題，力爭做到方案設計最優、成本降至最低、群眾認可度最高。老舊小區改造，群眾是主體。要變“政府獨唱”為“群眾大家唱”，變“要我改”為“我要改”，引導群眾自我發動、自我組織，夯實群眾基礎，密切黨群關系。

必須由“宣傳為主”向“德治為主”轉變。針對老舊小區改造過程中個別住戶基于自身利益思想不統一、行動遲緩等問題，改變以往社區黨組織單純做工作的老路子，匯聚全體群眾力量，設立“先進榜”和“曝光臺”，把老舊小區改造中的好人好事和失德失范突出問題擺出來、亮出來，以敦化習俗、引領民風。如迎賓小區改造前期工作很充分，但5號樓一戶居民不同意將外跨防盜窗改造為平面防盜窗，施工隊伍立即退場并張榜告知停工原因，該單元全體居民自發組團到當事人家里做工作，當事人第二天一早就主動邀請施工單位進場復工。從老舊小區改造實踐看，老舊小區改造要注重引導群眾自我教育、自我管理，引導群眾講道德、守道德、向上向善，形成以德治為保障的強大正能量。

必須由“單向治理”向“系統治理”轉變。堅持以人為本，把群眾生活新需求作為老舊小區改造的重點內容，改變過去只改造立面和基礎設施的單一做法，立足群眾多元需求，實現既治理空間又引領民風。老舊小區改造建設周期較長，居民老齡化程度高，適老化改造呼聲大，在補齊硬件設施短板的基礎上加裝電梯，成為老舊小區改造的一項重要內容。如迎賓小區1號樓、2號樓在試點加裝電梯時，遇到了選址難、高層住戶反映費用過高、一樓住戶受益不大等問題。針對電梯選址，由偏重一側改為均勻分布；針對費用問題，按照每部電梯35萬核算推出三套備選方案，經過多輪次協商議定，政府出資10萬元，3至6層分別分攤3.5萬元、4.5萬元、5.5萬元和6.5萬元，利用電梯廣告服務費彌補余下5萬元資金缺口；考慮到一樓住戶切身利益，電梯實際位置后退2米，把電梯運行帶來的不利影響降至最低。老舊小區改造改的是環境、贏的是民心，必須牢記“群眾利益無小事”，用心用情用力，系統治、治系統，以政府的良苦用心換取群眾的滿意舒心。

三、深入推進老舊小區改造的若干思考

深入推進老舊小區改造，必須緊扣“民生工程、發展工程、基層治理工程”三個基本定位，由試點先行向全面推開，把人民群眾的家園建設好、維護好，讓人民群眾生活得更舒心、更美好。

強化頂層設計，明確“統一規范、啟動條件、群眾認可”三個標準，解決能不能實施的問題。建立“縣級統籌指導、部門協同聯動、專業隊伍實施、社區協助服務、居民自治參與”的組織實施機制，確保老舊小區改造工作“一竿子插到底”。明確改造政策、操作程序、技術規范和工作要求，確保頂層設計把好政策、標準、監管三個關口。建立社區黨組織領導下由社區居民委員會、業主委員會、物業服務企業共同組成的議事機構，發動社區懂政策、懂建設、懂管理的老黨員、老干部、老職工參與進來，負責入戶調查，征集意見建議，對存在的爭議問題進行集體決策，在統一意見后確定改造方案并向縣住建部門提出改造申請，確保改造之前準備充分、時機成熟。

樹立經營理念，采取“小區內部自我平衡、大片區統籌、跨片區組合”三種方式，有效拓寬資金籌集渠道。以創新思維破解各種要素制約，首先要解決好資金難題。由于居民群眾對老舊小區改造期望值較高，傳統意義上的上級資金、縣級配套資金、社會資金、專營單位投資、個人出資等多方統籌，已不能完全滿足老舊小區改造的大額資金需求。大型老舊小區要借助改造契機盤活各類沉睡資源，實現小區內部的自我平衡。如果小區內部無法實現平衡，可以從大片區、跨片區角度統籌資源、平衡資金，實現改造資金效益最大化。大片區資金統籌平衡，即把一定范圍內的多個老舊小區改造捆綁，片區內部進行統籌搭配，實現自我平衡；跨片區組合平衡，即把擬改造的老舊小區與其不相鄰改造項目組合，統籌運用經營城市理念，以項目收益彌補老舊小區改造支出，實現資金總體平衡。

運用系統思維，落實“并聯審批、交叉施工、現場辦公”三項措施，把對群眾生活的不利影響降至最低。老舊小區改造不同于棚改的“推倒重建”，而是在既有基礎上的“提檔升級”，在群眾家門口施工并直接接受監督評價。要開辟審批服務綠色通道，構建快速審批流程，對項目方案、設計圖紙、施工許可等一次性提出審查意見，做到“一張表單、一窗受理、并聯審批、一網通辦、限時辦結”，切實把審批時限壓到最低。要制定科學的施工方案，按照總工期倒排進度繪制施工“作戰地圖”，多部門協同交叉作業，將土建、外立面、內墻粉刷等工程銜接起來，充分利用時間空間，減少施工停歇現象。要開展現場辦公，統籌協調各類資源要素，一線指揮調度工程進展，會商解決老舊小區改造過程中存在的困難和問題。

深化基層治理，建立“黨建引領、以改促管、注重長效”三項機制，加強老舊小區改造后續管理。堅持改造與管理相結合，建立“黨建引領、政府主導、群眾參與、物業服務、自治管理”的老舊小區治理模式，打通組織群眾、服務群眾的“最后一公里”。推動業主委員會、物業服務企業成立黨組織，建立黨建引領下的社區居民委員會、業主委員會、物業服務企業三方協調運行機制。將物業管理納入社區治理體系，強化街道對小區物業管理的屬地責任，落實政府職能部門、社區、專營單位對小區事務的管理責任。實施改造后的老舊小區原則上實行專業化物業管理，按照“優質優價、質價相符”原則，完善物業服務標準規范，增加服務收費透明度，暢通群眾投訴渠道，依法查處超出合同約定的違規收費。建立物業企業“紅黑名單”制度，推動形成優勝劣汰的市場環境。發動小區居民、街道社區、業主委員會、物業服務企業、物業行業協會等多方主體共同參與，構建縱向到底、橫向到邊、協商共治的服務管理體系，打造共建共治共享的社會治理新格局。