M市城鎮(zhèn)老舊小區(qū)綠色改造辦法研究

劉曉玲 李琳

（1.綿陽城市學院，四川綿陽 621000；2.四川納誠建設工程有限公司，四川綿陽 621000）

隨著我國經(jīng)濟快速發(fā)展，城市建設已進入轉(zhuǎn)型發(fā)展與能級提升的新階段。從城市化到城市更新，傳統(tǒng)的“拆除重建”模式已經(jīng)不能全面解決老舊小區(qū)與居民需求之間的矛盾。老舊小區(qū)因建成年代較早，養(yǎng)護管理不夠，相關配套設施簡陋且基礎服務設施功能喪失，給居住者帶來許多困擾。據(jù)統(tǒng)計，全國新開工改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)從2020年的4.03萬增長至2021年的5.47萬個。老舊小區(qū)改造項目存在造價數(shù)額大、改造范圍廣、內(nèi)容繁雜、參與方多等特點，使得老舊小區(qū)改造存在一定難度，各個地方老舊小區(qū)改造還存在地區(qū)差異，因此，結合當?shù)貙嶋H情況，根據(jù)當?shù)乩吓f小區(qū)的特點，研究出一種改造辦法便具有迫切性與重要意義。綠色建筑一直是建筑工程領域提倡的建造方向，在老舊小區(qū)改造方面也不例外，本文結合老舊小區(qū)、綠色建造相關研究以及實地考察得出的數(shù)據(jù)，總結了適合M市的老舊小區(qū)綠色改造辦法。

1 M市城鎮(zhèn)老舊小區(qū)現(xiàn)存情況

M市人民政府在《全面推進城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作實施方案》中提出了M市老舊小區(qū)改造的目標，即力爭在“十四五”期末完成對全市2000年底前建成的老舊小區(qū)的改造。同時，建立起一套與之相關的制度、流程與工作機制。方案中將老舊小區(qū)改造任務劃分成三個階段，第一階段為2021、2022年，計劃完成25%的改造任務；第二階段為2023、2024年，完成改造任務的35%；最后一個階段為2025年，完成任務的15%。改造過程中，各改造主體應從當?shù)貙嶋H出發(fā)，聚焦居民改造意愿強烈、硬件條件差、失養(yǎng)失修失管、綜合評價得分較低的住宅小區(qū)，統(tǒng)籌考慮改造任務，注重整合改造相鄰分散的小區(qū)。對于歷史文化街區(qū)、歷史建筑這類老舊小區(qū)，應注重保護，嚴格執(zhí)行相關保護修繕制度，嚴禁大拆大建。

M市城鎮(zhèn)老舊小區(qū)主要改造內(nèi)容包括：基礎類（小區(qū)內(nèi)部公共設施及建筑物公共部位的維修、燃氣、道路、垃圾處理等）、完善類（拆除違建、整治綠化等）、提升類（提升綜合服務、衛(wèi)生服務能力）三類。

同時，為提升小區(qū)衛(wèi)生服務能力，M市當?shù)叵嚓P《方案》要求：小區(qū)衛(wèi)生服務中心的建設應做到同步規(guī)劃、同步建設、同步投入使用。位置選址上，優(yōu)先考慮醫(yī)療、托養(yǎng)、養(yǎng)老等民生服務設施集成建設，同址或鄰近設置。按照“優(yōu)形態(tài)、興業(yè)態(tài)、強文態(tài)、塑生態(tài)、轉(zhuǎn)心態(tài)”的原則，全方位建設小區(qū)。整治安全隱患、修繕增設消防設施；改造小區(qū)內(nèi)道路，小區(qū)屋面防水、樓梯欄桿、外墻面裝飾、電網(wǎng)、小區(qū)綠化、雨污分流，增設小區(qū)公共設施（如：安裝監(jiān)控視頻系統(tǒng)、健身器材、路燈）等。

2 M市城鎮(zhèn)老舊小區(qū)可采取的綠色改造辦法

老舊小區(qū)綠色改造目標是提升老舊小區(qū)綜合價值，綠色改造應秉持以人為本、節(jié)能環(huán)保、資源節(jié)約與可持續(xù)發(fā)展的價值目標與理念指導。根據(jù)M市氣候、地理、文化等特征與老舊小區(qū)多為單位自建住宅小區(qū)，因地制宜選擇適合的綠色改造辦法，筆者綜合其他學者在老舊小區(qū)綠色改造辦法研究成果，總結了如下改造思路：

2.1 改造流程綠色化

M市老舊小區(qū)改造基本流程為：首先，確定改造主體，遵循“自治當先、改造隨后”的原則，以當?shù)鼐用褚庖娕c意愿為基礎，確定改造內(nèi)容與資金來源，制定具體實施方案；其次，進行招標采購，確定施工單位，編制施工組織設計，按計劃組織施工，有序完成各項需改造的內(nèi)容，并盡可能將施工對居民生活及周圍環(huán)境的影響降到最低；最后按相關質(zhì)量驗收標準進行竣工驗收，投入使用后進行長效管理。改造流程綠色化主要包括：審批流程綠色化、策劃設計綠色化、施工組織綠色化。

（1）審批流程綠色化。首先需要政府相關部門的大力支持，簡化老舊小區(qū)改造申報、審批流程，讓居民的改造意愿得以盡快實現(xiàn)；其次，老舊小區(qū)改造申請過程中需遵循業(yè)主、居住者等人的意愿，參與方多容易出現(xiàn)眾口難調(diào)的局面，在與相關方溝通時要做到全面、和諧、高效，實現(xiàn)“綠色有效溝通”。

（2）策劃設計綠色化。確定改造內(nèi)容后，需對目標改造內(nèi)容進行分解、設計。在策劃設計過程中一定要做到全面、細致、切實可行，減少后期出現(xiàn)設計變更等問題。同時，老舊小區(qū)改造設計圖紙中的改造內(nèi)容及改造目標要盡量做到綠色可持續(xù)。

（3）施工組織綠色化。在開工之前，施工單位需對具體施工方法、進度、造價等進行計劃安排，以確保工期、質(zhì)量、進度、安全等目標順利實現(xiàn)。施工組織設計過程中需考慮對環(huán)境污染小、對居住者干擾小、工期安排合理與資金分配使用合理、相鄰小區(qū)聯(lián)合改造等“綠色管理辦法”，做好事前控制。

2.2 海綿城市建設

海綿城市是指城市像海綿一樣，在自然環(huán)境變化時具有良好的吸納性、包容性，降雨時能對雨水進行收集、存儲，涵養(yǎng)地下水源；干旱缺水時“釋放”存儲的水源并加以利用，通過這種技術手段，使水在城市生態(tài)中“自然”遷移[2]。M市屬北亞熱帶季風性濕潤氣候，平均氣溫為14.7℃～17.3℃，降水豐沛，年均降水量可達825.8mm～1417mm且年際變化較大。整個區(qū)域水系發(fā)達，江河縱橫交錯，其氣候與地理特征適配于海綿城市的概念。

在老舊小區(qū)改造項目中合理應用海綿城市建設理念，首先應請專業(yè)設計人員根據(jù)城市的具體規(guī)劃與城市測量數(shù)據(jù)進行海綿體的設計與規(guī)劃，制定好合適的海綿體設計圖紙。并根據(jù)勘測的數(shù)據(jù)進行分析，對小區(qū)具體情況進行逐個評估，設計出海綿體建設方案[3]。在進一步的施工圖設計、深化設計中繼續(xù)深化，確保海綿城市理念的落成。由于植物在吸納、滯留、存儲及凈化處理雨水等方面發(fā)揮著重要作用，因此在海綿城市建設中，關鍵在于植物的科學、合理配置。結合M市氣候及降水情況，植物選型上做到因地制宜，進行科學的植物配置，形成各類特色綠地，如生態(tài)區(qū)、公園、小游園等，改善自然環(huán)境，形成良好景觀效果的同時也能將雨水進行“收納-處理-利用”，減少雨水災害，達到良好的循環(huán)利用效果。

2.3 公共設施綠色改造

公共設施綠色化改造主要包括改造過程綠化、環(huán)境宜居化、設施智能化等內(nèi)容。在停車設施方面，對地上地下空間進行整合，統(tǒng)籌考慮，合理配建停車及充電設施，適應新能源汽車的發(fā)展趨勢。對于車位供給嚴重不足的小區(qū)，可采用立體塔庫、地下井筒式停車庫等新技術，緩解供需矛盾，提高停車設施供給能力，實現(xiàn)人員、車輛的有序管理；推動無障礙設施建設和適老化居住改造，進一步規(guī)范管線設置，實施架空線規(guī)整（入地）。開工前與居住者友好溝通，了解居住者的生活習慣，對噪音大的施工內(nèi)容進行擇時安排，施工全過程中應加強降塵、降噪管理，提升小區(qū)宜居水平等。

隨著人們對綠色理念的重視度越來越高，小區(qū)公共設施既要注重休閑娛樂，又要注重其藝術美感。筆者認為M市老舊小區(qū)公共設施的綠色改造應遵循以下三個原則：第一，講究自然，不刻意雕琢。小區(qū)公共設施建設要結合各地實際情況，因地制宜，合理利用空間，合理搭配設計，形成與自然的完美結合；第二，節(jié)約能源，小區(qū)公共設施建設中的綠色理念體現(xiàn)在多個方面，如路燈的設計，合理地利用了太陽能，充分利用太陽光的照射，將光能轉(zhuǎn)換成電能，既節(jié)省了線路所占用的空間，又能起到很好的照明作用；第三，實用，所謂實用性就是在現(xiàn)實生活中，人們對于公共設施利用率高。結合老舊小區(qū)居住者年齡、興趣愛好等情況，更多滿足居住者的要求，而不是改造得光鮮亮麗，卻少有人使用。同時，材質(zhì)的選擇要講究環(huán)保且經(jīng)濟實惠，增強其實用性，減少觀賞性。

在物業(yè)管理方面，老舊小區(qū)應利用信息化技術，優(yōu)化物業(yè)管理公司服務流程，實現(xiàn)內(nèi)部和外部信息的共享，提高服務水平，增強市場競爭力，提升老舊小區(qū)物業(yè)服務質(zhì)量。以往的物業(yè)信息化管理目標是達成人與物業(yè)和諧共處、設施體系滿足人的需要即可。但是，當前人們開始逐漸重視社會文化屬性和空間環(huán)境綠化程度。因此，物業(yè)管理公司需要轉(zhuǎn)變信息化管理目標結構體系，將以人為本作為物業(yè)管理公司發(fā)展的第一要義，構建物業(yè)、人與環(huán)境的協(xié)調(diào)發(fā)展體系[4]。

2.4 綠色小區(qū)建設

綠色小區(qū)建設主要包括：宜居小區(qū)環(huán)境、較高信息化智能化水平、濃郁綠色文化等，部分新建小區(qū)已經(jīng)步入“綠色”時代，老舊小區(qū)也多以“綠色”改造為主。“綠色”已經(jīng)逐漸成為人們生活的主旋律，也是小區(qū)建設的發(fā)展方向。老舊小區(qū)綠色改造應以人居環(huán)境“整潔、舒適、安全、美麗”為目標，建立“共同締造”的長效機制。為促進綠色小區(qū)的發(fā)展，2020年，住房和城鄉(xiāng)建設部會同其他部門，共同開展了綠色小區(qū)推廣行動。此次創(chuàng)建推廣行動，不僅明確了綠色小區(qū)的創(chuàng)建“要做什么”，同時還明確了“如何做”。鼓勵各地因地制宜，建立健全小區(qū)人居環(huán)境建設和整治機制，推進小區(qū)設施“綠色化”“信息化”“智能化”改造，創(chuàng)建宜居環(huán)境，打造小區(qū)綠色文化，推動建設安全宜居、設施完善、管理有序的居住小區(qū)。在老舊小區(qū)改造過程中，應結合改造要求，同步開展綠色小區(qū)創(chuàng)建，使得老舊小區(qū)“硬件”“軟件”都得以改造、提升。

綠色小區(qū)建設除了對設施硬件等有“綠色”要求，更多的是對“軟件”也有綠色要求。老舊小區(qū)的改造不應只停留在設施改造上，還應注重居住者的心理活動需求，及時關注居住者生活動態(tài)，可以像很多新小區(qū)一樣，舉辦“愛家”“親子”“小區(qū)家庭日”等活動，豐富居住者業(yè)余生活的同時，增進鄰里感情，提升居住幸福感，讓大家感覺到來自“小區(qū)大家庭”的溫暖。同時，老舊小區(qū)也居住有大量年紀較大的居民，他們生活存在一些不便之處，小區(qū)管理者應組織關懷慰問，對老年人提供力所能及的幫助等。老舊小區(qū)改造應嚴格把握綠色小區(qū)改造中“軟、硬件”升級，做到真正的綠色改造。

2.5 綠色可持續(xù)

老舊小區(qū)的改造應講究綠色可持續(xù)。我們不能以完成老舊小區(qū)改造數(shù)額目標為最終目標，在老舊小區(qū)改造全過程中都應以“綠色可持續(xù)”為中心思想。不能貪圖一時的低造價、低工期而選用低質(zhì)量、不可持續(xù)的材料。如：應當采用節(jié)能燈的區(qū)域，因方便購買等原因選用了普通照明燈，使得后期使用費用、維護費用都增加，且使用年限短。再例如：為節(jié)省造價，在應當用涂膜防水工藝進行防水施工的部位采用了卷材防水施工，使得改造后的防水使用壽命短，使用過程中容易破壞等。從長遠來改，反而提高了工程造價及管理難度。

3 實例分析

M市高新區(qū)改造項目，項目業(yè)主為M市高新區(qū)PM街道辦事處。建設地點為M市高新區(qū)，擬改造主要內(nèi)容包括3個小區(qū)內(nèi)屋頂漏水處理、粉刷樓道（含扶手）、單元門、落水管更換、改造公廁（原建筑物內(nèi)）等。該項目是對既有小區(qū)進行改造，不涉及新增用地，可無須辦理土地規(guī)劃相關手續(xù)，由當?shù)亟值擂k事處出具“關于轄區(qū)老舊小區(qū)改造項目土地規(guī)劃的情況說明”，并由當?shù)亟值擂k事處填報《固定資產(chǎn)投資項目能耗統(tǒng)計表》，該項目改造小區(qū)布局示意圖如圖1所示。

該項目可采用的綠色改造辦法主要有：

（1）聯(lián)合改造三個小區(qū)。在改造流程上追求“綠色化”，聯(lián)合改造，降低改造準備及審批時間，在申報材料填寫及前期與居民溝通改造意愿方面可以相互討論、借鑒；在施工方面，可以降低改造相關材料損耗，縮短改造流程，降低改造相關措施費用等。

圖1 M市某小區(qū)改造布局示意圖

（2）小范圍海綿城市建設，該項目原有綠化率較高，部分樹木已長得相當繁茂，改造過程中可充分利用原有綠化，在原有綠化基礎上進行“海綿”設計，重新規(guī)劃排水溝路徑，使部分綠化能做到將雨水進行“收納-處理-利用”的效果。

（3）公共設施綠色改造及綠色小區(qū)建設。該項目涉及的小區(qū)多以老年人以及起步階段的年輕人為主。在公共設施改造方面應盡可能滿足居住者的需求，如建設便捷坡道，增加墻壁扶手，增加老年人休息區(qū)等。在綠色小區(qū)方面，可由物業(yè)帶頭組織開展“關愛老人”相關活動，對老年人的生活各方面予以關懷。

（4）改造過程綠色可持續(xù)，在改造過程中，滿足相關成本、工期、安全等目標的情況下，適當使用新材料、綠色材料，減少施工污染，減少后期維護費用等。

4 結語

老舊小區(qū)的改造應講究環(huán)保、宜居且綠色可持續(xù)。綜上，M市城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造應結合當?shù)氐乩砦恢谩夂驐l件及老舊小區(qū)現(xiàn)存情況、需改造的內(nèi)容等進行綜合分析，以綠色可持續(xù)為改造中心思想，采用適合M市的海綿城市建設（種植適宜植被“收納”雨水）、公共設施綠色改造（綠色材料、綠色施工、實用耐用公共設施）、綠色小區(qū)建設（和諧的小區(qū)鄰里關系，綠色生活文化）等綠色改造辦法。