芻議影響城市房價水平的主要因素和變量

王勇無

（陜西旅游集團 陜西西安 710061）

房地產發展的過程中，消費者可以發現一線城市、二線城市之間，南方城市、北方城市之間，沿海城市、內地城市之間，省會城市、地級城市之間房地產價格差距十分懸殊，那么有必要認真思考這背后到底是哪些因素、哪些變量在影響而導致這樣的結果。本文就此進行研究。

城市經濟發展水平、人口密度、產業因素

（一）發展水平

城市經濟發展水平是導致不同城市之間房價差異懸殊的根本原因，主要包括城市GDP規模及增速、人均可支配收入及社會消費品零售總額。上述三個指標是衡量城市發展水平的重要指標，和房價幾乎是正相關，全國GDP前十的城市也印證了這點，如表1所示。

表1 2018年全國GDP前十城市住房價格一覽

數據來源：國信房地產信息網，華經產業研究院整理。

?

第一，GDP規模和單位面積GDP產出。城市GDP的高低最直接的反映是城市經濟發展的快慢和整體經濟的富裕程度，單位面積GDP則反映了土地的實際利用效率，他和城市GDP規模相輔相成，缺一不可。我國GDP前十的城市也恰恰是我國房價水平最高的十座城市。

第二，人均可支配收入。人均可支配收入的多少是一個城市居民富裕程度的重要體現，也直接影響到作為普通居民是否有意愿去消費，特別是大宗商品消費和奢侈品消費，人均可支配收入和房價是正相關。

第三，社會消費品零售總額。社會消費品零售總額則直接反映了居民個體為城市所做的貢獻。從表1可以看出除北京上海高度正相關外，其他城市房價差異較大，是弱相關。

第四，全國主要城市最近十年GDP增速，包括“十二五”“十三五”“十四五”目標 ，GDP數據與房價有著直接的關系，也就是GDP會提前五年顯示一個城市房價的區間。在這個區間內，有的片區十年內可能會大幅度上漲，有的片區可能漲得較少，但是整體方向都是在GDP增幅區間左右。從某種意義上而言GDP增速就是房價增速。

（二）人口規模和人口密度

長期來看，如果人口是減少的趨勢，那么對房子的需求也肯定是減少的趨勢。2019年4月國家發改委發布《2019年新型城鎮化建設重點任務》，“放寬落戶”“城市群”“都市圈”一時間成為熱議的話題，可以預見“人才爭奪戰”將在各個城市間激烈開展，熱門城市、核心城市將成為高素質群體的重要選擇。全國人口前十城市住房價格如表2所示。

表2 全國人口前十城市住房價格（截至2018年年底）

數據來源：國信房地產信息網，華經產業研究院整理。

?

人才競爭決定未來城市格局之變，人口規模決定消費規模，未來高素質人口將進一步向大城市群、核心城市聚集，高質量人口遷移選擇將深刻改變我國城市格局。如果這個城市是凈人口流入地，那么對住房的需求肯定就是增長的。房價一般呈現上行的趨勢。比如北上廣深房價一直比較堅挺，就是因為這些城市經濟發展相對較好，是凈人口流入地。

（三）產業因素

我國一線及沿海發達二線城市產業鏈更高端，未來將參與更多國際產業競爭。對于東部核心發達城市來說，服務業將是城市的主要產業，創新的思維、創新的空間以及創新的機制都將成為城市發展的內在動力，一線城市未來也將成為我國參與國際產業競爭的主要節點型城市。在國際產業轉移浪潮中，管理總部、研發中心將更多在國際化城市中聚集，除金融服務業外，以知識密度、高技術含量為代表的信息服務業也將是發達城市參與國際競爭的重要支撐。多數二線城市工業化之路仍在繼續，尤其是中西部城市，都有望在發展工業的過程中實現產業結構升級。投資無疑仍將在這類城市的發展中發揮重要作用，基建、制造業投資甚至包括房地產投資都將為城市建設和發展打開上升空間。

所以，產業結構的調整也使城市區域功能布局發生改變，一線城市核心區將被更高單位能效的產業所占據，落后的城市功能也將隨之升級，核心區將迎來城市更新紅利。與此同時，高端的產業結構也使發達城市聚集了大量高端人才，消費層次和需求品質也得到提升，一線城市房價自然會邁上一個全新的臺階，也是和中西部城市房價拉開差距的根本原因。

土地政策、土地利用規劃及供應方式

2018年北京市全市土地出讓宗數為83宗，土地出讓面積為568.36萬㎡，土地出讓地面均價為32977元/㎡。2018年北京市全市土地成交宗數為72宗，土地成交面積為490.6萬㎡，土地成交價款為1682.92萬元，土地成交地面均價為34303元/㎡；其中北京市市轄區土地成交宗數為72宗，土地成交面積為490.6萬㎡，土地成交價款為1682.92萬元，土地成交地面均價為34303元/㎡。圖1和圖2列舉北京市2012-2018年土地出讓面積及地面均價。

圖1 2012-2018年北京市土地出讓面積

圖2 2012-2018年北京市土地出讓地面均價

第一，土地供應是房地產市場的基礎，土地供應量對房地產價格有深刻影響。一方面供應量增大，地價下降，供應量減少，地價上升，表現在樓面地價就是單位面積樓面地價的漲跌。另一方面當房地產的價格上升時，土地供應量也上升，房地產價格與土地供應量呈正相關關系，并且房地產價格是土地供應量變化的原因。通過對土地供給彈性變化的分析，隨著城市的發展，可以用較少的土地供應量來調控相同的房地產價格的漲幅。

第二，土地供應方式對房地產市場的影響。土地出讓方式主要有協議出讓和土地使用權招拍掛出讓兩種方式。國有土地使用權招標拍賣制度的實施，使國有土地資產的保值增值目的得以實現，當然也促進了房地產市場健康發展。開發商經營理念將由“速度型”向“效益型”轉變。

綜合成本因素

目前，我國房價從幾百元一平米上漲到幾萬元一平米，房價可謂是出現了翻天覆地的變化，人們每個月的工資也從幾十元增長到幾萬元，只不過同樣是增長了上千倍，但是基數不同導致了工資上漲跟不上房價的上漲。房價二十年不斷攀高的歷史也是各種土地成本、建安成本、城市配套費用等綜合成本突飛猛進的歷史，各個城市的“地王”不斷涌現，使得土地價格屢創新高，而房地產高速發展又帶動上下游產業鏈同步增長，各種物資材料建筑材料需求不斷上漲，最終綜合影響下導致成本越來越高，特別是一線城市，而其他城市也受此影響，只是幅度與一線城市相比略低，因此房價高低也是成本高低的一個真實反映。

財政金融政策和投資預期

財政金融政策。一個國家在快速發展，社會財富會不斷增加，這就造成了人們手中的貨幣越來越多，國外一些國家甚至出現大額貨幣。一方面是通貨膨脹導致國內物價上漲，另一方面是外匯調控所導致的“錢不值錢”。當通貨膨脹出現較快速上升時，人們手中的貨幣會越來越貶值，為了避免這一現象，消費者會考慮投資房地產市場。中國廣義貨幣資金M2從2004、2005年開始，十幾年時間內以兩位數增長，甚至有些年份達到20%以上，截至2019年6月M2已高達192.14萬億元。二十年間中國貨幣總量增加了十幾倍，當投資者手中有較多的貨幣資金，而無法通過其它渠道獲得較多的資產增值時，就會考慮投到房價上漲較快的房地產市場。通貨膨脹時往往購房率會大幅度增加，銀行獲得了這一筆市場資金，又可以進行貨幣調控，增加購房者貸款的門檻，從而進一步減少市場的貨幣流通量，這也是控制通貨膨脹的一種方式。正是因為被房地產吸收了一大部分資金，房地產成為M2超發的“吸收器”，使得整個社會商品的物價指數增長比較平穩，但房價出現了每三年、每五年“翻一番”的現象，特別是經濟發達的城市更是明顯。

投資預期。我國的城市化率從33.87%到如今的60%，城市人均住房面積從9.3平方米發展到今天人均居住面積40.8平方米，從世界范圍看應屬于中等發達國家水平。但我國房價還是居高不下，而且越漲越高，一個重要因素就是和國人幾千年形成的“買房置業”習慣有關，發達國家房子更多是為了居住，而我國在滿足住的基礎上增加了投資功能，國人買房的年齡是全世界最年輕的，很多消費者20多歲就開始買房，在很多人心中形成了“買房就能賺錢”的印象。

外部因素、國際經濟環境和熱錢游資等

中國經濟和世界經濟已深度融合，國際金融危機、國際購買力下降以及中美貿易摩擦等也會影響房地產價格水平。國際熱錢和游資對中國房地產市場起著推波助瀾的作用，對發達城市的影響尤為明顯，成為房地產市場不可忽視的一個重要因素。

結語

綜上，通過對影響房價的主要因素進行深入分析，能使我國更加理性客觀地看待房價，也能夠更加有效積極地采取針對性措施對房地產市場進行調控和引導，促使其更加健康發展，達到黨中央提出的“房子是用來住的，而不是用來炒的”的目標。