中小房地產企業拓展土地儲備現狀及可行性分析

張建庭

（作者單位：金都房產集團有限公司）

一、房地產行業波特五力分析

影響房地產行業的五力分為：

供應商：土地的擁有者和使用者方面：政府、有存量土地的企業、欲搬遷的工廠、拆遷戶等，原材料方面為鋼鐵、水泥以及玻璃等供應商；

購買者：現有的房屋的消費群體替代品：普通商品房、經濟適用房、寫字樓、商鋪的購買者；

潛在的進入者：外資、其他行業的佼佼者等；

替代品：不同類型房地產商品的轉換（經濟型、豪華型的互相替代）；

行業競爭者：來自項目運作的不同階段的競爭對手，特別是與自己在同一區域、同一產品、同一個階段的競爭對手。

從房地產行業波特五力分析來看，政府作為土地的唯一供應商集中化程度自不用說，自從土地改拍賣以來，土地價格一路飆升，與其供應的唯一有很大關系。因此從波特五力分析來看，土地儲備對房地產企業影響非常大。

二、中小房地產企業土地儲備的困惑與備選方案

基于當前白熱化的競爭使房地產業的市場與利潤空間日益受到擠壓，開發商凾待拓寬視野尋找新的發展空間。房地產行業是一個政策敏感度高、資金高度密集、高風險而且風險種類眾多的行業。但基于中小房地產企業由于資金緊張、資金成本高等問題，在土拍過程中往往很難與大型房地產企業競爭，導致中小房地產企業土地儲備越來越少，中小房地產企業發展陷入困境。本文從以下三個途徑尋找突破：一、尋找合適的存量土地，通過股權轉讓方式獲得土地開發權；二、與人合作開發；三、尋找三四線城市參與土地競拍，尋求較好的機會拍得土地。有了土地儲備，中小房地產企業開辟符合自身發展的具有特色的產品，從而壯大公司。

三、中小房地產企業拓展土地儲備方案可行性分析

方案一，通過股權轉讓形式收購項目

假設案例資料如下：1.規劃地上住宅面積118847平方，商業4117平方米，幼兒園1791平方，物業管理用房684平方，地下建筑面積24000平方米，機動車停車位600個，分3年開發，住宅和商業銷售均價每平方2.05萬元，車位均價每個16.5萬元，預計銷售收入約30.13億元。2.建造成本按總建筑面積每平方3500元，預計約5.93億元。3.銷售費用、管理費用按銷售收入7.5%約2.26億元。4.財務費用（不含股東利息）按借款5億元，2年，年利率10%計約1億元。5.稅金：增值稅按房地產企業銷售不動產稅率11%及附加稅、印花稅約2.67億元；土地增值稅8.55億元；企業所得稅按利潤25%約2.35億元，稅金合計約13.57億元。6.計稅土地成本0.14億元，股權轉讓價格10億元。

根據以上數據測算項目預計盈利7.23億元，減去股權轉讓價格10億元，剔除計稅土地成本，投資本項目虧損2.63億元。根據項目資金回籠情況，按10%折現率測算，投資本項目凈現值為負1.45億元，項目不可行。

方案二，合作開發上海地鐵商業項目

假設案例資料如下：1.商業總建筑面積35435.5平方，共地上四層，地下二層，456間商輔，均有獨立產權。商場1-4層按均價4.88萬元銷售，扣除前三年租金15%后銷售收入9.26億元；商場前三年租金收入1.94億元；商場前三年物業費收入0.23億元；收入合計11.43億元。2.商場購入成本6.08億元；商場改造裝修0.15億元，外立面改造0.06億元，中央空調0.1億元，室外裝飾燈光0.05億元，不可預見費用0.05億元，合計商場改造成本0.41億元。3.銷售費用、管理費用按銷售收入6%約0.59億元。4.財務費用（不含股東利息）按商場抵押貸款6億元，2年，年利率9%計約1.08億元。5.稅金：增值稅按房地產企業銷售不動產稅率11%及附加稅、印花稅約0.66億元；房產稅0.24億元；租賃稅費0.29億元；土地增值稅0.58億元；辦證稅費0.14億元；企業所得稅按利潤25%約0.38億元，稅金合計約2.29億元。

根據以上數據測算項目預計盈利0.98億元及商場地下一二層的所有權，根據項目資金回籠情況，按10%折現率測算，投資本項目凈現值為0.55億元。

從項目優勢分析：①靠近地鐵口，交通便利，未來人口流量大，商業價值高；②周邊正在逐漸建設，未來升值潛力大；③項目內其他物業已經交付并且入駐；項目劣勢：①由于長期未開業，且被收購，長期未釋放消息，導致客戶投資信心受挫；②目前周邊人氣不足，且又處在工業區；根據以上分析，總的來說本項目未來發展潛力大，投資總額較小，項目可行。

方案三，通過競拍獲得土地

假設案例資料如下：1.競拍地塊出讓面積為54536m2，容積率1.5-1.8，預計單價住宅1.7萬元、商鋪0.8萬元、車位10萬每個，預計項目銷售收入16.85億元；2.土地及契稅支出6.29億元；3.工程及前期支出5.75億元，其中前期工程費0.46億元，建安成本4.91億元，基礎設施費0.36億元，開發間接費0.02億元；4.銷售費用、管理費用按銷售收入6.5%約1.08億元；5.財務費用按借款6億元，1.5年，年利率10%計約0.9億元。6.稅金：增值稅按房地產企業銷售不動產稅率11%及附加稅、印花稅約0.73億元；土地使用稅0.02億元；土地增值稅0.55億元；企業所得稅按利潤25%約0.41億元，稅金合計約1.71億元。

根據以上數據測算項目預計盈利1.12億元，根據項目資金回籠情況，按10%折現率測算，投資本項目凈現值為1.24億元。

從項目優勢分析：①距離城市中心區域較近，周邊各項配套設施完善；②教育資源豐富，醫療配套齊全；③本項目目前未受政策調控，周邊一二線城市客戶外溢；④交通利好，繞城高速公路西復線計劃于2020年建成通車及地鐵開建；項目劣勢：①與一二線城市相比，三線城市房價上漲空間相對較慢；②三四線城市購買力有限；根據以上分析，總的來說本項目凈現值較好，投資總額相對較小，項目可行。

四、方案實施建議和舉措

房地產企業發展到現今，根據房地產行業波特五力分析，增加土地資源儲備具有一定的必然性、合理性，但要提高土地資源儲備的有效性，必然要根據市場有效需求和企業綜合開發實力，有計劃、分階段適度進行土地儲備。一方面我們不能盲目拿地，特別是對中小房地產企業而言，經受不起政策調控的沖擊。尤其是股權轉讓形式，因這些項目往往是早期拿地未開發，項目表面來看往往盈利非常高，但因土地成本幾乎為零，導致項目土地增值稅及企業所得稅非常高，雖然項目本身有盈利，但無法收回投資款，故以股權轉讓形式獲取土地開發從目前土地成本比重非常高的時代是不可取的。另一方面，我們也應積極多渠道的謹慎拿地，中小房地產企業應積極參與土地拍賣，根據自身實力及企業產品特色參與競拍。對于通過競拍獲得土地項目，我們應提前做好稅收籌劃，尤其是總包單位及設施設備供應商，我們都應選擇一般納稅人，在開發過程中，根據銷售進度及時取得專票。