《民法典》視域下淺析住宅小區(qū)車位的歸屬

李翀暉 文 露 汪 倩 李文瑞

成都東軟學(xué)院，四川 成都 611844

隨著近現(xiàn)代我國(guó)經(jīng)濟(jì)社會(huì)的快速發(fā)展，私家車快速普遍化。根據(jù)有關(guān)部門統(tǒng)計(jì)，在2021年，我國(guó)機(jī)動(dòng)車保有量已經(jīng)達(dá)到3．95億輛，相較于2020年我國(guó)機(jī)動(dòng)車保有量，增加了0．23億輛，同比增長(zhǎng)6．18%；已注冊(cè)且處于使用狀態(tài)的汽車數(shù)量達(dá)3．02億，較2020年增加了0．21億輛，同比增長(zhǎng)7．47%，2021年我國(guó)多個(gè)城市的汽車保有量超過百萬。在汽車產(chǎn)銷量方面，我國(guó)連續(xù)13年處于世界第一，隨著汽車行業(yè)的智能創(chuàng)新發(fā)展，新能源汽車受到了許多消費(fèi)者的喜愛，其更是為汽車產(chǎn)業(yè)注入了新的血液。在某種程度上，汽車行業(yè)產(chǎn)銷兩旺導(dǎo)致了人們對(duì)車位的需求擴(kuò)大以及車位的緊缺，車位的緊缺繼而引發(fā)了一系列關(guān)于車位權(quán)屬問題的討論，有關(guān)車位權(quán)屬的糾紛也在不斷增多。車位權(quán)屬的明確和車位緊缺息息相關(guān)，這一點(diǎn)在居民小區(qū)內(nèi)尤為明顯，居民小區(qū)本身停放車輛的共有面積有限，無法明確小區(qū)車位的權(quán)屬會(huì)導(dǎo)致小區(qū)停車位缺口的擴(kuò)大，造成小區(qū)內(nèi)車輛違規(guī)停放。這給小區(qū)帶來一定的安全隱患，同時(shí)也不利于維護(hù)小區(qū)業(yè)主的利益。因此，住宅小區(qū)車位的權(quán)屬問題仍是我國(guó)居民小區(qū)業(yè)主關(guān)注的焦點(diǎn)。

一、國(guó)內(nèi)外小區(qū)車位立法梳理與國(guó)內(nèi)車位分析

（一）《民法典》出臺(tái)之前關(guān)于小區(qū)車位的立法

在《民法典》出臺(tái)之前，原《物權(quán)法》第七十四條的規(guī)定適用于我國(guó)一系列由于居民小區(qū)車位權(quán)屬問題而產(chǎn)生的糾紛。根據(jù)原《物權(quán)法》第七十四條可知，在居民住宅小區(qū)內(nèi)，專門用于停放車輛的車位應(yīng)先滿足小區(qū)業(yè)主的需求，且明確了共有車位的范圍——小區(qū)業(yè)主共同擁有的道路及場(chǎng)所。筆者認(rèn)為，我國(guó)原《物權(quán)法》第七十四條，在針對(duì)居民小區(qū)車位權(quán)屬糾紛的問題上，積極地維護(hù)了小區(qū)業(yè)主的利益，優(yōu)先滿足了小區(qū)業(yè)主的需求，避免了業(yè)主和開發(fā)商的糾紛，在一定程度上有利于保障小區(qū)的和諧。《民法典》的出臺(tái)并不是一帆風(fēng)順的，其經(jīng)歷了漫長(zhǎng)的籌備期、嚴(yán)格的會(huì)議審議以及后續(xù)不斷的修改和調(diào)整，在此過程中，居民小區(qū)車位及車位權(quán)屬的相關(guān)規(guī)定也是在刪除新增了多次后才得以完成。

（二）我國(guó)四種類型車位介紹[1]

根據(jù)車位不同的物理狀態(tài)及其所處位置的不同，目前商品房住宅小區(qū)車位主要有四種類型，分別是：住宅小區(qū)地面車位、首層架空停車位、獨(dú)立建設(shè)的多層車位、小區(qū)地下車位。根據(jù)我國(guó)對(duì)居民住宅小區(qū)內(nèi)停車位的劃分，車位類型的不同，其性質(zhì)也就不同，以下是對(duì)這四種類型車位的介紹：

1．住宅小區(qū)地面車位

商品房住宅小區(qū)內(nèi)的地面停車位指的是在小區(qū)地表，通過劃線分割的方式來標(biāo)明的停車設(shè)施，在住宅小區(qū)中，該類小區(qū)車位的土地使用權(quán)歸屬于全體業(yè)主。

2．首層架空停車位

首層架空停車位指的是架空建筑物地面的第一層而形成的停車位，當(dāng)樓房首層架空停車位所在的位置高于2．2米時(shí)，該類停車位是可以計(jì)算其建筑容積率的，并且其土地使用權(quán)可以分擔(dān)，成為專有部分；當(dāng)居民住宅小區(qū)內(nèi)的首層架空停車位所在的位置低于2．2米時(shí)，該類停車位是不能計(jì)算建筑容積率的，同時(shí)也不能獲得對(duì)應(yīng)的土地使用權(quán)面積份額。

3．獨(dú)立建設(shè)的多層車位

獨(dú)立建設(shè)的多層車位是指居民住宅小區(qū)內(nèi)，修建小區(qū)時(shí)所安排的專門用來停放車輛的車位，該類車位在結(jié)構(gòu)和使用上都具有獨(dú)立性。根據(jù)其性質(zhì)可知其屬于獨(dú)立建筑物，因此多層車位的建筑面積也需要獨(dú)立計(jì)算，參與分?jǐn)偼恋氐氖褂脵?quán)。在政府與房地產(chǎn)開發(fā)商訂立的《土地使用權(quán)出讓合同》以及《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》等法律文件中，該類停車位的土地使用權(quán)面積都是有明確規(guī)定的，其可以成為區(qū)分所有權(quán)的專有部分，且獨(dú)立建設(shè)的多層車位是計(jì)算建筑容積率的。

4．小區(qū)地下車位

根據(jù)是否屬于人防工程性質(zhì)，住宅小區(qū)的地下車位可以分為以下兩類：

（1）利用人防工程改造的車位。依據(jù)《人民防空法》的相關(guān)規(guī)定，我國(guó)人防工程的投資是多元化的，國(guó)家可以進(jìn)行建設(shè)，住宅小區(qū)的開發(fā)商也可以進(jìn)行修建。在實(shí)際操作過程中，開發(fā)商需要先經(jīng)過有關(guān)部門的審核，審核通過后，開發(fā)商就可以通過修建人防工程，將其改建為地下停車位來使用，這類停車位就是利用人防工程改造后的地下停車位。

（2）非人防工程改造的車位。一般是由開發(fā)商利用地下空間而建造成的。

（三）部分境外相關(guān)立法

根據(jù)小區(qū)車位的立法現(xiàn)狀及相關(guān)統(tǒng)計(jì)資料，筆者在此選取了部分國(guó)家和地區(qū)對(duì)于車位權(quán)屬的相關(guān)法律并進(jìn)行了淺析，具體內(nèi)容如下表1所示：

表1 部分境外相關(guān)立法匯總

二、《民法典》視角下尚存在的問題

（一）立法存在欠缺，車位權(quán)屬模糊

立法缺乏對(duì)于小區(qū)車庫車位的裁決性法規(guī)，一定程度上形成車位權(quán)屬模糊地帶。現(xiàn)如今《民法典》物權(quán)編第二百七十五條明確小區(qū)規(guī)劃車位以及占有業(yè)主共有部分車位的歸屬，但對(duì)于小區(qū)非人防地下車庫車位、人防工程改建車位等其他類型車位歸屬?zèng)]有涉及。[3]實(shí)際生活中涉及相對(duì)復(fù)雜的案件時(shí)不能按照法律條款對(duì)業(yè)主與開發(fā)商的糾紛作出相應(yīng)的裁決，業(yè)主與開發(fā)商的矛盾糾紛往往無法得到科學(xué)性的解決。

（二）法律條文粗略，易對(duì)其理解產(chǎn)生爭(zhēng)議

《民法典》作為調(diào)整物權(quán)法的基礎(chǔ)性法律，出于對(duì)實(shí)踐復(fù)雜性以及法典穩(wěn)定性的考慮，對(duì)相關(guān)法規(guī)法條作出一定留白，但另一方面也造成法條粗略且概念化。根據(jù)《民法典》第二百七十六條規(guī)定，住宅小區(qū)車庫車位的劃分首先應(yīng)該滿足業(yè)主的需要。然而在實(shí)踐中，對(duì)于“首先滿足業(yè)主需求”這一前提存在頗多不同理解，且司法機(jī)關(guān)對(duì)此法條并沒有作出更加細(xì)化的解釋。筆者認(rèn)為此法規(guī)出臺(tái)的目的是約束開發(fā)商隨意流轉(zhuǎn)小區(qū)車庫車位給非業(yè)主第三方以保障業(yè)主權(quán)利，其次對(duì)“首先”這一說法的理解是住宅小區(qū)內(nèi)業(yè)主優(yōu)于非業(yè)主第三方的權(quán)利。對(duì)于法條中“首先”這一說法是否意味著首先滿足業(yè)主需求等同于業(yè)主擁有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，這一點(diǎn)仍未明確，存在爭(zhēng)議。再者條款中“滿足業(yè)主需求”這一規(guī)定存在漏洞，其未明確“滿足需求”的時(shí)效性并且未規(guī)定開發(fā)商是否有權(quán)利只售出不租借。

（三）現(xiàn)有制度供給不足，缺乏保障機(jī)制及法律后果

近年來城市經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，關(guān)于車位的法治建設(shè)不完善使得小區(qū)車庫車位供需矛盾日益突出。在原《物權(quán)法》以及《民法典》的實(shí)際運(yùn)用過程中可以得知，開發(fā)商與業(yè)主之間處于一個(gè)不平等的主體地位狀態(tài)。通常是開發(fā)商利用信息差（例如：業(yè)主并不能得知開發(fā)商是否將建設(shè)車庫車位的成本分?jǐn)偟綄Ｓ胁糠值某杀局校┱既?yōu)勢(shì)地位侵犯全體業(yè)主的共同利益。現(xiàn)如今實(shí)行的相關(guān)銷售價(jià)格公示制度還不完善，業(yè)主與開發(fā)商之間不能夠通過充足且真實(shí)的建造車庫車位成本核算等市場(chǎng)交易信息達(dá)成一個(gè)相對(duì)公平的約定。因缺乏車庫車位成本披露與銷售價(jià)格公示的相關(guān)配套制度，開發(fā)商與業(yè)主之間存在信息不完全與不對(duì)稱的情況，業(yè)主不能憑借充足信息完成決策導(dǎo)致權(quán)利被侵犯。實(shí)際情況中，小區(qū)車庫車位分為人防工程改建車位、地下非人防車位等多種類型，而其中往往涉及地下空間的使用權(quán)。通過《民法典》第二百七十五條與二百七十六條可知其對(duì)于小區(qū)地下車庫車位的權(quán)屬劃分并不明確，針對(duì)小區(qū)車庫車位類型多樣的情況缺乏一個(gè)相應(yīng)的登記制度。《民法典》物權(quán)編中關(guān)于車庫車位的法條僅規(guī)定歸屬規(guī)則，并沒有作出裁決性的指引。在實(shí)際建設(shè)單位與買賣人產(chǎn)生糾紛時(shí)，相關(guān)政府部門按照有關(guān)法條不能對(duì)糾紛作出判決。其次，《民法典》規(guī)定約定歸屬原則但沒有定制出相配套的法律后果，對(duì)開發(fā)商利用信息差侵犯業(yè)主權(quán)利起不到約束作用也無法規(guī)避信息缺陷、交易能力等市場(chǎng)缺陷帶來的市場(chǎng)失靈。

三、針對(duì)現(xiàn)《民法典》存在問題的建議及措施

基于以上的問題和分析，進(jìn)一步提出未來《民法典》時(shí)代的解決方案與措施。

（一）解決立法欠缺，清晰車位歸屬

我國(guó)的人防車位是指人防工程的車位，而人防車位的使用權(quán)利，是根據(jù)城市的人防辦公室來授權(quán)給建筑物的建設(shè)機(jī)構(gòu)，開發(fā)商不可以左右。對(duì)于人防車位：在明確產(chǎn)權(quán)問題上，可以采取建立人防工程維護(hù)的管理基金，維護(hù)管理的基金從人防工程使用費(fèi)、固定資產(chǎn)折舊費(fèi)、易地建設(shè)費(fèi)等上述費(fèi)用中提取。建立人防工程維護(hù)管理年檢制度，保證設(shè)施一直保持良好的狀態(tài)。非人防車位是一種可以售賣的車位，是有產(chǎn)權(quán)證的車位。對(duì)于業(yè)主和商家，應(yīng)明確售賣合同的產(chǎn)權(quán)問題（年限、地點(diǎn)、有無后續(xù)費(fèi)用等），以免之后產(chǎn)生糾紛。

（二）細(xì)化法律條文，避免不必要爭(zhēng)議

根據(jù)《民法典》第二百七十六條規(guī)定，住宅小區(qū)車庫車位的劃分首先應(yīng)該滿足業(yè)主的需要。這一規(guī)定，不同的地區(qū)有不同的說法（江蘇、江西、安徽等地則實(shí)行人防車位只出租不出售）。對(duì)于可以出售的地區(qū)而言，應(yīng)規(guī)定開發(fā)商首先統(tǒng)計(jì)業(yè)主實(shí)際需要的車位，根據(jù)一定比例來確定出售和出租的車位，出售合同上也一定要明確產(chǎn)權(quán)的所有者問題。僅限出租的車位，根據(jù)不同地區(qū)的不同規(guī)定，在出售時(shí)，開發(fā)商應(yīng)明確告知業(yè)主出租的時(shí)間，還應(yīng)告知如人防車位可隨時(shí)被國(guó)家收回等這些未知風(fēng)險(xiǎn)。

（三）提高現(xiàn)有制度供給，加強(qiáng)保障機(jī)制及法律后果

因?yàn)樯鐣?huì)和經(jīng)濟(jì)高度的發(fā)展，所以才出現(xiàn)了“車多庫少”“停車難，難停車”的問題。而想徹底解決就需要提高現(xiàn)有支付供給，相關(guān)部門和開發(fā)商們應(yīng)該在規(guī)劃車位時(shí)，最好實(shí)地調(diào)研和考察，確定此地區(qū)需要的車位數(shù)，也可以采用新型停車位的創(chuàng)新措施。開發(fā)商不得一味只圖經(jīng)濟(jì)利益，違反道德法律，故意利用信息差、哄騙等手段欺騙業(yè)主。業(yè)主們?cè)诎l(fā)現(xiàn)開發(fā)商在出售或者出租車位的時(shí)候應(yīng)該多咨詢此方面的信息與法律，在發(fā)現(xiàn)開發(fā)商有違法亂紀(jì)的情況時(shí)應(yīng)及時(shí)舉報(bào)，這樣才能保證自己的切身利益和維護(hù)市場(chǎng)的公平公正。而《民法典》不應(yīng)只規(guī)定歸屬原則，更應(yīng)規(guī)定配套的法律后果，對(duì)開發(fā)商利用信息差侵犯業(yè)主權(quán)利起到約束作用，避免信息缺陷、交易能力等市場(chǎng)缺陷帶來的市場(chǎng)失靈，也能為業(yè)主們帶來多一份保障。

四、結(jié)語

在現(xiàn)如今高速發(fā)展的經(jīng)濟(jì)社會(huì)時(shí)代，“車位之爭(zhēng)”只是眾多矛盾焦點(diǎn)的一部分。對(duì)于商家和普通業(yè)主而言，不能只在利益的驅(qū)動(dòng)下無視法律的威嚴(yán)，不僅僅要保證商家應(yīng)得的利益，更應(yīng)切實(shí)保障普通業(yè)主們的根本權(quán)利。而對(duì)于《民法典》，國(guó)家和相關(guān)單位人員應(yīng)做到更加細(xì)化完美，以最終達(dá)到物權(quán)法領(lǐng)域?qū)噹臁④囄粰?quán)屬劃分的立法目的。[4]