多業態布局構筑多元化服務體系魯商服務成山東首家上市物企

時子言

7月8日，A股上市公司魯商發展（600223.SH）旗下物業管理板塊魯商生活服務股份有限公司（以下簡稱：魯商服務，代碼：02376.HK）敲響上市鐘聲，正式于聯交所主板掛牌上市，成為魯商集團第三家上市公司，同時也是山東首家上市物企，受到資本市場高度關注。

招股書顯示，魯商服務根植于山東，公司具有物業服務一級資質，是一家在山東省具有領先市場地位，并擁有良好的過往業績的綜合性物業管理服務提供商。自2006年成立以來，經過多年的耕耘，公司業務范圍已覆蓋山東省幾乎所有地級市以及北京和哈爾濱等區域。本次上市，魯商服務募集資金將分別用于戰略合作、收購及投資以擴大業務規模及多元化物業組合、加強物業管理服務及進一步開發其多元化社區增值服務、投資于技術系統及標準化業務運營開發技術支持社區平臺以及日常營運。

當前，中國房地產市場已進入存量時代。國家統計局數據顯示，2000-2019年，中國商品房累計銷售面積為187.03億平方米，累積竣工面積為145.98億平方米，存量房市場不斷擴大，物業管理公司在管總面積也隨之穩健增長。據中指院預測，中國物業管理公司在管總建筑面積將從2022年的290億平方米增加至2026年的355億平方米，復合年增長率達5.2%，而物業服務企業收入也將隨之大幅增長。而隨著越來越多針對物業管理行業的指導性、鼓勵性文件的公布，將進一步促進物業服務企業發展多樣化、專業化和標準化，為物業管理行業的發展提供了良好環境。

在此背景下，魯商服務緊抓行業發展機遇，不斷擴大業務版圖。截至2021年底，公司簽約總建筑面積已達26.2百萬平方米，覆蓋中國超過12個城市，在管物業共82個。其中，山東省作為公司大本營，在管面積為20.3百萬平方米，占在管總面積的88.6%，區域競爭優勢顯著。整體來看，公司在管總面積由2019年的10.74百萬平方米增長至2021年的22.9百萬平方米，復合年增長率高達45.9%，其中，2021年公司在管面積增長48%，遠高于同期物業百強企業在管面積16.69%的增長率，顯示出公司卓越的業務拓展能力。

業務版圖的不斷擴大也推動了公司業績快速增長。2019-2021年，魯商服務營業收入由3.2億元增長至5.8億元，期間復合年增長率達35%;而凈利潤則由2893.4萬元增長至7701.7億元，復合年增長率更高達63.2%;同期凈利潤率由2019年的9.0%增至13.2%，盈利能力不斷增強，更體現出優異的成長性。未來，在物業管理行業持續發展和資本市場助力下，公司業績增長屬性有望被進一步激發。

業務模式方面，魯商服務主要分為物業管理服務、非業主增值服務及社區增值服務三大業務主線。據東財Choice數據顯示，2021年上述三大業務主線收入分別為2.55億元、2.05億元和1.23億元，分別占總收入的43.84%、35.14%和21.02%。據了解，公司在夯實原有優勢住宅基礎物管服務的同時，積極拓展非住宅物業服務領域，目前公司已簽約管理寫字樓、商業綜合體、市政設施、公寓、主題小鎮、醫院、學校、產業園、銀行及航空基地物業。2019-2021年，公司非住宅項目收入占物業管理服務總收入分別為30.0%、28.6%和33.2%，表現穩健。

不僅如此，魯商服務依托物業管理服務板塊，以自身強大的資源整合能力為業主和住戶提供以需求為導向的社區增值服務，并通過先進的技術解決方案和標準化的管理系統，傾力打造智慧社區，在持續提高運營效率的同時，進一步強化用戶體驗，并借此建立了強大的品牌體系，獲得了更豐富的收入來源。據中指研究院數據顯示，2021年公司多種經營收入為3.27億元，占總營收的56.16%，收入與收入占比均高于同期物業服務百強企業均值。

可以看出，目前魯商服務三大業務板塊已形成相互促進、協同發展的良好格局，并且，公司在多元化業務布局基礎上，構筑了豐富的業務發展體系，多業態綜合管理能力正不斷增強。

展望未來，魯商服務表示將通過戰略合作、收購及投資來擴大業務規模并夯實山東省市場地位，通過持續改善傳統物業管理服務，不斷提升品牌價值，為業主和住戶提供更豐富的多元化與特色化增值服務，向成為全國一流的物業服務企業不斷奮進。