住宅小區公共配套設施建設與管理探析

陳奇梅 （合肥城建發展股份有限公司，安徽 合肥 230001）

如何滿足人們不斷提高的居住品質需求，持續提升住宅小區的公共配套設施建設水平，完善小區功能，形成生態、安全與宜人居住空間，本文試圖通過近年的一些調研與思考，探索住宅小區建設公共配套設施的進一步完善與提升。

1 目前存在的普遍問題與矛盾

近年，圍繞住宅小區開發建設與維護存在的突出問題與矛盾，相關各方都做了積極努力，涉及的規范、標準與指引也在不斷完善中。但面臨不同時期建設形成的龐大與復雜的住宅小區環境與配套設施，如何滿足業主日益提高的居住需求，仍是不小的問題。

1.1 新建住宅小區公共配套設施不到位

新建住宅小區公共配套設施投訴的焦點主要如下：僅有信報箱，沒有快遞收發設施；沒有設置電動自行車車棚與充電樁，非機動車出入口坡度過大；小區出入口設計不能滿足小區出入安全和疫情管控要求；綠化率不足，綠建措施不到位；缺少高空拋物監控；架空層設計不到位，適合中老年人群的活動空間不夠；小區無障礙設計與實施不到位等。

1.2 老舊住宅小區功能不完善

老舊住宅小區存在的主要矛盾如：雨污水分流不徹底；電氣設施老化、長期處于超負荷運行，火災隱患較大；消防設施維護不到位，管道銹蝕滲漏嚴重；垃圾沒有分類設施；缺乏機動車停車位；小區無障礙設計不到位，缺乏必要防護設施；建筑公共區域給水管道保溫不到位，難以保證極寒天氣住戶正常使用。同時也存在電動自行車車棚與充電樁設置不足；缺少快遞柜；缺乏公共綠地、兒童與老人活動設施；小區出入口難以滿足安全、疫情管控要求等。

2 針對三個方面問題開展的專項調研

我們針對投訴多、日常使用矛盾大和安全隱患嚴重的問題，重點選擇了小區信報箱使用、非機動車庫現狀和電氣設備安全等三個方面，開展了實地調查，邀請了居民、專家與物業管理人員，分析原因，共同探討問題癥狀所在，研究解決的方法與措施。

2.1 小區信報箱與快遞柜使用的調研

信報箱是住宅小區配套設施中一個最小的問題，按照現有規范，每一戶都須配備，多數小區還一體化配備了牛奶箱。由于現代人生活習慣與通訊方式的改變，對于目前多數居民尤其是年輕的居住人群，可能是從未使用過信報箱，故使用效率極低，去與留，分歧較大。而對當前使用頻率極高的快遞設施，現行規范還沒有強制做要求，設置因各個小區而異。我們調研了8個建設交付時間均在十年以內的小區，信報箱設置率100%，位置基本是在每個單元的通道較隱蔽處，普遍存在使用率不高的問題；而8個小區快遞柜設置率87.5%，基本是后期由快遞公司協商投資建設，在小區大門、小區架空層等比較顯眼的地方，使用率極高（見下表）。

部分住宅小區信報箱與快遞柜使用情況調查匯總 表1

2.2 小區非機動車庫現狀的調研

調研的小區居民工薪家庭居多，出行以電動自行車為主，而設置的非機動車庫設計以存放自行車為主。許多小區后期雖經過改造，添加了消防和充電設施，但數量與使用環境遠遠不能滿足要求，甚至有些是車主自行拉線充電，安全隱患較大。部分高層住宅居民，甚至將電動自行車乘電梯運至居住樓層充電，安全隱患更大。

2.3 小區電氣設備安全隱患的調研

近年我們對區域內不同時期建設的的住宅小區電氣設備開展定期安全隱患排查，及時排除隱患。同時剖析容易引起小區火災事故原因，據相關統計52%是來自電氣原因。主要問題有：電氣設計不合理、設備品質低下、施工質量差、物業管理不善、居民火災防控意識淡薄等，容易造成漏電、短路、過載、電阻過大等安全隱患出現。

①設計不合理。一是設計深度不夠，細部問題較多。如電氣安裝位置標注不詳、保護電器與電線、電纜不匹配等；二是設計時未充分考慮到社會發展，設計標準低，設計余量較小，不適應人們生活水平提高對配電的需求，造成后期運行超負荷。

②電氣設備與材料質量參差不齊。一是電氣設備、材料市場魚龍混雜，質量堪憂。如市場上銷售的一些斷路器、開關、插座、接觸器等保護設備，其性能、技術指標、絕緣等級存在不達標現象。二是檢測把關不到位，市場中一些材料的實際性能參數與品牌不符，真假難辨。

③施工質量較差。一是工匠精神缺失，加之人工費上漲、低價中標等原因，使得施工工藝程序不到位，施工質量粗糙。如：接線不規范，導致電阻增大；電纜管井封堵不嚴，發生火災時極易形成煙囪效應；線箱內配線凌亂，回路標識不清，后期管理維護難度大；電纜敷設不規范，未預留足夠的散熱空間，導致電線電纜散熱不良，載流量下降，電線電纜絕緣加速老化、損壞，極易發生擊穿、短路或接地故障等問題。二是工程驗收走馬觀花，流于形式，未起到應有的監督管理的作用。

④物業管理不善。主要表現：一是隨意改動線路，接線不規范，電動車充電線路隨意改造；二是缺乏針對電氣火災的季節性特點和時間性特點的預案。冬季空氣干燥、靜電、大功率取暖電氣較多，夏季高溫、用電負荷大，線路溫度過高等極易引發火災。三是缺乏專業的日常管理維護，所有電氣設備設施離不開日常的維護、故障點的及時排查與消除。如電井內堆放垃圾紙板等易燃物品的清理。四是節假日與夜晚值守松懈，收到故障報警信號后不能及時排查，事故多發。

⑤居民火災防控意識淡薄。主要表現：一是防災減災宣傳教育活動不到位。一些居民對如何預防和處置突發災害知之甚少，心存僥幸，缺少防災減災知識。二是防災減災知識和技能普及工作機制不健全。相關宣傳力度不夠，形式也比較單一。三是防災減災演練活動不貼合實際。四是一些居民私自改造電氣線路，生活中違規使用電器，形成樓內電氣安全隱患。

3 規范與提升小區公共配套設施品質的指引

3.1 現行規范規定住宅小區公共配套設施的內容

一是配套工程設施。包含供電系統、供水系統、弱電系統(通訊、有線電視）、供熱系統、燃氣系統、小區智能化系統（安防、停車管理、物業子系統）、電梯系統和樓宇避雷系統等。二是配套居住設施。園林景觀（花園、綠地、甬道等）、戶外健身場地與器材、排水設施、道路、停車場、停車庫(分機動車和非機動車）、公共照明（含園區燈、樓道燈）和信報箱等。

3.2 現行地方法規對品質的有關要求

如近期出臺的《合肥市住宅品質提升系列指引（試行）》的相關要求。明確為滿足人們居住生活水平日益提高的需求，應進一步提高城市建設精細化水平。進一步加強設計單位、建設單位和監管單位等對住宅小區設計質量的技術指導和監督，充分體現以人為本、安全衛生、綠色環保和可持續發展的住宅設計理念，促進住宅建設的高品質、高質量發展。其中涉及小區公共配套設施明確了合理布局配套設施，加強人性化設計等；同時進一步細化了綠地設計技術經濟指標。如集中綠地面積應不小于綠地總面積的25%，可供居民進入活動休憩的綠地面積應不小于綠地總面積的30%等內容。

4 關于提升小區公共配套設施建設的幾點建議

4.1 高質量配置小區公共配套設施

①小區公共配套設施應與小區主體建筑同步設計、同步建設、同步驗收，確保配套設施與小區建設品質目標相一致。配套設施質量在達到相關規范要求的基礎上，要進一步提升質量與功能。不僅要保證工程質量質保期內正常使用，更要保證設施合理使用期的使用功能。

②小區公共配套設施設計應當更具人性化。如在幼兒園周邊就近設置供家長接送等待的小游園；足量配置垃圾分類收集點、垃圾桶，確保使用的便利性；合理配置公共廁所，合理配置座椅坐凳、游戲設施等城市家具等群眾日常生活需要的內容。如：按照停車位30%以上的比例配建充電樁，并預留其余車位充電樁建設安裝條件；非機動車充電樁設置應滿足相關消防防火要求，鼓勵結合室外場地統一設置。同時結合集中綠地、景觀小品、配套建筑，規劃建設住宅小區健身步道，寬度不宜小于1.5m；健身步道沿線設置休閑座椅、健身器材等設施。

③要落實并完善建設住宅小區公共配套設施的各相關單位主體責任，設立與主體建筑使用周期相匹配的責任追溯制度，建立健全有效的日常維護機制。

4.2 規范管理小區公共配套設施建設

①規范管理信報箱與快遞柜建設。如與小區出入口、中心區域、結合布置小區商業與便民設施，合理配置集中的信報箱與快遞柜，建議更多地采取智能快遞柜，設置快遞驛站，做到接收與投遞相分離。

②規范管理電動車充電及停放設施建設。住宅小區都應當配備電動車充電樁。對新建小區，配備電動車充電樁數量，不能少于小區住戶數的10%；對已投用但數量不足的小區，應當分批增建、改建電動車充電樁；對因空間限制，增建、改建電動自行車充電棚（點）困難的老舊住宅小區，要在小區適當位置建設符合安全條件的集中臨時充電點，滿足居民充電需求。

③規范管理住宅小區電氣設施建設。一是深化設計源頭，嚴把規范落實與設計深度，設計時留有余量。二是選擇優質電氣設備與材料，要有系統配置、高配電的概念，明確主要性能參數。三是電氣設備材料驗收時可引入第三方復測。四是提高電氣工程施工質量，建立管控流程，合理設置工期，堅決杜絕如電線線徑變小、管壁壁厚不足、品牌產品“工程版”等電氣工程質量的通病，避免質量粗糙和各工種之間的交叉破壞等問題。四是加強物業日常維護管理。建立電氣火災監控系統，建立日常維護管理電氣設備程序，設置巡檢頻次、及時預警預報、排查隱患及時處理、定期更換到期設施、確保消防設施正常使用等。五是提高住戶防災減災意識。積極開展防災減災宣傳教育、應急演練活動，讓群眾熟悉災害預警信號、應急疏散路徑，了解所在社區應急避難場所以及滅火器材使用方法等，提高電氣火災防控意識。

5 結語

持續完善與提升小區公共配套設施，是塑造良好人居環境的根本保證。小區公共配套設施建設與管理涉及是多方面的，出現的問題是多層面的，相關措施又是多方位的。故本文側重研究了三個最常見小區配套設施的完善與提升，希望能夠做一些有益的探索。