信用經濟下我國高房價的虛擬性研究

滕艷云

（廣東松山職業技術學院經濟管理系，廣東 韶關 512126）

一、虛擬經濟的起源及本質

虛擬經濟隨虛擬資本的活動而形成，是信用制度與資本證券化發展到一定程度的產物，本是由實體經濟發展而來的，可以說是一個經濟行為的兩個方面，但虛擬經濟一旦從實體經濟中異化出來，便產生了相對獨立于實體經濟運行的虛擬經濟規律。

1.虛擬商品與虛擬經濟

要認識虛擬經濟，首先必須探討虛擬資本及虛擬商品。虛擬商品是商品的一個特別類型，與實體商品、服務商品類似，它也是使用價值與交換價值的矛盾統一體。但不同的是，虛擬商品作為一種信用憑證，它本身是沒有價值的，也就是說，虛擬商品的交換價值不是由其本身價值決定的，而是由它背后依賴信用的價值來決定，這無疑證明虛擬商品只是其所憑證力量的一個副本而已。

與實體資本相對，虛擬資本是指定期帶來收入，以有價證券形式表現的資本，是虛擬商品不斷運動、不斷增值的結果。實體資本是虛擬資本的客觀基礎，虛擬資本是實體資本的價值表現和紙質副本。以萬科地產公司為例，假定萬科為投資實體房地產發行了1000萬股票，且這1000萬股票都被認購了，萬科把募集到的1000萬資金投入到房地產生產中去，這1000萬就屬于實體資本，而遺留在股票市場上的1000萬則是虛擬資本，此時虛擬資本與實體資本是相互統一的關系。

一旦虛擬資本進入獨立的產權市場進行資本運動，它的變動就與實體資本價值的運動相異化。馬克思曾對虛擬資本運動進行過經典的描述——“它們的價值額的漲落，和它們有權代表的現實資本的價值變動完全無關。”從這個層面上看，虛擬資本與實體資本相互矛盾。如果說虛擬商品還帶有質的區別，那么虛擬資本就僅僅只是量的差別，當商品或資本不再有質的區別，僅僅把量作為衡量標準，那么對量的追求無疑會導致無限的拜金主義和投機傾向。

虛擬資本的運動有兩種選擇方向：一是把從資本市場上籌集到的資本投向企業生產或經濟運行以增值資本；二是不進行生產，僅僅在產權市場上流通，以獲取更大的資本增值。第一種情況下，虛擬資本屬于實體經濟的一部分，助力實體投資；第二種情況下，虛擬資本成為虛擬經濟的一部分，無益于實體生產，且大大助長了投機。

所以，虛擬資本只是經濟發展的手段與工具，它本身不帶有任何價值取向。它并不一定會導致虛擬經濟，反而在一定程度上還能大大促進實體經濟的發展。如今我國資本資本市場不斷擴大、不斷完善，GDP躍居全球第二就是一個很好的正向佐證。如上例中萬科通過發行股票實現1000萬的資本集中，1000萬最后走向的是實體經濟生產，這種利用虛擬資本服務實體經濟的形式就不能稱之為虛擬經濟；然而當萬科把集資得到的1000萬轉而繼續投向股票流通市場，則虛擬資本直接導致了虛擬經濟的膨脹。所以，不必一談到虛擬資本、虛擬經濟就色變，真正讓人談虛擬色變的應是操縱虛擬資本、虛擬經濟的目的。

2.一般商品或服務的價格形成

當萬科投資的房地產效益向好時，萬科的地產股票價格上漲；效益向下時，其地產股票價格下跌。這是實體資本對虛擬資本的決定作用，也可以稱為實體經濟與虛擬經濟的一致性。但股票作為一種信用虛擬產品，它本身沒有價值，不能按一般商品交換規律實施商品交換，它的交易只依賴于它在虛擬產權市場的價格，而這價格又依賴于社會公眾對發行這個虛擬商品組織或企業的信用評價，這是所有虛擬商品的共性。

一般實體商品或服務的價格主要由三個因素影響：價值決定價格，市場供求和貨幣價值（在經濟穩定發展時期不會出現嚴重的通貨膨脹或通貨緊縮，即貨幣價值在短時期內不會變動）影響價格。當一個商品本身沒有價值，它的價格影響因素就排除了價值以及短期內的貨幣價值變化，于是唯一的影響因素就只有市場供求了，而且受市場供求的影響與一般實體商品或服務相異。

一般實體商品或服務的供求曲線如圖1所示。（假定供給偏好與需求偏好不變，為分析便利，假定所有變化皆為平移。）

圖1 一般實體商品或服務的供求曲線圖

假定以需求曲線1、供給曲線1作為參考基礎，當價格上漲，需求下降，供給增加，需求曲線由1向下平移到2，供給曲線由1向右平移至2，供需的雙重作用使得均衡價格下降；當價格下跌，需求上升，供給減少，需求曲線由1向上平移到3處，供給曲線由1向左平移到3處，雙重機制作用促使價格上升。這是一般實體商品或服務的市場價格規律，即商品價格會根據市場供求變化而變化，但不會一直維持高位或低位，市場價格總是會圍繞著一個中心點上下浮動，這個中心點由其本身的商品價值或社會必要勞動時間所決定。

這是因為一般實體商品脫離生產過程進入市場后，價值已經固定。當其價格上漲，會使得人們認為此種商品價格上漲超過了它本身的價值，大量買進不劃算，使得需求下降，需求下降帶動價格下降，從而把高價格拉到低位，反之亦然。這是價值規律的作用體現，通過市場價值規律，商品價格與產量總會達到暫時的均衡。

3.虛擬商品價格形成的雙螺旋機制

虛擬商品的供求曲線如圖2所示。（假定供給偏好與需求偏好不變，為分析便利，假定所有變化皆為平移。）

圖2 虛擬商品的供求曲線圖

與一般實體商品不同，虛擬商品的需求曲線是一條向右上方傾斜的曲線，這是因為消費者對一般實體商品的需求與其價格成反比，而對虛擬商品的需求卻與價格成正比。虛擬商品本身沒有價值，價格上漲會使人們誤以為此商品背后的價值在上漲，把價格信號錯誤地翻譯為價值信號，從而導致需求上升，出現價格與需求同方向變化。

假定以需求曲線1、供給曲線1作為參考基礎，當虛擬商品價格上漲，需求上升，供給增加，需求曲線由1平移至3處，供給曲線由1平移至3處，使得由需求上升導致的上升價格進一步上升；當其價格下跌，需求下降，供給減少，需求曲線由1平移至2處，供給曲線由1平移至2處，由需求下降導致的下降價格又進一步下降。需求上升，價格上升，供給增加，形成雙螺旋式上升；反之，形成雙螺旋式下降。因此，在虛擬商品市場，極易出現價格持續走高或持續走低，且易被大財團操縱，一旦大財團大量買進某一虛擬商品，它的需求上升，價格隨之上漲；價格上漲，又促使需求進一步上升，從而把價格推到遠遠超過實體經濟對其決定作用之外。

二、虛擬經濟規律在我國房地產市場的作用機制

1994年，國務院發布《關于深化城鎮住房制度改革的規定》，明確規定把以住房實物福利分配的方式轉變為以按勞分配為主的貨幣工資分配方式，并且建立住房公積金制度。為了進一步建設房地產市場，在1998年，國務院又下發了《關于進一步深化城鎮住房制度改革加快住房建設的通知》。至此，我國房地產市場正式形成，城市居民獲得房產所有權，可以合法進行房地產價值投機。

住房，本是實體商品，但當它擁有產權后，又同時具備了虛擬商品的屬性，可以說，住房本身就是實體商品與虛擬商品的矛盾統一體。同樣，房地產市場也就同時擁有了實體經濟與虛擬經濟的雙重屬性。因此，對于它的價格形成機制應予以辯證分析。

一方面，住房作為一個實體商品，歸屬實體經濟，其價格由價值決定。與一般實體商品稍有不同，它的價值構成多了一個土地因子，具體來說，包括三個方面：土地、材料與機器、勞動者。市場供求在價值規律的基礎作用下，只能影響住房價格。

這種作用機制可以通過圖3來表示。（假定供給偏好與需求偏好不變，為分析便利，假定所有變化皆為平移。）

圖3 住房的供求曲線圖

當住房市場處在供給曲線1與需求曲線1的供求相等狀態時，平衡點商品價格正好等于價值，這是一種理論上的理想狀態，不平衡才是市場的常態。當住房供不應求時，需求曲線由1向上平移至3處，商品價格高于價值；當供過于求時，供給曲線向左平移至3處，商品價格低于價值，圖示的兩條黃線范圍表示商品價值對商品價格的決定范圍，也就是說對于一般商品而言，市場供求對商品價格的影響在商品價值的決定范圍之內（不考慮壟斷和經濟危機），未進入虛擬商品市場之前，房地產遵循一般商品規律，價格圍繞價值上下波動。

另一方面，隨著信用發展，虛擬資本誕生，房地產產權作為一種財產權利可進入股票市場交易，從而把房地產交易帶入虛擬商品市場，房地產產權就是一種典型的虛擬商品，遵循虛擬商品市場規律。當社會資本普遍增加，而又找不到適當的投資出路時，大量資金集中于房地產產權市場，房子的住房需求遠沒有其投機需求旺盛，當其產權需求上升，價格上漲，價格上漲反推需求上升，根據雙螺旋式上升理論，價格會虛高，而且這個虛高的價格會遠遠超出房地產實體市場中價值對價格的決定范圍，隨著這個虛高的價格信號傳導到實體經濟市場，實體市場的投資者根據價格上漲信號將會瘋狂地增加實體市場的房地產供給。根據虛擬產品供求規律，供給增加會導致虛擬產品價格進一步上升，所以，一方面，增加的供給會導致房價進一步上升；另一方面，還會導致區域內實體供給遠遠大于其市場需求，庫存嚴重，以致出現大量的“鬼城”和“空城”。

舉例說明，假設房地產開發商修建了100套房子，每套房子的成本為10萬元，房地產工人創造的剩余價值為2萬元，根據我國地少人多的現狀，房子多處于供不應求，再加上通貨膨脹對商品價格的影響，因此可以把每座房子定價為15萬元，15萬元的房子放置在實體交易市場，而15萬元的房地產產權進入虛擬交易市場。當資本投資集中于虛擬市場，促使虛擬產品需求上升，價格上漲，15萬元的產權上升到50萬元，假定100套房子全部售完，則開發商獲得的利潤為4000萬，遠大于單純實體市場的利潤500萬元，于是房地產開發商將會把多出的3500萬元用于擴大再生產，即繼續開發新樓盤350套，由此大幅度增加了房地產的市場供給，出現區域間的供過于求。

針對供過于求的市場狀況，一般商品可以通過降低價格以增加需求來減少庫存，從而實現供需平衡。那么處理這些兼有實體與虛擬屬性的房地產庫存能否像一般商品一樣降價銷售呢？答案是絕對不能。因為在實體市場上，當價格下降時，需求增加，房地產庫存將大大減少，但是根據實體經濟對虛擬經濟的決定作用，一旦降價信號傳導至虛擬市場時，極易引發雙螺旋式下降，如此將導致投資虛擬經濟的資金大幅度縮水，這些資金又多來源于銀行貸款，從而引發銀行的不良信貸危機，銀行會入不敷出，一旦銀行破產，信用不再，經濟將進入危機階段。所以，政府不會嚴格限定房地產最高價格，開發商也不會輕易降低房地產價格，反而開發商為了防止已建房地產的貶值，還會進一步把資金投入到虛擬市場上來抬高房價。房地產可視為一種具有70年使用期限的固定資產，在它未到達消費者手中之前，它不能實現其價值補償，但它必須每年折舊以保持它的價值不變，這一筆折舊費用對開發商而言是一筆凈成本支出，當房地產實體市場供過于求，開發商不能通過漲價來彌補這一支出時，只能把資金投入到虛擬市場上以增加產權需求從而抬高房價，直至房子歷經銷售實現價值補償。也就是說，當房子落成之時就具備了一種固著效應，即房價只會上升不會下降，這既有部分炒房者的作用，更多地是政府和開發商的一種資本行為。

三、虛擬經濟與高房價的囚徒困境

博弈論里有一個著名的“囚徒困境”，說的是兩個共謀犯罪者被警察帶到兩個相互獨立的審訊室進行審訊，當一人揭發，另一人沉默時，坦白者無罪，沉默者獲刑五年；當雙方共同揭發彼此時，雙方均獲刑三年；當雙方都沉默時，由于證據不足雙方均只獲刑一年。

如表1所示，在這個矩陣表中，（1，1）策略是一個最優選擇，即A、B均選擇不坦白時，刑罰最輕。當A選擇坦白或不坦白時，B的占優策略是坦白；當B選擇坦白或不坦白時，A的占優策略都是坦白，也就是說無論對方作何選擇時，另一方占優策略都是選擇坦白，由此會導致雙方都選擇坦白，即最終出現（3，3）策略，總刑罰最重。

表1 囚徒困境矩陣表

我國的房地產市場正是處于這個囚徒困境之中。于社會整體而言，所有人都不參與房地產投機是一個最好的結果，但很多人只會選擇自我的占優策略——房地產投機。當別人不進行投機時，我投機就可獲取最大效益，當他人投機，我不投機的話就會損害我的個人利益，最后導致出現全民投機的結果，于社會、個人而言均是最劣策略。

現時下流行一句話“只有房地產才能跑贏通貨膨脹”，而這里的房地產指的則是房地產產權虛擬市場，也就是說只有投資房地產產權——房地產投機才能抵消掉通貨膨脹帶來的資金縮水。于是，資金充裕的人進軍房地產，資金不足的人感慨，資金一旦富足便要投身房地產，房地產投機演變為全民參與。由于投資房地產的資金多數來源于銀行信貸支持，當大量資金集中于房地產虛擬市場，一方面使得實體房地產價格虛高，供給過量；另一方面則會使對銀行的貨幣需求上升，貸款利率上升，銀行利潤上升。據此中央銀行對社會的貨幣需求預期過大，從而發行過量的人民幣，當人民幣發行量超過貨幣需求量，社會出現通貨膨脹。這些超發的人民幣由于過度集中于虛擬市場，使得實體投資減少，社會平均利潤率趨于下降，社會平均利潤率的下降促使投資者進一步縮減實體投資，實體投資減少，又會反過來降低一定時期社會所需的貨幣需求量，因為一定時期的貨幣需求量等于商品價格總額除以貨幣的流通速度。即使隨著社會發展，商品的定義不斷擴大，商品不僅包括用于交換的實物產品，還包括勞務，但這里的商品價格總額卻并不包括虛擬產品價格（虛擬產品屬于非商品），減少的貨幣需求量相對增加的人民幣發行量進一步加劇通貨膨脹。

虛擬經濟的繁榮，一方面推動了通貨膨脹，另一方面加快了社會平均利潤率的下降速度，大大增長了高速發展經濟的泡沫程度。虛擬經濟就如一塊資本磁鐵，當你把大量資金投入虛擬經濟，它必將吸附更多的資本。當資金集中虛擬經濟，資金需求增加，人民幣超發，超發人民幣投入虛擬經濟，虛擬經濟資金密集，資金需求上升，人民幣超發這一系列經濟活動形成一個惡性循環時，通貨膨脹就是一個必然結果，而且會愈演愈烈。如同囚徒困境所示，最優的策略是全民皆不投機，貨幣流向正常的投資渠道，這時經濟整體效益最高；一旦有人選擇投機來彌補通貨膨脹的資金縮水時，所有人均會選擇投機，最后會形成一個最劣的博弈策略，即全民投機推動通貨膨脹。正確的說法應該是“只有房地產才能推動通貨膨脹”，當你希望通過投機房地產來規避通貨膨脹時，其實你卻進一步推進了通貨膨脹，通貨膨脹，貨幣貶值，房價進一步上升。