房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制存在的問(wèn)題及對(duì)策

孫桂花

摘 要：近年來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)呈現(xiàn)出一種高速發(fā)展的良好態(tài)勢(shì)，一系列的日常經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)涉及的金額數(shù)量巨大。因此，作為一種風(fēng)險(xiǎn)性較高的行業(yè)，仍然有許多地方有待完善和改進(jìn)。內(nèi)部控制作為目前房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)十分重要的組成部分，對(duì)于經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的平穩(wěn)運(yùn)行、有效的規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)等方面有著積極的作用，因此在經(jīng)濟(jì)新常態(tài)的背景下，更是需要注重房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制的管理。鑒于此，本文將著重分析房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制中存在的問(wèn)題，了解問(wèn)題的成因，同時(shí)提出具體化策略，旨在更好的提高房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制水平。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè);內(nèi)部控制;優(yōu)化策略

房地產(chǎn)作為一個(gè)風(fēng)險(xiǎn)性較高的行業(yè)，一直以來(lái)許多房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制不夠理想，主要是因?yàn)闀?huì)計(jì)信息出現(xiàn)嚴(yán)重失真，可能會(huì)導(dǎo)致整體的管理效率低下混亂，也無(wú)形中會(huì)帶來(lái)許多資金不透明的情況，一系列的資金無(wú)法得到專(zhuān)款專(zhuān)用。再加上信息孤島等一系列的問(wèn)題和預(yù)算管理力度不夠，都會(huì)為房地產(chǎn)行業(yè)在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展中的平穩(wěn)持續(xù)帶來(lái)一定的阻礙。因此，如何更好地提高內(nèi)部控制水平仍然是每個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)所要考慮的重點(diǎn)問(wèn)題。

一、房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制實(shí)施情況及價(jià)值分析

（一）實(shí)施情況

房地產(chǎn)企業(yè)是以盈利為目的，從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)及經(jīng)營(yíng)的企業(yè)，區(qū)別于其他的行業(yè)而言，所面臨的外部環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)較多。再加上本身項(xiàng)目周期較長(zhǎng)，以及資金需求量較大，業(yè)務(wù)十分復(fù)雜等一系列的情況，都會(huì)為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的內(nèi)部控制帶來(lái)無(wú)形中的風(fēng)險(xiǎn)，也造成了較大的難度。特別是近年來(lái)受到了國(guó)家宏觀調(diào)控政策的影響以及所在地區(qū)的市場(chǎng)區(qū)域性特征，但這種不充分的特征確實(shí)風(fēng)險(xiǎn)和機(jī)遇并存，風(fēng)險(xiǎn)是可能會(huì)造成資金鏈斷裂，或是帶來(lái)巨大的財(cái)務(wù)危機(jī)，但是也會(huì)帶來(lái)很大的投機(jī)性和機(jī)遇，所產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)效益也仍然十分可觀。正是因?yàn)槿绱耍絹?lái)越多的房地產(chǎn)企業(yè)所面臨的機(jī)遇和挑戰(zhàn)并存，已經(jīng)成為了一種客觀現(xiàn)實(shí)情況兒。如何在激烈的競(jìng)爭(zhēng)下脫穎而出并站穩(wěn)腳跟，避免出現(xiàn)淘汰的情況，仍然是每個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)所要考慮的重點(diǎn)問(wèn)題，這也需要從完善內(nèi)部控制方面入手。近年來(lái)，隨著企業(yè)現(xiàn)代化的發(fā)展，越來(lái)越多的企事業(yè)單位開(kāi)始深刻認(rèn)識(shí)到內(nèi)部控制，對(duì)于促進(jìn)企業(yè)長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展的重要性，房地產(chǎn)企業(yè)管理者也不例外，開(kāi)始注重內(nèi)部控制的建設(shè)與優(yōu)化，并且與預(yù)算管理相結(jié)合，促使其朝向規(guī)范化、集約化和精細(xì)化的方向發(fā)展。根據(jù)我國(guó)證監(jiān)會(huì)的相關(guān)要求，也說(shuō)明了上市公司披露的年報(bào)也要包括關(guān)于內(nèi)部控制審計(jì)報(bào)告的內(nèi)容。到2020年五月初，目前，我國(guó)已經(jīng)有近130家企業(yè)紛紛披露了年度報(bào)告。在未來(lái)一段時(shí)間內(nèi)，房地產(chǎn)企業(yè)已到內(nèi)部控制業(yè)，務(wù)必要按照證監(jiān)會(huì)的相關(guān)要求，逐漸的完善內(nèi)部控制及審計(jì)報(bào)告，使得對(duì)外披露的內(nèi)容更加客觀、真實(shí)。這對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展具有一定的促進(jìn)作用，也能夠營(yíng)造出一種良好的外部環(huán)境兒，如何不斷的提升內(nèi)部控制的水平，來(lái)提高房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。仍然是發(fā)展的內(nèi)在要求，更是不如資本化市場(chǎng)的一種基本要求所在.

（二）價(jià)值分析

首先是企業(yè)發(fā)展的內(nèi)在需求。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)的物業(yè)形態(tài)有著較大的差別，而不論是從早期的房地產(chǎn)施工，再到當(dāng)前銷(xiāo)售中所涉及到的復(fù)雜程度，往往都會(huì)面臨著各種各樣的考驗(yàn)和風(fēng)險(xiǎn)，因此為了規(guī)避這種風(fēng)險(xiǎn)的產(chǎn)生，更是需要將精力放在內(nèi)部控制上。特別是在經(jīng)濟(jì)新常態(tài)的背景下，國(guó)家開(kāi)始對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)頻繁的調(diào)控，并且制定如限購(gòu)，限價(jià)等一系列的政策，再加上外部金融和信貸等一系列方面的影響，使得企業(yè)資金以及市場(chǎng)環(huán)境等多方面都會(huì)存在著較大的安全隱患。而在規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)和重新審視內(nèi)部管理的角度上，構(gòu)建完善的內(nèi)部控制機(jī)制，對(duì)于經(jīng)營(yíng)進(jìn)行規(guī)范和完善，也將成為了企業(yè)生存發(fā)展的一種必然的道路。能夠保證各個(gè)崗位和各個(gè)工作環(huán)節(jié)都能夠?qū)崿F(xiàn)內(nèi)部控制的規(guī)范性和有效性，從根本上能夠提高公司風(fēng)險(xiǎn)控制的水平。除此之外，在逐步推進(jìn)全面風(fēng)險(xiǎn)管理，形成一套行之有效的評(píng)估預(yù)警機(jī)制。從根本上抵御風(fēng)險(xiǎn)的同時(shí)，也能夠有效避免公司遭受巨大的損失，從而更好地實(shí)現(xiàn)公司去實(shí)現(xiàn)經(jīng)營(yíng)管理目標(biāo)。

其次是監(jiān)管機(jī)構(gòu)的外部要求。早在2015年，為了不斷的提高上市公司的發(fā)展質(zhì)量，積極促進(jìn)我國(guó)資本市場(chǎng)的成熟穩(wěn)定發(fā)展，國(guó)務(wù)院轉(zhuǎn)批證監(jiān)會(huì)的相關(guān)文件中明確表示，企業(yè)內(nèi)部務(wù)必要建立健全成熟完善的內(nèi)部控制制度，并且對(duì)內(nèi)部控制的執(zhí)行情況進(jìn)行監(jiān)督和審查，還要注重外部審計(jì)，對(duì)于公司內(nèi)部控制的自我評(píng)估的審核與評(píng)價(jià)，并披露核實(shí)情況。而為了加速促進(jìn)我國(guó)積累內(nèi)部控制規(guī)范實(shí)施的經(jīng)驗(yàn)，以及相關(guān)監(jiān)督管理機(jī)構(gòu)對(duì)于企業(yè)實(shí)施內(nèi)部控制情況的監(jiān)管經(jīng)驗(yàn)，在2011年發(fā)布的相關(guān)文件政策中，也有目的、有計(jì)劃、分階段的實(shí)施了內(nèi)部控制。該通知對(duì)于上市公司的內(nèi)部控制建設(shè)也提出了更高的要求。

二、房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制存在的問(wèn)題

房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部控制仍然會(huì)存在以下幾點(diǎn)問(wèn)題：

首先是企業(yè)主體對(duì)于內(nèi)部控制的重視程度明顯不足。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)內(nèi)部控制環(huán)境比起其他企業(yè)而言相對(duì)復(fù)雜，多項(xiàng)業(yè)務(wù)處于一種交叉模式，很難在短時(shí)間內(nèi)進(jìn)行統(tǒng)一的把握。再加上房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)重要組成部分的許多中小型民營(yíng)開(kāi)發(fā)企業(yè)成立時(shí)間相對(duì)較短，管理模式仍然不夠成熟，更多管理者會(huì)有側(cè)重于業(yè)績(jī)的提升，而并非是內(nèi)部控制的管理和建設(shè)。因此，整體來(lái)講，房地產(chǎn)企業(yè)管理者對(duì)于內(nèi)部控制的認(rèn)知和管理普遍出現(xiàn)欠缺的情況，再加上重視程度不足，尚未形成高效優(yōu)質(zhì)的內(nèi)部控制管理理念。由于對(duì)于內(nèi)部控制的理解存在較大的誤區(qū)，甚至認(rèn)為公司現(xiàn)有的流程已經(jīng)能夠足夠維持公司的運(yùn)轉(zhuǎn)，無(wú)需再次進(jìn)行重新的梳理。正是因?yàn)閷?duì)公司日常經(jīng)營(yíng)、生產(chǎn)問(wèn)題的不理解，導(dǎo)致內(nèi)部控制在推行的過(guò)程中無(wú)法達(dá)到應(yīng)有的效果，潛在的風(fēng)險(xiǎn)仍然存在。而內(nèi)部控制作為企業(yè)運(yùn)營(yíng)的工具，在證監(jiān)會(huì)等一系列外部監(jiān)督管理的要求下，需要在上市公司率先開(kāi)展，對(duì)于整個(gè)市場(chǎng)而言，仍然處于相對(duì)新鮮的事物。但是對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)而言，由于該行業(yè)本身便處于一種高風(fēng)險(xiǎn)的狀態(tài)，更是需要注重內(nèi)部控制的把握，否則當(dāng)管理水平和能力欠缺時(shí)，會(huì)導(dǎo)致許多關(guān)鍵的業(yè)務(wù)節(jié)點(diǎn)出現(xiàn)較多的風(fēng)險(xiǎn)，內(nèi)部控制無(wú)法得到有效的執(zhí)行。

其次是內(nèi)部控制體系與業(yè)務(wù)流程彼此之間的連接不夠緊密。目前，我國(guó)有許多房地產(chǎn)企業(yè)在市場(chǎng)利好的環(huán)境下入市，依靠著一些經(jīng)濟(jì)項(xiàng)目取得了理想的收益，并且在短時(shí)間內(nèi)得到了迅速的擴(kuò)張和發(fā)展，實(shí)現(xiàn)了利潤(rùn)的高速增長(zhǎng)。但是，不可否認(rèn)的是，這些房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)于內(nèi)部控制方面的認(rèn)知仍然處于起步階段，內(nèi)部控制流程的制度，若處于一種缺失的狀態(tài)，會(huì)導(dǎo)致內(nèi)部控制的操作流程無(wú)法對(duì)應(yīng)到實(shí)際的業(yè)務(wù)內(nèi)容，缺乏可操作性，甚至?xí)霈F(xiàn)內(nèi)部控制流于形式，價(jià)值很難發(fā)揮，也無(wú)法匹配到房地產(chǎn)企業(yè)的客觀實(shí)際情況。還有一些房地產(chǎn)企業(yè)管理者的內(nèi)部控制制度是直接照辦，其他企業(yè)原有的制度，雖然制定了相對(duì)完善的機(jī)制，但是對(duì)于企業(yè)的實(shí)際情況匹配度不足。導(dǎo)致內(nèi)部控制的存在實(shí)際上也是流于形式，是一紙空文的狀態(tài)，無(wú)法起到應(yīng)有的作用。系統(tǒng)尚未形成連貫的內(nèi)部控制管理機(jī)制，也無(wú)法根據(jù)公司長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展的需求，而對(duì)于一系列的業(yè)務(wù)流程加以梳理。對(duì)于內(nèi)部控制的缺陷，分析評(píng)估力度不足，缺乏對(duì)于內(nèi)控措施有效的控制。一旦發(fā)生風(fēng)險(xiǎn)時(shí)，往往會(huì)給企業(yè)造成措手不及的情況，因此更是需要予以重視。

再次是內(nèi)部控制監(jiān)督乏力。由于房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部要具有著監(jiān)督作用的機(jī)構(gòu)，與監(jiān)事會(huì)、董事會(huì)及相關(guān)部門(mén)有關(guān)。也正是因?yàn)槿绱耍€有許多監(jiān)事會(huì)在公司的等級(jí)較低，很難得到充分的業(yè)務(wù)拓展，無(wú)法更好地更好的履行及監(jiān)督管理職責(zé)。特別是伴隨著經(jīng)濟(jì)新常態(tài)的背景下，越來(lái)越多企業(yè)的發(fā)展規(guī)模不斷擴(kuò)大，項(xiàng)目明顯增多，許多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)于內(nèi)部審計(jì)加強(qiáng)重視，但是內(nèi)部審計(jì)的地位，卻沒(méi)能夠得到充分的認(rèn)同。還有許多企業(yè)的內(nèi)部審計(jì)部門(mén)并非是董事會(huì)下屬的審計(jì)委員會(huì)進(jìn)行直接監(jiān)管，而是需要向董事會(huì)進(jìn)行報(bào)告。缺乏應(yīng)有的監(jiān)督管理機(jī)制。在執(zhí)行審計(jì)業(yè)務(wù)以及實(shí)施監(jiān)督管理職能的過(guò)程中，必要的獨(dú)立性和權(quán)威性明顯缺失，會(huì)受到較多的限制。在取證時(shí)，權(quán)限也會(huì)受到影響。受限于報(bào)告的對(duì)象會(huì)存在較大的審計(jì)風(fēng)險(xiǎn)，而這些風(fēng)險(xiǎn)往往會(huì)出于利益的考慮，被管理層內(nèi)部消化，導(dǎo)致內(nèi)部審計(jì)形同虛設(shè)。

最后是信息缺乏有效的溝通渠道。房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制的信息和溝通會(huì)包括信息收集以及外部信息的獲取等一系列的方面。這類(lèi)企業(yè)內(nèi)部涉及的部門(mén)較多，業(yè)務(wù)十分復(fù)雜，對(duì)外需要聯(lián)系的部門(mén)、媒體較多，但若是對(duì)于內(nèi)部信息收集的重視程度不足，以及信息和溝通彼此之間處于孤島的環(huán)節(jié)，無(wú)法形成一種有效的溝通機(jī)制時(shí)，會(huì)很難更好地調(diào)動(dòng)工作人員的積極性。特別是對(duì)外信息和溝通方面，房地產(chǎn)企業(yè)理應(yīng)更加注重收集有用的市場(chǎng)及競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的信息，為企業(yè)制定戰(zhàn)略發(fā)展規(guī)劃。但是，與外部媒體溝通存在問(wèn)題往往會(huì)造成媒體對(duì)于企業(yè)的影響存在偏差，會(huì)報(bào)道一些不利于企業(yè)正面形象的內(nèi)容，也會(huì)對(duì)口碑造成一定的影響，造成一定經(jīng)濟(jì)損失。

三、房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制的優(yōu)化策略

房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部控制水平則需要從以下幾方面入手。首先要不斷的優(yōu)化內(nèi)部控制的環(huán)境，注重制度的建設(shè)，推進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)法人治理結(jié)構(gòu)的改革。房地產(chǎn)企業(yè)管理者需要深刻認(rèn)識(shí)到內(nèi)部控制的重要性，轉(zhuǎn)變以往的認(rèn)知，還要對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部組織結(jié)構(gòu)進(jìn)行優(yōu)化和完善，規(guī)范股東和董事會(huì)之間委托代理關(guān)系以及監(jiān)事會(huì)和經(jīng)營(yíng)班子之間的權(quán)利和責(zé)任，形成一種相互制約的狀態(tài)，讓更多的管理者都能夠?qū)?nèi)部控制抱有更加認(rèn)真、正確、積極的態(tài)度。還要引進(jìn)外部會(huì)計(jì)師事務(wù)所或者其他專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)對(duì)內(nèi)部控制進(jìn)行評(píng)價(jià)，協(xié)助房地產(chǎn)企業(yè)積極建立各項(xiàng)規(guī)章制度。除此之外，要加強(qiáng)內(nèi)部控制環(huán)境的建設(shè)，一方面要規(guī)范員工的日常工作行為準(zhǔn)則，另一方面也要加強(qiáng)內(nèi)部審計(jì)監(jiān)督力度。要注重將一系列的權(quán)利職責(zé)落實(shí)到具體的工作崗位上，確保相關(guān)工作人員了解自己的權(quán)利和義務(wù)，并且承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任，以此來(lái)增加工作人員的工作緊迫感和積極性。

其次，需要加強(qiáng)內(nèi)部控制體系和業(yè)務(wù)流程，彼此之間的關(guān)聯(lián)度。通過(guò)上述分析得知，我國(guó)許多房地產(chǎn)企業(yè)正是因?yàn)閮?nèi)部控制和業(yè)務(wù)流程，彼此不夠聯(lián)結(jié)緊密，導(dǎo)致內(nèi)部控制成為了一紙空文。針對(duì)這種情況，更是需要從優(yōu)化內(nèi)部控制外部環(huán)境方面入手，加強(qiáng)社會(huì)監(jiān)督和政府監(jiān)督的力度，基于社會(huì)監(jiān)督的角度，更多側(cè)重于外部事務(wù)，無(wú)所和社會(huì)輿論的監(jiān)督。對(duì)于政府監(jiān)督而言，要通過(guò)稅務(wù)、審計(jì)以及財(cái)政等一系列的監(jiān)管部門(mén)，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部控制情況以及信息披露情況進(jìn)行走訪(fǎng)調(diào)查，從而對(duì)于企業(yè)起到制約和規(guī)范的作用。除此之外，還要額外注重成本管理和資金管理。作為房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制中不可或缺的一部分，在開(kāi)發(fā)過(guò)程中會(huì)涉及到大量的發(fā)包合同。因此，為了更好地實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的成本控制，需要從源頭出發(fā)，初級(jí)設(shè)計(jì)階段要進(jìn)行預(yù)算總額的設(shè)計(jì)。還要完善資金管理過(guò)程，全面落實(shí)資金預(yù)算管理，最大程度上去提升資金的使用效率，并且不斷的糾正完善，保證資源的合理配置。

最后，要加強(qiáng)內(nèi)部監(jiān)督管理力度。通過(guò)上述分析得知，許多房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部監(jiān)督管理力度不足，也影響了最終的管理效果。針對(duì)這種情況，需要確保內(nèi)部的財(cái)務(wù)管理工作人員可以隨時(shí)捕捉行業(yè)的外部變化，針對(duì)投資、融資、運(yùn)營(yíng)管理中的新發(fā)展和新趨勢(shì)，基于歷史數(shù)據(jù)的基礎(chǔ)上進(jìn)行財(cái)務(wù)的估算和調(diào)整，還要定期對(duì)于財(cái)務(wù)進(jìn)行審核和監(jiān)督與管理。更要引進(jìn)先進(jìn)的信息技術(shù)，加速內(nèi)部財(cái)務(wù)系統(tǒng)信息化的建設(shè)，利用財(cái)務(wù)信息處理平臺(tái)，保證數(shù)據(jù)收集的準(zhǔn)確性和完整性。通過(guò)財(cái)務(wù)信息系統(tǒng)，可以幫助工作人員隨時(shí)查看企業(yè)財(cái)會(huì)信息及工作進(jìn)度，更有利于對(duì)于內(nèi)部控制所涉及到的一系列工作環(huán)節(jié)進(jìn)行全方位的監(jiān)管，整合企業(yè)內(nèi)的財(cái)務(wù)情況和經(jīng)營(yíng)情況，便于做出正確決策。

四、結(jié)論

總而言之，在經(jīng)濟(jì)新常態(tài)的背景下，房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制的優(yōu)化和改革已經(jīng)成為了一種必然的選擇。為了更好地促使內(nèi)部控制，實(shí)現(xiàn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益的雙贏，則更是需要轉(zhuǎn)變?cè)械恼J(rèn)知，注重內(nèi)部控制，管理的時(shí)效性和動(dòng)態(tài)化為房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)提供明確的思路依據(jù)，并且為未來(lái)的戰(zhàn)略發(fā)展保駕護(hù)航。

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