房地產企業收入確認政策差異的成因及其財務影響★
——基于萬科與恒大集團的比較

周志勇（副教授） 鄧 惠 陳 玲

（湛江科技學院）

伴隨著我國經濟體制改革的不斷深入，房地產企業表現出生機勃勃的活力和綿綿不斷的貢獻力。在新收入準則正式執行的背景下，房地產行業如何貫徹執行新收入準則成為學者們當前研究的熱點問題。比較分析同行業的兩家企業，雖然兩家案例公司選擇使用的收入準則無重大差別，但是兩公司的收入確認會計政策卻有一些顯著的細微不同。探析房地產企業選擇不同的收入確認政策原因，不同的企業在收入確認時會有不同的判斷，這些取決于企業自身條件。但如果不同的企業都根據不同的動機和需求選擇不同的收入確認方式，這將不利于對行業財務報告信息的客觀統一評價。

一、房地產企業收入確認的理論基礎

（一）房地產適用的會計準則

2014 年開始，國際上統一使用《國際財務報告準則第15 號——與客戶之間的合同產生的收入》（以下簡稱“IFRS15”），我國則從2017 年開始，統一使用《企業會計準則第14 號——收入》（以下簡稱“新CAS14”），而香港會計師公會對IFRS15 全部采納后也發布了《香港財務報告準則第15 號》（以下簡稱“HKFRS15”）。新CAS14和HKFRS15 同于2018 年1 月1 日開始推行，修訂后的準則明確了統一的收入確認標準。本文的研究案例萬科和恒大集團均于2018 年1 月1 日分別執行新CAS14 和HKFRS15。

（二）房地產收入確認的基礎

收入確認條件一般為：只有在收益流入令企業資產增加或負債減少，且該收益的流入金額能可靠計量時才能確認為收入。萬科和恒大集團應用的HKFRS15 和新CAS14 標準都是建立在IFRS15 的基礎上，兩者的共同點是應在客戶對商品已經具有實質性的控制權力時才確認收入，均符合上述廣義的收入確認條件。房地產企業的主營業務收入須是一段時間內以最貼切狀態來迅速反饋企業的履約方式以及進度情況。因此，絕大部分房地產企業都套用一個五步法模型來計量并確認收入。

（三）收入確認模型

對比新CAS14 和HKFRS15，發現相比于舊準則，新準則里多引入了法律條文中合同的概念：在具體內容上是明確構建了一個收入確認模型，該模型是建立在合同履約義務細分為五步的環境下。會計學界稱之為“收入確認五步法模型”，該模型的具體應用，可以說是房地產行業的“燙手山芋”。

二、收入確認會計政策比較

（一）萬科與恒大集團收入確認政策比較

恒大財務危機給房地產行業敲響了警鐘。恒大集團適用的HKFRS15 與“A+H”股領頭羊萬科所適用的新CAS14 相比在大層次、大觀念上沒有歧義，兩者適用的準則均符合國際一般的規定。隨著研究進一步深入，筆者分析了兩企業近三年年報中關于收入確認的相關披露，對比恒大與萬科集團的主要業務類型的會計政策披露，發現無大差異，且表達的意思大致類同（見表1）。

表1 萬科與恒大集團主要業務類型的會計政策對比

鑒于恒大與萬科兩企業的主營業務收入確認政策的相關披露并無重大差異，本文按五步法模型對比分析兩家企業（見表2）。

由表2 可知，兩者的微小差異主要在于合同解析與定價決定方法和收入確認條件與時點確定的表述。萬科自始至終統一明確在履行了合同義務、商品房達到了完全可以符合交房的要求而且對顧客也進行交接、顧客又實際擁有房屋控制權時，方才確認收入。其信息詳盡，邏輯幾乎沒有漏洞，對收入的確認時點定義也非常清晰。而恒大的收入確認如其年報上所披露，在以銷售合同中的義務去劃分各單項義務時，文字表述似乎更著重考慮每項任務是屬于某段時間內需完成還是某一時點要完成。對于屬于一段時間內需完成的任務，其該段時間內某些時點對應收取的收入金額，需依靠人為主觀進行會計估計。由于房地產行業的項目周期較長，如果工程危迫或者耽誤到企業后面的收益時，恒大集團就極有可能在收入確認上進行盈余管理。

表2 萬科與恒大集團收入準則五步法對比

（二）收入確認政策差異的成因

1.市場壓力

一馬當先進入A 股市場的萬科“盆滿缽滿”，使得其他資本紛紛效仿，短短幾年內已經數百家A股房企進入，投身港股市場的房企也過半百。恒大集團于2009 年登陸香港聯交所，進入資本市場除了解決擴張的資金需求，還提高了其在行業內的知名度。鑒于市場競爭壓力增大，為穩住大盤，恒大很有可能利用收入確認盈余管理空間，靈巧包裝財務指標，如此便造成了兩企業收入確認政策的差別選擇。

2.擴張經營需要

恒大財務風險主要是因為前期實施的多元化戰略致使的。2017—2018 年，當房產行業已經進入政府調控的周期性下坡階段，幾乎所有的房企都在設法節衣縮食去保命時，恒大卻因為執意要跨行發展新能源汽車從而埋下了財務隱患。恒大在2018 年開始實施新準則，即刻恒大的財務狀況和其他指標得到好的發展。從2017 年開始，新收入準則讓整個房地產行業分成兩個流派，一類為革新派，即選擇使用“時段法”作為收入準則，另一類則為保守派，即繼續以“時點法”作為主要方式。這意味著，房產行業擁有更大選擇空間，企業可以根據自身的情況來選擇更合適的收入確認政策。恒大集團使用新準則時段法能夠幫助他們快速地強化集資能力，從而擴張業務范圍和公司規模。但如果現金流被提前透支了，則會為企業發展埋下財務風險。

從恒大集團2018—2020 年財報數據分析，其主營業務產生的現金流量是遠遠不足去滿足多元化發展所需。后續恒大集團為滿足擴張經營需要，只能依賴外部投資或者進行融資。在這種壓力下，恒大集團極可能會對相關指標進行操縱，導致其著重選擇的收入確認政策不一，選擇收入的方式也不一致，差異由此而來。

3.市值管理

上市公司市值大小正面體現了企業的盈利水平、發展程度、融資能力等維度。側面反映了資本市場對企業的未來運營情況的預估與認可。萬科市值在國內A 股房企模塊中一直穩穩地處于領頭羊位置，比其他中小企業多了幾倍。究其原因，從學者的研究得到一些啟示：上市企業的營業收入是資本市場對企業價值判斷大小的一個主要考慮因素。萬科集團有著強大的獲利能力以及優秀的公司業績，這正是導致其具有高市值的主要原因，贏得投資者眼睛的對焦。而不斷上漲的營收業績更是外界資本市場對企業市值抱有積極認可態度的關鍵因素，體現了收入是考量企業經營業績好壞的重要指標。而恒大自2018 年開始將大量資金投資于新能源汽車，導致企業現金流短缺，財務風險加大。由此可見，市值管理也是兩家案例公司收入確認政策差異的成因之一。

三、收入確認政策差異的財務影響

（一）經營成果與現金流倒掛

分析整理萬科與恒大的營業總收入、稅后利潤和經營性凈現金的異同，結果如表3 所示，恒大集團2019 年經營性凈現金為負673 億元，且2019 年和2020 年，經營性凈現金與稅后利潤之間存在偏離關系。通常經營性凈現金為負數的主要原因不是應收增加就是存貨增加。說明恒大可能銷售房款資金大量未及時回籠，兩相對比萬科的商業模式要優于恒大，新收入準則下的收入確認政策的應用執行優于恒大，萬科模式值得恒大借鑒。

表3 萬科與恒大集團2018—2020 年部分財務數據對比 （單位：億元）

（二）盈余質量不高，增收未必增利

2018—2020 年龍頭房企的銷售額基本都是穩中增長，其中恒大分別為5 513.4 億元、6 010.6億元和7 232.5 億元，而萬科為6 069.5 億元、6 308.4 億元和7 041.5 億元，可以看出前兩年恒大的盈利空間比萬科潛在的空間要大；但是2020年恒大銷售額增幅，比萬科要高。可是，萬科2018—2022 年的銷售回款率均高于92.5%。而恒大抓回款比較好的年份2020 年的平均回款率值為90.3%。顯然，萬科在銷售回款比恒大集團要優越很多。

從2018—2020 年，萬科、恒大集團的房地產相關業務銷售毛利率分別為29.70%、27.20%、22.60%和36.20%、27.80%、24.20%，兩公司的銷售毛利率都呈現下降趨勢。經過查閱年報資料，其他龍頭房企比如保利、碧桂園、綠城等也呈現明顯下降的趨勢。恒大頻頻采用優惠形式去吸引客人最終造成成本增加了，因此數值與萬科相比，下降幅度更大，恒大能力下降的趨勢更加突出。

（三）超高負債運營，鋼絲上跳舞

與萬科對比，恒大集團凈負債率并不低，2018—2020 年分別為151.90%、159.30%和152.89%。而萬科集團財務特征是縝密、穩重，三年凈負債率僅為30.89%、33.87%和18.09%，這說明恒大已有負債巨大，已經達到了警告閾值，單從表象去解讀，在未來幾年內降負債率是集團首要任務。

表4數據顯示恒大集團財務杠桿處于較高水平，三道紅線持續位于紅色檔。恒大集團管理層被要求未來三年著重降低負債，計劃在將負債率下降到國家要求的安全值以內，改善負債情況。

表4 恒大集團2020 年“三道紅線”

（三）小結

恒大自2018 年實行新收入準則后，其多數業務偏重選擇時段法確認收入，依賴會計人員進行會計估計確認履約進度，從而確認收入。從2020 年財務隱患日益顯現，到2021 年徹底爆發。恒大不恰當的收入確認政策，給企業累積巨大的財務風險。

四、建議

企業要想生存并穩健發展，必須科學合理的對收入確認政策進行選擇。從理論與案例兩個角度切入分析，企業選擇不同的收入確認政策所帶來的影響，發現恒大存在一定人為操縱調節利潤的現象，為避免以后出現類似財務危機，提出如下風險防范措施：

（一）增強財務人員職業判斷能力

新收入準則在實務中需要考慮更多的可變因素，這對企業的會計人員主觀判斷提出了更高要求。房地產企業應該引導會計人員遵守國家會計法律、資本市場信息披露要求，恪守職業道德，謹慎處理會計業務，獨立進行職業判斷。盡量減少人為操縱利潤盈余空間，才是減少高層領導者錯判現象、最佳篩查財務風險的先手辦法。

(二)建立風險預警系統

恒大爆發危機的原因主要是對于債務危機缺乏足夠的認識，并且在生產運營中沒有采取有效的風險防控措施。從財務影響分析，恒大集團近兩年的收益增加，同時其債務也同樣飆升。恒大集團對比萬科，其跨行業發展，甚至跨界的多元化經營，極容易導致企業主發展目標不明，很難為其帶來正向收益。僅以新能源汽車產業為例，恒大集團的投資規模達到了400 多億元，但是該項目到目前為止還沒有給公司帶來實質性的收益。

（三）適時調整發展戰略

在我國房地產調控政策的影響下，大部分房地產企業以前的“負債驅動規模增長”模式必須做出改變。萬科作為中國房地產行業領跑企業，其董事長郁亮于2022 年2 月9 日在萬科年會上總結發言，預判房企行業將進入“黑鐵時代”，萬科也需要相應做出改變，進入“縮表出清”階段，去杠桿、去金融化。萬科高層領導憂患意識良好，勇于變革，正確熟悉新形勢、新任務。然而，恒大卻陷入債務危機，經營風險增加，所以，恒大應在今后的發展過程中，強化資金管控，優化投資領域，調整戰略方向、明確企業目標，以更好地融入新發展格局。