關于加強房地產企業資產管理的思考
——以A公司為例

邢 鑫

（晉中華晟房地產有限公司，山西 晉中 030600）

房地產企業的資產管理，是資產所有者通過自身或專業機構來科學管理有形房地產資產，以實現資產的最大保值增值。企業的資產管理水平和模式會直接影響到經濟效益。我國市場經濟的進一步發展對房地產企業的內外環境產生了巨大影響，競爭愈加激烈，企業要迅速響應市場經濟的變化，及時改善經營理念，對資產管理的方法和舉措進行不斷更新，才能適應公司未來可持續發展的要求，在競爭中占據更有利的地位。

一、房地產企業資產管理概述

（一）企業資產管理的概念

企業資產管理就是本著提高資產利用的效率以及減少企業維護運營的成本的目的，運用信息化的手段，對企業特別是資產密集型企業的維修資源進行優化，使企業維護資產的成本降低，經營效率提高。從長遠來看，合理科學的企業資產的管理可以使企業在市場競爭中占據一定的優勢。資產管理包括靜態核算和動態管理，其中動態管理又包含了資產從購買到作廢的整個環節。

（二）房地產企業資產管理的重要性

1.促進企業規?；l展

房地產企業的資產管理，是對房地產資產進行科學的管理，以實現資產價值的最大化以及可能的增值。房地產企業的發展深受企業資產是否合理有效地被分配安置的影響。企業的資產管理從來不是某個人或某個部門的工作，而是需要企業全體員工共同參與的工作。只有企業員工樹立了高度的管理意識和責任心，企業資產管理才能更好地發展和完善，落實企業資產管理，才能使得企業內部產權更加明晰、企業內部資產得到振興，資產才能充分發揮其實際的作用和價值。同時，落實企業資產管理，可以有效減少或杜絕企業的資產損失和經濟損失，良好的企業資產管理有利于使企業資產得到優化配置，提高企業資產利用效率。資產管理有利于企業資源整合，公司各職能部門可以形成系統化、規范化的協調經營，同時提高企業的行動能力，充分發揮企業的最大效益，形成規模經濟的發展模式，為企業做大做強提供保障。

2.提升企業市場競爭力

加強對房地產企業的資產管理，可以提高其市場競爭力。在企業日常的生產經營中，有效管理無形資產或者固定資產，能夠使固定資產的使用效率得到提高，減少本來可以避免的浪費，獲得更大的經濟效益，進一步推動對房地產企業資產制度的實施，積極調動企業全體人員的主人翁意識，匯聚智慧，為房地產企業的發展提供更多的助力，使得企業的實力增強，競爭力提高。

3.降低企業經營風險

在房地產企業使用其資產的整個流程中加強對其使用的控制，有助于提高企業資產的安全性，降低風險性。關于控制措施，可以采用評估、預算編制、后評估和監督等方式，以此降低企業經營風險，進一步提高企業收益和經營效率，為企業未來的發展和形成企業文化提供參考。

二、A公司資產管理分析

（一）A公司簡介

A公司成立于2004年8月，公司現有員工127人，專業技術人員35人，其中高級職稱6人，中級職稱14人，初級職稱12人，專業分布為建筑、管理、財務、統計、法律等。公司下面設有財務部、總工辦、工程部、銷售部、后勤部、安置辦公室和行政辦公室。A公司自成立以來，從嚴格質量的各個環節的產品設計、制造、銷售、售后服務，都始終專注于為大多數用戶提供高品質的建筑和完善的售后服務，致力于房地產的開發和運營。企業的運營觀念遵循“竭己之誠，盡客之意”。

（二）A公司資產管理中存在的問題

1.資產管理制度有待完善

A公司現有的資產管理制度中，沒有設立專門資產管理的職能部門，與之對應的工作制度和部門職責也就無從談起，資產管理相關工作只是按照領導的指示完成。沒有專門的計劃、運行過程、業績評價制度、獎勵機制和監管措施，現有的人員職能分工只是大致劃分為幾個用工部門，然后根據房地產行業的運營習慣或領導的要求來劃分職責。隨著A公司規模的逐漸擴張，現有部門的工作協調和事項交接容易出現責任推卸和差錯紕漏等問題，公司發展過程中重要的決策（如投資、規劃）會出現優柔寡斷的現象，甚至造成錯誤的決策。究其原因是A公司還沒有完善的資產管理制度，同時，A公司缺乏全面的信息化和專業化的管理措施。

2.資產管理人才供給不足

對于房地產行業而言，在后期擴張的過程中，可能會因為知識的限制、思維的固定式和對短期利益的追求而不聘請職業經理人，從而導致公司缺少有效的資產管理。A公司的人員配置中，主要人員組成均為房地產行業相關專業人才及公司運營配備人員，專業的資產管理方面人才引進不足，無法支撐企業資產管理的正常運作。此外，A公司管理層對資產管理的忽視以及中低層員工缺少專業的資產管理培訓，導致A公司資產管理混亂，對A公司的發展壯大產生了阻礙。

3.資產管理過程粗獷

A公司在日常運營中不注重資產管理，只注重房地產業務的開發、銷售和市場。A公司在資產管理方面采取粗放的管理，專業管理人員安排不足，也缺乏對管理人才的培養，甚至隨意進行管理人員的調動。

（1）缺乏規范的人員管理

在A公司，雖然從業人員較多，但在人員晉升、職業規劃以及薪酬提升制度方面，仍有所欠缺，很多員工是批量招聘和解聘的，人員流動量大，固定的管理人員和技術人才匱乏，一些有專業能力人才因此而被流失掉。在一些項目上，A公司會聘請第三方公司來完成，這不僅增加了企業的成本，也阻礙了A公司的規模和長遠發展。

（2）缺乏規范的存貨管理

A公司在庫存管理方面也有一些漏洞問題存在，如庫存登記不完整或商品不上牌。庫存管理有利于實現以較小的庫存實現較大的工作效率，為公司的未來建設及規模發展做準備，能夠為A公司減少生產成本，增加公司收益。目前，A公司沒有做好庫存登記和維修工作，以致零部件丟失、損壞、無序等狀況的出現，增加了公司的成本。

（3）固定資產管理效益較低

目前，A公司對固定資產的管理方面不夠完善，沒有專門的部門進行資產規劃，只是為了管理而管理，沒有站在品牌和投資的角度去進行固定資產管理。如A公司的總部和市場推廣并沒有進行整體品牌形象打造，只是沿用行業市場的運營模式，固定資產的管理效益無法得到最大程度的發揮。此外，沒有仔細計算固定資產，從公司未來可持續發展角度考慮，有欠穩妥。一遇到資金不足的情況，就進行抵押，未計算考慮固定資產的收益問題，導致很多的固定資產收益浪費。

（4）缺乏規范的采購管理

A公司的采購管理缺少長遠的規劃，成本效益核算不夠充分，采購制度不夠嚴格，導致A公司一些材料不考慮成本的重復采購，產生浪費資源的行為，增加了成本。對此，A公司應該將采購制度規范化、智能化，制定企業采購預算、評估收益和業績評價制度，杜絕現有為了采購而采購情況再次發生。

4.資產管理的監督力度不足

A公司缺乏對資產管理的有效監管。雖然，A公司設置有監管部門，但在職能發揮上只是流于形式。對管理的各個環節并沒有起到真正的監督作用，只是例行檢查和簽字。另外，監管部門的任職人員也并不專業，并不了解管理的實際內容，日常管理只是簡單的匯總上報，并不能起到監管作用。甚至A公司認為，監管部門的設立，并不能為公司運營帶來效益，一些有用的反饋意見不被落實整改，也是造成監管缺失的一大原因。

三、完善房地產企業資產管理的建議

（一）建立健全資產管理制度

房地產企業長期一直有“重錢輕物、重購置輕管理”的內部管理思想，平時工作中只看重固定資產在日常工作中的使用，不充分考慮固定資產的使用效益，缺乏健全的固定資產實物管理約束制度，導致企業固定資產管理混亂。為了防止這種現象，房地產企業管理者首先應該加強對固定資產的實物管理意識，遵循“適度可控”的規則，加強對固定資產實物管理要求、規章制度的宣傳和培訓。房地產企業相關領導應該起到帶頭作用，不僅要熟悉企業生產和經營的操作管理，還要加強對固定資產實物管理的認識和學習，使企業內部所有員工都具有對固定資產實物管理的責任感和主人翁精神。只有這樣，才能在企業內部建立良好的固定資產實物管理機制，有效地改善固有資產中資產浪費與流失的現象。

1.建立項目績效考核制度

房地產企業要把項目績效考核制度建立起來。根據各個部門在實施項目過程中的重要性，企業可以分配各個部門的權重，并根據項目盈虧的權重對各職能部門進行獎懲。只有這樣，各個部門的主動性才能被充分調動起來，加強部門之間的相互合作，促進企業利益最大化和資產管理制度化的實現。

2.完善資金使用績效考核制度

房地產企業要完善資金使用和管理的制度。采用績效評價資金的使用，合理地評價物資采購、員工薪資、投資資金等各方面的資金使用，計算資金效益比。績效考核資金的使用能夠提供后期獎勵員工和資金使用的有效依據。

3.建立人才培養制度

企業資產的高效管理離不開管理方面的人才。任何企業要想實現良好的發展都需要優秀的人才，只有招聘和培養人才，才能對企業資產管理水平的提升提供可持續發展的動力。所以，要把人才培養制度落到實處，促進人才培養的常態化，對優秀儲備管理人才提供資金保障乃至獎勵。

4.制度完善，落實職責

建立起一系列從項目選取到績效考核的有效制度，比如預算制度、招投標制度、項目評價制度、業績評價制度、人員流動制度等。把這些制度落實到實際，促進員工們各司其職，部門之間有效合作、獨立統一，職責明確，獎懲分明。通過一系列系統的資產管理措施，推動企業智能化、制度化、科學化的運行。

（二）實施科學化、精細化管理

只有實現科學化、精細化、智能化的管理資產，房地產企業才能減少資源浪費，提高資產利用率和經濟效益，進而達到利潤的最大化，再進一步推動企業規模發展和飛躍式發展。

1.充分利用固定資產

房地產企業的固定資產能夠保持企業在市場中的價值，保證企業的實力，給企業發展提供后盾。所以，企業利潤最大化的實現離不開固定資產的充分利用。如充分考慮用固定資產來進行租賃、抵押貸款、樓宇商務區等活動，經過仔細地評估核算之后，對可能的收入有一定把握，對將來的價值和發展趨勢有一定預測。與此同時，要結合企業發展的需要來規劃固定資產的使用，是作為抵押品還是進行當前的商業布局。此外，還要了解未來的市場發展趨勢。由此可見，充分發揮固定資產的使用價值，利用好固定資產可以為企業創造更大的利潤。

2.加強資產管理的部門協作

房地產企業要同心同德，既要分工明確，又要相互配合。如當施工部門接到設備故障報告時，維修部門可以及時派人到現場進行維修。原材料需要采購時，采購部門可以購買在最短的時間內根據規定開展工作，因此，部門之間的分工是明確的。

3.實施激勵性用人制度

調動員工的積極性和主觀能動性，提高員工的主人翁意識，鼓勵他們努力學習、工作和創新來促進企業發展。此外，還要完善激勵聘用制度，積極引進高學歷、高技術、高職稱的人才。

4.規范采購管理

企業的發展和獲益都需要對必要原材料和生產設備的采購，倘若采購無序或重復，就會帶來資源的浪費，使企業的成本大大提高，利潤大大下降，對企業發展帶來不利影響。為了制定合理的采購流程，采購部門要和使用部、倉庫管理與設備部、原材料部、會計部密切配合，申請后，使用部負責清算的倉庫管理部和會計部進行審核，在經由業務拓展部門領導的研究后，確定采購的范圍和價格，這樣可以防止濫購和重復采購，實現最優價格。

5.存貨管理智能化

房地產企業要不斷完善資產清算及報廢制度，科學管理庫存。如對資產的進出賬戶進行登記，對資產信息進行計算機登記，進行分類存儲和智能管理。此外，還要裝備能夠對報廢期、破損、設備短缺及備品備件進行自動報警的系統，還要配備管理人員，實現科學、智能、自動化的庫存管理。

（三）加強企業資產管理的監督

建立健全資產管理規章制度，并確保執行，規范日常管理工作。在實物資產的購買、檢驗、使用或利用、儲存、維護、處置等全過程實行跟蹤管理，嚴格執行各個環節的管理程序。如庫存貨物、物料等資產，嚴格執行入庫登記管理程序。對于實物資產的交接，嚴格辦理交接手續；建立固定資產分類資產卡，詳細記錄資產的購買日期、購買價格、存放地點、資產使用或托管人、維修和維護記錄，使財務與資產實物之間的管理能夠及時有效的溝通，落實查賬、核實事實，確保資產安全、完整等。房地產企業要建立自己的監管部門，做好監督管理工作，實行內部監管的措施，建立健全監管相關的制度。監管部門要安排具有專業技術人員來監管企業資產管理的各個方面，對達不到監管標準的部門，要對其責令整改或者按照規定給予處理。

四、結束語

對于房地產開發企業來說，資產是非常重要的資源，在經營過程中起到非常重要的作用，因此，企業資產的管理非常重要。一個企業在生產經營活動的時候，一定要有一定種類和數目的固定資產。房地產企業通過加強企業的資產管理，能夠行之有效地把企業資產的使用率大大提升，以此來把企業的最大化效益和企業的實力以及競爭力都大幅度提高。房地產企業資產管理中存在的問題，只有通過綜合改進對策才能得到明顯解決。對房地產企業的資產管理進行加強，能夠充分最大化地將房地產企業的內部資產調動起來，以此實現其價值，讓房地產企業的內部資金有充分的使用率，促進企業的健康及可持續性的發展，為房地產企業的生產活動創造一個良好的基礎。