博弈論視角下房地產評估中的高估行為分析

王 勇

（信鼎譽合（山西）資產房地產評估有限公司，山西 太原 030006）

房地產評估作為信貸業務中的重要環節，抵押評估報告能夠直接影響銀行貸款的金額，評估結果的準確性也影響抵押品能否確保償還貸款的本金和利息。因此，必須正確識別房地產評估工作中的高估行為，對其進行分析和研究，正確利用評估報告，及時發現其中存在的風險并進行預防處理，最大程度上規避或減少抵押貸款所帶來的風險，確保國家經濟能夠朝著健康、可持續的方向發展。

一、房地產評估中高估行為的靜態博弈分析

在房地產抵押評估工作中，最顯著的道德風險是高估行為。出具高估報告，不僅會提升金融機構的評估風險，同時使房地產評估機構產生巨大的損失。就目前情況來看，國內房地產評估行業的環境秩序仍然比較混亂，經常出現惡意競爭的現象。在博弈論視角下，通過構建靜態博弈模型，從正常和惡意競爭兩方面來分析房地產評估中的高估行為。

（一）正常競爭下高估行為的靜態博弈

通過提出5種假設，來構建房地產評估機構A與B之間的博弈模型。具體假設如下所示：

1.博弈參與者

將房地產評估機構A和B作為博弈過程中的參與者，并且這兩個房地產評估機構都是理性經濟人，會根據自身利益最大化的原則來作出相應的決策，并且A和B的資質等級相同，二者之間不存在信息交換。

2.策略組合

在博弈過程中，假設一共有四種策略，分別為房地產評估機構A是否選擇“正常評估”，房地產評估機構B是否選擇“正常評估”。在博弈過程中，A和B不知道彼此之間的決策和概率分布情況，因此其中一方的決策不會直接影響到另一方的決策。

3.博弈次序

在博弈過程中，假設A、B雙方同時作出選擇，并且處于信息不對稱狀態。

4.博弈收益

在博弈過程中，A、B雙方能夠完全了解彼此之間在各種環境影響下得到的收益和概率。當二者選定策略后，雙方的收益期望也會隨之得到確定。其中，f代表房地產評估機構的正常收益；當達到高估要求后，會獲得額外收益s（s＞0）。

5.博弈目的

在博弈過程中，A、B雙方的博弈目的都是使利潤最大化。

在上述五種假設下，構建A、B之間的博弈模型，并且在不同決策影響下雙方的收益情況如表1所示。

分析表1可以看出，無論是房地產評估機構A還是B發生博弈，無論采取何種決策，選擇“高估”決策時的收益都會高于“正常評估”的收益，因此大部分房地產評估機構為了自身的經濟效益，都會選擇“高估”決策。在追求自身利益最大化的動機下，房地產評估機構最終都會選擇迎合委托方的高估要求，所以選擇“高估”決策是必然現象。

（二）惡意競爭下高估行為的靜態博弈

除了正常競爭下的靜態博弈，在房地產評估機構之間還存在惡意競爭的現象，常見的方法有：詆毀對手企業、采取降低評估業務收費、同意委托人高估要求的。其中，通過降低評估業務的收費，能夠給房地產評估機構提供一定的利潤空間，通過減少勘查現場、收集資料、聘請專家等方式，盡可能降低評估業務的成本。然而，這些行為是確保房地產評估報告質量的決定性因素，因此造成房地產評估機構“不努力”的現象。通過提出以下五種假設，來分析評估機構“不努力”而造成的房地產評估高估行為。

1.博弈參與者

假設房地產評估機構A、B作為博弈過程中的參與者，并且這兩個房地產評估機構都是理性經濟人，會根據自身利益最大化的原則來作出決策，并且A和B的資質等級相同，二者之間不存在信息交換。

2.策略組合

在博弈過程中，假設一共有四種策略，分別為房地產評估機構A是否選擇“規范評估”，房地產評估機構B是否選擇“惡意競爭”。在博弈過程中，二者之間不知道彼此的策略和概率分布情況，并且其中一方采取的決策對另一方不會產生直接影響。

3.博弈次序

在博弈過程中，假設房地產評估機構A、B同時作出決策，且彼此之間屬于信息不對稱狀態。

4.博弈收益

在博弈過程中，假設A、B能夠充分了解彼此在不同情況下所獲得的收益和概率。當二者選定策略后，雙方的收益期望也會隨之得到確定。假設，E作為房地產評估機構的正常收益；F作為惡意競爭時的收益；房地產委托方通常具有高估的要求，需要房地產評估機構能夠滿足高估需求，才可以負責此項任務。其中，被查處時受到的處罰用S表示，被查處時的概率用P表示。

5.博弈目的

在博弈過程中，A、B雙方的博弈目的都是在規范評估和惡意競爭之間獲得的超額利潤進行選擇。

在上述五種假設下，構建A、B之間的博弈模型，并且在不同決策影響下雙方的收益情況如表2所示。

在博弈過程中，若房地產評估機構的收入小于預期會受到的懲罰，則房地產評估機構更容易放棄作出惡意競爭的決策。因此，應當加強對惡意競爭的審查和處罰力度，提升惡意競爭的成本，嚴肅處理出具高估報告的房地產評估師，從而避免房地產評估機構之間出現競相壓價的現象。

二、房地產評估中高估行為的動態博弈分析

在房地產評估過程中，委托人、銀行和房地產評估機構之間存在著明顯的順序關系，需要委托人先委托評估，其次是房地產評估機構開展評估工作，最后銀行依據房地產評估報告來發放貸款。因此，三者之間的博弈關系符合動態博弈的特點。同時，根據業務來源可以分為自然人、房地產經紀中介和銀行三種類型。

（一）高估行為的動態博弈過程

1.房地產經紀中介與房地產評估機構的博弈過程

由于房地產經紀中介的業務存在數量多、內容集中的特點，因此通常采用降低收費的方式來包攬業務。通過提出以下五種假設，提出以下具體博弈過程：

（1）博弈參與者。假設在博弈過程中存在兩個利益集團，分別為房地產評估機構P，房地產經紀中介Q。假設二者在博弈過程中均保持理性，并且決策的目的是獲得自身利益的最大化，且風險偏好均為中性。

（2）策略組合。在博弈過程中，通常存在以下四種策略，分別為房地產評估機構是否選擇“努力工作”，房地產經紀中介是否選擇提出“高估”要求。同時，二者并不了解彼此之間的決策和概率分布情況，且彼此的決策并不能產生變化。

（3）博弈次序。在博弈過程中，房地產經紀中介與房地產評估機構之間存在先后關系，并且房地產經紀中介需要提前作出決策，房地產評估機構再根據委托方的決策作出自己的選擇。在博弈過程中，假設二者均為學習速度較慢的有限理性主體，并且不斷通過試錯來尋求自身利益的最大化。

（4）博弈收益。房地產評估機構能夠了解自身和對方的收益及概率。在二者的決策制定后，也會確定彼此的收益期望。

（5）博弈目的。在博弈過程中，P的博弈目的是使額外收益與處罰之間進行權衡，Q的博弈目的是獲得高估報告來促成二手交易業務并且不需要額外花費成本。

2.銀行與房地產評估機構的博弈過程

在房地產抵押貸款的放貸過程中，通常會出現評估機構高估被抵押房地產價值的現象，導致信貸風險逐漸變大。此外，高估行為還會造成劣幣驅逐良幣的現象，不利于房地產行業的可持續發展。通過提出以下五種假設，提出以下博弈過程：

（1）博弈參與者。假設存在利益群體A、B，其中A是房地產評估機構，B是銀行，二者都是風險中立者。

（2）策略組合。在博弈過程中，通常存在以下四種策略，分別為房地產評估機構是否選擇“努力工作”，銀行是否選擇“努力工作”。在博弈過程中，二者作出的決策不會對彼此產生影響。

（3）博弈次序。在博弈過程中，由于房地產評估機構與銀行之間存在著先后順序，并且銀行需要通過評估報告的價值來發放貸款。因此，房地產評估機構需要先作出決策，銀行再根據決策情況作出相應的選擇。在博弈過程中，二者均為學習速度較慢的有限理性主體，并且在不斷試錯的過程中來選擇能夠實現利益最大化的決策。

（4）博弈收益。房地產評估機構能夠充分了解彼此的收益和概率情況，并且當其中一方在選擇決策后，雙方也會確定彼此的收益期望。

（5）博弈目的。在博弈過程中，房地產評估機構的博弈目的是能夠有效權衡額外收益和被發現的過程；銀行的博弈目的是合理分配認真與不認真的審核工作。

（二）高估行為的動態博弈結果

1.房地產經紀中介與房地產評估機構的博弈結果分析

通過上述博弈過程，構建房地產經紀中介與房地產評估機構之間的博弈模型。在博弈模型中，假設房地產經紀中介采取“正常評估”決策的概率為a，采取“高估”決策的概率為1-a；房地產評估機構采取“努力”決策的概率為b，采取“不努力”決策的概率為1-b。在上述提出的假設中，得出房地產經紀中介與房地產評估機構之間的收益矩陣如表3所示。

根據表3可以得出，提升經濟效益、加大被查處的概率、加大相應處罰、轉移房地產經紀中介的概率，能夠有效減少房地產評估中的高估行為。

2.銀行與房地產評估機構的博弈結果分析

通過上述博弈過程，構建銀行與房地產評估機構之間的博弈模型。在博弈模型中，假設房地產評估機構的正常收益為S，出具高估報告所帶來的額外收益為L，房地產評估機構在努力工作時所付出的成本為M，且S＞ M；如果出具高估報告，則房地產評估機構可能會有y個概率受到處罰Z。銀行在做房地產抵押貸款業務時獲得的收益為E，銀行內部監督審查部門做“認真監管”則會付出成本C，銀行因為抵押物被高估而造成的損失為K。在上述提出假設中，得出銀行與房地產評估機構之間的收益矩陣如表4所示。

根據表4可以得出，通過提升房地產評估的正常收益、降低評估成本、降低銀行內部有效監管產生的成本，能夠有效減少房地產高估行為的發生。

三、預防房地產評估中高估行為的有效措施

根據上述對房地產評估中的高估行為進行博弈分析，能夠得出影響房地產高估行為產生的主要因素為：房地產評估機構的正常收益情況、房地產評估成本、處罰概率及金額、房地產經紀中介轉移的概率、銀行內部有效監管產生的成本。根據以上影響因素，提出以下三方面的解決措施，希望有效降低房地產評估中高估行為的產生。

（一）銀行預防房地產評估高估行為的措施

根據上述銀行與房地產評估機構之間的博弈過程及結果可知，銀行應該通過建立有效的內部監管機制、建立有效的中介機構風險賠償制度，有效降低房地產評估工作中高估行為的產生，從而給銀行降低損失。

首先，銀行應當配備專業的房地產估價理論知識和技術經驗的人才，使其能夠對房地產抵押評估報告進行全面的檢查和監控，盡早發現其中存在的高估行為，使評估工作能夠充分遵循房地產估價的原則，排除各種風險因素。其次，銀行應當公開準入并隨機分配抵押評估業務，可以在規定的時間內要求房地產評估機構提供相關證明文件及業績資料，提交給銀行，并由銀行選取出符合行業規定的房地產評估機構，從而建立有效的合作關系。最后，銀行應當對房地產評估機構實施存款擔保的制度，充分鼓勵房地產評估機構與銀行之間開展業務合作，為銀行提供專業的評估工作。

（二）房地產評估機構應不斷加強自我管理

根據上述房地產評估機構的博弈過程來看，針對影響高估行為發生的原因，可以通過聘請專業的房地產估價師、提高房地產估價人員的能力水平等因素，促進房地產評估機構自身的快速成長，降低經營過程中產生的風險問題。

首先，房地產評估機構應當嚴格避免“掛證”行為，充分提升房地產評估報告的質量，聘請專業的房地產估價人才來開展業務，嚴格要求房地產估價師必須到現場勘查情況，從而為自身拓展更多的業務，促進自身的快速發展。此外，房地產評估機構還需要充分提升工作人員的專業水平，從而確保估價工作的合理性。針對估價人員能力水平較低而造成估價質量出現問題的現象，房地產評估機構應當定期組織工作人員進行交流和培訓，主動采集行業市場的相關信息，充分提升自身的專業能力水平，使企業能夠擁有一支專業能力過硬的人才隊伍。

（三）行業協會和政府部門應加強監督管理

根據上述博弈過程，還應當從行業協會及政府部門方面來開展有效的措施，充分提升房地產評估機構的收益水平，行業協會及政府部門應當加強監督和管理工作，嚴格審查評估過程中存在的高估行為，從而提高處罰的概率及金額，最大程度上避免高估行為的發生。

首先，行業協會及政府部門應當提高房地產評估市場的準入門檻，只有房地產評估的政策環境保持穩定，才能確保市場競爭機制更加合理，使各個房地產評估機構具有更高的實力和聲譽。同時，針對房地產評估行業準入門檻較低的現象，監管部門必須要提高準入門檻，加強對評估機構的控制，淘汰信譽差、不規范執業的評估機構。此外，還需要加大對不規范行為的監管力度和處罰強度，通過健全房地產評估市場的管理機制，定期檢查和不定期抽查房地產評估機構的執業情況，樹立良好的行業規范，使房地產評估行業能夠健康發展。

四、結束語

綜上所述，通過對房地產評估工作中的博弈進行分析，發現大部分的房地產評估公司都會趨向于選擇“高估”的策略，并且存在較多的惡意競爭現象，導致評估公司無法保障自身的正常收益，導致房地產評估中的高估行為不斷發生。因此，銀行、政府監管機構、房地產評估機構等方面應當采取相應的有效措施，通過控制相關風險因素，從而有效促進房地產評估行業的健康、可持續發展。