土地再開發機制約束下的舊城更新技術探討

涂 建，李 潔

（中機中聯工程有限公司，重慶 400000）

0 引言

“零”空間的設計理念是利用“化整為零，組零為整”對民用建筑開展舊城更新模式，并且通過建造緊湊型城市和宜居性城市充分發揮城市的空間、職能、功能性作用，使城市建筑規劃更加科學合理，逐漸轉變傳統建筑的高耗能性特點。在舊城更新過程中需要結合城市特點以及城市功能做好城市更新設計工作，利用綠色建筑技術開展綠色建筑，保證建筑施工低能耗、低資本、高環保等發展，做好建筑保護工作，進一步實現舊城空間功能整合，建造綠色創新型民用建筑，實現建筑保護以及建筑優化。

1 土地再開發發展

土地再開發理念是一種城市更新、城市再生和城市復興集中發展的重要體現，現階段,我國城市在開發類型通常包括歷史街區更新、城中村改造、舊城區改造和傳統產業用地置換等內容，不同在開發類型過程中，其特征以及規劃功能定位均存在一定不同，同時相關利益主體也存在差別。本文針對民用建筑進行舊城更新，現階段傳統民用建筑往往存在擁擠凌亂住宅與公共空間具有一定的區分，用地權屬多元化，基于這部分的舊城更新其功能定位主要是有效降低人口密度，同時擴大公共活動空間，提高建筑整體性。《城市規劃編制辦法》中江歷史文化街區以及建筑物保護范圍列為城市紫線，需要積極針對民用建筑開展改建工作，做好古建筑保護與維護工作，因此在開展城市更新過程中需嚴格按照相關的法律法規文件進行改建[1]。

2 舊城更新設計理論與原則

現階段城市經濟發展快速，而且人口數量增加較快，隨著城市規模逐漸擴大，城市在發展過程中針對土地資源有更強烈的需求，但是現階段我國社會在發展建設中強調節約型社會，其目的為建設綠色可持續化發展，因此在開展城市民用建筑更新過程中能采用擴大城區面積的外延式更新模式進行設計，而需要基于傳統的民用建筑基礎之上，依據城市建設規劃需求，利用建筑技術提高民用建筑的建筑功能，改善城市的整體形象同時加大對綜合性城市的跟蹤與改造，這是現階段民用建筑舊城更新的重要設計方向。而且在設計過程中需要充分融入能源節約，資源節約，自然回歸等理念[2]。舊城更新前后如圖1、圖2所示。

圖1 民用建筑更新前

在開展民用建筑舊城更新過程中需要充分重視設計原則。

（1）堅持以人為本。在城市更新過程中需要針對民用建筑的更新進行規劃與設計，設計過程中充分結合城市人民的需求，既要滿足現代化需求，同時又要滿足人們城市軌跡活動需求，更加需要重視環境保護需求。將城市道路以及城市形象融入到民用建筑設計過程中，保證其從環境、風格、顏色等各方面均與城市總體設計高度相符。

（2）完善公共空間與公共設施。民用建筑更新改造過程中會存在一系列問題，這些問題主要體現在現代化城市，人和人之間缺乏有效交流溝通，長時間處于封閉環境下對人們身體健康產生影響，因此舊城更新設計過程中需要重視對公共空間的輔助建筑，為人們提供宜居環境。

（3）堅持自然保護原則。經濟發展與環境保護相結合是現階段我國城建中必不可少內容，因此在開展民用建筑更新過程中需要融入綠色理念，綠色理念需要保證民用建筑改造過程中融入綠色技術，提升建筑環保功能，減少對自然環境的破壞，利用原有地形地貌開展有效建筑更新，對傳統建筑弊端進行技術彌補，有效實現自然環境保護與民用建筑改造高度融合。

3 舊城更新技術

3.1 揚塵污染控制技術

民用建筑施工過程中通常存在揚塵情況，這一情況嚴重影響民用建筑周圍居民的生活環境，弱化舊城更新過程中的環保作用。因此在開展舊城更新過程中，針對民用建筑施工技術需要積極采取揚塵污染控制技術。現階段針對民用建筑的綠色施工需要控制揚塵高度<1.5m，因此在開展民用建筑改造過程中，針對揚塵嚴重的建筑材料需要采取封閉式管理，與此同時可以用建筑專業吸塵器進行吸塵，防止對周圍居民環境造成不良影響。

3.2 屋面防水技術

民用建筑在改造過程中需要充分做好防水工作，尤其是針對老城區的民用建筑，受到建筑物體存建時間較長，建筑物功能逐漸退化，嚴重影響建筑使用情況。而在開展舊城更新過程中，針對民用建筑改造，需要積極加大屋面防水技術，該技術的應用可有效提高建筑的防水質量，使居民在居住過程中能夠更加舒適。該技術的應用首先需要加強對建筑材料的選擇，對防水材料以及輔助材料應用前需要對其防水性能進行測試并且保證其測試結果安全，防水性能滿足建筑需求，材料規格達到國家建筑施工標準。以聚氨酯防水涂料為例，該物質是由聚醚和異氰酸酯通過聚合反應得到的預聚物，該物質在應用過程中具有較高的防水性以及防腐蝕性，可以有效提高建筑改造過程中的防水性。

3.3 綠色墻體材料技術

舊城更新過程中的民用建筑改造需要從外觀上以及內在使用性能上進行完善，上述技術應用過程中可以有效提高民用建筑的防水性能，而在外在墻體改造過程中同樣需要融入綠色技術，綠色理念。在外部墻體設計過程中需要通過磚頭進行砌筑，大部分民用建筑在建造過程中均以實心磚為主，這一建造工藝在一定程度上造成建筑資源浪費，影響建筑工程綠色發展，而且在技術應用過程中對周圍環境同樣會造成影響[3]。舊城更新過程中，民用建筑施工中針對綠色建筑理念中墻體建造主要利用空心磚進行建設，空心磚是在實行中的基礎之上，改變其形態，并且符合力學原理的同時提升建筑應力的材料，利用空心磚進行建造可以減少建筑資源消耗提高建筑節能作用，與此同時可有效降低施工中對環境造成的影響。

3.4 建筑電能節約技術應用

綠色節能技術是保證民用建筑應用過程中產生較低的能耗，進而減少對能源的消耗，以此體現出綠色建筑思想。在舊城更新針對民用建筑改造過程中其綠色節能技術可以應用到多方面，以建筑電氣設計為例，在建筑電氣改造過程中需要做到以下4點。

（1）做好配電系統簡化，縮小配電系統電級數，進而降低系統運行過程中對電能的損耗。

（2）配備科學的制冷系統，民用建筑制冷系統在選擇過程中通常以10kV或者6kV為主，這樣既可以滿足民用建筑電能需求同時還可以有效實現電能節約。

（3）對民用建筑居民來說照明裝置多為低效照明，因此這一過程中同樣需要融入節能知識，科學設置照度標準值，例如通過照明梯度來使燈光物盡其用，這樣既可以滿足民用建筑的燈光需求，還可以有效實現電能節約。

（4）對變壓器進行系統設計，據相關調查數據發現民用建筑照明耗電量是總建筑耗電量的30%，因此在民用建筑改造過程中，需重點對節約技術進行應用。

3.5 生活能源節約技術

除了上述內容之外，在開展舊城更新民用建筑改造過程中需要重視對建筑環境減負，也就是通過節約能源節約資源為人們提供舒適安全的生活場所和公共空間，既要保證建筑與自然環境親和，同時更加需要保障建筑人和環境和諧共處。在民用建筑設計過程中需要積極加大綠色理念，必須要減少建筑對電能的消耗同時還需要保證居民日常用電需求，這種情況下可以利用新能源替代電能滿足人們日常生活中的采購需求，構建新能源可以是風能，通過夏季的主導風向，規避冬季的主導風向，減少空調和采暖的使用，并且充分重視綠色能源使用，在建筑結構維護過程中同樣需要做好相應的能源節約，資源節約，尤其是舊城更新過程中需要充分結合地理環境特點，減少對自然資源等消耗[4]。例如水資源節約，這部分功能設計過程中可以通過雨水回收進行處理再利用，也就是現在城市建筑過程中的“海綿城市”概念。通過綠色建筑技術可以使民用建筑在改造過程中更加具有節能化，安全化，科學化，綠色化。低碳理念的發展為舊城更新民用建筑改造提供重要思路，利用太陽能取暖，利用風力發電，利用水地源熱泵，這樣既可以實現能源節約目的，同時還可以充分利用自然環境提供的可再生能源，對于改善全球氣溫變暖有重要積極意義。

4 舊城更新注意事項

城市發展過程中需要基于土地資源進行工作，而我國現階段城市用地開發較大，造成土地資源較為緊缺，這種情況下需要積極加強土地再開發機制研究，舊城更新是豐富城市功能，提高城市空間利用率使城市發展更加具有規劃性手段，尤其針對民用建筑的更新已經刻不容緩，但是在民用建筑更新過程需要充注意以下兩點。

4.1 做好建筑消防

民用建筑屬于群居性建筑具有建筑密集型高等特點，一旦出現火情以出現大量人員傷亡或者存在大量建筑物損毀，因此需要在舊城更新過程中針對民用建筑進行消防系統安裝，利用火災自動探測警報技術，實現火災早期能夠被發現，并且通過該系統可以實現火災的自動警報，減少民用建筑火災出現，降低居民人身財產損失。

4.2 加強古建筑保護

民用建筑更新屬于復雜性工程，尤其是針對舊城區的更新，需要依據不同的建筑分類完善更新設計，例如城區內的歷史地段建筑，需要積極加大歷史建筑的保護以及修繕工作，在修繕過程中維持原有建筑風貌，將與古建筑風貌有沖突的建筑進行完善，在原則上做好古建筑文物保護工作[5]。由于我國舊城更新理念形成較晚，因此在針對舊城更新過程中民用建筑改造仍然需要積極進行探索，但是值得確定的是在開展舊城更新過程中需要充分融入環保綠色理念，通過綠色技術應用實現能源資源的節約，構建舒適的城市發展空間，形成人、自然、環境協調發展。

5 結語

綜上所述，城市更新與城市空間發展存在重要關聯，民用建筑作為城市建筑重要內容之一，需要積極開展針對民用建筑的更新設計，在建筑更新過程中需要充分重視設計理念和創新同時做好綠色技術，綠色建筑理念應用，與此同時，還需要積極將歷史文物保護工作充分落實，只有這樣更新的民用建筑才能實現低能耗，低資耗，具備完善的城市公共空間，使人們在日常生活中以及工作中能夠更加舒適安全，進一步推動我國城市建設綠色健康發展。