房地產維穩(wěn)的邏輯

近期市場上關于中國房地產市場長期前景向好的討論又多了起來，其理由多從市場總量和中國城鎮(zhèn)化前景大格局出發(fā)進行闡述。經過周期性陣痛和調整之后，中國房地產市場必然會企穩(wěn)回升，這是確定無疑的，但其邏輯和復蘇路徑，不能只著眼于市場總量和城鎮(zhèn)化大盤子，而應分清輕重緩急先做好中短期的工作，然后待房地產市場初步企穩(wěn)后再多從市場結構和不同地區(qū)城鎮(zhèn)化進程的差異化格局出發(fā)進行統籌規(guī)劃。

房地產企穩(wěn)需要做好三個層面的工作。短期來看，確保爛尾樓盤復工，在建樓盤不出現爛尾風險，是當務之急。目前多地成立房地產紓困基金，力爭撬動多方資本，盤活行業(yè)流動性，是在朝正確的方向努力。

中期來看，應在保證存量房地產項目安全的前提下，以市場化法治化手段，通過注資、兼并重組、破產清算等各種方式將問題房地產企業(yè)恢復至穩(wěn)健可持續(xù)發(fā)展的狀態(tài)。房地產企業(yè)整體發(fā)展態(tài)勢穩(wěn)住了，消費者和資本市場對房地產行業(yè)的信心恢復了，房地產市場才能真正企穩(wěn)反彈。

在做好上述工作的基礎上，為促進房地產行業(yè)下一步的長遠發(fā)展，需要從根本上解決房地產市場供需錯配的問題。考慮到中國發(fā)展的區(qū)域級差，按房地產總量和總體城鎮(zhèn)化進程來考量房地產市場發(fā)展前景意義不大，甚至會導致議題失焦，形成錯誤判斷和決策。

中國房地產市場最突出的結構性錯配，體現在就業(yè)市場集中在沿海特大城市，而這些城市住宅開發(fā)用地供給不足，房價偏高，還紛紛提出要疏解各種非必要功能。

與一線城市的供給高度偏緊、一房難求形成鮮明對比的是，三四線城市出現供給過剩。這一輪爛尾現象也主要出現在三四線城市，原因是此前乘著棚改東風在這些地區(qū)攻城略地的一些房地產企業(yè)陷入了盲目擴張的態(tài)勢，最后導致風險失控、資不抵債難以為繼。

未來隨著經濟下行壓力的進一步加大，就業(yè)和經濟集中度在一定程度上會進一步向一二線城市傾斜，房地產供需錯配有可能會進一步加劇，需要各方妥為籌劃，盡量增加有效供給，妥善解決過剩庫存。

針對一二線城市的供需矛盾，有觀點認為應通過城市群建設來加以解決，簡言之就是將居住需求分解到特大城市周邊的小城市加以解決。多年的實踐已經表明，這不是一個比較好的解決方案，除了職住過度分離導致的通勤壓力和睡城現象，由于周邊小城市教育等各種資源的不足，也令年輕一代難以真正做長期扎根的打算，為孩子教育計還是會千方百計向主城區(qū)聚集，令城市功能疏解和周邊區(qū)域發(fā)展的雙重目標難以順利實現。

比較理想的方式是增加特大城市周邊小城市的養(yǎng)老醫(yī)療設施，將主城區(qū)的老齡化人口置換出來，為青年人口在主城區(qū)靠近就業(yè)地點的安置騰挪出更多空間，這其中牽涉到的無論是二手房翻新買賣、租售并舉，還是周邊小城市各種養(yǎng)老配適型設施的開發(fā)，都會為房地產行業(yè)提供不少增量空間。而隨著城市經濟的進一步發(fā)展，產業(yè)的區(qū)位配置進一步均衡，城市群內部公共資源配置進一步均等化，中心城市和周邊小城市的落差進一步縮小，房地產供需矛盾將會在根本上得以緩解。

目前不少三四線城市為了增加留人力度，紛紛推出與房地產購置相關的優(yōu)惠舉措。這無疑會對當地房地產市場起到階段性拉抬作用，不過未來一個城市的房地產吸引力歸根結底要靠城市的經濟發(fā)展前景和產業(yè)集聚度來支撐，因此以前那種靠房地產先行拉抬經濟的邏輯正在被經濟先行以拉抬房地產的邏輯替代。這種地方主政者和房地產開發(fā)商都不可輕視的邏輯轉換，將進一步改寫三四線城市房地產市場的供需版圖。

比三四線城市更為熱切也更為焦慮的是縣城的主政者和房地產開發(fā)商。為了吸引人們進城購房，他們可謂招數盡出，比如以各種農產品抵房貸，以及對退出宅基地進城買房加以獎勵等。這一波操作引發(fā)了人們固有的對農民進城的種種“擔憂”，尤其碰觸到宅基地這個敏感話題。其實人們大可不必如此緊張，只要本著自愿原則，不搞一窩蜂的脅迫式動員，相信農民會做出符合自身利益的選擇。

總之，只要遵循市場化、法治化原則，尊重市場化、城市化規(guī)律，根據現實情況有針對性地加以政策引導，中國房地產市場的短期企穩(wěn)、中期發(fā)展和長期向好都是可以實現的。