淺析精裝修項目工程風險管理

周旭磊

(上海紫泰物業管理有限公司，上海 200241)

1 精裝修項目現狀

工程項目施工階段質量控制是工程項目的核心，是決定工程建設成敗的關鍵，沒有質量就沒有投資效益、沒有工程進度、沒有社會效益，因此，工程項目施工階段質量控制是實現三大控制目標的(質量、投資、進度)重點。在整個建筑工程的實施過程中，由于決策、勘察、設計、監理、施工和使用方面的事務，或者由于自然災害(如，地震、暴風等)的原因，很容易發生一些工程質量事故，輕者達不到設計能力、影響建筑外觀，重者會造成建筑物倒塌、人員傷亡和巨大的經濟損失。要扭轉工程項目事故多發的被動局面，就要加強施工階段風險控制工作，提高工程項目的質量。

近年來精裝修政策越來越多，精裝修項目要求也越來越高。精裝修項目可以免去后期裝修噪音、裝修垃圾的污染，業主可直接拎包入住，免除了繁雜耗時的裝修過程。但看似好處多多，實際上精裝修項目在工程管理過程中和其他項目一樣，存在很多問題。因此，對精裝修項目工程風險進行深入認識和分析，形成一定的風險評價分析方法，對指導類似精裝修工程項目的建設具有一定的指導意義。

2 工程項目風險管理的內容

2.1 工程項目風險管理的概念

工程項目風險管理的主體是經濟主體，如業主、咨詢工程師、承包商、投資者、設計人員和其他利益相關者，對于精裝修項目也是如此。工程項目風險管理需要選擇并實施最佳策略組合，最大程度地控制項目成本，使目標最接近理想值，防止風險從微小逐漸演變成關鍵，在風險管理的周期內，控制和監視是工作手法，風險評估和管理是工作途徑，從而進而再進行工程項目規劃和監控。

2.2 工程項目質量管理的影響因素

2.2.1 人為因素

人員是建設工程項目正常施工的首要基礎條件，工人和管理人員的技術水平、管理經驗等對施工質量具有重要作用。

2.2.2 材料因素

建筑施工材料是確保建筑項目質量優劣的重要基石。材料的采購、運輸、保管以及使用都應當遵從管理規定，合理合規使用。

2.2.3 機械因素

施工機械是保障建筑項目質量好壞的重要手段，現代化的機械設備可以確保施工項目又快又好的完成，并取得良好的建筑效果。

2.2.4 技術因素

施工技術是建筑項目質量的重要實現方法，包括且不限于施工設計、施工材料質量、施工人員技術水平、管理者管理水平等。

2.2.5 環境因素

施工環境主要是指建設項目所受到的自然環境、勞動環境以及社會政策環境等。

2.3 工程項目風險管理的內容

工程風險管理主要包括以下內容。

2.3.1 風險識別

風險識別是風險管理的基礎部分，因為任何忽略都有可能影響風險管理的工作。精裝修項目的實施與常規項目的實施在施工階段同樣面臨風險，但精裝修項目在裝修階段相比于常規項目風險更多。因此，需要對企業進行盡早的預測分析和估算，分析在項目開發過程中可能面對的不利因素，以及不利因素可能帶來的影響(見圖1風險識別的流程圖)。

圖1 風險識別的流程

2.3.2 風險評估

投資者通過對項目的風險評估，然后對不利因素進行評定的過程，稱為風險評估。精裝修項目的風險評估主要有：一，是風險發生的幾率有多少。二，是風險發生后帶來的損失有多少。只要多獲取信息，將所有的可能性全部列舉出來，以及及時做出評定，得出的結論是比較準確的。

2.3.3 風險回避與轉移

面對精裝修項目實施和裝修過程中投資活動的各種風險，不同的公司有著各種各樣的風險處理對策，風險回避與風險轉移是常見的兩種對策。(1)風險回避。當潛在的風險威脅導致意想不到的后果時，就不可能放棄項目或改變項目計劃，以達到消除項目風險或風險結果，減少風險對項目的影響。雖是最消極的，但是最徹底的方式，特別是將項目作為一個整體放棄，雖然減少了資金損失，但同時也失去了日后財政收益。(2)風險轉移。是將風險轉移至另一方承擔。方法有兩種:第一，是以控制為前提的風險轉移。指通過簽訂的合同來界定責任方，明確風險的承擔方以及承擔幅度，將風險分散出去；第二，是形式的保險轉移，由保險合同簽訂，將損失轉移給保險公司，而保險轉移需要投資，當出現問題時，得到的回報顯然更多。

風險轉移和風險回避的不同在于，風險轉移是積極的把風險轉移出去，項目也并不會因此停止，而風險回避是直接放棄項目。

2.3.4 風險控制

當發生風險時，根據風險應對計劃實施預定策略，在變更的情況下進行分析，制定新的風險應對策略。

2.3.5 風險損失處理

當遭遇風險損失時，通過提前做好經濟預防措施，及時在風險發生時進行強有力的經濟補充，把風險帶來的影響及經濟損失降到最低，并且使得其避免對公司的繼續運營造成壓力及癱瘓。

3 精裝修工程風險案例分析

3.1 工程概況

紫竹半島位于上海紫竹科學園區，項目規劃總用地面積約3.24km2，規劃建設高層公寓、疊加別墅、湖畔高層、聯排別墅、花園洋房和高級洋房等產品類型。該項目以精裝修方式對業主進行交付，項目園區和房屋裝飾均以國際化居住理念和生活方式為主，以獨特的社區氛圍和場所感為載體，塑造和諧、舒適、休閑的人居環境，充分詮釋國際化生態社區的內在涵義，并形成具有紫竹半島自身特色的社區氛圍和人文環境。

3.2 風險評價

對紫竹半島項目進行工程項目施工風險評估，結合項目的具體特點，采用查表法進行風險的識別，整體來說項目風險主要分為人員、機械、環境和管理四大類，具體風險因素分析如表1所示。

表1 工程項目施工風險評估體系

通過專家分析該項目各層次內風險因素重要性，構造判斷矩陣，計算各風險要素的權重，從大到小對各風險要素權重進行排序，并計算出各項的累積風險權重，按照ABC分類法將累積風險權重分為A、B、C三類。評價結果認為施工過程中的成本控制風險最大，同時施工質量也是工程項目風險主要管控目標之一。針對成本和費用控制風險具體分析如下。

3.2.1 風險處理費用

該項目的風險處理成本來自于識別、分析和處理項目風險的過程。這其中有兩種費用，一種是直接可以測定的，如，保險費、材料器械損耗費、合同賠償費用、風險發生期間的正常開支等。另一種也是附帶的不容易測定的費用，如，避免風險的投入、工期延后對往后投資的影響。

3.2.2 風險損失費用

該項目的風險損失費用包括直接損失與間接損失。人工費、材料器械租金費用、生活日常支出等屬于工程項目風險發生的直接損失。間接費用包括停工過后工人不能馬上進入工作狀態而造成的工作效率低下、工期延長帶來的損失等。

3.2.3 風險存在引起的費用

風險存在引起的費用是為防止風險發生而投入的研究成本以及相關人員的工資費用等。

3.2.4 個人費用與社會費用

當風險發生后，也就產生了兩種費用：個人費用和社會費用。其區別在于該費用由個人承擔還是由社會承擔。例如，雇員被傷殘后，賠償個人醫療費用或公司支付一定的個人收入損失，公司，社會，也因此需要提供一系列的社會援助或福利支出給殘疾人。

4 結 語

近幾年我國房地產業已經得到了迅速的發展，逐步由清水房向精裝房過度，精裝房占的份額比例越來越大，這是我國房地產發展進入新階段的標志，也是必然趨勢。精裝房的崛起給房地產企業帶來了新的發展機遇，同時也帶來了工程項目風險，加強對精裝修項目的工程風險控制，對精裝修項目的施工安全和成本管控均具有重要意義。