問(wèn)題導(dǎo)向下的共有產(chǎn)權(quán)住房制度優(yōu)化綜述

文/杜彥辰 董曉倩

共有產(chǎn)權(quán)住房不僅是保障性住房，也是政策性住房。地方政府根據(jù)政策將部分收益轉(zhuǎn)移給開(kāi)發(fā)商，并對(duì)開(kāi)發(fā)商進(jìn)行補(bǔ)貼，使建成的房屋可以低價(jià)出售給符合條件的目標(biāo)家庭。共有產(chǎn)權(quán)住房是中國(guó)住房保障體系的重要組成部分。不同于其他保障性住房，共有產(chǎn)權(quán)住房位于完全所有權(quán)的“中間地帶”，類似的政策在許多發(fā)達(dá)國(guó)家已經(jīng)實(shí)施了幾十年。2014年以來(lái)，我國(guó)開(kāi)始實(shí)施共有產(chǎn)權(quán)住房政策，這對(duì)解決城鎮(zhèn)低收入群體住房問(wèn)題、進(jìn)一步完善住房保障市場(chǎng)供給產(chǎn)生了巨大的影響，2017年住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部的相應(yīng)管理辦法更是凸顯了國(guó)家對(duì)北京、上海等多個(gè)城市探索共有產(chǎn)權(quán)住房政策的支持，使中國(guó)共有產(chǎn)權(quán)住房進(jìn)入新時(shí)代。

在中國(guó)知網(wǎng)搜索“主題”、“關(guān)鍵詞”、“標(biāo)題”包含“共有產(chǎn)權(quán)住房”的文獻(xiàn)，發(fā)現(xiàn)相關(guān)研究的數(shù)量與國(guó)家政策相對(duì)應(yīng)，表現(xiàn)為雙峰型，在2014年與2017年較為突出。僅就研究數(shù)量而言，關(guān)于共有產(chǎn)權(quán)住房的研究在不斷增加。

一、 共有產(chǎn)權(quán)住房制度的評(píng)價(jià)

大部分學(xué)者都對(duì)共有產(chǎn)權(quán)住房這一制度的推行持積極態(tài)度。陳淑云認(rèn)為，與經(jīng)濟(jì)適用房相比較，共有產(chǎn)權(quán)住房具有成本回收快、后期政府負(fù)擔(dān)小的優(yōu)勢(shì)，還能夠彰顯社會(huì)公平與正義。與公共租賃房相比，共有產(chǎn)權(quán)住房的產(chǎn)權(quán)由政府與購(gòu)房者依據(jù)份額共有，是“有限產(chǎn)權(quán)”。政府將其所擁有產(chǎn)權(quán)的使用權(quán)限讓渡給購(gòu)房者，從而降低購(gòu)房?jī)r(jià)格，購(gòu)房者只需要購(gòu)買自己擁有的那部分產(chǎn)權(quán)。呂萍等人在對(duì)我國(guó)共有產(chǎn)權(quán)住房模式進(jìn)行探討后，提出共有產(chǎn)權(quán)住房制度的實(shí)施對(duì)于低收入群體的福利改善與財(cái)富積累有一定的積極意義，對(duì)于推進(jìn)我國(guó)住房市場(chǎng)的變革可產(chǎn)生極大的作用。馬輝民等人認(rèn)為，與我國(guó)之前推行的廉租房等一系列傳統(tǒng)保障性住房相比，共有產(chǎn)權(quán)住房擴(kuò)大了受益群體范圍，在一定程度上緩解了政府融資的問(wèn)題，同時(shí)也對(duì)產(chǎn)權(quán)與責(zé)權(quán)進(jìn)行了明細(xì)規(guī)定。陳杰等人認(rèn)為，不能將共有產(chǎn)權(quán)住房單純界定為保障性住房，因?yàn)橥菩泄灿挟a(chǎn)權(quán)住房的目的在于解決“夾心層”群體購(gòu)房難以及首套剛需住房購(gòu)買難等問(wèn)題，所以應(yīng)將其視作對(duì)住房供應(yīng)體系的完善，即住房層面的供給側(cè)改革。

史蒂芬在中國(guó)住房產(chǎn)權(quán)與主觀幸福感間建立了關(guān)系，發(fā)現(xiàn)住房產(chǎn)權(quán)對(duì)于主觀幸福感至關(guān)重要。貝爾斯等人發(fā)現(xiàn)，與商品房、傳統(tǒng)的保障性住房不同，共有產(chǎn)權(quán)住房既可以滿足購(gòu)房者對(duì)于產(chǎn)權(quán)的需求，又能夠平衡房?jī)r(jià)與可支付能力之間的差距。克里斯汀提出，共有產(chǎn)權(quán)住房的實(shí)施能夠更有效地減少購(gòu)房者的經(jīng)濟(jì)支出，降低購(gòu)房者的投資風(fēng)險(xiǎn)。桑德斯通過(guò)考察英國(guó)的住房所有權(quán)結(jié)構(gòu)發(fā)現(xiàn)，在擁有自己的產(chǎn)權(quán)住房后，人們的幸福感因愿望的滿足而有所提升。戴維斯認(rèn)為，共有產(chǎn)權(quán)住房是美國(guó)經(jīng)濟(jì)適用房的一種獨(dú)特形式，可以使各方承認(rèn)共有產(chǎn)權(quán)住房分配中權(quán)利和義務(wù)的同等性。格雷姆和斯凱認(rèn)為，共有產(chǎn)權(quán)住房能夠防止社區(qū)貧富兩極分化。

二、 共有產(chǎn)權(quán)住房的現(xiàn)實(shí)問(wèn)題

(一)房屋產(chǎn)權(quán)及后續(xù)轉(zhuǎn)化問(wèn)題

徐虹將北京與上海、淮安、深圳的共有產(chǎn)權(quán)住房模式進(jìn)行比較，發(fā)現(xiàn)對(duì)于產(chǎn)權(quán)份額，北京市只要求參照項(xiàng)目銷售均價(jià)占同地段、同品質(zhì)普通商品住房?jī)r(jià)格的比例確定，對(duì)產(chǎn)權(quán)份額分配區(qū)間沒(méi)有進(jìn)行合理的比例確定，同時(shí)未明確規(guī)定個(gè)人剩余產(chǎn)權(quán)獲取方式。鄧小鵬等人將共有產(chǎn)權(quán)住房產(chǎn)權(quán)份額計(jì)算方式總結(jié)為出資比例式、完全租賃式、產(chǎn)權(quán)面積式與法律規(guī)定式四類，通過(guò)對(duì)比分析發(fā)現(xiàn)，最佳的計(jì)算方式是出資比例式，次之是產(chǎn)權(quán)面積式。孫娛將上海市共有產(chǎn)權(quán)住房產(chǎn)權(quán)滿五年后的相關(guān)規(guī)定與現(xiàn)狀進(jìn)行分析，發(fā)現(xiàn)中心區(qū)域存在放棄優(yōu)先購(gòu)買權(quán)、申請(qǐng)購(gòu)買政府產(chǎn)權(quán)戶數(shù)少的情況，并將其歸因于購(gòu)買政府產(chǎn)權(quán)價(jià)格過(guò)高以及行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)仍難以改善住房條件。王新峰認(rèn)為，共有產(chǎn)權(quán)住房進(jìn)入市場(chǎng)進(jìn)行交易時(shí)，要更加科學(xué)地計(jì)算價(jià)格，避免道德風(fēng)險(xiǎn)。

諾爾提出，目前共有產(chǎn)權(quán)住房的受眾群體單一，英國(guó)政府對(duì)老年人和殘疾人等特殊群體給予一定的優(yōu)惠政策。皮斯分析了2016年英國(guó)共有產(chǎn)權(quán)住房政策的變化，發(fā)現(xiàn)新政策降低了共有產(chǎn)權(quán)住房的門檻，擴(kuò)大了共有產(chǎn)權(quán)住房的使用范圍，能夠滿足中低收入家庭的住房需求。在退出制度上，克拉克與海伍德提出，鑒于共有產(chǎn)權(quán)的房屋屬于社會(huì)保障性房屋，政府可以在買方退出時(shí)回購(gòu)該房屋，以防止過(guò)度保障和住房福利資源損失。布拉姆依靠數(shù)據(jù)分析發(fā)現(xiàn)，從可持續(xù)發(fā)展角度來(lái)看，階梯式回購(gòu)住房產(chǎn)權(quán)的成本大于常規(guī)的回購(gòu)方式，故強(qiáng)調(diào)要盡早回購(gòu)剩余產(chǎn)權(quán)。戴維森結(jié)合美國(guó)共有產(chǎn)權(quán)住房的實(shí)例提出共有產(chǎn)權(quán)住房退出環(huán)節(jié)溢價(jià)的合理分配方法。特曼等人認(rèn)為，美國(guó)的共享股權(quán)計(jì)劃在一定程度上幫助了中低收入群體以低于市場(chǎng)價(jià)格的價(jià)格購(gòu)買房屋。迪斯尼調(diào)查了英國(guó)共有產(chǎn)權(quán)住房后認(rèn)為，共有產(chǎn)權(quán)住房的售價(jià)應(yīng)與市場(chǎng)銜接，而且應(yīng)根據(jù)具體情況予以調(diào)整或提供補(bǔ)貼，同時(shí)建議政府放寬共有產(chǎn)權(quán)住房轉(zhuǎn)售條件，并將所得用于共有產(chǎn)權(quán)住房建設(shè)。

(二)房屋棄購(gòu)問(wèn)題

鄒琳華對(duì)北京市2018年完成的三個(gè)共有產(chǎn)權(quán)住房項(xiàng)目進(jìn)行分析，發(fā)現(xiàn)由于制度設(shè)計(jì)不切實(shí)際，北京的共有產(chǎn)權(quán)住房是封閉式運(yùn)行的，購(gòu)房者的公寓所有權(quán)份額只能轉(zhuǎn)讓給符合購(gòu)買共有產(chǎn)權(quán)住房條件的其他家庭。黃程棟對(duì)北京市某共有產(chǎn)權(quán)住房項(xiàng)目的選房狀況進(jìn)行分析，發(fā)現(xiàn)購(gòu)房成本較高、付款方式不合理、封閉式運(yùn)行等相關(guān)制度缺陷導(dǎo)致房屋棄購(gòu)率偏高。專家認(rèn)為，在購(gòu)房過(guò)程中，排名靠前的購(gòu)房者放棄選房的原因是共有產(chǎn)權(quán)住房?jī)r(jià)格過(guò)高。共有產(chǎn)權(quán)住房的相關(guān)制度沒(méi)有對(duì)建筑面積進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)化規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商為了獲益而不斷加大面積，導(dǎo)致房屋成本提高，房?jī)r(jià)也因此上漲。還有專家認(rèn)為，兩方面的原因造成了房?jī)r(jià)高升：其一是信息不對(duì)稱，政府與房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商掌握房屋定價(jià)權(quán)；其二是在共有產(chǎn)權(quán)住房的開(kāi)發(fā)過(guò)程中存在亂收費(fèi)的現(xiàn)象，政府部門的措施具有時(shí)滯性。

(三)政府管理與資金問(wèn)題

劉雙良等人提出，共有產(chǎn)權(quán)住房的推行對(duì)政府監(jiān)管的要求更高，大范圍推行共有產(chǎn)權(quán)住房建設(shè)有出現(xiàn)尋租行為的風(fēng)險(xiǎn)，而且共有產(chǎn)權(quán)住房建設(shè)在法律、金融和管理層面也存在較大的隱患。翁翎燕等人基于北京、淮安、上海這三個(gè)試點(diǎn)城市的探索提出，我國(guó)的共有產(chǎn)權(quán)住房建設(shè)中存在政府監(jiān)管成本較大的問(wèn)題：盡管共有產(chǎn)權(quán)住房克服了傳統(tǒng)保障性住房的一些缺點(diǎn)，但也有出現(xiàn)尋租行為的風(fēng)險(xiǎn)，此外，在實(shí)際推行共有產(chǎn)權(quán)住房的過(guò)程中，上海市已經(jīng)出現(xiàn)了某些家庭違規(guī)出租、違規(guī)使用的現(xiàn)象。嚴(yán)榮認(rèn)為，共有產(chǎn)權(quán)住房是以政府為主導(dǎo)推出的保障性住房，因而政府要對(duì)共有產(chǎn)權(quán)住房的資格審查、房產(chǎn)配售、產(chǎn)權(quán)分配與銷售管理等多方面負(fù)責(zé)，這對(duì)政府而言是項(xiàng)艱巨的任務(wù)。王微微等人提出，共有產(chǎn)權(quán)住房的推行缺乏法律規(guī)范，至今我國(guó)仍未出臺(tái)共有產(chǎn)權(quán)住房的立法文件，還沒(méi)有專門的法律法規(guī)對(duì)共有產(chǎn)權(quán)住房管理中出現(xiàn)的問(wèn)題進(jìn)行約束。

三、 共有產(chǎn)權(quán)住房制度的優(yōu)化建議

(一)房屋產(chǎn)權(quán)及后續(xù)轉(zhuǎn)化

鄧宏乾等人詳細(xì)比對(duì)了北京、淮安、上海、深圳等六個(gè)試點(diǎn)城市的共有產(chǎn)權(quán)住房定價(jià)模式，參考建設(shè)成本與購(gòu)房者支付能力，分析了初始定價(jià)、增購(gòu)與回購(gòu)定價(jià)、租金價(jià)格等，提出了對(duì)于政府與購(gòu)房者皆有益的定價(jià)方式。王昱博認(rèn)為，共有產(chǎn)權(quán)住房產(chǎn)權(quán)的比例分配應(yīng)該遵循初始各方的資金份額水平。有專家提出，在確定所有權(quán)份額時(shí)，可參考社區(qū)住宅銷售價(jià)格與周圍商業(yè)住宅價(jià)格的差距，還應(yīng)考慮周邊社區(qū)住房的價(jià)格與購(gòu)房者的負(fù)擔(dān)能力。宋宗宇等人對(duì)共有產(chǎn)權(quán)住房?jī)?nèi)部轉(zhuǎn)讓制度與外部轉(zhuǎn)讓制度分別給予了完善建議，在借鑒國(guó)外經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上，提出分批購(gòu)買政府產(chǎn)權(quán)與分批回購(gòu)方式，以使共有產(chǎn)權(quán)住房制度真正做到惠民利民。劉廣平等人從可承受性的角度出發(fā)，構(gòu)建了共有產(chǎn)權(quán)住房的最優(yōu)還款機(jī)會(huì)模型、最優(yōu)租賃價(jià)格模型與準(zhǔn)入門檻模型，并結(jié)合實(shí)際檢驗(yàn)了該模型的應(yīng)用，指出根據(jù)政府與購(gòu)房者的出資比例確定產(chǎn)權(quán)份額是較為科學(xué)的方式。陳思等人通過(guò)將英美與我國(guó)試點(diǎn)城市的共有產(chǎn)權(quán)住房模式進(jìn)行對(duì)比，提出了一些建議。

(二)補(bǔ)貼政策

孟浩等人通過(guò)對(duì)淮安市的實(shí)證分析，在借鑒國(guó)外住房貼息貸款政策的基礎(chǔ)上提出，為了落實(shí)住房供應(yīng)體系的對(duì)接，國(guó)家應(yīng)加大對(duì)共有產(chǎn)權(quán)住房貼息貸款的支持力度。專家認(rèn)為，我國(guó)當(dāng)前由政府劃撥共有產(chǎn)權(quán)住房建設(shè)用地，開(kāi)發(fā)商通過(guò)招標(biāo)獲取，政府在此過(guò)程中不收取費(fèi)用，這使得房屋的開(kāi)發(fā)成本大幅降低，在一定程度上抑制房?jī)r(jià)的上漲，從而激發(fā)購(gòu)房者的購(gòu)買欲，如果使用現(xiàn)金補(bǔ)貼形式，不僅能夠獲得相同的效果，還能減少政府財(cái)政支持，從而提升效率。有學(xué)者提出，政府應(yīng)該取消傳統(tǒng)的補(bǔ)貼模式，代之以人頭補(bǔ)償模式，從而切實(shí)保障優(yōu)惠政策落實(shí)到每個(gè)購(gòu)房家庭，即政府按一定比例從征收的稅費(fèi)與土地出讓金中劃撥出一部分，作為中低收入群體家庭的購(gòu)房補(bǔ)貼專項(xiàng)資金。

(三)政府管理與資金

楊燕玲基于以往經(jīng)驗(yàn)，重點(diǎn)研究了現(xiàn)階段我國(guó)集體土地用于社區(qū)產(chǎn)權(quán)住房建設(shè)的制度性障礙，建議在立法中明確集體建設(shè)用地的范圍，明確將農(nóng)村土地改造為基本工作用地的條件與程序。陳杰等人認(rèn)為，目前買不起商品房的“夾心層”與需要首套房的中低收入人群是共有產(chǎn)權(quán)住房建設(shè)的主要對(duì)象，建議允許共有產(chǎn)權(quán)住房上市交易，同時(shí)嚴(yán)格區(qū)分共有產(chǎn)權(quán)住房政策與商品房政策，全面禁止共同擁有的住宅上市交易，最大限度地向有需要的家庭提供公共住房資源。李蕓等人結(jié)合南京的實(shí)例，將PPP模式引入共有產(chǎn)權(quán)住房項(xiàng)目，并對(duì)產(chǎn)權(quán)主體關(guān)系、運(yùn)作流程與風(fēng)險(xiǎn)分配機(jī)制等問(wèn)題進(jìn)行研究，提出在以吸引人才為目的的共有產(chǎn)權(quán)住房項(xiàng)目中，PPP模式可以有效解決政府資金短缺的問(wèn)題。張巍等人根據(jù)我國(guó)國(guó)情，提出以公共部門、私營(yíng)部門和家庭為主體，依靠社會(huì)力量解決住房建設(shè)資金不足問(wèn)題的PPP住房融資模式。

四、 結(jié)語(yǔ)

住房問(wèn)題歷來(lái)備受關(guān)注。共有產(chǎn)權(quán)住房的推行使中低收入群體有機(jī)會(huì)購(gòu)買房屋。國(guó)內(nèi)外學(xué)者的廣泛研究有利于促進(jìn)共有產(chǎn)權(quán)住房制度的可持續(xù)發(fā)展。根據(jù)現(xiàn)有文獻(xiàn)可以發(fā)現(xiàn)，國(guó)內(nèi)學(xué)者對(duì)于共有產(chǎn)權(quán)住房的研究始于2007年，在經(jīng)歷了一段時(shí)間的發(fā)展后，目前正處于不斷完善的過(guò)程中。我國(guó)學(xué)者對(duì)于共有產(chǎn)權(quán)住房制度的推行多持積極態(tài)度。

然而，我國(guó)對(duì)于共有產(chǎn)權(quán)住房的研究還存在一定的局限性。首先，我國(guó)關(guān)于共有產(chǎn)權(quán)住房的研究數(shù)量較少，研究?jī)?nèi)容多為理論研究，大多基于政策層面，實(shí)證研究比較缺乏。其次，國(guó)內(nèi)學(xué)者主要聚焦共有產(chǎn)權(quán)住房實(shí)踐與運(yùn)行方式的研究，聚焦推行共有產(chǎn)權(quán)住房的意義、共有產(chǎn)權(quán)分配、共有產(chǎn)權(quán)住房的準(zhǔn)入與退出方式等方面，缺少關(guān)于土地制度、資格審查等問(wèn)題的研究。第三，當(dāng)前國(guó)內(nèi)學(xué)者大多使用定性的研究方法，對(duì)于數(shù)據(jù)的收集與使用較為缺乏，欠缺建模等定量的研究方法。最后，許多學(xué)者雖然開(kāi)始研究共有產(chǎn)權(quán)住房在實(shí)施過(guò)程中存在的問(wèn)題，例如政府資金緊張、政府監(jiān)管有限等，這些問(wèn)題會(huì)影響共有產(chǎn)權(quán)住房的長(zhǎng)期發(fā)展，然而，對(duì)于相關(guān)問(wèn)題的完善建議仍然停留在表面，沒(méi)有深入提出具體的優(yōu)化路徑。

國(guó)外關(guān)于共有產(chǎn)權(quán)住房的研究始于20世紀(jì)80年代的英國(guó)，英國(guó)是共有產(chǎn)權(quán)住房發(fā)展較為成熟的國(guó)家。由于各國(guó)的現(xiàn)實(shí)情況存在差異，對(duì)于共有產(chǎn)權(quán)住房的稱呼也不盡相同，但是各國(guó)的政策及具體做法頗有相似之處。相較我國(guó)的相關(guān)研究，國(guó)外對(duì)共有產(chǎn)權(quán)住房的研究起步較早，值得我國(guó)學(xué)習(xí)與借鑒。