房地產貸款集中度政策落實情況跟蹤分析

李 威

(興業銀行東莞分行，廣東 東莞 523000)

1 房地產貸款集中度政策內容

2020年12月31日，中國人民銀行、中國銀行保險監督管理委員會發布《關于建立銀行業金融機構房地產貸款集中度管理制度的通知》，建立了銀行業金融機構房地產貸款集中度管理制度。銀行業房地產貸款集中度主要包括三點：①分檔設置房地產貸款余額占比和個人住房貸款余額占比兩個上限；②對超過上限的機構設置過渡期，并建立區域差別化調節機制；③租賃貸款、資管新規過渡期內回表貸款暫不納入管理范疇。房地產貸款集中度管理分檔分類管理要求如表1所示。

表1 房地產貸款集中度管理要求

續表

2 上市銀行2020年達標情況

房地產貸款集中度管理制度自2021年1月1日開始實施，以2020年12月月末銀行數據為基礎，銀行業房地產貸款占比、個人住房貸款占比超出2個百分點以內的，業務調整過渡期為通知實施之日起2年；超出2個百分點及以上的，業務調整過渡期為通知實施之日起4年。房地產貸款占比、個人住房貸款占比的業務調整過渡期分別設置。根據2020年12月數據，46家上市銀行中，30家銀行滿足房地產貸款集中度管理制度，16家銀行不滿足房地產貸款集中度管理制度，其中房地產貸款占比超限11家，個人住房貸款占比超限12家，房地產貸款占比、個人住房貸款占比均超限有7家。房地產貸款占比、個人住房貸款占比均超限的銀行分別為招商銀行、興業銀行、北京銀行、成都銀行、徽商銀行、青島銀行、廈門銀行。房地產貸款占比超限最多的為成都銀行，該銀行屬于第三檔監管銀行，房地產貸款占比34.64%，超出監管12.14pcts。個人住房貸款占比超限最多的也是成都銀行，個人住房貸款占比25.79%，超出監管8.29pcts。興業銀行和招商銀行作為第二檔監管范圍銀行，房地產貸款占比、個人住房貸款占比超限均較大，興業銀行房地產貸款占比、個人住房貸款占比分別超限7.06pcts和6.55pcts，招商銀行房地產貸款占比、個人住房貸款占比分別超限5.62pcts和5.53pcts。

表2 2020年12月46家上市銀行房地產貸款集中度情況(1) 個人住房貸款未剔除住房租賃貸款。此外，部分上市銀行未公布2020 年個人住房貸款數據。

續表

從2020年12月47家上市銀行房地產貸款集中度情況看，大部分銀行能滿足房地產貸款集中管理制度，對于超出限制的銀行，根據超出比例，給予了2年或者4年的寬限期進行調整。對于業務調整過渡期結束后，因客觀原因未能滿足房地產貸款集中管理制度的銀行，由該銀行提出申請，經人民銀行、銀保監會或者當地人民銀行分支機構、銀保監會派出機構評估認為合理的，可以適當延長業務調整過渡期。銀行業金融機構有一定緩沖期，通過調整產品結構、經營策略等，逐步降低房地產貸款集中度，因此房地產貸款集中度管理制度對銀行業金融機構并不會產生較大沖擊。

3 上市銀行2021年上半年房地產貸款集中度政策落實情況

3.1 房地產貸款占比超限的銀行有所減少

2021年上半年，46家上市銀行中，房地產貸款占比超限的銀行由11家減少為10家，減少第三檔監管的杭州銀行，杭州銀行房地產貸款占比由2020年年末的24.38%減少為22.00%，下降2.38pcts。個人住房貸款占比超限銀行無新增、無減少，超限銀行數量12家。

除了興業銀行房地產貸款占比增長0.05pcts外，其余所有超限銀行房地產貸款占比、個人住房貸款占比均出現不同程度的降低，說明超限銀行基本上能按照房地產貸款集中管理制度要求逐步整改。

表3 房地產貸款占比超限銀行變動情況 單位：%

3.2 銀行房地產貸款增速相對貸款總額增速下降

2020年上半年，46家上市銀行個人住房貸款、房地產貸款增速分別為5.59%、5.62%，分別低于貸款總額增速2.18pcts、2.15pcts。房貸集中度超限的16家銀行，個人住房貸款、房地產貸款分別較年初增長5.05%、5.31%，分別低于貸款總額增速2.63pcts、2.37pcts。房貸集中度不超限的30家銀行，個人住房貸款、房地產貸款分別較年初增長5.94%、5.81%，分別低于貸款總額增速1.87pcts、2.00pcts。說明銀行業房地產貸款增速相對貸款總額增速下降，房貸集中度超限銀行的房地產貸款增速相對下降幅度大于房貸集中度不超限銀行。

3.3 銀行房地產貸款占比整體下降

2020年上半年，46家上市銀行個人住房貸款占比、房地產貸款占比分別為25.69%、32.04%，分別較年初下降0.53pcts、0.65pcts。房貸集中度超限的16家銀行，個人住房貸款占比、房地產貸款占比分別較年初下降0.72pcts、0.77pcts；房貸集中度不超限的30家銀行，個人住房貸款占比、房地產貸款占比，分別較年初下降0.43pcts、0.59pcts。說明銀行業房地產貸款占比相對年初下降，且房貸集中度超限銀行下降幅度大于房貸集中度不超限銀行。

4 結論

自2020年12月31日房地產貸款集中度政策推出以來，銀行業機構均能積極響應監管政策要求，落實“房住不炒”。在政策剛推出時，在2020年年底，46家上市銀行中，房地產貸款占比超限11家，個人住房貸款占比超限12家，房地產貸款占比、個人住房貸款占比均超限7家。經過半年的政策適應和調整后，房地產貸款占比超限的銀行由11家減少為10家；個人住房貸款占比超限銀行12家，無新增、無減少。銀行業整體均在降低房地產貸款相對增速和占比，且超限銀行較非超限銀行下降幅度更大，說明銀行業機構均積極貫徹落實房貸集中度管控要求。由于銀行業機構普遍降低了房地產貸款相對增速及占比，導致2021年前三季度，房地產市場普遍反映住房按揭額度不足，房貸利率上漲，地產商開發貸款授信額度偏緊。為此，在2021年9月27日，央行官網發布消息，央行貨幣政策委員會2021年三季度例會9月24日在京召開，央行例會首次提及房地產，并明確指出“維護房地產市場的健康發展，維護住房消費者的合法權益”。2天后，央行、銀保監會在2021年9月29日聯合召開房地產金融工作座談會，座談會要求銀行業金融機構要按照法制化、市場化的原則，配合相關部門和地方政府共同維護房地產市場的平穩健康發展，再次強調維護住房消費者的合法權益。在2021年11月10日，央行官微發布數據顯示，截至2021年10月月末，個人住房貸款余額37.7萬億元，當月增加3481億元，較9月多增1013億元。說明各銀行機構積極領會央行和銀保監會關于維護房地產市場的平穩健康發展，維護住房消費者的合法權益的要求，支持住房消費者合理融資需求。