房地產企業全面預算管理存在問題及對策探討

何政武

全面預算管理可以量化企業的經營目標、規范企業的經營管理、明確企業的考核依據，從而保證企業戰略目標的實現。近些年來，越來越多的房地產企業開始推行全面預算管理，結合房地產企業全面預算管理目前的現狀進行分析、探討、總結出建立一個基于大數據的全面預算管理共享平臺、加強人員培訓、健全考核制度、加強監控管理等有效手段，充分發揮全面預算管理在房地產企業運營中的作用。

近些年來，計算機、互聯網技術的高速發展，我們已經進入了大數據的時代，隨之而來的海量數據、錯綜復雜的信息，給企業的經營管理帶來了前所未有的機遇和挑戰。由于市場競爭日趨激烈，各行各業都在尋找降低成本、提高利潤的管理模式，越來越多的企業采用了全面預算管理，房地產企業也不例外。

全面預算管理對于房地產企業的重要性

全面預算管理，以企業的戰略目標為導向，通過預算編制、預算執行、反饋以及最后的預算考核對企業經營進行管理，合理地分配、組織、協調財務類和非財務類的資源，高效地完成企業的生產經營活動，實現企業既定的目標。

房地產行業投資周期長，投入資金大，項目類型多樣，涉及的因素多，受國家政策宏觀調控影響大，特別是從2020年開始，在“房住不炒”的大背景下，國家對房地產行業的監管不斷增強、且呈常態化趨勢，政府頻繁出臺針對房地產行業的調控政策，如“三道紅線”對房地產企業融資的管理；“貸款五檔”限制銀行對房地產企業的貸款規模；集中供地政策出臺，實行房地聯動；土地拍賣時限制賣價，限期交付并要求配建人才房、學校等公共設施等；再加上近年來鐵礦石等大宗商品市場價格大漲，建筑材料和人工成本增加，施工限電等，造成房地產企業的毛利率大幅下降；不少一、二線房價上漲過快的城市加大調控力度，限購限價限貸，限制新房3年后才能流轉，嚴格監管購房款，造成有些房地產企業現金流緊張，周轉不暢。且隨著調控的不斷深入，房地產行業已逐步進入低速增長的時代，未來將回歸到普通行業之列，將面臨更加激烈的競爭，房地產企業的運營將更注重效率和利潤。全面預算管理可以很好的貫穿于房地產企業的運營當中，通過預測和目標設定，預算編制，預算審核、批準、下達，預算執行控制，預算調整，預算報告與分析和預算考核七個步驟，提高企業的管理效率，有效地利用房地產企業的資金、人力、建筑材料等各類資源，及時發現偏離預算的情況，合理地進行評估，動態地進行調整，降低財務風險發生的可能性，最終獲得良好收益，實現房地產企業戰略目標。

房地產企業全面預算管理存在的問題

預算編制不能全面體現企業的戰略目標

目前大多數房地產企業預算編制的流程：總公司根據企業既定戰略目標，在上一年度項目運營實際情況的基礎上，綜合本年度的實際情況，制定當年的預算編制，然后將該預算編制按總公司-分公司-各項目組的次序層層分解下發至各個項目，各項目根據預算編制結合項目的實際情況對預算編制進行調整，然后由各項目組-分公司-總公司的次序層層調整合并提交給上一級，最后由財務部門根據反饋的數據形成總公司的下一年度的預算編制。由于各分公司、各項目組從自己利益最大化的角度出發調整預算編制，沒有全局觀念，最終形成的預算編制可能與公司既定戰略目標相去甚遠。

全面預算管理未將各部門打通

房地產企業的員工除了高級管理人員、部分涉及到全面預算的管理人員外，大部分工作人員不了解全面預算管理的目的和作用，普遍認為全面預算管理就是算算成本，主要是財務部門的工作。本部門開展全面預算管理，只是因為上級領導要求。在實際工作中，前期、規劃設計、招采、工程、營銷、物業等部門的工作人員帶著這樣的思想，只關注于本部門內部的工作，各部門間沒有真正打通，很難積極主動地去開展全面預算管理工作，導致全面預算管理只是“表面文章”，流于形式。

預算資金的控制存在不足

目前很多房地產企業的業務報銷時，財務部門僅對報銷的單筆業務進行合理性審核，采用的是實報實銷的方式。由于房地產項目的施工周期長，企業的運營過程容易受到如工藝變更、原材料漲價、政府調控、貸款政策變化等等突發因素的影響，隨之費用、工時等都會發生變更，在報銷時只審核該項業務的話，會導致無法關注到整體的預算支出情況。現在很多房地產企業的設計、施工、銷售等業務大部分都是外包給專業公司，并且房地產企業間聯合開發地產項目的趨勢越來越明顯，這樣各項業務的實報實銷，很容易造成在業務開展的過程中，偏離預算的發生，且無法及時的對偏離預算的數據予以關注，判斷偏離是否合理，從而無法良好的控制預算資金，無法發揮全面預算管理的事中控制作用。

預算考核不全面

全面預算管理很重要的一個環節就是預算考核，通過對預算執行情況和結果的分析，進行評分和獎懲。目前很多房地產企業在考核的過程中存在以下幾個方面的問題：

1.只關注成本，即根據實際發生的金額與預算的差距大小來評判，與預算比較接近或者低于預算的考核得分高，反之得分低。這樣的考核機制導致各項目都在追求低成本，為了減少支出，節約資金，造成施工過程中價低者中標、降低施工標準、減少必要的施工工序等現象層出不窮，最后難以保證施工質量。而未來房地產市場以改善需求型購房者為主，首次買房的購房者數量較以前日趨減少，購房者對房屋產品品質要求越來越高，質量好、品質高的房屋產品，可以賣出更高的價格且銷售周期短、回籠資金快，房屋質量對于房地產企業的長期發展影響越來越大。

2.不能夠有效的激勵員工，簡單的以員工的“業績”為標準，不關注與之相關聯的非財務指標，比如員工參加與工作相關的培訓學習、工藝流程改進、專利發明等等。

現有的全面預算管理平臺局限性大

全面預算管理的過程也是資源不斷整合的過程，對于多個部門協作溝通的要求高，目前主要的溝通方式還是采用視頻會議、EMAIL、以及一些實時交流軟件，預算管理工作脫離了預算管理平臺，導致于預算管理平臺僅僅是一個數據和資料的保存、調用工具，沒有起到其應有的管理作用。

沒有很好地運用信息化的工具，雖然現在處于大數據技術高速發展的時期，但目前大多數的房地產企業仍然按照原來的方式，在做決策的時候，管理者看看財務報表結合工程進度狀況，憑著自己的主觀經驗進行判斷。他們很少能夠運用大數據技術廣泛地去收集與房地產企業相關度高的經濟方面的數據、同行的經營狀況數據、房地產企業經營生產中涉及的新技術方面的數據、人力成本變化的數據等等，不能將這些數據進行分析處理，并結合企業自身的經營狀況進行決策。

房地產企業全面預算管理的對策

建立一個基于大數據的全面預算管理共享平臺

房地產公司的全面預算管理涉及到前期、規劃設計、招采、工程、營銷、財務、物業等多方面，資源有效的整合利用尤為重要，需要及時對運營管理中的數據進行收集、清洗、整理、加工、分析；并且房地產企業經營過程中受到國家金融政策、原材料價格波動、消費市場變化、人力成本變化等多種因素的影響，及時的了解相關數據，做好分析，發現發展趨勢，可以為企業的決策制定提供可參考的信息資源，這些需要大數據技術都可以給予良好的支持。比如在預算編制階段，大數據技術可以通過對已掌握的各類數據進行加工，分析出房地產企業的發展趨勢，幫助企業預算編制更為合理，通過大數據技術可以迅速的了解和識別各個部門對于預算編制的調整情況，及時地對偏離預算編制較大的調整進行分析，發現問題，及時處理，從而保證企業戰略目標的實現。

全面預算管理共享平臺構建的時候，不僅應包含財務類的數據還需要加入業務類的數據，這樣在進行預算管理的時候，隨時可以了解到財務類以及與之相匹配的業務類數據，為分析提供良好的數據基礎，做出的決策更加客觀、可靠。

在平臺中加入討論反饋模塊，改變原有如在預算編制、預算執行發生偏離時，反饋意見由上而下，由下而上的層層下發、匯報的反饋模式，直接在平臺上提交后，相關的部門都能及時的看到，共同討論，及時給出相關意見，減少溝通的時間，提高效率。

房地產企業全面預算管理共享平臺功能模塊見圖1：

在這個平臺中，對于與房地產企業相關度高的經濟方面數據、同行的經營狀況數據、房地產企業經營生產中涉及的新技術方面的數據、人力成本變化的數據等的收集分析涉及方面比較廣泛，目前有很多提供相關的大數據業務服務的公司，一般的企業可以通過購買相應服務完成這個方面的工作。

加強人員培訓

房地產企業的工作人員的層次比較多樣，有高級管理人員，也有學歷相對較低的基層工作人員，做好全面預算管理，首先要樹立工作人員全面預算管理的意識。通過各種形式的培訓，讓員工了解全面預算管理是什么、進行全面預算管理的目的是什么、如何開展全面預算管理，全面預算管理平臺的使用方法，都參與到全面預算管理中。特別是管理人員，要全面地了解平臺，熟練平臺相關模塊的使用。

健全考核制度

1.考核不能簡單的以實際發生是否與預算接近來進行評估，造成實際發生的偏離因素有很多，在考核中，各業務部門的人員都應該參與其中。例如，在房屋的外立面材料的使用上，編制預算的時候，預計使用的是某一種材料，在后期施工的過程中，有了新型材料，施工部門將原材料更換為新型材料，這樣增加了成本，超出了原有預算，但是，由于新型材料的使用，房屋的外觀更高端大氣且保持度更長久，這既能在消費者心中獲得良好的口碑，有利于房屋的銷售，又降低了房屋后期使用的維護成本。如果考核時，銷售和物業部門的人員也參與其中，就能減少因為預算的偏離造成的誤判，由扣分項變成加分項。此外，考核指標中還應該加入項目的土地使用情況、項目的開發進度以及現金流的情況等相關指標。

2.企業的核心競爭力在于企業的員工，對于員工的考核，還應該將業務技能培訓、發明專利申請、工藝流程改進等非財務指標作為考核指標，鼓勵員工不斷的提升自己的業務能力，也有利于既熟悉業務又熟悉全面預算管理的復合型人才的快速成長。有了良好的制度保障，促使員工積極創新，大膽開拓，給企業提供更多的發展思路，而不是只顧及眼前，從而有利于企業的長遠發展，實現戰略目標。

加強監控管理

全面預算管理是一個動態的管理過程，執行的過程需要完善、有效的監控。特別是在房地產企業，有很多的外包業務、合作業務，全面預算管理的貫徹執行，需要房地產企業負責這類業務的部門，設立負責預算執行的監控崗位，由熟悉全面預算管理的業務人員任職。如工程部門，負責監控管理的人員就需要在現場負責管理。施工過程中，施工單位發生的各種財務支出都需要及時上傳至全面預算管理平臺，與預算編制不相符合的數據，迅速反應，工程部要及時和施工方協調溝通，杜絕不合理的支出發生，保證預算的執行。

結束語

綜上所述，當下，隨著國家對房地產行業調控的不斷加強與深入，房地產企業之間的競爭也日趨激烈，越來越多的房地產企業認識到全面預算管理在企業管理中起到的目標引領、戰略管控以及各業務部門之間的紐帶作用。

房地產企業紛紛開始注重品牌建設、加強內功修煉，引入全面預算管理，并對全面預算管理的需求也越發求實、求效，希望通過全面預算管理提升企業效率，實現企業戰略目標。雖然目前越來越多的房地產企業開始推進全面預算管理，但仍或多或少的存在著企業戰略目標實現、資金控制、流程監控、考核激勵等方面的問題。房地產企業運用大數據等信息化的技術，打造一個集財務、業務于一體的共享平臺，將企業的前期、規劃設計、招采、工程、營銷、物業等部門的財務數據和業務數據全面打通，并建立與之相匹配的管理與考核制度，有效地推進全面預算管理在房地產企業的開展，從而，實現房地產企業的可持續發展。

（南京棲霞建設股份有限公司）

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