保護或開發：歷史地區城市更新的“破局”思考
——以深圳沙井地區城市更新為例

吳婷婷，楊 廉

（華南理工大學建筑設計研究院有限公司，廣東 廣州 510640）

0 引言

我國城鎮化取得了巨大成就，已逐步邁入發展較快的中后期，在城市面貌日新月異的同時也伴隨著老城的激烈變化，存量提質改造和增量結構調整已成為城市建設新常態。歷史文化保護已成為社會各界的廣泛共識，住房和城鄉建設部于2020年進一步強調在城市更新改造中必須加強歷史文化保護。從過去“加快舊城改造步伐”，到現在逐漸放緩，從“拆改留”到“留改拆”，從“破舊立新”到“護舊立新”等理念的更迭，都反映了對城市更新內涵提升的認知。城市更新應統籌兼顧經濟、生活、生態、安全等多種需求，解決發展過程的不平衡不充分問題，促進高質量、可持續發展，建設一個宜居、創新、智慧、綠色、人文、韌性的城市（田永英，2021）。

早期城市更新主要通過技術手段解決城市的物質環境問題，但是缺乏對經濟、社會等方面的綜合考慮，結果不但未能取得預期效果，反而造成了新的問題。實踐要求既不能一味地刻板保護和歷史復刻，又不能急功近利地推倒重來，應通過合理的對象認知、空間管制、實施機制來延續與優化社會、經濟、文化、產業關系，在優先完善基礎設施和公共服務配套的同時實現城市新舊關系的融洽，改善人居環境，永續城市記憶，延續傳統特色和老城活力，整體協調城市空間，促進可持續生長。

1 歷史文化地區城市更新的困境

1.1 “一保則死，一改就亂”

城市歷史環境和傳統風貌保護在城市更新改造過程中矛盾尖銳，日益成為我國新常態下城市建設的關鍵問題。在實踐中，存在“一保則死，一改就亂”的兩種極端現象。“保死”是對待歷史地區及建筑像文物一樣供起來，成為“凍結式”的保護；“改亂”則是在經濟利益的推動下過度開發造成建設性破壞，大面積拆遷或改造后歷史遺跡和格局不復存在，出現全面商業化或面目全非現象。無論“保死”還是“改亂”，其結果都可能在不同程度上改變原有的社會結構關系。

1.2 “保死”：資金困局與程序束縛

缺乏維護和修繕的歷史街區面貌陳舊、設施落后、經濟蕭條、環境惡劣。建筑年久失修自然衰敗，無法滿足現代人居環境需求，與新的生活方式相沖突，或被忽略、蠶食，或隨意搭建改建，比比皆是。歷史保護的難點是資金籌措問題，保護與修繕老房子需要巨額投入，通常比新建的費用更高昂，并且需要經歷漫長的精細修復過程，時間和金錢的投入成本巨大。政府主導的公共資金很難實現大規模的修繕，即便物質形態被保護下來了，如果無人使用和維護，依然會淪落為沒有生命的擺設，物質環境的衰敗不可避免，整體機能也會逐漸退化。

1.3 “改亂”：市場逐利與文脈斷裂

追求細節和品質的微更新是現在普遍推崇的老城有機更新方式，或由政府主導或市場參與，但整體改造在一些大城市中心區還普遍存在，面對具有保護與開發雙重問題的舊城更新，市場開發主體參與的首要動力還是強調“投入—回報”的經濟可行性。大規模更新容易忽視歷史格局的延續和建筑風貌的推敲，對地區長期發展過程中形成的景觀氛圍和個性特征造成損害。城市與過去的關聯性被割斷，可識別性和歸屬感下降。

2 保護與開發矛盾的城市更新要點

在具有特定歷史風貌的地區城市更新中，本身可能不是具備文物屬性的歷史文化名村或歷史文化街區，但其中存在一定的歷史風貌建筑及線索，甚至可能包括一些不可移動的文物建筑。對待這類地區的更新改造，需要重點關注以下3個方面：①公共政策的激勵和引導；②在歷史保護區引入多元主體參與，優化社會網絡形態；③基礎設施、公服配套等公共要素的優先考慮。

2.1 公共政策優選

歷史文脈價值與土地資源效率的兼顧是涉及歷史保護存量更新的關鍵性難題。經驗表明，政府主導利益分配的一元開發模式難以有效應對大規模的城市更新，因此充分調動市場發揮資源配置功能的多元主體開發模式是必然的選擇，通過適宜的政策路徑引導各個主體充分競爭、合作博弈，使文脈保護、土地資源和空間環境得到優化提升。在嚴格保障公共利益的前提下，新舊空間聯動機制可以有效地激活市場運作的積極性，主動平衡保護與開發的空間矛盾、社會矛盾、資金矛盾。可采用容積率轉移、容積率獎勵、開發捆綁、稅費優惠等靈活多樣的政策優化投資環境，激發市場活力。一方面對企業參與更新建設起到激勵作用，另一方面也激勵社區居民發揮咨詢和參與的作用，成為城市更新的重要角色。

2.2 社會形態優化

產權置換的發生在一定程度上使得保留范圍內原有的社會關系瓦解，新的社會關系被重塑，即使保留了分散的產權，但歷史活化和商業發展可能促使原來的居民搬離，新的經營主體進入。但原住居民對于歷史住區的情感聯系、歷史環境的集體記憶、傳統文化的氛圍營造具有不可替代的作用，如何在城市更新的背景下留住原住居民，使其成為保留建筑的使用者，是一種積極的探索。例如將一部分保留建筑交給回遷社區居民及新社區居民使用，承載公共服務配套功能，在一定程度上保留社區生活的原真性。從發展觀來看，加入新的使用者、培育新的原住居民與新的地方文化也是必然的結果，引導創業青年、多元企業等入駐，發展新型業態，擴大社區利益共同體，實現社區網絡的修復和新型文化的復興。

2.3 公共要素優先

城市更新是一項涉及公共利益的事業，政府需要嚴格把握更新改造的大方向，防止各種投機行為對歷史地區不可逆的破壞，同時也要充分吸收多元主體的意見促進以人為本，實現城市發展需求的基本目標。滿足相應的公共要素配置是城市更新的基本前提，這是更新過程中必須優先保障的部分，在此基礎上，協調商業利益以及原住居民之間的利益。存量發展背景下，城市更新中的公共要素主要關注基礎設施、公共設施的歷史欠賬以及開放空間、綠色環境等，通過開展評估，明確地區的物質性和非物質性公共要素需求。

3 兼顧保護與開發平衡的城市更新思考

3.1 規劃背景

深圳沙井大街片區地處珠江口東岸、深圳市寶安區沙井街道，位于粵港澳大灣區的環灣一線地區，是深圳西部中心的核心區之一。沙井古墟是深圳現存歷史最悠久、規模最大的廣府聚落，是大灣區蠔文化和海洋文化的發源地和傳承地，在歷史的演變中，形成了“村墟結合、河街串墟、七坊并立、梳式布局”的整體格局。由于城市化進程中對于沙井古墟歷史風貌區長期采取“弱保護”“自生長”的態度，傳統歷史風貌居住建筑破敗、社區公共基礎設施嚴重老化，古墟整體人居環境已經不能滿足現代生活品質的要求，本地人口空心化，青年人口流失嚴重。

沙井大街片區城市設計范圍面積約3km2，其中拆除重建區面積約1.4km2，沙井古墟歷史風貌區面積約23hm2。古墟不屬于歷史文化名村或歷史文化街區，活化利用和改造的空間較大，風貌區核心保護范圍包括24處不可移動文物、2處歷史建筑，總建筑面積約24.4萬m2。面對沙井古墟衰落的現狀事實和歷史文脈的深厚基底，以及歷史遺產存續和城市人居環境提升的挑戰，城市更新方案著重思考片區新舊有機融合的更新改造模式，以古墟內外功能相輔相成、空間風貌協調的一體化空間方案為核心目標，建立片區的規劃結構、功能安排、交通組織、開放空間等系統。

3.2 “功能—容量—形態”一體化的更新模式

規劃方案提出“功能交織—容量交換—形態交互”一體化更新改造模式，以公共環境整治和服務設施完善為先導，促進新舊空間協同、新舊人群共融、新舊文化共彰。

通過合理的功能策劃與運營考慮，引入商業文旅之外的在地功能，將沙井古墟與拆除重建區內的公共功能相互交織。例如在古墟內置入公服配套、公園綠地，讓古墟成為新區的附屬公服配套區；在拆除重建區滲透與古墟文化一脈相承的主題商業及文化設施，讓新區成為古墟的功能擴展區和歷史價值的提升區。通過功能的內外交織和連接，使本地居民與外來人口更好地交流與融合，讓原本的“宗族圈”走向更加多元和開放的“社區圈”。

沙井古墟內由于產權統一便于整體改造和運營，在相關公共政策的鼓勵支持下，可由政府出資對包含歷史建筑的成片建筑群進行一次性改造，作為廉租房或經濟適用房，納入社會住房保障系統；也可以交給市場改造為支持未來創新創業發展的青年公寓用途。最終使沙井古墟成為具備社區端、消費端和生產端的多元復合功能業態。

將沙井古墟與拆除重建區進行公共要素相關的容量交換，讓開發強度、開發布局適度平衡融洽。基于歷史保護和城市更新的經濟測算，規劃區的建筑總量有明確的門檻需求。若將保留區和重建區簡單地對待，則不利于城市功能和形態的互動。該片區規劃人口規模約14.4萬人，規劃核算非獨立占地分配量約13.8萬m2，包括管理服務、文化娛樂、體育、教育、醫療衛生、社會福利、交通、市政等設施。在滿足設施服務半徑的原則下，將其中約7.7萬m2非獨立占地公服設施置入古墟（見圖1）。通過古墟局部建筑改造形成社區公共服務核，在鄰里、教育、健康、治理等多個方面打造共享未來社區，成為高品質的美好人居示范。在一定程度上維持歷史街區社會網絡的相對穩定，在防止過度商業化蔓延的同時增強人們對歷史保護的注意力和參與度。

圖1 古墟社區公共服務

風貌協調與創新是具有歷史話題的城市更新難以回避的問題，以新舊空間形態交互的手法促進新老空間共生，傳承與外衍古墟歷史建筑的符號與文化基因。沙井古墟具有鮮明的海洋文化特色，保留了諸多歷史文化印跡。將傳統的山海格局、村落肌理、建筑元素進行保留和提煉，創新性地應用到更新建造過程中，讓古墟和新區在形態上相互呼應，使鄉愁記憶得以延續。通過古墟局部建筑改造形成社區公共服務核，在鄰里、教育、健康、治理等多個方面打造共享未來社區，成為原住居民的記憶之城和新居民的希望之城。

4 結語

存量發展時代城市更新需要積極探索可持續發展理念下更為恰當的模式，尋找從舊城舊村更新走向全面城市復興的規劃路徑。探索“功能—容量—形態”相輔相成的高質量更新改造模式，可以使城市更新因歷史保護和活化讓社區功能更加完整，而城市更新的整體運作和資金籌備也讓歷史保護更有效。保護與開發的平衡使歷史文化實現復興、公共利益得到保護、地區價值獲得升維。