《民法典》時代預抵押登記權利人的優(yōu)先受償權新解

文/王耕

一、引言

源于普魯士法異議登記的預告登記制度在我國展現(xiàn)出非凡的生命力。《不動產登記暫行條例實施細則》第八十五條所規(guī)定的預告登記制度按房屋狀態(tài)可劃分為現(xiàn)房、預售商品房兩種情形。這兩種情形又可分為以現(xiàn)房進行交易的所有權預告登記、抵押權預告登記和以預售商品房進行交易的所有權預告登記、抵押權預告登記等不同導向的子類型。1

我國現(xiàn)房交易較少使用預告登記制度，且受《物權法》文本規(guī)定等影響，《民法典》第二百二十一條所規(guī)定的預告登記制度實際上仍延續(xù)了“《物權法》時代”以預售商品房所有權預告登記為出發(fā)點的設計初衷，對于以預售商品房進行抵押權的預告登記（下文簡稱“預抵押登記”）情形天然性地關注不足，致使該情形下問題頻發(fā)。需要指出的是，當以預售商品房進行抵押權的預告登記無法轉為本登記時，對于預抵押登記權利人是否享有優(yōu)先受償權的爭議最大。本文擬就該問題的產生原因、既有判決進行探討，以期體系化梳理《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國民法典〉有關擔保制度解釋》（下文簡稱“《擔保制度解釋》”）第五十二條第一款規(guī)定的三個構成要件。

二、問題的提出

預抵押登記是英美法系的中國香港地區(qū)商品房預售制度與大陸法系的德國預告登記制度彼此嫁接的產物，在我國經歷了漫長變遷后得以最終定型。預抵押登記雖然減輕了我國房地產開發(fā)企業(yè)的經濟負擔，促進了房地產市場的發(fā)展，滿足了群眾的住房需求，具有重要的現(xiàn)實意義，但制度背后的兩大法系理念存在沖突，獨特國情所造成的巨大風險也不容忽視。本文將從預告登記制度確立時的國情出發(fā)，從法律文本、規(guī)范目的等角度探析預抵押登記問題頻發(fā)的原因。

（一）特殊的現(xiàn)實背景

肇始于“《物權法》時代”的預告登記制度受當時特定社會背景的影響，其本身承載著特殊的價值考量。具體而言，我國大陸地區(qū)于1992年引入我國香港的商品房預售制度。當時，市場上出現(xiàn)了大量“一房數(shù)賣”情形，預告登記制度正是在這樣的大背景下產生的，具有較強的政策導向性，旨在增強市場交易的安全性，減少“一房數(shù)賣”的不誠信行為。

然而，由于我國普通購房者往往無法一次性付清購房款，通常需要將預購房屋抵押給銀行等金融機構，以解決購房資金不足的問題，故預抵押登記也有較強的市場需求。此外，預抵押登記涉及三方法律關系，因而比預購商品房所有權預告登記更為復雜。立法上的明顯空白也加劇了該情形下暴露出的問題。

（二）法律文本局限性

仔細研讀《物權法》第二十條的內容可知2，預告登記制度本身以“預購商品房所有權預告登記”為制度設計前提，其自身存在著將“預購商品房所有權預告登記”等同于預告登記的傾向，即預抵押登記并非預告登記制度的預設規(guī)范對象。原因在于條文所規(guī)定的排他效力的目的是杜絕賣方“一房數(shù)賣”的不誠信行為，即維護購買人的利益，而失效時間的規(guī)定則顯然是為了督促雙方在客觀條件成就時盡快辦理不動產的所有權登記，即為了更好地保護售房者的利益。綜上所述，《物權法》所規(guī)定的排他效力、失效時間主要是為了平衡購房者、開發(fā)商的利益，是以保障將來實現(xiàn)預購商品房所有權實現(xiàn)為出發(fā)點的。最高人民法院后期出臺的一系列細化《物權法》第二十條的司法解釋更印證了這種觀點。3

“《民法典》時代”的預告登記制度對《物權法》的部分規(guī)定進行了修改4：將“當事人簽訂買賣房屋或者其他不動產物權的協(xié)議”修改為“當事人簽訂買賣房屋的協(xié)議或者簽訂其他不動產物權的協(xié)議”。這是因為，若僅從文義上去理解前者的規(guī)定，對于預告登記的適用對象會有兩種解釋。一種解釋認為，預告登記適用對象僅為“買賣的協(xié)議”；另一種解釋則認為，預告登記的適用對象是“協(xié)議”，包括買賣房屋的協(xié)議和其他不動產物權的協(xié)議。即便學界通說傾向于第二種解釋，但該規(guī)定畢竟存在語義上的歧義。因此，《民法典》明確預告登記制度不僅適用于房屋買賣，也適用于建設用地使用權轉讓合同、不動產抵押合同等情形。這也意味著《民法典》中的預告登記制度基本上延續(xù)了《物權法》中以商品房所有權預告登記為立法預設對象的傾向。

預抵押登記作為預告登記與商品房預售制度的結合體，不僅涉及更多的法律關系主體、更復雜的法律關系，也在價值考量、立法目的、現(xiàn)實背景方面與以預售商品房所有權預告登記為制度設計前提的《民法典》第二百二十一條有諸多不同。因此，其承載的制度功能已經溢出了預告登記自身的制度預設前提。若簡單地將《物權法》第二十條或者《民法典》第二百二十一條套用在預抵押登記方面，則必然會產生一系列問題。尤其是《物權法》、《民法典》正文僅規(guī)定了預告登記具有“權利保全”效力，而未就預售商品房所有權預告登記、抵押權預告登記的差異予以區(qū)分，致使預抵押登記的優(yōu)先受償效力、順位效力、權利保全效力等存在諸多爭議。例如，優(yōu)先受償效力問題在司法裁判中普遍存在著同案異判的狀況。

三、既有司法判決的解決路徑探析

（一）肯定說

1.權利人當然享有優(yōu)先受償權。少數(shù)學者認為，預抵押登記后，抵押權便已經成立。這種觀點的主要理由是，預售商品房經房產管理部門數(shù)字化記載后便成為特定物，具有市場流通屬性。當事人本身在進行預抵押登記時有辦理正式抵押登記的意思表示，且進行了相應公示。因此，預抵押登記與正式的抵押登記只有簡單的形式之別。為了更好地發(fā)揮商品房預售制度的作用，應將預抵押登記視為本登記，權利人因此享有優(yōu)先受償權。

2.權利人在例外情形下享有優(yōu)先受償權。秉持此觀點的學者大多認為，若完全否認預抵押登記權利人的優(yōu)先受償權，則可能造成重大制度危機和現(xiàn)實困境。原因主要包括兩個方面：一方面，一概否定該權利不僅不利于銀行債權的保護，還可能造成銀行等金融機構大幅度削減商品房貸款供給，這將無法體現(xiàn)甚至變相否定預抵押登記制度的價值。另一方面，考慮到我國經濟受新冠疫情、中美貿易戰(zhàn)的影響，銀行房貸的縮減可能影響整個房地產行業(yè)，并傳導至上下游多個行業(yè)，最終造成國民經濟的不穩(wěn)定，影響群眾的切身利益。因此，強調僅在少數(shù)例外情況下，權利人可以基于預抵押登記對登記不動產行使優(yōu)先受償權，常見的例外情形大致有兩類：其一，預抵押登記權利人對于預抵押登記無法轉為本登記并無過錯5，義務人惡意阻礙本登記完成時，權利人可參照附條件民事法律行為而享有優(yōu)先受償權。6其二，房屋已建設完畢，可排除房屋建設爛尾情況。

（二）否定說

有學者主張，只有終局性的本登記才可使權利人享有優(yōu)先受償權。作為預告登記子類型的預抵押登記，是終局登記前以將來物權變動為內容的臨時性擔保手段，其自身并不能夠引發(fā)物權的直接變動，故權利人無法享有優(yōu)先受償權。7

認可該觀點的學者是出于以下三點理由：首先，預告登記明確規(guī)定的只是權利人在債權請求權基礎上擁有的一些排他性權利，其本身并未明確賦予權利人抵押權成立后的其他效力，而優(yōu)先受償權應是正式抵押登記所產生的效力。其次，預抵押登記權利人與其他債權人相比，自身并未付出特別利益或者承擔特殊義務。最后，預告登記是正式登記的準備階段，不應當僅僅為了維護權利人的債權而不合理地突破現(xiàn)有法律規(guī)定，片面強調權利人債權而忽視對風險承載能力更弱的購房人的合理保護。

通過整理上文的肯定說和否定說可知，兩種觀點的不同主要源于分析路徑的差異。肯定說更偏重法經濟學的分析路徑，強調發(fā)揮銀行促進市場交易的“源泉”作用8，突出法律對債權人的特殊救濟，從而更好地促進公平交易、誠信競爭。持肯定說觀點的學者擔心否定說會加重貸款銀行、房地產開發(fā)企業(yè)的責任，造成權利失衡、否定商品房預售制度等一系列不利后果。否定說則采納了法教義學分析路徑，從法律文本、體系邏輯出發(fā)，認為預告登記作為物權和債權的交叉制度，其具有的排他效力只是使該債權在某一個時間段具有相對的絕對屬性，其本身并不具備正式抵押登記所具有的核心權利——支配權。因此，作為預告登記類型之一的預抵押登記的權利人不應享有優(yōu)先受償權。

四、現(xiàn)行《擔保制度解釋》下的路徑新解

預抵押登記在轉化為正式的抵押登記前，一般要經歷多個步驟：房地產開發(fā)企業(yè)和購房者簽訂預售商品房買賣合同，并進行預售商品房所有權預告登記；購房者隨后與銀行等金融機構辦理預抵押登記；待房屋建成后，房地產開發(fā)企業(yè)與購房者先后辦理首次登記、所有權登記；此后，購房者配合銀行進行正式的抵押登記。在這漫長的過程中，預抵押登記可能會因各種原因而無法轉化為正式的抵押登記。為了配合《民法典》的實施，最高人民法院同步頒布了《擔保制度解釋》等一系列司法解釋。《擔保制度解釋》的第五十二條不僅明確采納了例外肯定說的觀點，還詳細規(guī)定了該種情形的構成要件，為該問題的解決提供了切實有效的模式。

（一）明確采納例外肯定說

隨著我國司法實踐中探索路徑的逐漸明晰，最高人民法院在合理借鑒既有判決的基礎上，形成了《擔保制度解釋》第五十二條第一款的具體規(guī)范。首先，該條款肯定了預抵押登記權利人享有優(yōu)先受償權，明確了權利人只有在符合相關條件后才可享有該權利。具體原因包括兩個方面：一方面，預抵押登記雖被規(guī)定為預告登記制度中的一種情形，但是由于預告登記并不以預抵押登記為預設對象，若直接依據(jù)預告登記為非正式抵押登記來否定預抵押登記權利人享有優(yōu)先受償權，則難稱合法合理。另一方面，原有司法實踐大多認可權利人在自身無過錯且房屋已現(xiàn)實建設完畢的情形下享有優(yōu)先受償權。此外，我國期房交易廣泛，為了實現(xiàn)法律文本與現(xiàn)實交易的有序銜接，有條件地例外賦予權利人優(yōu)先受償權可謂非常有必要。《擔保制度解釋》第五十二條第一款的規(guī)范考慮了預抵押登記無法轉化為正式抵押登記的原因，是在《民法典》預告登記制度的現(xiàn)有框架內形成的合理規(guī)定，為有效解決預抵押登記權利人是否享有優(yōu)先受償權這一問題提供了新路徑。

（二）構成要件詳解

《擔保制度解釋》第五十二條第一款明確規(guī)定，在滿足已經辦理完成建筑物所有權首次登記、建筑物所有權首次登記的財產與預告登記財產一致、不存在抵押預告登記失效這三個構成要件的條件下，預抵押登記權利人可以享有優(yōu)先受償權。9

首先，需要進行建筑物所有權的首次登記。這主要包括三個方面的原因：第一，根據(jù)《不動產登記暫行條例實施細則》第二十四條10，不動產首次登記是指不動產權利的第一次登記。商品房預售領域的首次登記，則是指房地產開發(fā)商就已竣工的建設工程、國有建設用地使用權或房屋所有權進行的第一次登記，即獲得俗稱的“大產權證”。由此可知，該構成要件的滿足隱含著預抵押登記房屋已經建設完成的前提。該要件是從現(xiàn)實出發(fā)的，因為只有在期房建設完畢后，該房屋才真正具有市場流通性和現(xiàn)實價值，才能滿足對該房屋進行折價、拍賣、變賣等的前提條件11，預抵押登記權利人行使優(yōu)先受償權也才具有現(xiàn)實基礎。反之，若因各種原因導致預售房屋無法建成并最終爛尾，則應排除預抵押登記權利人行使優(yōu)先受償權。因為在預售房屋尚未建成的情形下，購房者自身都無法取得預售房屋的所有權，預抵押登記權利人更無法取得正式的抵押權，又如何行使優(yōu)先受償權呢？第二，在房地產開發(fā)企業(yè)已辦理建筑物所有權首次登記后，即該商品房實質上具備了辦理抵押登記的條件后，購房者才可以辦理房屋的所有權登記，完成所謂的“小產權證登記”和正式的抵押登記。12第三，在已辦理建筑物所有權首次登記后，購房人配合辦理登記為其主要義務，即使此時購房人惡意拒絕配合辦理房屋的所有權登記、抵押權登記，權利人仍享有優(yōu)先受償權。這種提前設置的規(guī)定可以有效減少司法實踐中對當事人過錯程度的繁雜探討，從而節(jié)省司法資源。

其次，預告登記并未失效，即沒有產生《民法典》第二百二十一條第二款規(guī)定的債權消滅等失效情形。一方面，該情形的判斷需要法院審查預抵押登記房屋的基礎性買賣合同是否存在無效、撤銷、可解除等情況。因為《民法典》第二百一十五條確立了有效債權合意與交付、登記結合的物權變動模式13。若債權合同產生問題，則有可能影響預抵押登記、抵押登記的效力。另一方面，法院還需要審查預告登記是否已超過三個月的除斥期間。因為除斥期間的規(guī)定可用于判明是否存在權利人怠于辦理登記手續(xù)的情形，從而督促權利人及時行使權利，故該除斥期間的起算點一般是銀行等金融機構在主觀上“知道或者應當知道”預購不動產能夠進行登記之日。值得注意的是，原有司法判決多承認，若義務人怠于辦理商品房的權屬轉移登記而致使正式抵押登記無法完成，則無過錯的預抵押登記權利人享有優(yōu)先受償權。因此，若是因為購房人原因而超過三個月除斥期間，原則上不宜認定為預告登記失效。

第三，根據(jù)體系解釋方法可知，預告登記的財產與建筑物所有權首次登記的財產保持一致也是預抵押登記權利人享有優(yōu)先受償權的構成要件之一。該規(guī)定主要是為了避免《民法典》第三百九十九條第四項規(guī)定的所有權、使用權不明或者有財產爭議的情形。

綜上可知，《擔保制度解釋》第五十二條區(qū)分了預抵押登記與正式抵押登記的區(qū)別，其第一款只是在預抵押登記權利人具備轉為抵押登記條件卻又未辦理抵押登記時，支持權利人享有優(yōu)先受償權的主張，其中關于建筑物所有權首次登記的積極要件則合理解決了優(yōu)先受償權行使時間的節(jié)點確認問題。因為房屋所有權登記是預抵押登記轉為正式抵押登記的前提。因此，在《擔保制度解釋》生效前，購房人惡意不配合辦理房屋所有權登記現(xiàn)象屢見不鮮。法院此時一般會先判令購房人在一定期限內辦理房屋的所有權登記，并配合將預抵押登記轉為正式的抵押登記。若購房人在限期內配合完成了正式的抵押登記，預抵押登記權利人將會基于抵押權而享有優(yōu)先受償權；若期限內購房者仍然拒不配合，致使抵押登記未辦理，則權利人可以根據(jù)法院的生效判決對房產行使優(yōu)先受償權。14在《擔保制度解釋》生效后，即使未辦理房屋所有權登記，只要已進行建筑物所有權首次登記且不存在預告登記失效、預告登記財產與建筑物所有權首次登記財產不一致等情形，權利人也可以享有優(yōu)先受償權，無需再等待義務人配合。此項規(guī)定不僅可以有效保障銀行的債權，更能防止購房者惡意逃避債務，從而維護交易市場的。值得一提的是，《擔保制度解釋》第五十二條第一款還明文規(guī)定了預抵押登記的順位效力，即認可正式抵押登記效力溯及預抵押登記之日。這種明確規(guī)定顯然更有利于保護預抵押登記權利人。

五、《擔保制度解釋》生效后的登記程序問題及優(yōu)化建議

《擔保制度解釋》生效后，絕大多數(shù)法院都已按照最新規(guī)定判斷權利人是否享有優(yōu)先受償權，但仍有部分案件需由中級法院復審，從而糾正原有“以涉案抵押房產尚未辦理正式抵押登記為由直接否定權利人優(yōu)先受償權”的錯誤思維導向。15既然司法判決中存在該傾向，而短時間內又無法及時改正，為了配合《擔保制度解釋》更好地實施，本文探索出一條預抵押登記轉為正式抵押登記的簡化路徑，以期更好地實現(xiàn)預抵押登記向正式抵押登記的轉化。

（一）現(xiàn)今共同申請程序的不協(xié)調

我國《民法典》未明確規(guī)定預抵押登記轉為本登記的申請主體，《不動產登記暫行實施條例細則》第七十八條對此也只作了概括性規(guī)定，即“當事人應當申請將預抵押登記轉為商品房抵押權首次登記”。16鑒于不動產本身價值較高，轉化登記還需要雙方當事人提供身份證明、相關不動產的權屬證書等材料，采用現(xiàn)行雙方共同申請的方式似乎較為妥當，然而其不足之處也較為明顯。首先，由于《民法典》規(guī)定的預抵押登記的除斥期間僅為三個月，在只有交易雙方共同申請才可辦理抵押登記的情形下，義務人為規(guī)避責任可能會故意拒絕配合，以致除斥期間消滅。其次，此前的預抵押登記本身代表雙方事后有辦理抵押登記的真實合意，即雙方對于將來設立抵押權都有明確預期，且該預抵押登記已在房屋登記部門備案，因此沒有必要再次強制雙方共同辦理抵押登記。最后，在《擔保制度解釋》生效后，預抵押登記權利人在符合三個構成要件后，即可從預抵押登記之日起享有優(yōu)先受償權，要求雙方共同申請的規(guī)定相比之下顯得過于嚴苛、死板，這種繁雜的程序實際上為義務人不配合辦理抵押登記提供了方便。筆者建議簡化、豐富預抵押登記向正式登記的轉換途徑：在預抵押登記符合辦理正式抵押登記的條件后，以雙方共同申請為原則，允許權利人單方面申請，由不動產登記機構自動將預抵押登記轉為抵押登記。

（二）優(yōu)化途徑

1.當事人單方面申請。早在《物權法》生效前，各地就開始探索預告登記制度，并在程序上嘗試引進單方面申請機制。例如，2001年的《南京市城鎮(zhèn)房屋權屬登記條例》明確規(guī)定，允許抵押人單方面申請預告登記17。2008年修訂通過的《上海市房地產登記條例》規(guī)定當事人可以持約定文件進行單方面申請。182019年修訂的《不動產登記暫行條例實施細則》第八十六條第二款規(guī)定，預購人可在預售人未按照約定與預購人申請預告登記時單方面申請預告登記。192021年自然資源部的《不動產登記操作規(guī)范（修訂）》不僅重申了預購人可單方面申請，還擴大了單方面申請的適用范圍。20

由此可知，相關部門已經注意到現(xiàn)實生活中雙方共同申請可能存在問題，并開始支持當事人單方面申請模式。筆者贊同在符合《擔保制度解釋》第五十二條第一款規(guī)定的三個構成要件的前提下，引入當事人單方面申請機制。同時，筆者建議進一步明確常見的單方面申請類型。例如，允許在義務人明確拒絕配合辦理抵押登記或預告登記失效期已近的情況下提出申請。這種明確性規(guī)定有利于不動產登記部門快速高效地辦理登記審查與變動。此外，賦予預抵押登記義務人享有預告登記般的異議權和更正權21，即義務人在登記機關辦理單方面申請后，可就權利人不符合條件、損害義務人合法權益的單方面申請行為，向登記機關提出異議或者申請更正登記，之后由登記機關進行進一步的實質性要件審查，并最終作出更改單方面申請或宣布異議、更正申請無效的決定。

2.登記機構自動轉換.隨著互聯(lián)網(wǎng)的快速普及，不動產登記機構在實踐中努力探索登記辦理的新途徑。例如，上海市早在2008年便已規(guī)定預抵押登記可自動轉為抵押登記22。《重慶市土地房屋權屬登記條例》亦采納了這種轉化機制23。這種做法近期也獲得了自然資源部自然資源確權登記局的認可。

這種直接自動轉換的技術手段雖能便利群眾，然而其內在邏輯上卻與《民法典》和《擔保制度解釋》不符。《民法典》第二百二十一條的預告登記制度規(guī)定了三個月的除斥期間，所以預告登記會因權利人未及時申請而失效，而《擔保制度解釋》第五十二條則直接規(guī)定了預抵押登記的順位效力，這種自動轉換機制有可能引發(fā)權利人未及時申請而導致預告登記失效，卻因自動轉換機制將此種順位效力固定為預抵押登記的矛盾局面。這種關聯(lián)機制實際上肆意擴大了預抵押登記權利人的權利。

筆者認為，自動轉化模式雖比單方面申請模式更有利于簡化程序、方便群眾，但是其過分強調了對于預抵押登記權利人的債權保護。建議將自動轉換模式定位為單方面申請的補充手段，并且加以一定程度的限定，例如只有在雙方事先已有明確約定時，才可由不動產登記機構進行自動轉化。目前，廣西賀州市、福建廈門市均已采納此種模式。

綜上可知，在《民法典》、《擔保制度解釋》引領的新時代，預抵押登記原有的共同申請模式具有一定的落后性，建議引進單方面申請、自動轉化機制，實現(xiàn)程序的多元性、高效性，從源頭上避免預抵押登記轉為正式登記的程序難題，從而配合《擔保制度解釋》對于優(yōu)先受償權的要件審查，真正做到“同案同判”。

六、結語

《擔保制度解釋》第五十二條第一款在汲取既有司法判決合理經驗的基礎上，明確了預抵押登記權利人只有在完成建筑物所有權首次登記且該登記財產與預告登記財產相一致、不存在預告登記失效等三個構成要件時，才能對無法由預抵押登記轉為正式抵押登記的不動產行使優(yōu)先受償權。該規(guī)定不僅豐富了《民法典》第二百二十一條以所有權預告登記為設計前提的預告登記制度，也回應了我國長期存在的現(xiàn)實問題，為合理裁判此類案件提供了有效的法律依據(jù)。在該解釋已生效的大背景下，建議簡化、豐富不動產登記的程序性規(guī)定，將單方面申請、自動轉化等新模式有條件地加以普及，從而真正做到實體、程序兩方面“雙管齊下”。

注釋

1.《不動產登記暫行條例實施細則》第八十五條第一款規(guī)定：“有下列情形之一的，當事人可以按照約定申請不動產預告登記：（一）商品房等不動產預售的；（二）不動產買賣、抵押的；（三）以預購商品房設定抵押權的；（四）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他情形。”

2.《物權法》第二十條規(guī)定：“當事人簽訂買賣房屋或者其他不動產物權的協(xié)議，為保障將來實現(xiàn)物權，按照約定可以向登記機構申請預告登記。預告登記后，未經預告登記的權利人同意，處分該不動產的，不發(fā)生物權效力。預告登記后，債權消滅或者自能夠進行不動產登記之日起三個月內未申請登記的，預告登記失效。”

3.《〈中華人民共和國物權法〉若干問題的解釋（一）》第四條規(guī)定：“未經預告登記的權利人同意，轉移不動產所有權，或者設定建設用地使用權、地役權、抵押權等其他物權的，應當依照物權法第二十條第一款的規(guī)定，認定其不發(fā)生物權效力。”第五條規(guī)定：“買賣不動產物權的協(xié)議被認定無效、被撤銷、被解除，或者預告登記的權利人放棄債權的，應當認定為物權法第二十條第二款所稱的‘債權消滅’。”

4.《民法典》第二百二十一條規(guī)定：“當事人簽訂買賣房屋的協(xié)議或者簽訂其他不動產物權的協(xié)議，為保障將來實現(xiàn)物權，按照約定可以向登記機構申請預告登記。預告登記后，未經預告登記的權利人同意，處分該不動產的，不發(fā)生物權效力。預告登記后，債權消滅或者自能夠進行不動產登記之日起三個月內未申請登記的，預告登記失效。”

5.參見浙江省高級人民法院（2016）浙民申1180號民事判決書。

6.《民法典》第一百五十九條規(guī)定：“附條件的民事法律行為，當事人為自己的利益不正當?shù)刈柚箺l件成就的，視為條件已經成就；不正當?shù)卮俪蓷l件成就的，視為條件不成就。”

7.參見上海市中級人民法院（2011）滬二中民二（民）終字第1370號民事判決書。

8.《民法典》第四百一十六條規(guī)定：“動產抵押擔保的主債權是抵押物的價款，標的物交付后十日內辦理抵押登記的，該抵押權人優(yōu)先于抵押物買受人的其他擔保物權人受償，但是留置權人除外。”

9.《擔保制度解釋》第五十二條規(guī)定：“當事人辦理抵押預告登記后，預告登記權利人請求就抵押財產優(yōu)先受償，經審查存在尚未辦理建筑物所有權首次登記、預告登記的財產與辦理建筑物所有權首次登記時的財產不一致、抵押預告登記已經失效等情形，導致不具備辦理抵押登記條件的，人民法院不予支持；經審查已經辦理建筑物所有權首次登記，且不存在預告登記失效等情形的，人民法院應予支持，并應當認定抵押權自預告登記之日起設立。”

10.《不動產登記暫行條例實施細則》第二十四條規(guī)定：“不動產首次登記是指不動產權利第一次登記。未辦理不動產首次登記的，不得辦理不動產其他類型登記，但法律、行政法規(guī)另有規(guī)定的除外。”

11.參見湖州市中級人民法院（2015）浙湖商終字第216號民事判決書。

12.《不動產登記暫行實施條例細則》第七十八條第二款規(guī)定：“預購商品房辦理房屋所有權登記后，當事人應當申請將預購商品房抵押預告登記轉為商品房抵押權首次登記。”

13.《民法典》第二百一十五條規(guī)定：“當事人之間訂立有關設立、變更、轉讓和消滅不動產物權的合同，除法律另有規(guī)定或者當事人另有約定外，自合同成立時生效；未辦理物權登記的，不影響合同效力。”

14.參見福州市中級人民法院（2015）榕民終字第59653民事判決書。

15.參見廣東省廣州市中級人民法院（2021）粵01民終25012號民事裁定書。

16.《不動產登記暫行實施條例細則》第七十八條第二款規(guī)定：“預購商品房辦理房屋所有權登記后，當事人應當申請將預購商品房抵押預告登記轉為商品房抵押權首次登記。”

17.《南京市城鎮(zhèn)房屋權屬登記條例》第三十條第二款規(guī)定：“抵押人辦理抵押房屋初始登記的，登記機關應當將預告登記的抵押權記錄在該房屋登記簿中他項權一欄內，并保留原預告登記順位。”

18.《上海市房地產登記條例》第五十一條第二款規(guī)定：“當事人為保障將來實現(xiàn)房地產權利，可以持預告登記的約定文件單方申請預告登記。”

19.《不動產登記暫行條例實施細則》第八十六條第二款規(guī)定：“預售人和預購人訂立商品房買賣合同后，預售人未按照約定與預購人申請預告登記，預購人可以單方申請預告登記。”

20.《不動產登記操作規(guī)范（修訂）》第2.1.2條規(guī)定：“屬于下列情形之一的，可以由當事人單方申請：……8.預售人未按約定與預購人申請預購商品房預告登記，預購人申請預告登記的； ……”

21.《民法典》第二百二十條規(guī)定：“權利人、利害關系人認為不動產登記簿記載的事項錯誤的，可以申請更正登記。不動產登記簿記載的權利人書面同意更正或者有證據(jù)證明登記確有錯誤的，登記機構應當予以更正。不動產登記簿記載的權利人不同意更正的，利害關系人可以申請異議登記。登記機構予以異議登記，申請人自異議登記之日起十五日內不提起訴訟的，異議登記失效。異議登記不當，造成權利人損害的，權利人可以向申請人請求損害賠償。”

22.《上海市房地產登記條例》第五十九條規(guī)定：“預購商品房設立抵押的，房地產轉移登記后，其預購商品房抵押權預告登記轉為房地產抵押權登記。”

23.《重慶市土地房屋權屬登記條例》第六十六條規(guī)定：“已設立預購商品房抵押權預告登記的，在辦理土地房屋權屬轉移登記時，原土地房屋預購商品房抵押權預告登記自動轉為土地房屋抵押登記，由登記機構記載于土地房屋登記簿并在房地產權證上記載。”