◎葛巍威

新時(shí)期背景下，人們生活水平不斷提升，在全新的環(huán)境影響下，土地價(jià)格也發(fā)生了一系列的變化，縣級(jí)區(qū)域土地價(jià)格也受到了一定的影響。為實(shí)現(xiàn)社會(huì)發(fā)展與土地資源的協(xié)調(diào)與平衡，有必要對(duì)縣級(jí)區(qū)域土地價(jià)格評(píng)估工作進(jìn)行合理的調(diào)整，推動(dòng)我國土地市場穩(wěn)健發(fā)展。

一、土地價(jià)格與土地評(píng)估相關(guān)概念

（一）土地價(jià)格

在我國，土地資源十分寶貴，作為一種不可再生資源，其供給彈性十分小，因此，可以將土地資源的總量視為固定不變，市場需求直接決定了土地的價(jià)格。縣級(jí)區(qū)域土地占有量十分有限，在經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展的過程中，我國城市化建設(shè)與工業(yè)取得了顯著的成績，縣級(jí)區(qū)域土地需求量有所提升，因此，土地價(jià)格也有所提高。反之，在經(jīng)濟(jì)環(huán)境蕭條的情況下建設(shè)需求并不高，土地價(jià)格也難以得到保障。土地位置具有客觀限定，因此土地市場有別于常規(guī)商品市場，在進(jìn)行土地轉(zhuǎn)讓時(shí)，實(shí)際上是對(duì)生產(chǎn)使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓，并不是所有權(quán)。我國在此方面有明確的法律條款規(guī)定，土地所有權(quán)歸國家所有，任何個(gè)人與團(tuán)體都不具備土地所有權(quán)。因此，土地價(jià)格是土地使用權(quán)的價(jià)格，并不是所有權(quán)的價(jià)格。土地價(jià)格與其自身有緊密關(guān)系，不同的土地在價(jià)格方面存在顯著的差異，其自身因素主要體現(xiàn)為土地的具體位置、權(quán)益以及實(shí)物等，這里所指的位置因素是土地所處地理位置的固定性，這會(huì)直接影響土地在使用過程中的便利水平，土地位置的便利水平直接對(duì)土地價(jià)格產(chǎn)生影響。例如：工廠建設(shè)用地需要選擇臨近公路或鐵路的位置，便于交通運(yùn)輸，選擇在運(yùn)輸方面有優(yōu)勢(shì)的土地勢(shì)必在價(jià)格方面會(huì)有所提高。權(quán)益因素是指使用權(quán)年限、建設(shè)限制等因素，這也會(huì)影響土地的價(jià)格。實(shí)物因素是指土地具體的地理情況、面積大小以及地形等因素，這些因素都會(huì)對(duì)土地價(jià)格產(chǎn)生影響。

（二）土地評(píng)估

房地產(chǎn)行業(yè)的迅猛發(fā)展極大程度的促進(jìn)了土地市場的發(fā)展，相關(guān)部門不得不將土地資源有效開發(fā)與利用作為一項(xiàng)重點(diǎn)工作。我國在土地利用方面予以高度重視，并相繼出臺(tái)了相關(guān)的土地改革措施，以此為健全并完善土地市場、為國家各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)建設(shè)奠定良好基礎(chǔ)。近年來，城市土地價(jià)格持續(xù)上漲，對(duì)民眾生活與工作各個(gè)方面都產(chǎn)生了巨大的影響，縣級(jí)區(qū)域居民生活也發(fā)生了改變。相比之下，縣級(jí)區(qū)域居民平均工資水平相對(duì)較低，土地價(jià)格的持續(xù)上漲為居民住房及工作都帶來了一定的負(fù)擔(dān)，因此，縣級(jí)區(qū)域土地價(jià)格評(píng)估體系建立工作是當(dāng)前相關(guān)部門的重點(diǎn)工作內(nèi)容。為促進(jìn)土地市場科學(xué)規(guī)范發(fā)展，有必要做好土地資源開發(fā)與利用工作，為降低民眾生活負(fù)擔(dān)，提高民眾生活質(zhì)量與水平，相關(guān)部門與城市經(jīng)濟(jì)要共同探究如何做好土地價(jià)格宏觀調(diào)控工作，以科學(xué)合理的土地價(jià)格評(píng)估體系有效控制土地價(jià)格浮動(dòng)。現(xiàn)階段我國在進(jìn)行土地價(jià)格評(píng)估過程中，主要的依據(jù)標(biāo)準(zhǔn)是城鎮(zhèn)土地分等定級(jí)規(guī)程，規(guī)程中的內(nèi)容全面涵蓋了對(duì)土地價(jià)格產(chǎn)生影響的各項(xiàng)因素，并作出細(xì)致具體的評(píng)價(jià)，通過不同的角度，對(duì)處于不同位置、不同種類、不同用途的土地進(jìn)行測(cè)算，以此作出土地質(zhì)量評(píng)價(jià)。根據(jù)不同因素分析對(duì)比，充分考慮到土地所處位置、用途、種類等各項(xiàng)因素，以此對(duì)土地進(jìn)行級(jí)別劃分，最終可以將土地劃分為住宅用地、商用地、工業(yè)用地以及綜合用地。在此前提下，結(jié)合相關(guān)規(guī)定劃分出土地級(jí)別，為土地市場提供參考，根據(jù)實(shí)際土地的交易情況，通過從不同角度進(jìn)行分析對(duì)比，最終完成城市土地價(jià)格評(píng)估工作。

（三）土地評(píng)估對(duì)縣級(jí)區(qū)域發(fā)展的影響

通過對(duì)土地市場各項(xiàng)因素的綜合分析，最后能夠確定土地價(jià)格，土地價(jià)格是土地市場建設(shè)中的一項(xiàng)重要內(nèi)容，對(duì)區(qū)域發(fā)展意義重大。第一，土地價(jià)格能夠清晰的反映出市場的供需關(guān)系、土地的利用情況以及市場變化動(dòng)態(tài)，土地價(jià)格與其他經(jīng)濟(jì)指標(biāo)共同體現(xiàn)出社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的具體情況；第二，土地價(jià)格是對(duì)土地市場供需關(guān)系進(jìn)行調(diào)控的有效途徑，通過土地價(jià)格能夠了解到土地供應(yīng)量、供應(yīng)結(jié)構(gòu)以及需要調(diào)整之處，相關(guān)部門以社會(huì)經(jīng)濟(jì)與土地市場狀況為基礎(chǔ)開展相應(yīng)的調(diào)節(jié)工作，有利于引導(dǎo)投資，促進(jìn)土地資源合理利用。在土地市場中做好價(jià)格調(diào)節(jié)工作，能夠保證房地產(chǎn)行業(yè)與土地市場行業(yè)穩(wěn)健發(fā)展。土地市場在開展各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)前都要考慮到土地價(jià)格，并以此作為后續(xù)決策與發(fā)展目標(biāo)的重要基礎(chǔ)，可見土地價(jià)格在很大程度上影響土地供求關(guān)系，能夠起到調(diào)控土地市場的作用；第三，調(diào)整土地市場經(jīng)濟(jì)主體之間經(jīng)濟(jì)利益關(guān)系，土地價(jià)格能夠反映出政府與企業(yè)、中央與地方、企業(yè)與企業(yè)、企業(yè)與個(gè)人在土地方面的利益關(guān)系，土地價(jià)格是各方協(xié)調(diào)利益關(guān)系的重要依據(jù)，土地價(jià)格管理在此過程中發(fā)揮了有效的作用，為收益調(diào)節(jié)提供了有效途徑；第四，推進(jìn)我國土地使用制度改革，在社會(huì)主義市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展過程中對(duì)土地使用制度改革的關(guān)鍵在于土地的有償使用；第五，對(duì)國有資產(chǎn)進(jìn)行量化的重要標(biāo)尺，在國有企業(yè)改革過程中，土地價(jià)格與價(jià)格管理在很大程度上顯現(xiàn)了國有土地資產(chǎn)為國有企業(yè)改革起到了積極推動(dòng)作用。

二、縣級(jí)區(qū)域土地價(jià)格評(píng)估準(zhǔn)則

（一）平衡土地供求

供求關(guān)系直接影響市場價(jià)格，在供應(yīng)大于需求時(shí)，價(jià)格便會(huì)下降，在供應(yīng)小于需求時(shí)，價(jià)格便會(huì)上漲，土地市場也不例外。因此，相關(guān)部門需要做好宏觀調(diào)控工作，把握好調(diào)控尺度，保持土地市場供需平衡，使土地價(jià)格處于平穩(wěn)狀態(tài)。

（二）保證土地有效使用

土地用途多種多樣，各行各業(yè)對(duì)土地的應(yīng)用方式存在差異，帶來的利益也有所不同，因此，不同行業(yè)中土地的價(jià)值有所不同。在土地交易市場中，不能單純關(guān)注經(jīng)濟(jì)利益，還要確保土地利用價(jià)值得以充分發(fā)揮。在對(duì)縣級(jí)區(qū)域土地價(jià)格進(jìn)行評(píng)估時(shí)，要保證土地使用效率最大化，對(duì)土地資源進(jìn)行科學(xué)合理分配，保證土地資源的使用價(jià)值有效發(fā)揮，促進(jìn)土地市場穩(wěn)健發(fā)展。

三、縣級(jí)區(qū)域土地價(jià)格評(píng)估情況

在社會(huì)經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展的背景下，為我國房地產(chǎn)行業(yè)提供了廣闊的平臺(tái)，直接推動(dòng)了土地市場整體繁榮發(fā)展，并對(duì)縣級(jí)區(qū)域土地價(jià)格產(chǎn)生重要影響。在市場經(jīng)濟(jì)體制環(huán)境下，我國對(duì)各項(xiàng)土地開發(fā)與利用予以高度重視，以土地資源合理利用充分開發(fā)為基礎(chǔ)開展相關(guān)工作，能夠保證我國經(jīng)濟(jì)處于健康穩(wěn)定的增長狀態(tài)，同時(shí)為經(jīng)濟(jì)發(fā)展奠定良好基礎(chǔ)。在時(shí)代不斷發(fā)展變化中，我國相繼頒發(fā)了各種土地改革政策與條款，使得我國土地市場環(huán)境逐漸得到改善。但現(xiàn)階段我國縣級(jí)區(qū)域土地價(jià)格持續(xù)上漲，對(duì)廣大民眾的工作與生活帶來了一定影響，在此情況下需要構(gòu)建土地價(jià)格評(píng)估體系，并制定相應(yīng)的后續(xù)體系，滿足時(shí)代發(fā)展、社會(huì)發(fā)展、經(jīng)濟(jì)發(fā)展與土地市場發(fā)展的需求，以此提高對(duì)各種類型土地資源開發(fā)利用的質(zhì)量與效率，起到促進(jìn)土地資源市場日趨規(guī)范與健全的作用。在城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展與政府相關(guān)部門宏觀調(diào)控的影響下，縣級(jí)區(qū)土地價(jià)格也產(chǎn)生了一系列的變化，為了有效提高土地資源利用效率，解決城市土地評(píng)估與土地市場中進(jìn)行交易之前的價(jià)格懸殊問題，相關(guān)部門要對(duì)縣級(jí)區(qū)域土地價(jià)格評(píng)估體系進(jìn)行進(jìn)一步的關(guān)注，只有如此才能保證城市土地得以有效應(yīng)用，同時(shí)減輕民眾的生活負(fù)擔(dān)。

四、縣級(jí)區(qū)域土地價(jià)格評(píng)估應(yīng)注意的問題

（一）妥善應(yīng)用替代原則

替代原則是指在兩個(gè)或兩個(gè)以上物體的功能存在相似性的基礎(chǔ)上，可以相互之間進(jìn)行替代。在縣級(jí)區(qū)域土地價(jià)格評(píng)估過程中應(yīng)用替代原則，是指相互之間能夠替代的土地，這樣的土地具有相似性的地塊特點(diǎn)。面對(duì)日益激烈的土地市場競爭環(huán)境，可以相互替代的土地價(jià)格能夠趨向平衡的狀態(tài)，這種平衡的趨勢(shì)具體體現(xiàn)在一般情況下價(jià)格相比之下，較低的土地地塊會(huì)搶走價(jià)格較高的土地地塊的市場，以此迫使價(jià)格較高的土地地塊被迫降低自身的價(jià)格。在這樣的環(huán)境下，價(jià)格較高的土地地塊與價(jià)格較低的土地地塊區(qū)域價(jià)格平衡應(yīng)用替代原則帶來的平衡狀態(tài)，能夠體現(xiàn)出影響縣級(jí)區(qū)域土地價(jià)格評(píng)估過程中應(yīng)用的替代原則。主要是由于土地地塊自身的市場價(jià)格，市場中土地價(jià)格的整體情況以及土地地塊的交易雙方對(duì)土地地塊進(jìn)行利用后的價(jià)值等。而應(yīng)用土地價(jià)格評(píng)估工作，能夠通過對(duì)土地的實(shí)際使用價(jià)值進(jìn)行合理評(píng)估，例如：在為新樓盤進(jìn)行選址時(shí)，可以根據(jù)對(duì)當(dāng)前的具體情況以及已經(jīng)建設(shè)完成的相似的土地地塊的具體情況進(jìn)行了解，并以此為基礎(chǔ)對(duì)土地價(jià)值作出判斷，以這樣的土地使用價(jià)值來衡量判斷土地價(jià)格是否合適，以此最大限度的保證交易雙方的經(jīng)濟(jì)利益。

（二）合理應(yīng)用預(yù)期收益

縣級(jí)區(qū)域土地進(jìn)行開發(fā)利用時(shí)，有些投資者會(huì)對(duì)土地投資工作予以高度重視，使得投資者在土地投資為自身帶來預(yù)期經(jīng)濟(jì)收益方面進(jìn)行合理有效的土地價(jià)格評(píng)估，可見縣級(jí)區(qū)域土地價(jià)格評(píng)估與土地投資之間存在密不可分的關(guān)系。同時(shí)，在社會(huì)發(fā)展過程中形成的市場經(jīng)濟(jì)體制與土地市場不斷的變化也會(huì)對(duì)此產(chǎn)生影響，土地價(jià)格高低最終決定了土地收益水平，比較分析土地投資在以往積累的收益情況以及在未來的收益趨勢(shì)，結(jié)合當(dāng)前土地市場的發(fā)展情況、發(fā)展趨勢(shì)以及國家在相關(guān)方面出臺(tái)的各項(xiàng)政策，通過全面細(xì)致的分析判斷，提高對(duì)土地投資預(yù)期收益判斷的精準(zhǔn)性。

（三）應(yīng)用最有效的使用原則

土地資源在社會(huì)各行各業(yè)、各領(lǐng)域中發(fā)揮了至關(guān)重要的作用，是各項(xiàng)事業(yè)建設(shè)發(fā)展的重要載體，通過對(duì)土地應(yīng)用領(lǐng)域多樣性的了解，能夠意識(shí)到不同使用途徑下土地資源帶來的經(jīng)濟(jì)收益也存在差異。在選擇土地進(jìn)行投資時(shí)，要盡量發(fā)揮出土地資源自身的利用價(jià)值，追求土地利用價(jià)值最大化與經(jīng)濟(jì)效益最大化，發(fā)揮出縣級(jí)區(qū)域土地使用的有效性。要充分考慮相關(guān)經(jīng)濟(jì)學(xué)理論知識(shí)內(nèi)容以及社會(huì)經(jīng)濟(jì)市場變化發(fā)展趨勢(shì)，對(duì)土地價(jià)格與土地使用效率進(jìn)行充分的分析，從而在進(jìn)行土地價(jià)格評(píng)估時(shí)確保土地自身處于最佳狀態(tài)，保證優(yōu)化配置土地資源，使土地市場能夠在穩(wěn)健的環(huán)境中可持續(xù)發(fā)展[7]。例如，在2019年四川綿陽對(duì)長虹家家電城所在地進(jìn)行城市改造，轉(zhuǎn)變了新四廠區(qū)、商貿(mào)中心及技術(shù)中心616 畝土地用途。圖一為長虹家電城地塊位置。

圖一、長虹家電城地塊位置

長虹家電城地塊共616 畝，綿陽市自然資源和規(guī)劃局做出宗地規(guī)劃條件，將616 畝土地分別調(diào)整為商業(yè)用地、居住用地與居住兼容商業(yè)用地，其中還涉及到道路、綠化、中小學(xué)用地、服務(wù)設(shè)施用地等用途（圖二、長虹家電城地塊詳細(xì)規(guī)劃）

圖二、長虹家電城地塊詳細(xì)規(guī)劃

（四）重視需求與供給原則

在社會(huì)市場經(jīng)濟(jì)不斷發(fā)展與社會(huì)持續(xù)進(jìn)步過程中，商品的價(jià)格與社會(huì)對(duì)商品的需求以及供給之間存在密切的關(guān)聯(lián)。其主要體現(xiàn)在供求直接影響價(jià)格，一旦出現(xiàn)供給滿足不了現(xiàn)階段需求的情況時(shí)，便會(huì)造成商品價(jià)格大幅度上漲的現(xiàn)象。但是在我國各地土地規(guī)劃都存在差異，在政府部門持續(xù)加大宏觀調(diào)控力度的環(huán)境下，人們對(duì)生活環(huán)境與生活質(zhì)量的要求也在不斷提高。可見縣級(jí)區(qū)域土地價(jià)格評(píng)估與土地自身供給與需求之間的關(guān)系也越發(fā)密切，而且有些地區(qū)中土地價(jià)格評(píng)估主要受土地供給需求決定，因此在進(jìn)行土地價(jià)格評(píng)估工作過程中要充分考慮到市場需求因素的影響，保證供給與需求處于平衡狀態(tài)。

結(jié)束語

綜上所述，通過當(dāng)前縣級(jí)區(qū)域土地價(jià)格評(píng)估狀況能夠了解到我國對(duì)土地資源控制的重視程度在不斷提高，特別是在土地資源利用方面，十分關(guān)注土地資源價(jià)值是否得以充分發(fā)揮。各項(xiàng)土地價(jià)格評(píng)估體系也在不斷建立與完善中，其目的是以科學(xué)合理的方式做好土地價(jià)格評(píng)估工作，實(shí)現(xiàn)土地資源的合理配置，平衡土地資源的供應(yīng)與需求，穩(wěn)定土地價(jià)格，為土地市場健康穩(wěn)定發(fā)展奠定良好基礎(chǔ)。