海南“土地超市”的“經營之道”

□ 王少勇 尹建軍 紀聰

近日，海南“土地超市”開張，政府將土地擺上“貨架”，供市場主體挑選，促進項目“簽約即拿地”“拿地即開工”。

建立“土地超市”制度并實施“萬畝千億”閑儲置換行動，海南省旨在提高資源要素保障能力和節約集約用地水平，優化營商環境，推動海南自貿港高質量發展。

“前店”：打造便捷智慧信息平臺

任何人，隨時隨地，打開海南省政務公共服務平臺“海易辦”，從便民服務板塊即可進入“土地超市”。

“目前，在‘超市貨架’可以瀏覽項目土地的基本情況，包括基本信息、規劃指標、準入條件等內容，也可以瀏覽地塊360 度全景、地圖定位、周邊情況，實現‘云上選地’。企業有意向、看中的地塊可以加入購物車進行收藏，并向相關市縣招商、自然資源和規劃部門發出意向申請，根據市、縣供地計劃和節奏參與公開競買土地。”海南省自然資源和規劃廳專項規劃處處長劉禹舒介紹，如果“超市貨架”的現有“商品”無法滿足需要，還可以通過海南省項目策劃生成平臺進行模擬選地，借助智能選址、合規性檢測等功能進行投資輔助分析，企業以自助方式實現項目策劃模擬推演。

日前，“土地超市”首單土地交易落成，鵬博（海南）硼中子醫療科技有限公司通過“土地超市”信息平臺，實現了從選地、看地、拿地到簽約的全過程，以掛牌方式取得位于博鰲樂城國際醫療旅游先行區9.25 畝醫療衛生用地。公司負責人感慨：“‘土地超市’名副其實，改變了傳統招商模式，讓項目開展有了更可靠、更透明的資源信息平臺，各個環節都更高效順暢！”

海南省自然資源和規劃廳國土空間用途管制處處長王恩澤介紹說，“土地超市”信息平臺的建設依托國土空間智慧化治理平臺，搭建了政務版和公眾版兩個版本，實現了六大功能。一是土地信息歸集，將政府儲備存量建設用地、耕地指標公開交易等信息進行全面梳理歸集，建立土地“倉庫”。二是查詢發布，利用“土地超市”可以實時查詢各市縣具備供應條件的土地信息，包括土地面積、用途、規劃條件、基準地價、投資強度等，還可以實景三維查看地塊的坐落、交通布局和周邊開發建設等情況。三是智能選址，將“土地超市”與項目策劃生成平臺、海南自貿港招商引資“項目庫”和“資源庫”對接，把策劃生成項目、招商引資項目進入“土地超市”進行智能選址和項目用地配對，實現資源的精準有效對接。四是構建信息平臺，支持“網上搜地、云上選地”服務，利用“土地超市”作為“招商地圖”，精準服務招商。五是快捷交地，“土地超市”與土地交易平臺、工改平臺對接，實現項目選地、交易、規劃報建環環相扣，促進“拿地即開工”。六是常態監管，實施建設用地“批、供、用、管、查”全生命周期信息監管和業務協同，督促土地使用權人規范高效用地。

“各類土地資源信息在‘土地超市’公開發布、精準配對、依法交易，從而盤活土地資源要素，激活土地市場價值，將有助于提升土地資源的市場化配置水平，提升土地資源的利用效率，提升市場主體的獲得感和滿意度。”海南省優化營商環境工作專班辦公室副主任何霽鋒說。

“后倉”：動態更新保“貨源”

貨架再漂亮，但如果貨源不足，就算稱之為超市，也不能算是一個好超市。海南省的“土地超市”，在裝點“前店”的同時，也注重建好“后倉”。

今年5 月底，海南省政府辦公廳印發《關于建立“土地超市”制度的實施意見》，明確提出要拓展土地來源渠道，統籌將政府已完成收儲的土地，符合規劃和“凈地”要求的批而未供土地，依法有償收回、無償收回且具備新供應條件的土地，符合入市條件的農村集體和農墾經營性建設用地等，納入“土地超市”。

“省委、省政府主要領導多次要求我們做好土地儲備，備足‘貨源’，保證數量和質量。我們注重‘土地倉庫’建設，‘土地超市’平臺與國土空間規劃一體化平臺進行了互聯互通，農轉用和土地征收手續經批復后進入‘土地倉庫’，經過征拆及前期開發形成‘凈地’后進入‘土地超市’，實現土地實時更新、滾動入庫。”海南省自然資源和規劃廳黨組成員、省總體規劃副總督察王雪皓說，目前“土地超市”平臺已上線的土地共168 宗，面積約7000 畝。

王雪皓介紹，海南省自然資源和規劃廳既做好“備貨”，又積極“補貨”。自今年1 月以來，海南省自然資源和規劃廳帶位置下達全省批而未供土地的矢量數據，組織對存量批而未供土地進行了全面清理。對清理出的土地逐一進行了審查梳理，確定是否符合規劃條件、是否符合“凈地”要求、土地權屬是否清晰等供應的基本條件，確保上“超市”的商品質量有保證。

“目前，‘土地超市’已上架的只是第一批土地，我們將持續做好動態更新工作。組織各市縣根據經濟社會發展規劃、年度新增建設用地指標、儲備耕地占補指標、土地供應計劃、地方政府債務限額等因素，合理編制年度土地儲備計劃，按計劃按時序實施土地儲備，加快完善批而未供土地手續，保證‘貨源’源源不斷，持續更新上線。”王雪皓說，下一步，海南省自然資源和規劃廳將抓緊搭建土地二級市場交易平臺，將符合法定轉讓條件的土地也納入“土地超市”。

“我們將重點聚焦今年儲備但尚未開工入庫的項目，特別是涉及用地、用林、用海等要素保障問題的項目，盡快與‘土地超市’、項目策劃生成平臺深度對接，助力擴投資、穩增長。”海南省發展和改革委員會二級巡視員馮燕表示。

“閑儲置換”：破解“項目等土地”和“土地曬太陽”共存的困境

目前，三亞首宗通過“土地超市”完成“閑儲置換”的土地，現已進入地價評估階段，預計年內達到法定動工標準。“這塊地因規劃問題一直閑置在那里，給公司發展也帶來了不小負擔。政府能夠幫助企業解決這個問題，我認為是在挽救企業，作為首家受益企業，我們非常感謝！”海南云興康盛地產開發公司總經理何喜康說。

“用地難的問題，一方面是‘項目等土地’，政府對新增用地資源要素統籌不及時、不到位；另一方面是‘土地曬太陽’，也就是政府批而未供土地和企業閑置土地盤活利用不夠，存量土地長期沉淀、盤活不力的問題。”王雪皓說，海南省自然資源和規劃廳為了破解上述難題，堅持制度集成創新的理念，以組織工作專班開展集中攻堅，建立了“土地超市+閑儲置換”制度。

王雪皓介紹，“閑儲置換”制度是指因政府原因閑置的土地與“土地超市”中的政府儲備土地競價置換工作，競得土地的單位簽訂“閑儲置換”用地協議，助推萬畝存量土地盤活及千億產值投資落地。

“閑儲置換”制度有三大特點。一是建立置換+競價模式，實現置換公平透明。符合條件的政府原因閑置土地使用權人均可自愿參與競拍，原則上價高者得，既保證了政府和市場主體之間的公平性，又避免了協議置換土地的廉政風險。二是建立置換+對賭模式，促進“拿地即開工”。對實施“閑儲置換”的項目，將由競得土地的單位與政府簽訂土地置換協議，并簽訂限期開發的對賭協議，明確置換雙方權利義務、違約責任、爭議解決辦法等。政府部門通過預審查、告知承諾、并聯審批等措施，高效核發建設工程規劃許可證、工程設計方案批復文件、建筑施工許可證等，幫助企業“拿地即開工”，而企業則要保證拿地后按時限開工、動工。置換+對賭模式，可以倒逼政府部門高效審批、企業高效用地，促進土地早動工、早開發、早見效。三是建立置換+跨用途模式，助推產業結構優化。針對實踐中相同用途土地置換難的問題，按照《海南自由貿易港閑置土地處置若干規定》第六條等價置換的規定，“閑儲置換”制度遵循等價置換的原則，允許不同的用途實施置換。涉及商品住宅用地的，必須符合國家和海南省房地產管理有關政策規定。跨用途置換模式既可以解決同用途無地可換的難題，也有助于促進產業結構轉型，推動產業集聚發展。