房貸利率下限調(diào)整的信號

方斐

5月15日，央行和銀保監(jiān)會發(fā)布《關(guān)于調(diào)整差別化住房信貸政策有關(guān)問題的通知》，《通知》指出：對于貸款購買自住房的居民，首套個貸利率下限調(diào)整為不低于相應(yīng)期限貸款市場報(bào)價(jià)利率減20個基點(diǎn)，二套個貸利率下限按現(xiàn)行規(guī)定執(zhí)行。

受部分房企爆雷、經(jīng)濟(jì)下行等因素影響，地產(chǎn)銷售持續(xù)承壓，導(dǎo)致地產(chǎn)行業(yè)面臨較大下行壓力，拖累經(jīng)濟(jì)發(fā)展。4月按揭貸款同比少增超4000億元，凸顯疫情沖擊下地產(chǎn)需求繼續(xù)滑坡。前期部分地區(qū)的銀行（如廣州、佛山等）已主動下調(diào)按揭貸款利率，部分銀行按揭定價(jià)已達(dá)到LPR水平。監(jiān)管通過下調(diào)首套房按揭貸款利率下限，打開按揭貸款利率進(jìn)一步下行的空間，刺激地產(chǎn)銷售的政策力度再次加大，穩(wěn)增長舉措加碼。

總體而言，此次房貸利率政策調(diào)整對銀行基本面利大于弊。從營收端來看，對息差的影響較有限，按揭利率定價(jià)下行不影響存量貸款利率，加上因?yàn)榘唇依剩?月為5.49%）高于整體貸款利率84BP，所以通過降低按揭利率下限20BP，刺激按揭貸款投放，可以帶動新發(fā)放貸款中的按揭貸款占比提升，反而有助于支撐銀行息差。從風(fēng)險(xiǎn)端來看，可緩釋信用風(fēng)險(xiǎn)壓力。刺激地產(chǎn)需求，有望緩解地產(chǎn)企業(yè)流動性壓力，同時(shí)支持實(shí)體經(jīng)濟(jì)修復(fù)，有助于緩釋銀行信用風(fēng)險(xiǎn)壓力。

穩(wěn)定地產(chǎn)強(qiáng)化需求

中銀證券認(rèn)為，穩(wěn)地產(chǎn)強(qiáng)化如期而至，政策發(fā)力持續(xù)可期，房地產(chǎn)需求端政策發(fā)力，按揭利率下調(diào)意在提振商品房銷售需求。本次政策是穩(wěn)地產(chǎn)政策在需求端的強(qiáng)化。在4月持續(xù)推進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)融資等穩(wěn)地產(chǎn)政策，存款定價(jià)調(diào)控后，5月穩(wěn)增長穩(wěn)地產(chǎn)政策繼續(xù)如期強(qiáng)化，按揭利率調(diào)降有利于房地產(chǎn)銷售。本次房貸利率調(diào)降意在提升居民端需求，3-4月居民融資需求受損較多。

值得注意的是，此次降幅強(qiáng)于前次LPR調(diào)整，相對目前新增按揭降幅較大。5年LPR基準(zhǔn)利率為4.6%，在此基礎(chǔ)上減少20BP為4.4%，相當(dāng)基準(zhǔn)利率的96%，如果后續(xù)基準(zhǔn)利率下行，下限也會下降，折扣也會加大。前期央行公布的2022年3月按揭利率為5.49%，遠(yuǎn)高于基準(zhǔn)利率89BP。根據(jù)融360發(fā)布的數(shù)據(jù)，其監(jiān)測的3月全國首套貸款平均利率為5.28%，其中，北京、上海、廣州和深圳分別為5.15%、4.96%、5.35%和4.91%，其監(jiān)測的42個城市中，全國首套最低利率在蘇州，首套平均利率為4.62%，接近基準(zhǔn)利率。其監(jiān)測的全國3月首套按揭貸款利率環(huán)比降11BP，42個城市中有31個城市3月按揭利率環(huán)比上月下降。

本次通過調(diào)整下限的方式而非LPR變動方式，或主要是針對增量，相對存量調(diào)整，更有利于刺激更新置換需求。對銀行存量按揭貸款不會有重定價(jià)影響，新增按揭利率將持續(xù)下降。在央行4月進(jìn)行了存款利率市場化調(diào)整機(jī)制，存款成本下降后，政策落地符合銀行負(fù)債成本壓降，讓利傳導(dǎo)實(shí)體的政策導(dǎo)向。而且，堅(jiān)守房住不炒，針對居住需求。延續(xù)政策針對性強(qiáng)特征，明確首套需求，二套并未放開，針對剛需和更新需求。采取下限模式，政策力度給區(qū)域調(diào)整空間，并且可以隨著后續(xù)LPR變動繼續(xù)調(diào)整下降。

4月社融信貸數(shù)據(jù)反映疫情沖擊加劇經(jīng)濟(jì)需求壓力，調(diào)降按揭下限強(qiáng)化穩(wěn)地產(chǎn)政策，刺激房地產(chǎn)需求，提振市場信心。在存款成本壓降后，按揭調(diào)降符合金融讓利傳導(dǎo)的政策導(dǎo)向。現(xiàn)階段，穩(wěn)地產(chǎn)特別是地產(chǎn)需求對銀行資產(chǎn)質(zhì)量和信貸需求的正面意義，遠(yuǎn)遠(yuǎn)強(qiáng)于新增按揭利率下降的影響。

圖1：首套平均房貸利率與5 年期LPR

資料來源：Wind，中信期貨研究所

圖2：個人住房貸款與企業(yè)一般貸款加權(quán)平均利率

資料來源：Wind，中信期貨研究所

東興證券認(rèn)為，房貸定價(jià)體現(xiàn)為三個層次——“全國自律、地方自律、銀行定價(jià)”。全國自律是統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn);地方自律在全國自律的基礎(chǔ)上可以有差異;同一個地區(qū)，各家銀行在地方自律的基礎(chǔ)上，也允許一些定價(jià)差異。

《通知》是年初以來第二個全國性地產(chǎn)托底政策，信號意義較強(qiáng)，主要有兩點(diǎn)：第一，直接改變?nèi)珖月桑饲暗氖滋鬃》可藤J利率下限為5年期LPR+0BP，現(xiàn)在下調(diào)20BP，即5年期LPR-20BP，按照3月份5年期LPR為4.60%，首套利率新的下限是4.40%，二套仍按現(xiàn)行規(guī)定，即5年期LPR+60BP，為5.20%。第二，允許地方自律“因城施策”，按照當(dāng)?shù)氐牡禺a(chǎn)形勢和政府調(diào)控要求，自主確定首套和二套的加點(diǎn)下限，也就是說，地方自律微調(diào)二套利率下限，也是可選項(xiàng)。

當(dāng)前房貸利率仍高于2020年的水平，有政策空間。2022年一季度新發(fā)放住房按揭加權(quán)平均利率為5.49%，而上一輪的低點(diǎn)為2020年四季度的5.34%，當(dāng)前仍高出15BP。比起調(diào)降LPR，調(diào)降加點(diǎn)對銀行的沖擊更小。調(diào)加點(diǎn)只影響新增房貸合同，且可以控制只涉及首套，不涉及二套;而調(diào)LPR除了上述影響外，首套、二套的新增房貸利率都要降，還要因?yàn)橹囟▋r(jià)而影響全部存量房貸。2021年年末，上市銀行住房按揭在貸款總額中占比27%。明顯，監(jiān)管選擇了對銀行影響更小的刺激方式，意味著5月5年期LPR的調(diào)降概率變低。

用對銀行非常低的代價(jià)，實(shí)現(xiàn)了托底地產(chǎn)和合理讓利。假設(shè)新增首套房貸在2022年房貸余額中占比6%，那么20BP的定價(jià)調(diào)降，對貸款收益率的影響是0.3BP，一個非常低的讓利幅度。100萬元的貸款按25年等額本息計(jì)算，自5.20%調(diào)降20BP，相當(dāng)于月供減少117元，全年減少1405元，或有助提振地產(chǎn)銷量。

4月金融數(shù)據(jù)疲弱，央行銀監(jiān)選擇此時(shí)出手，寬信用迎轉(zhuǎn)機(jī)，未來仍會繼續(xù)發(fā)力，此次調(diào)降房貸利率下限為年初以來首個全國性地產(chǎn)托底政策，信號意義較強(qiáng)。

破解信貸塌方小試

中泰證券從政策U型底、結(jié)構(gòu)性降息、定向穩(wěn)信用等方面分析了房貸利率政策變化背后的意圖和實(shí)現(xiàn)方式。

下調(diào)首套房最優(yōu)貸款利率的背景是購房者預(yù)期轉(zhuǎn)弱，年初以來按揭信貸增速有明顯放緩，個別銀行呈現(xiàn)信貸塌方。按揭需求放緩一方面是由于2021年以來，以恒大、融創(chuàng)為代表的房企陸續(xù)出險(xiǎn)，地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈持續(xù)下行，導(dǎo)致居民購房需求有后置;另一方面則是在經(jīng)濟(jì)持續(xù)下行疊加疫情沖擊下，居民可支配收入放緩，有效需求不足，使得購房預(yù)期迅速轉(zhuǎn)弱。一季度個人住房貸款同比增長8.9%，增速已經(jīng)是2012年，來的最低水平，且根據(jù)調(diào)研，個別銀行年初以來有按揭信貸塌方的現(xiàn)象，反映出當(dāng)前市場購房者預(yù)期普遍較弱。

圖3：30大中城市最近7天商品房成交面積及其增速

資料來源：Wind，中信期貨研究所

圖4：100大中城市住宅類用地成交土地規(guī)劃建筑面積及其增速

資料來源：Wind，中信期貨研究所

居民信貸較弱拖累4月新增信貸規(guī)模低于市場預(yù)期，而從當(dāng)前數(shù)據(jù)看，4-5月按揭貸款需求景氣度持續(xù)下行;5月份10大城市景氣度下行幅度有所放緩。4月居民各類信用需求全面少增，按揭貸款凈新增-605億元，較2021年同期少增4022億元。截至5月12日，跟蹤到的4月份的10大城市和30個大中城市商品房月均成交面積環(huán)比3月均值回落，對應(yīng)的銀行新增按揭規(guī)模負(fù)增長。5月份10大城市和30個大中城市景氣度維持下行，但10大城市降幅有所收斂。地產(chǎn)銷售仍是在低位波動震蕩。

結(jié)構(gòu)性降息的方式和幅度：加點(diǎn)下限下調(diào)，且賦予地方和銀行一定的定價(jià)自主權(quán)。首先，本次首套房購房利率下調(diào)采用的是加點(diǎn)下限下調(diào)的方式，相當(dāng)于首套房加點(diǎn)下限從0 調(diào)整為-20BP，而不是直接統(tǒng)一調(diào)整房貸基準(zhǔn)利率LPR，僅針對新增貸款，對存量按揭貸款的利率沒有影響。其次，地方和銀行具有較大自主權(quán)。地方層面可根據(jù)“因城施策”原則，自主確定轄區(qū)內(nèi)各城市首套和二套住房利率加點(diǎn)下限調(diào)整方向，可選擇跟隨全國下限下調(diào)，也可保持不動或適度上調(diào)，維持區(qū)域房地產(chǎn)市場穩(wěn)定。在城市貸款利率下限基礎(chǔ)上，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)結(jié)合自身經(jīng)營情況、客戶風(fēng)險(xiǎn)狀況和信貸條件等因素，合理確定每筆貸款的具體加點(diǎn)數(shù)值。

降低首套房最優(yōu)貸款利率下限可以積極引導(dǎo)首套房剛需群體的購房預(yù)期，在維持政策底線思維基礎(chǔ)上實(shí)現(xiàn)定向穩(wěn)信用。當(dāng)前制約經(jīng)濟(jì)的核心問題是需求，貨幣政策效果有限，直接降低LPR對寬信用的效用較低，且中美利差也決定目前不是全面降息的有利時(shí)間窗口。通過降低首套房最優(yōu)貸款利率下限這類結(jié)構(gòu)性的利率政策，僅對首套房剛需用戶、且賦予地方政府和銀行較大自主權(quán)，可以在“房住不炒”的底線思維下，支持剛性和改善性住房需求，引導(dǎo)剛性購房主體的信心和預(yù)期。

中泰證券預(yù)計(jì)，地產(chǎn)政策大概率呈現(xiàn)“U型底”，落實(shí)地產(chǎn)長效機(jī)制的同時(shí)，邊際改善托底經(jīng)濟(jì)。一方面，房地產(chǎn)長效機(jī)制仍會堅(jiān)定落實(shí)，本輪房地產(chǎn)調(diào)控周期從2016年首提房住不炒走到現(xiàn)在，長效機(jī)制不斷迭代，監(jiān)管閉環(huán)逐漸合攏，長期經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型不斷推進(jìn)，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)的高質(zhì)量可持續(xù)發(fā)展。另一方面，在相關(guān)主體行為變化導(dǎo)致市場收縮后，監(jiān)管出面穩(wěn)定市場情緒，防止經(jīng)濟(jì)快速下滑，避免出現(xiàn)系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)。預(yù)計(jì)本輪地產(chǎn)周期下， 政策強(qiáng)刺激推動市場預(yù)期拐點(diǎn)趨勢向上的概率較低，相關(guān)放松性地產(chǎn)政策更多是底線思維和局部思維。

從政策潛在效果評估來看，預(yù)計(jì)短期會積極提振剛需購房者需求，促進(jìn)個別地方房企銷售。在新差異化住房信貸政策下，商業(yè)銀行發(fā)放房貸的可調(diào)節(jié)空間更大，有助于更好地促進(jìn)剛需群體的實(shí)際貸款利率下行;同時(shí)可以鼓勵地方房企銷售，促進(jìn)房地產(chǎn)市場回暖。

不過，考慮當(dāng)前居民加杠桿空間已經(jīng)較為有限，長期而言仍需從提高居民收入的角度來提振有效需求。過去十年居民杠桿增速和可支配收入增速長期處于不匹配的狀態(tài)，按揭貸款自2011年來的復(fù)合增速為19.7%，而同期居民可支配收入復(fù)合增速則僅為9.2%，居民債務(wù)收入比持續(xù)攀升，2021年為135%，居民持續(xù)加杠桿的空間已較為有限，未來提振居民有效需求仍需著力于提高居民可支配收入。

從銀行視角觀察，此次房貸利率下限下調(diào)對息差和利潤的拖累有限，綜合考慮存款定價(jià)后息差平穩(wěn)。首套房最優(yōu)貸款利率下限下調(diào)20BP，對銀行凈息差的影響在0.27-0.49BP，預(yù)計(jì)對銀行2022年稅前利潤影響幅度在0.25%-0.45%，總體影響有限。其中，國有行受到的拖累最為明顯，主要是由于大行按揭貸款規(guī)模和占比均較高，若首套房新發(fā)貸款利率下調(diào)20BP，則在首套房新增占比分別為50%、70%、90%的假設(shè)下，凈息差下行0.34BP、0.47BP、0.60BP，對2022年稅前利潤的拖累在0.30%-0.55%。對股份制銀行、城商行、農(nóng)商行的影響則總體有限，弱于對上市銀行整體影響，首套房新增占比90%的假設(shè)下，對息差拖累不足0.30BP，對稅前利潤拖累不足0.30%。

貸款定價(jià)下限下調(diào)+存款定價(jià)上限下調(diào)對農(nóng)商行息差和利潤的提升最為明顯，從板塊影響來看，農(nóng)商行>城商行>國有大行>股份制銀行，主要原因?yàn)檗r(nóng)商行存款以及定期存款占比相對較高，緩釋力度較大，且資產(chǎn)端按揭貸款規(guī)模和占比較低，受到的資產(chǎn)端下行影響較小。對農(nóng)商行板塊而言，若首套房新發(fā)貸款利率下調(diào)20BP，存款定價(jià)上限下調(diào)10BP，則在首套房新增占比分別為50%、70%、90%的假設(shè)下，凈息差提升1.41BP、1.36BP、1.31BP， 對2022年稅前利潤的提升在1.34%-1.45%。

存款成本緩釋測算邏輯如下：對存量重定價(jià)部分和新增存款部分合計(jì)貢獻(xiàn)進(jìn)行測算。1.假設(shè)存量存款重定價(jià)時(shí)間分布，根據(jù)存款重定價(jià)期限分布，假設(shè)3M-1Y定價(jià)下調(diào)10BP。2.增量存款貢獻(xiàn)測算，假設(shè)新增存款的期限分布與2021年一致，則新增存款中定價(jià)下移的占比則是3M-5年期部分，假設(shè)1-3年期各占1/3。

居民持續(xù)加杠桿的空間已較為有限，未來提振居民有效需求仍需著力于提高居民可支配收入。

從個人視角來看，個人還款減負(fù)約2.33%。針對首套房貸款群體，且被銀行定義為最優(yōu)客戶群體，測算結(jié)果如下：30年還款周期假設(shè)下，首套房商貸利率下限下調(diào)20BP，對還款額的影響在2.3%。假設(shè)100萬元總貸款，在原有定價(jià)下，月還款額為5176.32元，年還款額為62115.84元，總還款額為186.4萬元。若貸款定價(jià)下調(diào)20BP，則月還款額可以減少120.38元，年還款額可以減少1444.54元，總還款額可以減少4.33萬元，在原有總還款基礎(chǔ)上減負(fù)約2.33%。

信號意義大于實(shí)質(zhì)

根據(jù)中信期貨的分析，央行宣布下調(diào)首套住房商業(yè)性個人住房貸款利率下限20BP，二套住房利率下限維持不變，旨在提振房地產(chǎn)市場信心。

第一，央行下調(diào)的是房貸利率下限，實(shí)際執(zhí)行的房貸利率仍有待各地因城施策逐步下調(diào)，不會一步下調(diào)到位。中長期來看，未來全國平均房貸利率存在90BP的下調(diào)空間。此前央行執(zhí)行的全國統(tǒng)一房貸利率政策是首套商業(yè)性個人住房貸款利率不得低于相應(yīng)期限貸款市場報(bào)價(jià)利率，二套商業(yè)性個人住房貸款利率不得低于相應(yīng)期限貸款市場報(bào)價(jià)利率加60BP。此次央行宣布首套住房商業(yè)性個人住房貸款利率下限調(diào)整為不低于相應(yīng)期限貸款市場報(bào)價(jià)利率減20BP，而二套房房貸利率下限維持不變。房貸期限一般較長，大多數(shù)房貸利率基于5年期LPR定價(jià)。截至2022年3月份，首套平均房貸利率比5年期LPR高68BP，多數(shù)城市的房貸利率加點(diǎn)尚未觸及央行規(guī)定的下限。從這個角度而言，央行制定的房貸利率下限并非當(dāng)前樓市的主要制約因素。在央行下調(diào)房貸利率下限之后，全國房貸利率不會一步下調(diào)到位，而是由各地因城施策逐步下調(diào)。中長期來看，未來全國首套平均房貸利率存在90BP左右的下調(diào)空間。

第二，央行下調(diào)房貸利率下限有利于提振房地產(chǎn)市場信心，但房地產(chǎn)銷售何時(shí)顯著改善仍存在不確定性。未來我們需要持續(xù)跟蹤房貸利率下調(diào)節(jié)奏以及30個大中城市商品房銷售的表現(xiàn)。自2021年四季度以來，全國樓市政策逐步放松。本次央行下調(diào)首套住房商業(yè)性個人住房貸款利率下限20BP，釋放了較強(qiáng)的穩(wěn)樓市信號，有利于提振房地產(chǎn)市場信心。但是，房地產(chǎn)銷售何時(shí)顯著改善仍存在不確定性。2022年以來，很多城市已經(jīng)開始因城施策下調(diào)房貸利率。3月份新發(fā)放個人住房貸款利率比年初低17BP，但3月份30個大中城市商品房成交面積同比下降46%，全國商品房銷售面積同比下降17.7%，表現(xiàn)仍偏弱。房貸利率的小幅下調(diào)尚未顯著提振商品房銷售。由于疫情抑制購房者信心，4月份全國商品房銷售可能進(jìn)一步走弱。4月份30個大中城市商品房成交面積同比下降51%，降幅進(jìn)一步擴(kuò)大;全國住房貸款減少605億元，同比少增4022億元，降幅也較大。隨著疫情的緩解和房地產(chǎn)信心的提振，未來商品房銷售或多或少會有所修復(fù)。但商品房銷售的顯著改善仍依賴于樓市政策的進(jìn)一步放松。房貸利率下調(diào)到什么水平才能讓商品房銷售面積顯著改善（比如恢復(fù)到去年同期水平）存在不確定性，而且房貸利率下調(diào)節(jié)奏也存在不確定性。未來我們需要持續(xù)跟蹤房貸利率下調(diào)節(jié)奏及30個大中城市商品房銷售的表現(xiàn)。

5月15日，央行、銀保監(jiān)會聯(lián)合發(fā)文對房貸利率下限進(jìn)行調(diào)整，其中首套住房商業(yè)性個人住房貸款利率下限調(diào)整為不低于相應(yīng)期限貸款市場報(bào)價(jià)利率減20BP（此前規(guī)定為“不得低于貸款市場報(bào)價(jià)利率”，下調(diào)幅度20BP），二套房繼續(xù)按現(xiàn)有規(guī)定執(zhí)行，這是因城施策以來央行罕見地低對房地產(chǎn)利率進(jìn)行總體指導(dǎo)。

從政策基調(diào)上看，本次房貸利率調(diào)降符合4月政治局會議定調(diào)“支持各地從當(dāng)?shù)貙?shí)際出發(fā)完善房地產(chǎn)政策，支持剛性和改善性住房需求”，也符合我們前期對地產(chǎn)需求端政策進(jìn)一步放松的判斷。

從政策方向上看，本次政策調(diào)整也是2016年政府工作報(bào)告提出“因城施策”以來，央行罕見的對整體房地產(chǎn)貸款利率進(jìn)行調(diào)整，進(jìn)一步驗(yàn)證當(dāng)前地產(chǎn)政策轉(zhuǎn)向?qū)捤芍Ψ€(wěn)增長的趨勢。本次政策有助于拉動首套住房貸款需求，指向“寬信用”，4月居民住房貸款減少605億元，同比少增4022億元，數(shù)據(jù)大幅回落。

浙商證券認(rèn)為。降低房貸利率也是配合其他房地產(chǎn)放松政策，驅(qū)動房貸逐步放量。從政策內(nèi)容上看，本輪利率調(diào)降的重心仍在首套房，我們預(yù)計(jì)未來將有更多一二線城市“因城施策”，迎來二套住房政策放松，限購限貸條件有望進(jìn)一步放寬并有效提振地產(chǎn)銷售。除需求端政策進(jìn)一步松綁外，我們進(jìn)一步提示年內(nèi)地產(chǎn)放松的三大潛在方向：一是城市更新方面，我們在此前城市更新系列報(bào)告中已對這一領(lǐng)域進(jìn)行詳細(xì)論述，預(yù)計(jì)對全年地產(chǎn)投資增速貢獻(xiàn)在7%附近;二是現(xiàn)金流改善方面，我們認(rèn)為商品房預(yù)售資金監(jiān)管未來有望在合理范圍內(nèi)迎來更大面積的放松并改善房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流，三是棚改貨幣化方面，我們預(yù)計(jì)下半年可能仍有部分非核心二線以及三、四線商品房庫存較高城市進(jìn)一步推進(jìn)棚改貨幣化安置，拉動地產(chǎn)銷售需求。

而且，每個城市首套房定價(jià)利率差別較大，實(shí)際不可能都采取最低利率。截至2022年3月末，中國首套平均房貸利率約為5.28%，二套平均房貸利率約為5.57%，均高于當(dāng)前房貸基準(zhǔn)利率5年期以上LPR（4.6%），銀行在利率定價(jià)實(shí)踐中普遍是在基準(zhǔn)利率基礎(chǔ)上加點(diǎn)，不會直接采取最低利率。城市之間房貸利率定價(jià)差異也較大，主要受各地房地產(chǎn)市場形勢、房貸利率政策及供需關(guān)系影響，截至3月末，北京、上海、廣州、深圳的首套房貸平均利率分別為5.15%、4.96%、5.35%和4.91%，天津、廈門、武漢、合肥等熱門二線城市利率水平也分化較大，分別為4.9%、4.9%、5.66%和5.77%。

從全國數(shù)據(jù)看，受1月LPR報(bào)價(jià)下降及2022年多地陸續(xù)因城施策放松政策的影響，首套和二套房貸利率3月相比2月均出現(xiàn)了環(huán)比下行，降幅分別11BP和10BP。目前房貸利率定價(jià)并未采取最低利率，但我們認(rèn)為對首套房貸利率下限調(diào)降20BP也為房貸利率定價(jià)釋放空間，增加定價(jià)靈活性，有助于帶動市場平均房貸利率下行。在“房住不炒”的大背景下，房貸利率的回落將是漸進(jìn)的，短期較難大幅下行。

本次房貸利率政策針對增量住房貸款，核心目的是拉動居民購房意愿，提高邊際貸款需求，帶動地產(chǎn)銷售回暖。政策對存量房貸影響不大。2020年3月起，金融機(jī)構(gòu)陸續(xù)開展對存量浮動利率貸款的定價(jià)基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換，可轉(zhuǎn)換為以LPR為定價(jià)基準(zhǔn)加點(diǎn)形成（加點(diǎn)可為負(fù)值），也可轉(zhuǎn)換為固定利率，目前該轉(zhuǎn)換過程已完成，因此，若存量住房貸款的定價(jià)利率是在LPR基準(zhǔn)上加點(diǎn)形成，那么其波動主要取決于重定價(jià)日時(shí)的LPR水平，不會受本次對首套房貸利率下限的調(diào)整影響。

5月9日，央行在2022年一季度貨政報(bào)告中提出“市場利率+央行引導(dǎo)→LPR→貸款利率”傳導(dǎo)機(jī)制，該機(jī)制意味著在LPR報(bào)價(jià)形成中，市場利率起到重要的前瞻性引領(lǐng)及影響作用。4月初至今DR007持續(xù)低位運(yùn)行，中樞明顯下移，一方面是央行仍有降息概率的前瞻性信號，當(dāng)然在發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體貨幣政策進(jìn)入緊縮區(qū)間的背景下，央行降息操作也面臨一定兩難困境;另一方面，市場利率中樞的大幅下行在上述傳導(dǎo)機(jī)制下，本身就會對LPR有明顯的牽引作用，且“央行引導(dǎo)”并非僅指“降息”，“降準(zhǔn)”也可能包含其中，4月央行降準(zhǔn)0.25個百分點(diǎn)也對LPR報(bào)價(jià)有引導(dǎo)作用，預(yù)計(jì)即使本月央行并未下調(diào)政策利率，20日的LPR報(bào)價(jià)也有較大概率下降。